A teljes magyar albérletpiac beleremegne - Itthon is befagyasztják a bérleti díjakat?

Információnk szerint hazai ingatlanszakmai körökben felmerült, hogy tisztázni szükséges, van-e ilyen befagyasztási szándék az önkormányzatoknál. Nem kizárt, hogy a parlament Törvényalkotási bizottságától is információt kérnek ez ügyben, továbbá elképzelhető, hogy az MNB által felállított Lakás-és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület soron következő ülésén is téma lesz.
A berlini önkormányzat ötéves moratórium bevezetését tervezi 2020 januárjától az ottani, immár elviselhetetlenül magas díjak miatt, s Magyarországon, azon belül főleg Budapesten ugyancsak ez eget ostromolják ezek a költségek, sok családot kiszorítva a külvárosokba vagy az agglomerációba.

Jelenleg Budapesten az átlagos havi lakásbérleti díj 160-165 ezer forint, a Belvárosban 200-240 ezer forint, a több ezer, főleg kiadásra épített lakással megtűzdelt XIII. kerületben 158 ezer forint. Az ingatlan.com szerint a mostani átlagdíjak 7-8 százalékkal magasabbak a tavaly nyárinál. A jellemző díjak az átlagdíjat akár 20-40 százalékkal is meghaladják, főleg a Belvárosban. Azt már mi tesszük hozzá, hogy ráadásul itt az egyetemi felvételik utáni lakásvadászat szezonja, amikor további keresletnövekedésre lehet számítani, ami nem a csökkenés irányába hat.

A KSH fenti grafikonjából egyértelműen látszik, hogy ma már nem csupán a fővárosban, hanem a nagyobb megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban is érzékelhető arányt képviselnek a bérlakások. Utóbbiaknál is közelíti a 8-10 százalékot.

A berlinihez hasonló befagyasztás több okból sem valószínű - derült ki ingatlanközvetítőkkel és jogászokkal készített interjúinkból. Először is Magyarországon nagyságrendekkel kevesebb nyilvános adat áll rendelkezésre, a bérbeadók zöme "kerüli a fényt, megmarad a szürke zónában". Ez megnehezíti az adóhatóság dolgát és magát a becslést is, mindez nem teszi reálissá például azt, hogy ingatlantípusonként, lakásméret, állapot vagy terület szerint megkülönböztessék a bérleti szerződéseket. Csak becslések léteznek arról, hogy mennyi a kiadott lakás az országban. Budapesten 10-13, országos 6-9 százalék lehet. Nyugat-Európában ennek többszöröse a gyakorlat, Berlinben például 80 százalékot meghaladja az arány.

A hirdetési portálokon kínálati árak szerepelnek, ezeket nagyjából tartják is a tulajdonosok/bérbeadók, a jó helyen lévő lakások szinte pillanatok alatt elkelnek. Az előre, egy összegben fizetendő kaució általában kéthavi díj, de van ahol három.


A lakásbérleti díjak további emelkedésének főleg a piac tud gátat szabni. A Belvárosban a drágulás lassulása figyelhető meg, itt a díjak már több közvetítő szerint is elérték a plafont. Néhány, kevésbé jó közlekedési kapcsolattal és az átlagosnál rosszabb ellátottsággal bíró külső kerületben az átlag alatt van a díjemelkedés, míg a keresett VIII. IX. és XI., XIII. kerületben 3-5 százalékos volt a drágulás 2018-hoz képest. Ezekben a kerületekben közel 12 ezer új lakás készül el idén, ennek kb. 35-40 százaléka megjelenhet a bérleti piacon, s ez lassíthatja az emelkedést, középtávon stagnálás is elképzelhető. Csökkenés viszont csak akkor, ha a jelenlegi ütemben folytatódik a kínálat bővülése.


A megyeszékhelyek közül ott jelentősebb a drágulás, ahol vagy jelentős ipari termelés folyik, és/vagy nagyobb számú a diákság. Mindkettő fenntartja, vagy akár növelheti is a keresletet, ami árfelhajtó. A Budapesten és a nagyvárosokban munkahelyet kereső, eddig más megyékben élő magyarok, illetve külföldiek is szaporítják a bérlői oldalt, ami ugyancsak a díjcsökkenés ellen hat.

Németországgal ellentétben nálunk sokkal kisebb a bérbeadók érdekérvényesítő képessége. Ott viszonylag erős szervezetet is létre hoztak, a tagvállalatoknak akár több ezer kiadó lakásuk is van. Magyarországon sem ritka már, hogy egy cégnek 20-30 kiadó lakása van, ám biztosra vehető, hogy ha például korlátoznák a birtokolható ingatlanok számát, akkor gyorsan több darabra osztanák cégeiket a cégtulajdonosok, így az esetleges plafon alá kerülnének.


Az egyszerre több ingatlant kiadó magánszemélyek ugyanakkor még jobb helyzetbe kerülhetnek, ha a kormány elfogadja az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének javaslatát. Eszerint a felújítások esetében az áfa fele, de legfeljebb három millió forint visszaigényelhető lenne. Tehát ezen is nyernének, továbbá a felújításra hivatkozva jogszerűen emelhetnék is a bérleti díjat.


A díjak befagyasztása azonban - egyelőre - nem merült fel hivatalosan. A Fővárosi Önkormányzatot és személy szerint Tarlós István főpolgármestert írásban megkérdeztük, hogy a közeljövőben bevezethetőnek tartanak-e egy hasonló plafont, s ha igen, akkor lesz-e megkülönböztetés területi alapon, vagy a lakás mérete, állapota vagy értéke alapján. Cikkünk megjelenéséig még nem kaptunk választ.

• Címkék:
• ingatlan,
• bérleti szerződés,
• lakásbérlet