Küzdelmes évek jönnek az építőiparban: milyen fejlesztésekkel reagál az egyik legnagyobb piaci szereplő?

Harminc éve indult a cégcsoport, projektjeik között több emblematikus budapesti épület mellett ipari ingatlanok, újabban pedig lakóprojektek is megtalálhatók. Mik voltak a mérföldkövek a cég életében, hogy tudtak ezekre alapozva tovább fejlődni?

A DVM group története 1995-ben kezdődött: elsősorban irodatervezéssel foglalkozó cégként indult. Ez egybeesett a professzionális irodapiac kialakulásával Budapesten. Kezdetben főleg multinacionális vállalatok megrendeléseit teljesítettük, akik nyugat-európai projektszemléletet vártak el. Ezekből a kapcsolatokból nőttek ki további szolgáltatásaink, mint a projektmenedzsment, a kivitelezés és a környezettudatos megoldások.

Az első jelentős projektünk a KPMG központi irodájának tervezése volt. Később más nagy tanácsadó cégekkel és reklámügynökségekkel is együttműködtünk, majd ipari projektekben is részt vettünk, például a GE-vel dolgoztunk együtt. A Horizon Development ingatlanfejlesztő cégünk indulásával nagyobb fejlesztésekbe is belefogtunk, mint az Eiffel Palace és a Szervita téri irodaház.

Massányi Tibor

DVM Group, ügyvezető partner

Massányi Tibor építőmérnöki diplomáját 2000-ben szerezte a Szent István Egyetem Ybl Karán. 2000 és 2004 között az Arkon Rt. tervezői részlegének vezetőjeként és projektmenedzsereként olyan megrendelők

Tovább

Massányi Tibor építőmérnöki diplomáját 2000-ben szerezte a Szent István Egyetem Ybl Karán. 2000 és 2004 között az Arkon Rt. tervezői részlegének vezetőjeként és projektmenedzsereként olyan megrendelők… Tovább

Az elmúlt években jelentős tapasztalatot szereztünk a hotelkivitelezések terén. Nagyon régre nyúló és kitűnő üzleti kapcsolatunk van a Danubius hotellánccal, számos hotel felújítást végeztünk a részükre az elmúlt több mint 10 évben, jelenleg a balatonfüredi Annaebella szállón dolgozunk velük.Masszívan jelen vagyunk a hotelfejlesztések kivitelezési és tervezési részében. Ebbe a körbe sorolható a korábban méltatlanul kezelt Balettintézet épülete, az UNESCO világörökségi helyszínén álló 151 szobás, ötcsillagos W Budapest Hotel Drechsler-palota, amit szigorú műemlékvédelmi szempontok szerint újítottunk meg, a hatósági jogszabályok maximális figyelembevételével. Jelenleg a Dorothea Hotel 200 szobás szállodájának 26 lakásos apartman részét alakítjuk ki.

Alapelvünk, hogy minden szolgáltatási osztályunk (kivitelezés, tervezés, projektmenedzsment, környezettudatos szolgáltatások) éves forgalmának legalább 50%-ának a versenypiacról kell származnia és nem saját fejlesztésből - ez biztosítja, hogy ne veszítsük el a kapcsolatot a piaccal. Emellett nagy hangsúlyt fektetünk a minőségre és az eredményorientáltságra. Különösen fontosnak tartjuk a műemléki környezetben végzett munkákat és az építészeti értékmegőrzést.

Az építőipar egyfajta lakmuszpapírja a gazdaság helyzetének, így nem meglepő, hogy az elmúlt hónapok komoly megpróbáltatások elé állították az iparágat. Milyen piaci környezetet hozhat a 2025-ös év?

Minden jel arra mutat, hogy nagyon nehéz lesz a 2025-ös és a 2026-os év is az építőipar számára.

Aki mást mond, az vagy próbálja saját magát optimista hangulatba ringatni, vagy egyszerűen nem vesz tudomást arról, ami az elmúlt években az európai és a magyar gazdaságban kézzelfogható. A gazdaság helyzete ugyanis kifejezetten nehéz, ez pedig hatással van erre az ágazatra is. Ez a gyakorlatban azt jelenti hogy az építőipar sem tud felpörögni, nem indulnak el például azok a tervezési közbeszerzések, amik majd megalapozhatják a későbbi növekedést. Az állami szektor gyengélkedése természetesen hatással van a vállalati szektorra is, nagyon óvatosan és lassan mozdulnak meg a piaci szereplők.

Véleményem szerint kifejezetten visszafogott építőipari teljesítmény várható 2025-ben, ami több dolgot is jelent. Egyrészt kevesebb lesz a munka, így sokkal nagyobb lesz a verseny - ez már jelenleg is érződik. Mivel kevesebb a munka, ugyanannyi piaci szereplő próbálja megtermelni ugyanazt a profitot, kevesebb projektből. Arra számítunk, hogy jövőre kisebb fedezetek és nyereségesség érhető el majd a piacon. A most bejelentett és – a lakáspiacot beindítani szándékozó – intézkedések valószínűleg hozhatnak ebben némi változást, de ez sem fog megtörténni egyik pillanatról a másikra.

Ezzel párhuzamosan a stabil pénzügyi háttérrel rendelkező nagy kivitelező, generálkivitelező és tervező cégek megtartják a jól képzett munkaerőt, nem akarják elengedni, még akkor sem, ha szükséges lenne egy leépítés.

Ez azt jelenti, hogy az állományt növelni nagyon nehéz lesz, az értékes piaci mérnökgárda elérhetősége nem lesz jobb jövőre, mint idén. Ez nyilván nem kedvez a projektek megvalósításának, főleg akkor, ha kevesebb a fedezet egy-egy munkán a nagyobb verseny miatt.

Természetesen az általános gazdasági tényezők komolyan befolyásolják a piac egészét: az inflációval kapcsolatban megoszlanak a vélemények, egyesek szerint csökkenni fog, mások szerint visszaerősödhet. A 400 forint feletti euróárfolyam viszont biztosan nagy nehézségeket okoz mind befektetői, mind kivitelezői oldalon.

A nagyobb projekteknél az infláció és árfolyamkockázatok határozottan jelen vannak. A nagy kivitelezők próbálnak óvintézkedéseket tenni: nehezen, de sikerül ma már egy-egy nagy projekt megállapodását úgy kialakítani, hogy inflációkövető vagy árfolyamkövető legyen a vállalási ár. Ez szintén nem könnyíti a helyzetet. Mivel az építőiparra épül több más iparág, például a magyarországi ipari termelés, ezért ott is zsugorodás várható.

Hogy tudja a cégcsoport kivédeni a gazdasági folyamatok negatív hatásait? Milyen projektek zajlanak jelenleg, és mik indulhatnak el a következő hónapokban?

Ilyenkor nem lehet mást tenni, mint megszerezni, optimálisabban és hatékonyabban megvalósítani a projekteket. A fennmaradó energiát, képességet és mérnökkapacitást arra kell használni, hogy a belső termelékenység hatékonysága nőjön, akár digitalizációval, akár folyamatok rendezésével, akár belső tréningekkel.

A DVM group több szempontból is atipikus cég. Egyrészt részt vettünk az MNB kötvényprogramjában, így rendelkezésünkre áll egy fejlesztésre fordítható forgótőke. Másrészt diverzifikált mérnöki tudással rendelkezünk különböző piaci szegmensekben. Nem nevezném magunkat klasszikus fejlesztőcégnek, de vannak olyan pénzügyi eszközeink, amelyek lehetővé teszik a fejlesztést is. Jelen vagyunk az irodapiacon, az ipari szegmensben, a szállodaiparban és a lakóingatlan-piacon is.

Ez a diverzifikált tudásállomány segít kivédeni vagy tompítani a gazdasági nehézségeket. Jelenleg több jelentős projektünk is fut, mintegy 28 kivitelezési és több mint 60 tervezési feladatot végez a DVM group mérnök csapata.

A Duna Terasz Vista 632 lakásos társasház az ország jelenleg legnagyobb, egyszerre épülő lakóingatlana. A Klotild Palotában a Marriott következő luxusmárkája kap helyet, a St. Regies. Emellett elindult a Gellért Szálló bontása is, amit szintén mi végzünk.  

Diverzifikált működésünket jól mutatja, hogy klasszikus építőipari projektjeink mellett az elmúlt másfél évben két naperőművet hoztunk létre Magyarországon, összesen 42 Megawatt kapacitással. Az egyik már termel, a másik hamarosan bekapcsolásra kerül. Ez a két napelempark együttesen 75 hektáron terül el. Ez egy új, perspektivikus terület számunkra, ami környezettudatossági és gazdasági szempontból is fontos.

Andor Liget néven új lakásprojektet is indítottak Kelenföldön: hol tart most a fejlesztés?

A lakóingatlanok piaca is új terület számunkra. A Duna Terasz Vistához képest az Andor Liget egy kisebb léptékű, 141 lakásos fejlesztés, ahol kertvárosi környezet kialakítására törekszünk, a projekt egyik különlegessége, hogy egyedi belső parkkal rendelkezik majd. Minőségben a felső-középkategóriát célozzuk meg, nyugat-európai színvonalú kivitelezéssel.

A projekt helyszínén korábban álló ipari épületek már lebontásra kerültek, és megkezdődött az újrahasznosítható anyagok előkészítése. A mélyépítési munkálatok hamarosan kezdődnek, a szerkezetépítés jövő év elején indul. A projekt várhatóan 2027 második negyedévében fejeződik be. Ezek a típusú barnamezős fejlesztések fontos szerepet játszanak a városi területek megújításában, hiszen a korábban ipari célokra használt, gyakran elhanyagolt területek új funkciót kapnak, miközben csökkentik a zöldmezős beruházások szükségességét.

A tervek az élhetőségre és a külső terek fontosságára helyezi a hangsúlyt: sokat dolgoztunk azon, hogy olyan élhető alaprajzokat, lakásokat alakítsunk ki, amelyek még a kis lakások esetén is élvezhetők. Minden lakáshoz saját terasz tartozik, ami iránt jelentős érdeklődés mutatkozik a vásárlók részéről - ez az igény összhangban van a jelenlegi piaci trendekkel, ahol a külső terek felértékelődtek.

Az értékesítés kezdeti szakaszában tapasztaltak alapján úgy tűnik, hogy a vevők nemcsak igénylik ezeket a jellemzőket, de egyelőre fizetőképes kereslet is van rájuk. Ez arra utal, hogy jól mértük fel a piaci igényeket, és olyan termékkel jelentünk meg, amely találkozik a vásárlók elvárásaival. Azt látjuk tehát, hogy továbbra is van mozgástér az innovatív, a lakók igényeit előtérbe helyező fejlesztések számára, még akkor is, ha az általános gazdasági környezet kihívásokkal teli.

A DVM group munkája évek óta a Design & Build koncepció mentén működik: mit jelent ez a gyakorlatban, hogy tudják alkalmazni például a lakóprojekteknél?

A Design & Build, vagyis a tervezés és kivitelezés egy izgalmas folyamat: kivitelezési üzletágunk ugyanis jelentősen eltér a klasszikus megvalósítási elvtől.

A hagyományos módszer szerint a fejlesztő először egy tervezőcéget keres, megvizsgáltatja a telket, elindítja a projektet, megtervezteti, majd tenderezteti és kiválasztja a kivitelezőt. Mi ezzel szemben összehangoljuk a folyamatokat: saját tervező és kivitelező csapatunk van, projektmenedzsereink pedig koordinálják a különböző részlegek munkáját.

Amikor egy telket megvizsgálunk, koncepciót és üzleti tervet készítünk, majd a tervezési folyamat során folyamatosan ellenőrizzük a bekerülési költséget és a műszaki tartalmat. A kivitelezés kezdetére már pontosan tudjuk, mit akarunk építeni. Úgy is összefoglalhatjuk, hogy az első koncepciótól a beköltözésig mindent a DVM group végez, házon belüli mérnökkapacitással. A Design & Build módszertana összetett és egy kézben összpontosult folyamatai csökkentik a megrendelő kockázatát a klasszikus folyamatokhoz képest, rövidítik a megvalósítás idejét, ezért jelenlegi gazdasági helyzetben értékes alternatívája egy projekt megvalósításának. Ez a módszer hasonlít a századelő építési kultúrájához, amelyben a kivitelezés során zajlottak a megvalósításhoz szükséges részlettervezési folyamatok, az ehhez szükséges mérnök állomány volt a garanciája a minőségi építési kultúrának.

Címlapkép forrása: DVM group

A cikk megjelenését a DVM Group támogatta.

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ