Logisztikai fejlesztést tervez az Ablon (x)

Mit vár az ingatlanpiactól a következő 2-3 évre? Mikor billenhet a növekedés irányába a mérleg?

A jelenlegi piaci kihasználtság szintjét is figyelembe véve számottevő gazdasági növekedés lenne szükséges ahhoz, hogy 1-2 éven belül az ingatlanpiacon is lássuk a növekedés jeleit.

Milyen makrogazdasági tényezőkre lenne szüksége az ingatlanpiacnak a növekedés megindulására globálisan és Ön szerint milyen tényezők szükségesek ahhoz, hogy Magyarország beérje a régió vezetőit, és tartósan ott maradjon a fejlesztők, befektetők fókuszában?

Inflációnövekedésre van szükség, amely csökkentené az eladósodottságot, emellett minimum 2-3 %-os gazdasági növekedés kell az ingatlanpiac rövid időn belüli növekedésének indulásához. Ahhoz, hogy országunk beérje a régió vezetőit és tartósan a fejlesztők, befektetők fókuszában maradjon, a befektetői bizalom erősítése, ország marketing, valamint hosszútávon kiszámítható és hiteles gazdaságpolitika szükséges.

Készül-e az ABLON új projekttel? Milyen fejlesztés van most folyamatban?

Ma csak annyit mondhatok, hogy logisztikai fejlesztésre készülünk 2012. második negyedévében. Sajnos az iroda- és a lakáspiac jelen pillanatban nem indokolja új fejlesztés megkezdését.

Milyen feltételekkel lehet finanszírozást találni ma piacon?

A bankok 30-40 %-os owner’s equity-t várnak el. A hosszútávú projekthitelek kamatmarzsai többszörösei a válság előttinek, így csak a rövidtávú hitelek kamatai gazdálkodhatók ki. A hosszú távú finanszírozás kamatszintje mellett, az ezen a távon feltételezett inflációnövekedést (emelkedő kamatszint) és a befektetések jelenlegi magyarországi megtérülését is figyelembe véve, a fejlesztő szinte a teljes profitját a banknak adná.

Mennyire erős ma a bérlői piac? Mekkora engedményeket kell tennie egy tulajdonosnak ahhoz, hogy megtartsa vagy becsábítsa a bérlőket (retail, iroda)?

Jelentős engedményeket kell tenni.

Mik a tapasztalatai az ABLON lengyelországi fejlesztésének? Valóban sokkal több lehetőséget találnak a fejlesztők Lengyelországban, mint Magyarországon?

Igen, a lengyel befektetői piac igen aktív; a magyarországinál jóval alacsonyabb, 6-6,5 %-os hozamelvárás mellett is vásárolnak a befektetők, és van kereslet. Ezzel szemben itthon elenyésző a kereslet, és jóval magasabbak a befektetők hozamelvárásai. A két piac összehasonlításaképpen számoljunk egy kicsit: A magyarországi 7,5-8 % körüli hozamelvárások, és 30%-kal alacsonyabb bérleti díjak mellett egy ugyanolyan nagyságú, ugyanolyan kihasználtságú és minőségű épület értéke Varsóban akár
80-90 %-kal is több lehet, mint Budapesten. Az építési költségek különbözősége ekkora eltérést semmiképpen nem indokol.

Végleg megváltozott az ingatlanpiac, vagy néhány újabb felfelé ívelő év után újra beleesik a szektor a most tapasztalt hibákba?

Feltételezésem szerint a bankok laza finanszírozási politikája az elkövetkező 10-20 évben nem ismétlődik meg még jelentős piaci növekedés esetén sem. Azonban, ha a kormányok a megfelelő szabályozási környezetet nem teremtik meg, akkor megeshet, hogy jó pár év múlva a piaci szereplők a profit utáni versenyben elfeledkeznek a mai válságkörnyezetet kiváltó okokról.

Gondolkodik-e az ABLON a magyar REIT-é, vagyis szit-té való átalakulásra?

Egyelőre nem. Megvizsgáltuk ugyan a lehetőségeket, de a jelenlegi szabályozás nem nyújt annyi előnyt az amúgy is a tőzsdén jelen lévő Ablon Csoport számára (a tőzsdei jelenlét előnye a tőkebevonás lehetősége), mint finanszírozási alternatíva, ami miatt megérné. A jelenlegi szabályozásban vannak sajnos olyan elemek, amelyek kockázatossá teszik a szit fenntarthatóságát.

(x)