Ismeri a viccet, hogy valaki egyedül akart irodát találni? (x)
Portfolio
Budapesten idén is folytatódik az új irodaházak fejlesztése, számos épületet már át is adtak. Még sincs könnyű helyzetben az, aki a jelenlegi piacon új irodát keres cége számára.
Akik kisebb irodát keresnek, még inkább mínuszból indulnak, mint néhány évvel ezelőtt, míg az 1000 négyzetmétert meghaladó területekért olyan nagy a verseny, hogy lehetetlen bérlőképviselet nélkül megfelelő kiadó irodát találni Budapesten. A legnagyobb magyar független tanácsadó, a TCL Group segítségével megvizsgáltuk a budapesti irodapiac jelenlegi helyzetét.
Nagy iroda, nagy verseny
Az idei évben több mint 200 ezer négyzetméternyi új irodaterület lesz elérhető a fővárosban, és további irodafejlesztésekre számítanak a szakértők jövőre is. Ugyanakkor a kereslet még mindig meghaladja a kínálatot, az árak pedig rendkívül magasan vannak. Ilyen közegben rengeteg energiát vesz el a piaci lehetőségek felmérésére és elengedhetetlenül fontossá válik a szakértői segítség, ha 500 négyzetméternél nagyobb kiadó irodaterületre van szükségünk. Továbbra is a tulajdonosi érdekek által dominált piacról beszélhetünk, azonban újdonság, hogy az irodaház tulajdonosok már versenyeztetik is a bérlői ajánlatokat...
"Az újonnan épített irodaházakért és irodaterületekért óriási a verseny. Másrészt hiába bérel valaki több éve egy bizonyos irodaterületet, a szerződés lejártával az addigi bérlőnek is versenybe kell szállnia a szerződés hosszabbításáért, mivel ma már teljesen más feltételeket diktálnak a tulajdonosok. A kulcs az lehet, ha a bérlő professzionális segítséget vesz igénybe, így hatékony háttértámogatással, ő kerülhet előnyösebb tárgyalási pozícióba."- mondja Gyöngyösi Zoltán, a bérlőképviselettel és irodapiaci tanácsadással foglalkozó, TCL Group tulajdonosa és ügyvezető igazgatója.
"Az 1500 négyzetmétert meghaladó irodahelyiségek esetén akár 80-100 millió forintos megtakarítást is el lehet érni, ha az ember tisztában van a piaci lehetőségekkel. Ehhez azonban tényleg szakember segítsége szükséges." - teszi hozzá Gyöngyösi, aki több mint 10 éve segíti az irodakereső cégeket a megfelelő iroda kiválasztásában és a legerősebb tárgyalási pozíció elérésében.
Kis irodák, kevesebb lehetőség
Teljesen más helyzetben vannak azok a vállalkozások, akik kisebb irodát keresnek, mivel a tulajdonosoknak nem érdeke a kiadó területeiket felszabdalva bérbe adni. Mivel ezek a keresők vannak a legnagyobb számban, ha mégis szabadul fel "kisebb" terület, gyakorlatilag azonnal elkel, mielőtt piacra kerülne. Amennyiben sikerül a tárgyalásig eljuttatni egy 300 négyzetméternél kisebb irodát kereső bérlőt, akkor a tulajdonosok ugyanolyan feltételeket szabnak, mint a nagyobb vállalatoknak.
"Gyakran előfeltétel a legalább 5 évre szóló szerződés és a kialakítási költségek megosztása. Korábban a tulajdonosok részben vagy egészben átvállalták a kialakítási költségek terhét, ma azonban ezeket a terheket sokszor a bérlőre hárítják. Egy 15 fős cégnek ezek a feltételek, nem egy esetben, túl nagy kockázatot jelentenek." Gyöngyösi Zoltán szerint a 250 négyzetméter körüli irodaterületből jelenleg nincs választék Budapesten.
Az egyetlen alternatívát a kisebb cégek számára a lakásirodák és az instant irodák jelentik. Sok esetben az irodaház tulajdonosok 20-22 eurót is elkérhetnek négyzetméterenként egy 200-250 négyzetméteres irodáért. Ilyen összegért már színvonalas, teljesen felszerelt, azonnal költözhető (instant) irodát vagy egy minőségi lakás irodát lehet bérelni Budapesten.
Első a munkavállalók kényelme
A jelenlegi piaci helyzet újdonsága, hogy a munkavállalói oldal igényei szinte elsődleges szerepet játszanak az irodák kiválasztásában. "A korábbi évektől eltérően a nagyvállalatok ma egyre nagyobb figyelmet szentelnek az alkalmazottak elégedettségének. Mivel a munkaerőhiány bizonyos ágazatokban nagyon magas, továbbá a globális trendek is ezt követelik meg, a cégek igyekeznek kedvezni a munkavállalónak, az irodák kialakításakor" - mondja Kocsor Dániel, a szolgáltatott irodákat és a legnépszerűbb irodaházakat felsorakoztató Új Iroda kereskedelmi-ingatlan tanácsadója.
A fentiek tükrében nagyon fontos szempont a közösségi terek létrehozása, kávézó- és telefonálósarkok, "break out" zónák kialakítása, illetve az éttermek, kávézók és fitnesz lehetőségek közelsége, amelyek ellensúlyozzák az irodában eltöltött hosszú munkaidőt. Mivel a nagyvállalatok meg akarják tartani a legjobb munkaerőt, így gyakran nem az iroda bérleti díja, hanem elsősorban a fent említett extra lehetőségek határozzák meg, hogy melyik irodát választják.
