Az év üzletét kötötte meg az MNB?

2014 márciusában adták át a Pesti Hírlap és a Zrínyi Nyomda egykori székházának helyt adó épületben az Eiffel Palace irodaházat. Az eredetileg 1893-ban elkészült épületet a Horizon Development élesztette újjá a 2011-ben elindított rekonstrukcióval. Kisebb vihart kavart azonban, hogy 2014-ben az MNB az akkori piaci árnál magasabbnak vélt összegért (a hazai ingatlanpiaci mélypont környékén), a budapesti irodapiacon tapasztaltnál alacsonyabb hozamszinten vásárolta meg az ingatlant. A tranzakció egyszerre volt sokaknak megdöbbentő, hiszen akkoriban minimum 7-8% környéki hozamokról szóltak a piaci pletykák a legkiválóbb prémium eszközök esetében - bár tranzakció hiányában ez is csak hipotetikus volt -, és adott egy komoly lökést a már a felfelé ívelő szakaszt éppen megkezdő ingatlanbefektetési piacnak. A 6,5%-os hozamszinttel kvázi beárazta félig-meddig ezeket a prémium termékeket, amikből azért nincs túl sok. Azóta eltelt három év, így felmerül a kérdés, hogy változott-e ezalatt annyit a hazai irodapiac, hogy megérje a mostani áron és hozamszinteken megvásárolni az épületet.

A hazai irodapiac számokban

A budapesti CBD-ben - a Cushman & Wakefield számításai szerint - a néhány évvel ezelőtti 7,5 százalékos irodapiaci hozamszint 2017 első negyedévére 6,5 százalékra csökkent, ami illeszkedik a régió más országaiban is jellemző folyamathoz. A budapestihez hasonló nagyságú irodaállománnyal rendelkező Prágában már most mindössze 4,6 százalékos hozamokkal találkozhatunk, de Varsóban is csak 5,25 százalék a prémium hozamszint.

Az Eiffel Palace esetében többféle becsült bérleti díjat használva megnéztük, hogy milyen hozamokat érhetett el vele az MNB és milyen hozamok mellett vásárolhatta meg a Corpus Sireo által kezelt Corpus Sireo Real Estate befektetési alap.

Elérhető hozamok

Míg a Váci úti irodafolyosón vagy a dél-budai alpiacon az 'A' kategóriás irodákban 12-14 euró körül alakul a négyzetméterenkénti havi bérleti díj, addig a CBD-ben akár a 20 eurót is elérheti. A számításban - az irodaház elhelyezkedését is figyelembe véve - ezért 16 és 20 euró közötti bérleti díjak mellett néztük meg, hogy a nettó alapterület és a vételárak ismeretében mennyi lehetett eddig és mennyi lehet mostantól az épülettel elérhető hozam.

Megérte az Eiffel Palace?

45,3 millió eurós vételár mellett teljes bérbeadás esetén is legalább 19 eurós négyzetméterenkénti bérleti díjak kellettek ahhoz, hogy az elmúlt három év 7 százalékos hozamszintjét el lehessen érni. Ha a 19 helyett csak 16 euróért sikerült bérbe adni az épületet, akkor 7 helyett csak 6 százalékos volt a hozam. Az új, magasabb vételár miatt azonban a hozamok is csökkennek, kivéve, ha a vételár növekedésével a bérleti díjakat is növelni tudja a cég.

A mostani piacon ugyan hiány van egybefüggő nagy irodaterületekből, ami kedvezhet a magasabb bérleti díjaknak, de a meglévő bérlőkkel az új tulajdonos nem biztos, hogy új szerződést akar/tud kötni, az esetleges új bérlők pedig szintén nem feltétlenül kötnének 3-5 éves szerződést tudva azt, hogy a következő egy-két évben várhatóan több százezer négyzetméterrel fog bővülni a budapesti irodaállomány. A kínálat növekedésével pedig Magyarországon is felerősödhet a bérleti díjak csökkenése, így hosszú távon kérdéses a 20 eurós szint fenntarthatósága. Az Eiffel Palace épülete ebből a szempontból persze egyedi és különleges, úgyhogy a sor végén sok múlik a potenciális bérlők sikerességén is, amiből a ki tudják termelni a havi fixet.

Ha 17 euróért hosszabb távon sikerül szerződést kötni a tulajdonosnak, azzal 5,5 százalékos hozamot tudna az épülettel elérni, ami jelenleg 1 százalékponttal alacsonyabb, mint az átlagos prémium hozam. Ez is magasabb azonban, mint például Varsóban vagy Prágában és abban az esetben, ha Budapesten is folytatódik a hozamcsökkenés elképzelhető, hogy egy-két éven belül ez lesz az új szint.

A globális hozamkörnyezet továbbra is nagyon alacsony, Nyugat-Európa városainak irodaközpontjaiban pedig még a prágainál is kisebb hozamokkal lehet számolni, így várhatóan Magyarország csökkenő hozamai még a következő években is kimagaslóan vonzók lesznek. A trend azonban úgy tűnik egyelőre megállíthatatlan, a piac fejlődésének, a befektetésre váró hazai és nemzetközi tőke versenyének, a hazai ingatlanpiac és egyéb fundamentumok javuló megítélésének köszönhetően a magyarországi irodapiacon is egyre alacsonyabb hozamokra kell felkészülnünk.

És, hogy az év üzlete vagy hatalmas bukás volt a tranzakció?

Bukásnak a számok alapján semmiképp sem lehet nevezni az ügyletet. Az MNB végül 2,5 milliárdot keresett 3 év alatt 14 milliárdos beruházással. Az új tulajdonos kapott egy különleges prémium budapesti irodaházat egy olyan piacon, ahol épp komoly verseny van a legjobb eszközökért, mind a hazai alapok, mind a Magyarországot újra felfedező külföldi befektetők részéről. Ha 2014 közepén az MNB sokkal jobban ragaszkodik az akkori trendekhez (hozamszint), akkor akár 1-2 milliárddal olcsóbban is megvehette volna az épületet, és most nem 2,5, hanem 4 milliárdos plusznak örülhetne. De lehet, hogy ha akkor nem 6-6,5% körüli hozamon megy el az Eiffel Palace, hanem csak 7,5-8% körül, akkor a valamivel lassabban rántja magával az emelkedés útján a piacot.

Több ezer új lakás egy helyen a Portfolio Új Lakópark adatbázisában! Válogass Buda, Pest és vidék legjobb új építésű lakóprojektjei között! Nézegess képeket, tudj meg minél többet a projektekről és kérj személyre szabott ajánlatot közvetlenül a fejlesztőktől! Kattints és nézd meg a több mint 50 projektet!

• Címkék:
• ingatlan iroda,
• ingatlan,
• Ingatlan irodapiac,
• hozamok