Egy év múlva nem lesz mit vásárolni Budapesten

Európa még messze van

Pasquale Diana, a Morgan Stanley régiós gazdaságokkal foglalkozó ügyvezető igazgatója felvezető előadásában a közép-európai gazdaságok jövőbeli kilátásairól beszélt. Kiemelte, hogy a gazdasági válság óta jelentősen lelassult a régiós országok konvergenciája - még mindig csak az EU-s jövedelemszint 40%-án élünk, ráadásul a közeljövőben nem számíthatunk jelentős változásra. Mindeközben a közép-európai fogyasztók jövedelmüknek egyre nagyobb, de így is az európai átlagnál kisebb hányadát költik szolgáltatásokra szükségletek helyett.

Jó hír azonban, hogy a gazdasági növekedés üteme fenntartható a régiós országokban, nem várható egy újabb buborék kipukkanása. Szintén pozitív hatással vannak a gazdaságra bizonyos jól teljesítő iparágak (pl. autóipar), valamint a német gazdasággal való számos területen jelentkező összefonódásból is sokat profitál a régió.

Menekülés Közép-Európából

Polster Tamás MRICS, a Cushman & Wakefield EMEA régiós tanácsadási vezetője a közép-európai ingatlanpiacok jövőjéről tartott előadást, melyben a demográfiai problémákra helyezte a hangsúlyt. 2030-ra 7 millió fővel lesznek kevesebben a keleti EU-tagállamok munkaerőpiacán miközben csak Németországban 6 millió munkavállalóra lesz szükség. A népesség elöregedése mellett a kivándorlás is gyorsítja a folyamatokat, utóbbi egyik fő oka az, hogy európai szinten a régiós fővárosokban a legalacsonyabb a lakosok elégedettsége saját városukkal. A problémák várostól függetlenül ugyanazok Közép-Európában: minőségi egészségügy és oktatás hiánya, rossz levegőminőség, fejlesztésre szoruló közlekedés.

A régió globális szerepét jól mutatja, hogy 2014-ben 4 milliárd dollárt fektettek be közép-európai ingatlanokba, ami kevesebb, mint 1 százaléka a 600 milliárdos globális volumennek A régiós országokban egyébként a GDP-hez képest is alacsony a befektetési aktivitás.

Az közismert, hogy régiós városokat alacsony bérleti díjak jellemzik, arról azonban ritkábban esik szó, hogy ehhez alacsony produktivitás is társul. A közép-európai nagyvárosokban négyből csak egy alkalmazottnak van saját asztala, míg ezzel szemben Nyugat-Európában majdnem mindenkinek - ez a gyakorlatban relatíve alacsony részvételt jelent az irodapiacon Polster Tamás szerint.

Belső feszültségek

A konferencia résztvevői szerint az európai ingatlanpiacok számára a legnagyobb kihívást politikai szempontból nem a menekültek érkezése, illetve külső gazdasági folyamatok (kínai lassulás, FED döntés, rossz kapcsolatok Oroszországgal) jelentik, hanem az Európai Unió belső feszültségei.

A kapcsolódó panelbeszélgetésben Pasquale Diana, a Morgan Stanley régiós gazdaságokkal foglalkozó ügyvezető igazgatója elmondta, hogy véleménye szerint alábecsüljük a kínai gazdaság lassulásának globális hatását. Úgy véli, a közép-európai országoknak nem kell félnie a FED várható kamatemelésétől, de a többi említett geopolitikai feszültség sem jelenthet komoly bajt, mivel jelenlétük már régóta ismert.

Bár jelentős előrelépés történt ebben a közép-európai országokban, továbbra is problémát jelent a jogi keretek szilárdságának hiánya - tette hozzá Prof. Dr. Alexander Goepfert, a Noerr partnere és ingatlanbefektetési csoportjának vezetője. Lengyelország stabil jogrendszere miatt lett a befektetők kedvence, míg Magyarországon a gyakran változó szabályozás továbbra is elrettentő lehet.

A régiós irodapiacokat és gazdasági aktivitást már évek óta hajtó SSC központokkal kapcsolatban Polster Tamás MRICS, a Cushman & Wakefield EMEA régiós tanácsadási vezetője aggodalmát fejezte ki, mivel úgy látja, globális szinten már nem tudjuk tartani a lépést olyan országokkal, mint pl. a Fülöp-szigetek. Lengyelország és Románia ugyanakkor azért sikeres, mert a másodlagos városok is rendelkeznek olyan fundamentumokkal (lakosságszám, egyetemek), melyeket ki tudnak használni a nemzetközi cégek. Csehország és Magyarország számára kihívás lesz hasonló feltételek megteremtése a másodlagos városokban.

"Az újabb generációk előbb választanak várost, mint állást. Az életminőség javítása elengedhetetlen annak érdekében, hogy a közép-európai városok megtartsák legtehetségesebb fiataljaikat" - tette hozzá Daniel Cook, az RICS stratégiai és tervezési igazgatója.

Gunnar Herm MRICS, a UBS Global Real Estate ügyvezető igazgatója, valamint globális ingatlankutatási és -stratégiai részlegének vezetője felhívta a figyelmet arra a problémára, hogy a régió kis- és középvállalkozási nem vesznek részt az ingatlanpiacon - már az is elrettentheti őket, hogy a bérleti díjakat euróban adjuk meg.
 

Magyarországra és Romániára érdemes figyelni

A befektetői és fejlesztői kerekasztal résztvevői szerint a két ország, ami különös figyelmet érdemel jelenleg egyértelműen Magyarország és Románia. A közönségszavazás eredménye szerint a résztvevők 78%-a arra számít, hogy az elkövetkező 12 hónapban nőni fog a befektetői érdeklődés a közép-európai ingatlanok iránt. 2015 egyébként újabb válság utáni rekordév lehet befektetési volumen szempontjából - tette hozzá Dr. Bruno Ettenauer MRICS, a CA Immo vezérigazgatója. Karl Wilson, az Aareal Bank régiós ügyvezetője szerint a kereslet növekedését a bankok hitelezési "kényszere" is okozza.

Az elmúlt 1-2 évben megváltozott a tranzakciók összetétele - véli Török Árpád MRICS, a TriGranit vezérigazgatója. Míg korábban egyéni épületeket vásároltak a befektetők, ma egyre jellemzőbb, hogy egy-egy portfólió kerül eladásra, mely többféle típusú ingatlant is tartalmaz. A befektetők is változtatok, egyre többen foglalkoznak pl. üzemeltetéssel is.

A beszélgetés résztvevői egyetértettek abban, hogy Budapesten és Bukarestben van helye új irodafejlesztéseknek. Az új területek hiánya a magyar fővárosban olyannyira problémát jelent, hogy Török Árpád szerint egy év múlva nem lesz mit vásárolnia a befektetőknek Budapesten.

Dr. Bruno Ettenauer MRICS meglátása szerint a magyarországi bérletidíj-szint fenntartható, Románia pedig jelentős növekedési potenciállal rendelkezik. Lengyelországban a jelentős fejlesztési aktivitás komoly túlkínálat megjelenésével fenyeget, a versenyhelyzet pedig bérletidíj-csökkenést okozhat.

Török Árpád szerint Lengyelország "túlfűtöttsége" ellenére a másodlagos lengyel városok még rendelkeznek fejlesztési potenciállal. A kiskereskedelmi szektor egységesebb képet mutat régiós szinten - jelentős fejlesztésekre nagy számban nem számíthatunk a következő 2-3 évben, kisebb városokban kisebb beruházásokra azonban van hely.

A logisztika egyre forróbb

Ben Bannatyne MRICS, a ProLogis ügyvezetője és régiós vezetője megerősítette, hogy az elmúlt 18 hónapban jelentősen nőtt az ipari ingatlanok iránti érdeklődés, azonban egyre nagyobb problémát jelent a megfelelő befektetési termékek hiánya. A ProLogis Szlovákiában és Csehországban gyakorlatilag teljes kihasználtsággal működik és hosszú évek óta először bérletidíj-növekedés volt megfigyelhető ezeken a piacokon. Ezzel szemben Lengyelországban rendkívül alacsonyak a piacra lépés korlátai, így a bérleti díjak sem tudnak nőni.

Bannatyne szerint a lengyelországi hozamok valójában nem olyan csábítóak, mint tűnnek, mivel a valóságban jóval alacsonyabb bérleti díjat fizetnek a bérlők, mint a piaci szereplők gondolják.

A kelet-közép-európai régióban a globális gyártó cégek expanziója erős élénkülést hoz az ipari ingatlan szegmensben. A konferencia résztvevőinek többsége, illetve a témában szervezett kerekasztal-beszélgetés résztvevői úgy vélik, hogy a térségben az autóipari beszállítók, illetve az e-kereskedelmi szektor terjeszkedése ad elsősorban lendületet a piacnak.

Nádasdy Zoltán MRICS, a Noerr partnere, és régiós ingatlanbefektetési csoportjának igazgatója úgy véli, a régiós országok erős versenyben állnak egymással az idetelepülő gyártó cégekért, akik nyilvánvalóan számos faktort értékelnek expanziós célpontjuk kiválasztása során. Természetesen elsődleges szempontként kezelik az infrastrukturális hátteret és a munkaerő minőségét, ugyanakkor a fejlesztési területek elérhetősége is meghatározó az értékelés során. A fejlesztési területek ugyanis egyre szűkösebbek, a zöldmezős beruházások a kisebb településeken idő és energiaigényesek, ami nagy kihívást jelent az idetelepülő cégek számára, esetlegesen erős korlátot állítva az expanziónak.

Rene Droese, a Budapest Airport Zrt. ingatlangazdálkodási igazgatója hozzátette, hogy a vállalat ingatlanfejlesztéssel illetve - befektetéssel is foglalkozik, elsősorban cargo és logisztikai fejlesztésekről van szó. Esetükben a legnagyobb kihívást a cég és partnerei működésének optimalizálása jelenti. Tapasztalatai szerint a cég partnerei mind Budapestet, mind Bulgáriát kiváló lokációnak értékelik, ugyanakkor Bulgária az olcsóbb a munkaerő miatt versenyelőnyben van. Számos cég inkább ide helyezi át egyes tevékenységeit, így pl. a Lufthansa a karbantartó tevékenységeit.

Vladimir Gurdjieff, a Forton (a Cushman & Wakefield bulgáriai partnere) ipariingatlan-fejlesztésekért felelős vezetője egyetértett azzal, hogy az autóipari beszállítók terjeszkedése, bővülése jelentős élénkülést hoz a régióban, és úgy véli, hogy a következő években is folytatódik ez a tendencia. Bár Bulgária korábban nem volt a fejlesztők fókuszában, jelenleg folyamatos érdeklődést tapasztalnak a gyártó és termelő cégek részéről. A szakember felhívta a figyelmet a Cushman & Wakefield egyik közelmúltbeli kutatásárára, mely szerint Bulgária világszinten is a gyártó-cégek top outsourcing célpontjai között van, és ebben a tekintetben a hetedik legdinamikusabban fejlődő piacnak számít. A már idetelepült cégek további terjeszkedést terveznek, ami a fejlesztők cégek számára is kiváló lehetőségeket jelent a bolgár piacon.

Jaroslav Kaizr MRICS, a CTP üzleti igazgatója szintén úgy véli, hogy az autóipar és az e-kereskedelem egyre nagyobb területeteket foglal el az ipariingatlan-piacon, és egyre több munkaerőt foglalkoztat. A CTP portfóliójának 70%-át a gyártó és termelő cégek foglalják el, elsősorban az autóiparból. Az utóbbi területen az egyik legnagyobb problémaként, és a munkaerő szektorba áramlásának erős korlátjaként értékeli, hogy a lakóingatlan-piac fejlődése nem követi le megfelelően a fenti folyamatokat. Ezzel párhuzamosan az ipariingatlan-fejlesztéseknek az elérhető fejlesztési területek szűkössége szab korlátot.

• Címkék:
• ingatlan,
• Ingatlan ipari,
• cee,
• portfolio konferenciák