Nagy deal
A Magyar Telekom a WING ingatlanfejlesztővel új székházat építtet, amelybe a tervek szerint 2018-ban költözik majd át. A megüresedő Telekom-ingatlanok közül a 3 legfontosabbat a WING veszi meg. A tranzakció a budapesti ingatlanpiac szempontjából is fontos, hiszen a Fradi-stadion mellett felépülő komplexum lesz Magyarország eddigi legnagyobb, egy épülettömbben realizálódó irodafejlesztési projektje, másrészt a Magyar Telekom működését is érinti, a cég több tízmilliárd forint bevételre tesz szert, működése pedig hatékonyabbá válik. Az alábbiakban az ingatlanpiaci és a Telekom működése szempontjából fontos hatásoknak jártunk utána.A Magyar Telekom ingatlanjai
A Magyar Telekom rendelkezik Magyarország egyik legnagyobb ingatlanállományával, ennek nagy része távközlési technológiai terület, iroda, raktár, garázs és üzlethelyiség. Tavaly év végén a Telekom által használt ingatlanok területe 550 ezer négyzetméter volt, melyeknek jelentős részében egyenként 100 négyzetméternél kisebb az alapterülete.A legnagyobb ingatlan a Budapest, Krisztina körút 55. szám alatt található székház több mint 30 ezer négyzetméter alapterülettel. Ezen kívül a Telekom másik két ingatlant, az Infoparkban és a Kaposvár utcában lévőket is értékesíti a WING-nek, további 5-7 ingatlan eladásáról pedig később döntenek.
A Magyar Telekom székháza a Krisztina körúton található, ez jelenleg is Budapest egyik legnagyobb saját tulajdonú irodaháza. A Déli pályaudvarhoz közeli telken 1951-1954 között épült fel a Kohó- és Gépipari Minisztérium Tervezőirodájának (KoGépTerv) szocialista realista stílusú épülete. A tömböt 1990-ben vásárolta meg a Matáv, majd 1996-ban modernizálták. Bár műszakilag egész biztosan elavult és jóval kevésbé hatékony, mint egy modern irodaház, a Telekom sok figyelmet szentelt a kellemes belső környezet kialakítására. Piaci értékét nehéz megbecsülni, valamilyen támpontot az adhat, hogy az Irodaház.info adatai alapján az I. kerületi 'A' kategóriás irodaházak bérleti díjai 10 euró/négyzetméter/hónap körül mozognak.
Az Infopark G épületét is a Magyar Telekom használja. Budapest egyik legismertebb irodaparkjában az épületet döntő többségét (így a G-t is) az IVG Hungary Kft. fejlesztette a 2000-es évek folyamán. A lokáció vonzerejét tovább növelte, hogy néhány hete az 1-es villamosnak köszönhetően kötöttpályás kapcsolattal is rendelkezik. Az Irodaház.info adati szerint az Infopark többi épületében a bérleti díjak 10 és 14 euró között mozognak.
A harmadik épület, mely a költözési folyamat során a WING tulajdonába kerül, szintén Újbudán, a Kaposvár u. 5-7. alatt található. Mind ez, mind az Infoparkban lévő irodaház Dél-Budán helyezkedik el, mely a legsikeresebb alpiacnak nevezhető Budapesten. 2015 első negyedévének végén Dél-Buda üresedési rátája volt a legalacsonyabb az alpiacok közül: 10,2%, szemben az egész Budapestet jellemző 15,7%-os rátával. Vélhetően nem okoz majd komoly gondot a WING számára új bérlőket találni ezekbe az ingatlanokba egy olyan piacon, ahol gyakori panasz a nagy összefüggő szabad területek hiánya.
A WING építi meg az új székházat
Mint arról már beszámoltunk, a Telekom új székháza Magyarország eddigi legnagyobb, egy épülettömbben megvalósuló irodafejlesztése lesz. Az 55 ezer négyzetméteresre tervezett alapterület valóban jelentős, figyelembe véve, hogy 2015 első negyedévének végén 3,23 millió négyzetmétert tett ki a budapesti modern bériroda-állomány. Bár ez az állomány 2018-ig egész biztosan bővülni fog több tízezer négyzetméterrel, a Telekom új székházának mérete a teljes budapesti irodaterület kb. 1,7%-ának felel meg. Szintén jól szemlélteti a beruházás volumenét az, hogy 2014-ben Budapesten valamivel több, mint 68 ezer négyzetméternyi új irodaterületet adtak át, de 2012-ben és 2013-ban a bővülés mértéke kisebb volt, mint az új székház mérete.
A WING-nek ezen kívül voltak ipari és kiskereskedelmi (Hegyvidék Központ, Agria Park) fejlesztései is, de az irodai szegmensben a legaktívabb. Jelenleg is épít új irodaházát a vállalat, a V17 névre keresztelt Váci úti komplexum a tervek szerint 2016 második felében készül el. A cég tulajdonában van Buda egyik legismertebb épülete, a Széll Kálmán tér oldalában álló Postapalota is, melyet Buda Palota néven luxusirodaházzá szeretnének alakítani, egyelőre nem tudni, hogy mikor.
Régóta együtt dolgoznak 2014. december végén a STRABAG Property and Facility Services Zrt. és a Magyar Telekom Nyrt. 3+1 éves stratégiai fontosságú vállalkozási szerződést írt alá, amely - mind volumenét, mind komplexitását és piaci fontosságát tekintve - a tavalyi év legnagyobb FM üzletének tekinthető. Az ország egész területére szóló szerződés keretében a következő 3+1 évben a STRABAG Property and Facility Services Zrt. több ezer ingatlan ingatlangazdálkodási tevékenységét látja el. A szolgáltatások köre magában foglal vagyongazdálkodási, üzemeltetési és beruházás-lebonyolítási feladatokat a Magyar Telekom Nyrt. részére. A STRABAG Property and Facility Services Zrt. a német STRABAG Property and Facility Services GmbH és a magyar WING közös vállalata.
Vásárlás vagy bérlés?
A budapesti modern irodapiacon jelenleg a teljes irodaállomány mindössze 19,8%-át teszik ki a saját tulajdonú irodaterületek, vagyis ötből nagyjából négy nagy (egy lakásból már dolgozni nem tudó) cég az iroda megvásárlása helyett annak bérlése mellett dönt.A befektetési piac szempontjából 2014 a fordulat éve volt, az éves befektetési volumen 460 millió euró volt, ami 70%-kal magasabb az egy évvel korábbi értéknél és az idén további növekedés várható. A befektetők azonban egy súlyos problémával szembesülnek Budapesten: rendkívül kevés ingatlanból válogathatnak. A tavalyi évben átadott négy nagy irodaházból hármat már eladtak, a régi ingatlanok nem túl kelendők, az új fejlesztések pedig lassan indulnak be, így valószínűsíthető, hogy még évekig szűk kínálatból válogathatnak majd a befektetők. Egy ilyen piacon a Telekom által értékesítésre kerülő irodaházak - különösen az Infopark G épülete - vonzó befektetési terméknek tekinthetők.
Ugyan elképzelhető, hogy a befektetési piac további felfutásával 1-2 év múlva többet érnének a Wing tulajdonába kerülő irodaépületek, de valószínűleg addig a bérleti díjak is emelkedni fognak. Figyelembe véve ezt, valamint azt, hogy most volt lehetőség egy ilyen volumenű üzlet megkötésére, vélhetően nem járt rosszul a Telekom azzal, hogy nem vár még tovább a költözéssel.
Örüljenek a Telekom részvényesei?
Mi a deal lényege?A Telekom a 3 legfontosabb ingatlanját, a Krisztina körúti székházat, az Infoparkban és a Kaposvár úti épületét adja el a WING-nek, ezeket további 5-7 ingatlan követheti, azonban ezek eladásáról, a vevőről és az árról sem döntöttek. A 3 legfontosabb ingatlan eladásából 2015-ben 6 millió euró (jelenlegi árfolyamon közel 1,8 milliárd forint), 2016-ban 9 millió euró (~2,8 milliárd forint), 2018-ban 45 millió euró (~13,8 milliárd forint) készpénzbevétele lehet a Telekomnak realizál. Továbbá 2018-ban 4 milliárd forint nyereségre tesz szert, ez az ingatlanok könyvekben nyilvántartott értéke és az eladási ár közötti különbözet. Az új székházba költözés után, 2018-tól az ingatlanüzemeltetési költségek jelentősen csökkennek, a bérleti díjköltségek viszont megemelkednek, a tranzakció hozzávetőleges éves szintű EBITDA csökkentő hatása 2018 második felétől csaknem 800 millió forint lesz a Telekom számításai alapján., ez az akkorra várt EBITDA csupán közel 0,4 százaléka.
Igen, mert pozitív a projekt nettó jelenértéke: az ingatlanok eladásából tehát bevétele, az új székház bérlése miatt viszont költségei lesznek a Telekomnak. A tranzakció nettó jelenértéke a bevételekkel és a 2018-tól jelentkező kiadásokkal kalkulálva számításaink szerint pozitív, közel 8 milliárd forint, ami részvényenként 7,7 forintot jelent.
Igen, mert láthatóvá teszi a Telekom ingatlanvagyonát: ezek az ingatlanok eddig is a vállalatban eszközeinek részét képezték, de a befektetők nyilvánvalóan nem árazták külön őket. A tranzakciókkal ez az érték láthatóvá válik.
Igen, mert csökkenti a nettó eladósodottságot: a menedzsment korábban 30-40 százalékos sávot határozott meg az eladósodottság ideális szintjére, a célsávhoz képest azonban jóval magasabban alakult az elmúlt időszakban a Telekom eladósodottsága, idén március végén 46,2 százalék volt az eladósodottsági ráta, a nettó adósságállomány pedig 446 milliárd forint volt. Az ingatlanértékesítésből befolyó összeg akár 5 százalékkal is csökkentheti a nettó adósságállományt, az eladósodottsági ráta több mint 2 százalékponttal csökkenhet.
Logikus lenne azt feltételezni, hogy az ingatlaneladásból származó bevételeket a Telekom magasabb osztalék, vagy akár extra osztalék formájában kifizeti. Azonban a Magyar Telekomtól azt a tájékoztatást kaptuk, hogy a korábban közzétett 2017-es előrejelzésben a menedzsment már kalkulált az ingatlaneladásokból befolyó bevételekkel, az idei eredmény után fizetendő legalább 15 forint részvényenkénti osztalék előrejelzésekor is figyelembe vették az ingatlantranzakciót.
