Kimagasló ár-érték arány a lesajnált alpiacon

A B kategóriás irodaházak piaca már egy évvel ezelőtt is feltűnést keltett. Az akkori információk és piaci hírek szerint, a válság okozta bérlői mozgás, vagyis az A kategóriás épületekből a B kategóriásokba való átköltözés volt az, ami megmentette ezt a szegmenst. Az elsősorban hazai kis- és középvállalkozások által bérelt irodákban sokan az első körben kerültek nehéz pénzügyi helyzetbe, és emiatt sokszor nehezen és csak késve tudták az egyéb kiadásaik mellett a bérleti díjakat is fizetni. A megnövekedett terheket viselni már nem tudó, illetve nem akaró cégek közül azonban sokan döntöttek a költözés mellett, valamint az irodapiacra bérlőként újonnan érkezők közül is többen gondolkodtak el a jóval alacsonyabb költségeket jelentő szerényebb szolgáltatásokat kínáló irodabérleteken.

A megközelítőleg fél millió négyzetméteres B kategóriás irodapiacon mintegy 280 ezer négyzetmétert tartanak új építésűnek, a maradék 220 ezer négyzetmétert pedig régebbi építésű, vagy olyan amit az elmúlt tíz-tizenöt évben újítottak fel. A két kategória között meglévő lényeges különbségek között a szolgáltatások mennyisége és minősége húzódik, amit elsősorban az ár, vagyis a bérleti és üzemeltetési díjakból eredő eltérések kárpótolnak. A hozzávetőleges becslések szerint, mintegy 30-40%-kal olcsóbban lehet iroda helyiséget bérelni az alacsonyabb kategóriában, amely ár azonban sokban függ a mérettől, az elhelyezkedéstől, és attól, hogy mekkora volt a minőségi váltás az épületek között. Adott esetben elődordulhat, hogy presztízs lokációban és kiváló minőségben megépített B kategóriás bérleményünkhöz magasabb négyzetméter áron juthatunk hozzá, mint egy rosszul pozicionált A kategóriás társához.

A szerencsés piaci körülményeknek elsősorban a piac legnagyobb szereplő örülhetnek a legjobban. A B&V Group, az Indotek, vagy éppen az Appeninn mind olyan cégek akik elsősorban a B kategóriás ingatlanpiacon érdekeltek, és a válság hozta lehetőségekkel sikeresen élnek is. Míg az Indotek elindította Reconcept Turn-Around Property Alapját, addig az Appeninn vásárlásokkal, a B&V Group pedig egy felújított irodaház értékesítésével hívta fel magára a szakma figyelmét.Kovács Melinda, a B&V Group Zrt. vezérigazgatója szerint, a B kategóriás irodák piacának szárnyalása legfőképpen a válságnak, valamint a bérlők számára egyre fontosabb jó ár-érték aránynak köszönhető. A jelenleg 6-9 euró/hó/nm között mozgó, piaci tapasztalatok alapján inkább az alsó határhoz közelebb lévő, bérleti díjak, és az ezért az árért kapott szolgáltatás sok esetben elegendő a bérlők számára.

Kovács tapasztalatai szerint a befektetési tranzakciókra jelenleg nagyon kevés a példa, hozamszintjeik pedig 8-10% között mozognak épülettől és lokációtól függően. Ennek a számnak azonban némileg ellent mond Székely Gábornak, az Appeninn Nyrt. igazgatótanács elnökének álláspontja, aki a Portfolio.hu-nak adott korábbi interjúban úgy nyilatkozott, hogy két számjegy alatt nem is tárgyal vásárlásról sem a B kategóriás irodapiac, sem az ingatlanpiac bármely alpiacán.A szektor sikerességével kapcsolatos kérdésünkre a B&V vezérigazgatója úgy reagált, "Már a válság előtt is volt egy ügyfélkör, aki kifejezetten ezeket az ingatlanokat kereste, de ezekről a tranzakciókról kevés információ látott napvilágot, pusztán azért mert ezek az ingatlanok nem olyan "divatosak" mint az új építésű A kategóriás társaik. Jellemző példa, hogy a nagy ügynökségek a mai napig nem veszik bele a statisztikákba a B kategóriás ingatlanokat, így ezek magyarországi állományáról nincs is pontos adat. Ezen túlmenően maguk a befektetők sem realizálták azt a tényt, hogy ezekkel az ingatlanokkal jobb pénzügyi eredményeket lehet realizálni, mint A kategóriás társaikkal. A válság irányította rá a szakma és a befektetők figyelmét erre a szegmensre. A bérlők - a korábbi ügyfélkör mellett - a válság miatt nyitottak, mert ez a legjelentősebb működési költség megtakarítási lehetőség a számukra."

A cégek hosszú távú költséghatékonysági stratégiái, valamint a felújított épületek egyre növekvő minősége és szolgáltatásai miatt, a jövőben várhatóan megmaradhat a B kategória népszerűsége, amennyiben a már most is padlón lévő A kategóriás versenytársak díjai nem esnek esetleg még tovább, vagy legalább egy jó időre nem stagnálnak a jelenlegi szinteken.

A jövőben egyértelmű versenyelőnyt azonban a különböző zöld minősítések jelenthetnek majd. Jelenleg csak néhány épület rendelkezik a tanúsítványokkal, ám már most szinte csak olyan új építésű fejlesztést találunk a piacon, amik alapvetőnek tekintik az energiahatékonyságot és annak hivatalos igazolását. Ez a jövőben a B kategóriában sem lesz máshogy, és ha jelentős időbeli csúszással is, de előbb-utóbb egyre több minősített épülettel találkozhatunk majd ezen a területen. "Jelenleg is dolgozunk két ilyen projekteken - vizsgáljuk két általunk üzemeltetett B kategóriás irodaház BREAM in Use, illetve LEED minősítésének megszerzési lehetőségét. Nyilván ez a módszer lényegesen bonyolultabb és költségesebb, mint a minősítések megszerzése egy eleve így tervezett épület esetében.", tette hozzá a B&V Group vezérigazgatója.

A B kategóriás szegmens jövőjével kapcsolatban pozitívak a piaci szereplők, és hosszú távú potenciált látnak a költséghatékony irodák, raktárak, üzlethelyiségek menedzselésében. A cégek tervei között további vásárlások, felújítások, terjeszkedések szerepelnek, és egyesek akár az A kategóriás piacra is szívesen betörnének, idővel.

• Címkék:
• Ingatlan irodapiac