Tudósítás a Property Investment Fórumról

Ismét összegyűltek a ingatlanpiac meghatározó személyiségei a Portfolio.hu Property Investment Forum konferencia keretein belül. A közel 400 főt felvonultató rendezvény nyitóelőadásában a Londonból érkező Louise Brooke-Smith FRICS (Senior Vice president, RICS) a globális ingatlanpiaci trendeket bemutatva rámutatott, hogy a világ ingatlanpiacát jelenleg számos globális trend dominálja.

Ezek közül az egyik legfontosabb a népességszám növekedése, amely igen komoly kihívást jelent, hiszen főként azokban a fejlődő országokban emelkedik még most is drasztikusan a népességszám, amelyek egyébként is komoly problémákkal küzdenek a szegénység kezelése terén. A szűkös erőforrások mellett szintén kihívásként jelentkezik a globális középosztály erősödése, hiszen ezen szegmens szükségleteinek kielégítésére egy magasabb színvonalú infrastruktúrát igényel. Louise Brooke-Smith a globális trendek között kitért a városiasodásra is, amelynek gyorsulásának érzékeltetésére kiemelte a megavárosok gyarapodását. A szakember elmondása szerint, míg a hatvanas években mindössze két megaváros tartottak számon, addig mostanra már közel két tucat ilyen van a világon. Kínában a várakozások szerint 2030-ra már közel 1 milliárd fő él majd városokban, míg Indiában 2025-ig évente egy Chicagónak megfelelő új városi lakossággal lehet számolni.

Az ingatlanpiac legelismertebb globális szakmai szervezetének vezető tisztségviselője ismertette, hogy világ városainak jelenleg számos kihívásra kell válaszolnia, példaként említve az infrastruktúra, a várostervezés, a fenntarthatóság és finanszírozás témakörét. A szakember kiemelte, hogy nincs egy jó megoldás a városok problémáinak kezelésére, mindenhol egyedi válaszokat kell adnia helyi adottságoknak megfelelően. Louise Brooke-Smith hangsúlyozta, hogy az optimális válaszok mindig hosszú távra szólnak, ezért fontos, hogy a városvezetők ne rövidtávon gondolkozzanak.

A globális trendeket követően a Varsóból érkező Michael Atwell (Head of Capital Markets CEE, CBRE) a kelet-közép-európai régióra fókuszálva előadását egy kérdéssel kezdte, miszerint "Hol vannak az optimisták a piacon?". A tanácsadó véleménye szerint nincs negatív hangulat az ingatlanpiacon, a szektort leginkább a bizonytalanság dominálja. A szakember rámutatott, hogy a piaci szereplők a korábbi időszakhoz képest jóval óvatosabbak és körültekintőbbek, aminek következtében a tranzakciók ideje is jelentősen meghosszabbodott. Michael Atwell beszámolója szerint a kelet-közép-európai piacot egyértelműen Csehország és Lengyelország dominálja. A régiónkkal kapcsolatban megfigyelhető, hogy míg korábban főként a nemzetközi befektetők uralták a piacot, az elmúlt időszakban jelentősen felértékelődtek a helyi piaci szereplők.

Michael Atwell szerint a nehézségek ellenére kiváló lehetőség van jelenleg a régiós ingatlanbefektetési piacon, amennyiben valaki hajlandó némi kockázatvállalásra, hiszen a német államkötvény hozamokkal összevetve kimondottan jelentős a hozamelőnye ezeknek az eszközöknek. Magyarországra fókuszálva kiemelte, hogy nálunk kimondottan magas az üresedési ráta és nullához közelít az új fejlesztések mennyisége, ami a magas kihasználatlanságot tekintve kockázatosnak tűnhet, ám minőségi termékeknek továbbra is van keresnivalója Budapesten, hiszen ezekből kevés van. A hozamok viszonylag stabilak voltak az elmúlt években, ám az utolsó negyedévben azonban némi növekedés látszik a hozamszintekben.

Rengeteg befektető továbbra is aktív, jellemzően a német alapok a legagresszívabbak a befektetési piacon. A polarizáció azonban megfigyelhető, szétszakadt a piac a prémium és a másodlagos eszközök között. A kereslet a minőségre irányul, hiszen ezek az alapok biztonsági játékosok, ennek köszönhetően a másodlagos piacon az opportunista befektetők tudnak nagyot nyerni, avagy egy rossz döntéssel veszíteni, mindenesetre megvan számukra a lehetőség a kockázatosabb, de jövedelmezőbb ügyletek megkötésére.

Hornok Krisztián, az RICS magyarországi elnökségi tagja prezentációjában bemutatta a Portfolio.hu-RICS Market Sentiment Survey eredményeit. Az Eltinga, a Portfolio.hu és az RICS félévente megjelenő közös kutatása magyarországi szenior ingatlanpiaci szakemberek becslései alapján ad világos képet a jelenlegi hozamszintekről és a piaci bérleti díjakról, valamint az általános piaci várakozásokról.

A Hornok Krisztián által bemutatott adatok alapján az látszik, hogy a megkérdezett szenior piaci szereplők szerint a hozamszintek nem változtak érdemben a júniusban publikált első féléves tanulmány óta. A prémium belvárosi (CBD) irodaházak tranzakciós hozamszintje a legtöbb megkérdezett szerint 7,5 százalék, míg a prémium (top 5) budapesti bevásárlóközpontok hozamszintje 7 százalék.

Befektetési klíma Kelet-Közép-Európában

Az első panelbeszélgetésben a hazai és a régiós finanszírozási és befektetési környezetet vizsgálták a résztvevők. Bár Magyarország jelenleg sem a világban, sem a régióban nem tartozik a legígéretesebb befektetési célpontok közé, néhány optimista avagy opportunista befektető számára azonban kiváló lehetőségeket tartogat a hazai piac.

Charlie Bellhouse, a Cushman & Wakefield vezető munkatársa szerint hatalmas a visszaesés Magyarországon, 2011-ben egyetlen befektető húzta a hazai befektetési piacot, aki idén már nem játszik majd szerepet, és nincs is olyan más befektető, aki a helyébe állna.

Gerhard Mayer a CA Immo Kft. ügyvezető igazgatója elmondta, hogy a szabályozás komoly hátrányt jelent az Magyarország számára, ami elgondolkodtatja a befektetőket. Ezeket rövidtávon meg kell oldani ahhoz, hogy növekedés legyen, de a bizalom visszaszerzéséhez időre lesz még szükség.

Mike Atwell a CBRE régiós régiós befektetési vezetője úgy véli, hogy a befektetési volumenek jövőre magasabbak lesznek, hiszen idén rendkívüli volt a visszaesés. Bár rengeteg a bizonytalanság, de első sorban a nagy portfóliók tranzakciói fogják befolyásolni a piacot, valamint a lengyel piac teljesítménye fogja rányomni a bélyegét a jövő évi teljesítményre.

Philippe Mer a BNP Paribas Real Estate régiós vezetője a hazai lakáspiacra vonatkozó kérdésekkel kapcsolatban úgy véli, hogy jelenleg rövidtávon nem érdemes vásárolni, befektetni, de hosszú távon jó lehetőség kínálkozik. Vagyis aki nem néhány éven belüli megtérülést vár, annak most nincs beszállási idő. Az általános piaci trend az, hogy az ügyfelek pesszimisták a finanszírozással kapcsolatban, és sokszor már talán kérni sem mernek, mert félnek az elutasítástól. Mer szerint azonban a bankok továbbra is finanszírozzák a jó projekteket, a finanszírozók egyszerűen csak óvatosabbak lettek, nem pesszimisták.

Pintyőke Marcell a KÉSZ Holding igazgatója hasonló eredményekre számít 2013-ban, mint amit idén tapasztaltunk, vagyis sem emelkedésre, sem jelentősebb további visszaesésre nem kell felkészülni, ami alapvetően nem egy optimista megközelítés, hiszen az idei év sok szempontból a gödör aljának számít. Magyarország az építőipar tekintetében nincs a legjobb helyzetben, ezért nézelődik több nagy hazai cég is külföldön, a régió többi országában. Ha valaki az építőiparral szeretne foglalkozni akkor ma ne Magyarországra jöjjön, véli a KÉSZ igazgatója.

Török Árpád a TriGranit Fejlesztési Zrt. vezérigazgatója elmondta, hogy a befektetők a stabilitást és a biztonságot keresik, ám Magyarországon ezzel ellentétes irány mutatkozik. Sokszor patthelyzettel néznek szembe a piaci szereplők, hiszen a jelenlegi hozamszintek kecsegtetőek, de sok esetben a tulajdonosok úgy gondolják, hogy nem éri meg kiárusítani a szerintük jobb minőségű és többet érő eszközeiket. A vezérigazgató szerint egyfelől igaz, hogy rendkívül nehéz finanszírozáshoz jutni, de a jó projektekre, mivel limitált a számuk, továbbra is elő lehet teremteni a pénzügyi hátteret. A spekulatív fejlesztések ideje lejárt, sem a finanszírozási oldal, sem a fejlesztők érdeke nem fűződik hozzá, hogy egy ilyen kiszámíthatatlan piacon kockázatos ügyletekbe menjenek bele. Az előbérlet és az önrész határozza meg egy fejlesztési terv értékét, megvalósulási esélyeit - fogalmazott Török Árpád.