Csak úgy öntik a pénzt a budapesti ingatlanokba

Ömlik a pénz a hazai ingatlanalapokba. A rekord alacsony kamatkörnyezet ugyanis tolja a megtakarításokat a relatív magas hozammal kecsegtető ingatlanalapok felé. Az ingatlanalapok nyilván egyrészt örülnek a beáramló tőkének, másrészt komoly vásárlási nyomás alá kerülnek miatta. Egyre több ingatlant kell vásároljanak ugyanis ahhoz, hogy fenn tudják tartani a viszonlyag magas hozamszintjüket. A vásárlási nyomás egyik következménye, hogy mára a hazai ingatlanalapok lettek a legaktívabb befektetők a budapesti üzleti célú (irodaházak, bevásárlóközpontok, logisztikai ingatlanok pl.) ingatlanpiacon. Ennek egyik bizonyítéka a Diófa közelmúltban lezárt tranzakciója is.

Messziről indultak

2012 még a forrás kivonás éve volt a hazai ingatlanalapok életében, több is nagyon nehéz helyzetbe került. A hazai ingatlanpiaci fellendüléssel párhuzamosan azonban nem csak az ingatlanok, de az ingatlanba fektető alapok iránt is megnövekedett az érdeklődés. Míg 2012 végén még csak 350 milliárd alatt volt a hazai ingatlanalapok összesített nettó eszközértéke, addig 2015 augusztus végére ez a szám 523 milliárdra nőtt.

Bár az ingatlanalapok nem olyan likvidek, mint például a pénzpiaci alapok, a mostani alacsony hozamok mellett egyre többen keresik az ingatlanalapokat a magasabb hozamok reményében. Nem véletlen, hogy a különböző eszközkategóriák között 2015 augusztusában már 15 százalék volt az ingatlanalapok részesedése.

Hogyan alakult az ingatlanalapokhoz áramló tőke?

Az ingatlanalapoknak is több típusa van, közvetlen és közvetett alapok. Előbbiek közvetlenül fektetnek be ingatlanokba, míg utóbbiak más ingatlanok befektetési jegyeit veszik meg, így válik közvetetté az ingatlanba fektetés. az alapok többnyire forint alapúak, de létezik pár eurós alap is.

A hazai ingatlanalapok nettó értékesítése 2012 októberéhez képest közel 120 milliárd forinttal növekedett 2015 augusztus végéig a BAMOSZ statisztikái szerint. Havonta több milliárd forint értékben kerülnek megvásárlásra befektetési jegyek, júliusban 4,5 milliárd forint volt az ingatlanalapok nettó értékesítése, de az ingatlanalapok iránti érdeklődés már nem most kezdődött, a tavalyi évben is milliárdokért keltek el a befektetési jegyek.

Jelenleg a BAMOSZ tag alapok között a legnagyobb részesedéssel az összvagyonból az Erste Ingatlan alap rendelkezik, a top 3-ban még a Diófát és az OTP Ingatlanalapot találjuk. A közelmúlt legnagyobb budapesti akvizícióját (Infopark E-épület megvásárlása) lebonyolító Diófa Alapkezelőnek ugyanis a Magyar Posta Takarék Ingatlan Befektetési Alap mellett három zártkörű ingatlanalapja van, az összesített nettó eszközérték közel 85 milliárd forint. A Diófa Alapkezelő ingatlan jellegű terméke még a Takarék FHB Euró Ingatlan Alapok Alapja, mely a Magyar Posta Takarék Ingatlan Alap hozamát eurósítja.

Alacsony kamatok, vásárlási nyomás

Az ingatlanalapokhoz érkező jelentős lakossági megtakarítási összeg, likviditás bőséget eredményezett az alapoknál, ami egyben vásárlási nyomással is jár. Az alapoknak hozamot kell termelniük, növelniük, hogy kielégítsék a befektetői elvárásokat, ehhez pedig növelniük kell ingatlanbefektetéseiket.

Az ingatlanalapok váltak a fő befektetőkké

2014 az elmúlt öt év legjobb évének bizonyult az ingatlanpiacon befektetési szempontból. Számos nagyobb, és sok kisebb adásvételre került sor, amelynek hatására 50 százalékkal növekedett a befektetési volumen. A vásárlók között komoly arányt képviselnek a hazai ingatlanalapok, akik a jó minőségű, jól bérbe adott, biztosabb bevételt termelő eszközöket keresik.

Már a tavalyi évben is számos tranzakciót bonyolítottak le a hazai ingatlan alapok. Az Erste Alapkezelő például a Vision Towers északi tornyát vásárolta meg, de hazai ingatlanpiac egyik legnagyobb befektetője is ingatlanalap volt, a Diófa Alapkezelő, mely több alapján keresztül tett szert eszközökre. 2014 nyarán vásárolta meg a Skanska által fejlesztett Green House irodaházat 36 millió euróért, mely adásvétel az utóbbi évek egyik legnagyobb nyílt piaci tranzakciója volt, ami valamivel 8 százalékos hozamszint alatt valósult meg. Decemberben az Óbuda Gate irodaház került a Diófa Alapkezelő tulajdonába, karácsony előtt pedig újabb tranzakcióra került sor, egy budai irodaház, az Óbuda Gate került az Alapkezelő portfóliójába. A Diófa Alapkezelő múlt év októberében ingatlankezelési üzletágát is elindította, mely korábbi négy ingatlanalapjának ingatlan-portfólióját kezeli, de hosszabb távon akár a piacon is megjelenhet.

Ez történt eddig idén

2015 első felében tovább erősödött az ingatlan befektetési piac hazánkban, áprilisban logisztikai parkot vett az OTP Ingatlan Alapkezelő, év elején pedig szintén ez az alap vásárolt meg egy kereskedelmi ingatlankomplexumot Újpesten. Az Erste Alapkezelő a Vision Towers északi tornya után a délit is megvette, és idén további irodaházak vásárlását is tervezik.

De nem tétlenkedett a tavalyi év egyik legaktívabb befektetője, a Diófa Alapkezelő sem, a tulajdonába került a 6400 négyzetméteres Buda Business Center, és egy 18 ezer négyzetméteres, IX. kerületi városi logisztikai ingatlan, az InNove Business Park, valamint megvásárolta az Infopark E irodaházát is a Magyar Posta Takarék Ingatlan Befektetési Alapja részére. Ez utóbbi tranzakció különösen jelentős, hiszen nagy nemzetközi ingatlanfejlesztő (IVG) által fejlesztett ikonikus projektről van szó. Az akvizícióval kapcsolatban megkerestük a Diófa Alapkezelőt is. Vas László, a Diófa Alapkezelő ingatlanbefektetési vezetője elmondta, az Infopark E irodaházának tulajdonosával, a görög érdekeltségű Bluehouse Capitals-szal tavaly év végén kezdték meg a tárgyalásokat és hosszú egyeztetést követően sikerült megállapodni a vásárlás feltételeiben.

Mennyibe került az Infopark E? Bár a felek nem közölték az Infopark E vételárát, az becsléseink szerint mintegy 37-38 millió euró lehetett. Erre az alapján következtethetünk, hogy a tavaly nyáron eladásra került Green House irodaház és az Infopark E épületének bérbeadható területe közel azonos, valamint a nettó működési bevétel (NOI) is hasonló szinten van, az egy év alatt bekövetkezett piaci javulás (piaci információink szerint a Green House-énál valamivel alacsonyabb hozamszint mellett került sor a tranzakcióra) valamivel magasabb szummát eredményezett, mint a Green House 2014-es 36 millió eurós vételára.

A kezdeti időszakban a tervekben az szerepelt, hogy a Diófa egyik zárkörű alapja vásárolja meg az ingatlant, mely jól illeszkedett volna a tavaly megvásárolt Green House és Óbuda Gate irodaházak mellé. Ugyanakkor a bankokkal folytatott finanszírozási tárgyalások elhúzódása a nyár folyamán már a tranzakció zárását veszélyeztette, így végül az a döntés született, hogy a Torony Alap helyett az elegendő saját tőkével rendelkező Magyar Posta Takarék Ingatlan Befektetési Alap (MPTIA) legyen a vevő. Ez utóbbi a lakossági kisbefektetőknek szánt megtakarítási termék, az alapot másfél éve indították útjára, és eddig több mint 60 milliárd Ft értékben értékesítettek befektetési jegyeket belőle.

A Diófa Alapkezelő portfóliójában hat irodaház, köztük az előzőek mellett az FHB által bérelt Ü48 irodaház, több kiskereskedelmi ingatlan, a már említett városi logisztikai ingatlan, egy üdülési célú Balaton-parti ingatlan, valamint közel 20 hektár fejlesztési terület található. Az irodaházaik átlagos kihasználtsága megközelítőleg 93,5%-os. A zártkörű alapok mögött jellemzően intézményi befektetők állnak, ennek megfelelően a befektetési és eszközallokációs stratégiájuk is más, mint a nyilvános alapé.

A Diófa alapkezelőnél az egyéves visszatekintő hozam a három nagy nyilvános alapnál megközelítőleg ugyanakkora. Biró Gergely, a Diófa Alapkezelő vezérigazgatója kérdésünkre elmondta, hogy a MPTIA még "építkezési" szakaszban van: a dinamikus tőkebeáramlást nem lehetett ilyen ütemben lekövetni az ingatlan tranzakciókkal, ezért hosszú ideig nagyon alacsony ingatlan kitettséggel működött az alap. A közvetlen ingatlanbefektetés aránya most is alig haladja meg a 30%-ot, amely miatt még nem lehet igazán látványos hozamot produkálni.

Az Infopark E épületének megvásárlásának hatására a Magyar Posta Takarék Ingatlan Befektetési Alap esetében sikerült az ingatlankitettséget növelni, ami értelemszerűen kedvező hatással lehet a hozamszintre, hiszen bár a tranzakció hozamszintjét a felek nem hozták nyilvánosságra, azonban a Portfolio becslése szerint valószínűleg 7,5 százalékhoz közeli szintről beszélhetünk. A hatás időbeli kimenetele azonban erősen függ a nyilvános alap által tapasztalt tőkebeáramlástól. Amennyiben a tavalyi, illetve a tavaszi szintnek megfelelő tőke érkezik az alaphoz az ingatlan kitettség ismét csökken, és a likvid eszközök szerepe megnő, melyeket nem lehet magas hozamszint mellett befektetni. Összességében tehát az Infopark épületének megvásárlása pillanatnyilag javított az alap hozamtermelő képességét, de a hosszú távú hatás bizonytalan - mondta el Vas László, a Diófa Alapkezelő ingatlanbefektetési vezetője. A jövőre vonatkozó kérdésünkre elmondta, hogy az Alapkezelő további vásárlásokat is tervez, még az idei évben szeretnének újabb tranzakciókat lezárni.

Látják a kockázatokat

Amikor a hazai ingatlanalapok múltbeli kálváriájáról kérdezzük, Biró Gergely, a Diófa Alapkezelő vezérigazgatója elmondta, a válság alatt nehéz helyzetbe került ingatlanalapok két alapvető hibát követtek el. Az ingatlanbefektetések jelentős likviditási kockázattal bírnak, egy-egy ingatlan tranzakció akár 6-8 hónapig is tarthat, így kiemelten fontos, hogy az alapok mindig megfelelő mennyiségű likvid eszközzel rendelkezzenek. Ha megnézzük a válság előtti gyakorlatot, látható, hogy számos alapnál a magasabb hozam reményében túl magas volt az ingatlanbefektetések aránya a portfólióban, így a nagyarányú visszaváltási igények kezelhetetlenné váltak.

Biró szerint a másik elkövetett hiba, hogy esetenként ingatlanfejlesztéssel foglalkozó alapok kerültek lakossági értékesítésre. Míg egy ingatlanfejlesztő alap új beruházásokkal foglalkozik - például telkeket vesz és arra több év alatt új szállodákat épít -, addig egy ingatlanforgalmazó alap már meglévő, bérlőkkel rendelkező ingatlanok hasznosításával foglalkozik.

• Címkék:
• befektetési alap,
• ingatlan,
• diófa alapkezelő,
• Ingatlan irodapiac