Belgrád, Bukarest és Budapest: ezekre a városokra kell figyelni

A régió súlya kisebb, mint gondolnánk

Dános Pál MAISz, MRICS, a KPMG igazgatója felvezető előadásában a közép-kelet-európai régiót helyezte nemzetközi kontextusba. A statisztikai adatok szerint Magyarország jobb növekedési kilátásokkal rendelkezik, mint az Európai Unió vagy a közép-kelet-európai régió, az egy főre jutó jövedelem tekintetében azonban továbbra is jelentős elmaradásai vannak az országnak.

Az ingatlanpiaci tranzakciók volumene 2015-ben újra megközelítette a 2007-es szintet, az aktivitás kétharmada azonban három nyugat-európai országra (Egyesült Királyság, Németország, Franciaország) koncentrálódik. A régióban a befektetések mindössze 3%-a történik, annak ellenére, hogy a gazdasági aktivitás 9%-át adják Közép-Kelet-Európa országai. A térségen belül egyébként az elmúlt évben Csehország átvette a vezető pozíciót Lengyelországtól.

Befektetési volumen szempontjából Magyarországon továbbra sem sikerült elérni a válság előtti szintet, annak ellenére sem, hogy európai viszonylatban még mindig magasak a budapesti hozamszintek. Bár a hozamelőny keresletet tud gerjeszteni, az országban fennálló politikai kockázat (bizonytalanság, kiszámíthatatlan szabályozás) továbbra is számos befektetőt visszatart.

A KPMG éves ingatlanfinanszírozási kutatása (Property Lending Barometer) szerint a bankok Magyarországon irodafejlesztéseket finanszíroznának legszívesebben, lakást nem igazán. Az előbérlet továbbra is fontos, átlagosan 45%-os telítettséggel kell rendelkeznie egy projektnek ahhoz, hogy finanszírozást kapjon.

Ingatlanpiaci ciklusok szempontjából a budapesti irodapiac a feltápászkodás fázisában van, míg Varsót az összeszűkülés jellemzi. A kiskereskedelemi szegmensben is a felemelkedés jellemzi a magyar fővárost, míg Lengyelország legnagyobb városa a bővülési fázis csúcsán van, hamarosan pedig elképzelhető a túlkínálat kialakulása - zárta gondolatait Dános Pál.

Belgrád, Budapest és Bukarest a legvonzóbb

A konferencia első és talán legizgalmasabb panelbeszélgetése a régiós befektetői és finanszírozási klímát elemezte, Noah M. Steinberg FRICS, a Wing Zrt. elnök-vezérigazgatójának és az RICS magyarországi elnökének moderálásával. Az első kérdés - mely mindig felmerül a hasonló beszélgetések során - arra vonatkozott, hogy egységesnek tekinthető-e ingatlanpiaci szempontból a közép-kelet-európai régió. Andreas Ridder, a CBRE régiós ügyvezetője szerint a KKE gyűjtőnéven ismert terület pedig a valóságban három különböző piacot jelent. Lengyelország és Csehország inkább nyugat-európai piacnak számítanak, Magyarország sok szempontból közelebb áll a délkelet-európai országokhoz, Kelet-Európa országaiban (Ukrajna, Oroszország) pedig egészen más befektetők, egészesen más feltételek szerint mozognak.

Cristian Ustinescu, az Immofinanz Group régiós szenior tranzakciós menedzsere szerint Varsó erősen túlárazott. A romániai szakember a "három B-ben" hisz, úgy látja Budapest, Bukarest és Belgrád azok a régiós városok, ahol pénzt lehet keresni. Nem ő az egyetlen, aki lát fantáziát délkeleti szomszédjaink fővárosaiban. Rudolf Riedl MRICS, a Raiffeisen Evolution ügyvezető igazgatója szerint Belgrád most olyan, mint Budapest volt a 90-es években és óriási potenciállal bír. Török Árpád jóval szkeptikusabb a szerb fővárossal szemben: bár kevés az irodaterület és a kiskereskedelmi állomány, nincs finanszírozás és nincs kinek eladni.

A TriGranit vezérigazgatója meglehetősen szkeptikus a varsói piaccal szemben is, elsősorban az ott tapasztalható túlfejlesztés miatt. Lengyelország nagy előnye ugyanakkor, hogy az országban nem csak egy városra koncentrálódik az ingatlanpiaci aktivitás. A másodlagos városokban elérhető hozamok közelítik a varsói szintet. A szakember szerint a lengyel piac sokkal érettebb, mint a magyar, elsősorban átláthatóság és likviditás szempontjából. Varsóban egyébként a meglévő állomány jelenthet problémát az új fejlesztések, valamint a rövidtávú bérleti szerződések miatt - tette hozzá Rudolf Riedl.

Hozamcsökkenés, lassulás és finanszírozás

A beszélgetés résztvevői egyetértettek abban, hogy mind a magyarországi kamatlábakban, mind a hozamokban meglátszik a politikai kockázat. Az ország ugyanakkor jelentős potenciállal bír, könnyen elképzelhető ezeknek a mutatóknak a csökkenése. Török Árpád szerint Budapest nagy kérdése nem az, hogy lesz-e hozamesés, hanem hogy a várt javulás mikor következik be és milyen mértékű lesz.

Több résztvevő is egyetértett abban, hogy a német gazdaság a régió fő hajtóereje. A közönségszavazás eredménye szerint a konferencia résztvevőinek 54%-a tart a német gazdaság lassulásától, mivel az akadályozhatja a régió fejlődését. Andreas Ridder szerint a jövőre nézve optimizmusra ad okot az, hogy az európai nagyvárosok között Varsó az első, Budapest pedig a negyedik helyet birtokolja munkaerőpiaci növekedés szempontjából.

"A bank az esernyő, ami eltűnik, ha elered az eső" - ezzel a csípős hasonlattal jellemezte a finanszírozási környezetet Cristian Ustinescu. Jelenleg nem érhető el finanszírozás spekulatív projektekre, a bankok bizalmának még növekednie kell - foglalta össze meglátásait Számely Péter MRICS, a Hypo NOE régiós finanszírozási vezetője.

Keletről jönnek a befektetők

A résztvevők egyetértettek abban, hogy a közép-kelet-európai régióban jelentősen nő az Európán kívülről érkező (elsősorban közel-keleti és ázsiai) befektetők érdeklődése, akik főleg a felső szegmensben nézelődnek, legyen szó hotelről, lakásról vagy irodáról.

Noah M. Steinberg végső körkérdésében arra kérdezte a megjelent szakértőket, hogy melyik város vagy régió milyen termékébe fektetnének be a legszívesebben. Frederic Le Fichoux közepes méretű hoteleket vásárolna valahol a régióban, Rudolf Riedl szintén szállodát venne - Budapesten vagy Belgrádban. Számely Péter, valamint Török Árpád irodaházat vásárolnának Budapesten vagy Bukaresten, Cristian Ustinescu pedig a kiskereskedelmi szegmenset tartja a legvonzóbbnak mind a három B-betűs fővárosban. A legváratlanabb választ talán Andreas Ridder adta, aki a moszkvai prémium irodaházakra hívta fel a figyelmet, amik jelenleg rendkívül olcsón - és magas kockázattal - vásárolhatók meg.

Egy hullámhegyre várunk

A hazai befektetői - és részben fejlesztői - kerekasztalt Dr. Hermán Róbert MRICS, a RICS Magyarország igazgatósági tagja moderálta. A jövőbeli kilátásokra vonatkozó kérdésre válaszolva Furulyás Ferenc MRICS, a JLL magyarországi ügyvezető igazgatója elmondta, hogy 2015-ben egyértelműen volumennövekedést lát a budapesti irodapiacon. Az azonban kétséges, hogy 2016-ban milyen irányt vesz majd a piac, bár a fejlesztések hiánya miatt valószínűleg növekedni fognak a bérleti díjak. A szakértő szerint a németek visszatérnek majd a befektetési piacra a jövő évben, bár egyelőre inkább eladóként. Tóth Balázs, az OTP Ingatlan Alapkezelő vezérigazgatója azzal számol, hogy 2016-ban maximum 50 bázisponttal csökkenhetnek a hozamok. Emiatt azonban félő, hogy a magyar befektetők külföldre mennek majd, oda, ahol magasabb hozamok érhetők el.

Futó Gábor, a Futureal egyik alapítója és elnöke szerint lassan térnek vissza a külföldi befektetők, mivel félnek a likviditás hiányától - ha viszont megérkeznek, gyorsan 6%-ra csökkenhet a jellemző hozamszint. Az ingatlanfejlesztő szerint tágulni fog az elsődleges és másodlagos piacok közötti hozamkülönbség.

Kocsis Péter MRICS, a WING vezérigazgató-helyettese szerint egy "hullámhegyre várunk", azonban megvan annak a kockázata, hogy az sosem érkezik meg Magyarországra. Úgy véli, a spekulatív korszaknak vége, a fejlesztők BTS épületek finanszírozása kérnek ajánlatot a bankoktól, ami egy jó irány a piac fejlődése szempontjából. Nem látni azt a bérlői nyomást a fejlesztőkön, ami indokolná az új spekulatív fejlesztések beindítását - tette hozzá Tóth Balázs.

"Vissza fogjuk sírni ezeket a kamatokat" - véli Futó Gábor, aki a többségnél pozitívabban látja a jelenlegi finanszírozási helyzetet. Elmondása szerint jó projektekre elérhető finanszírozás, valamint a szükséges lelkesedés is megvan a bankok részéről. Vörös Gábor, a UniCredit Bank Hungary Zrt. ingatlanfinanszírozási igazgatója szerint rendkívül pozitív fejlemény, hogy a hitelfelvevői és a finanszírozói igények sokkal inkább találkoznak, mint 1,5 éve.

Nem csak az irodapiacra érdemes figyelni

A beszélgetésen szóba kerültek a hotelpiaci fejlesztések és befektetések is. Vas László szerint egy hotel üzemeltetése túl nagy kockázatot rejt magában, így nem terveznek ilyen típusú vásárlást. Tóth Balázs elmondta, hogy az elmúlt időszakban egy nem nyilvános alappal vásároltak egy hotelt, Kocsis Péter pedig elárulta, hogy a WING a Budapest Airporttal közösen a repülőtéren tervez hotelfejlesztést.

A közönségszavazás eredménye szerint a résztvevők 38%-a prémium irodaházat vásárolna, 23%-a pedig hotelt. Kiskereskedelmi, illetve ipari ingatlanba azonban kevesen fektették be a pénzüket. A Diófa Alapkezelő eddig elsősorban irodaházakat vásárolt, Vas László, a cég ingatlanbefektetési vezetője ugyanakkor elmondta, hogy egy diverzifikált portfóliót próbálnak építeni, így hamarosan kiskereskedelmi ingatlant vásárolhatnak.

Újfajta befektetési termékek (pl. diákszállások) iránt egyelőre marginális az érdeklődés a piacon - véli Furulyás Ferenc.

• Címkék:
• ingatlan,
• Ingatlan irodapiac,
• property investment forum