Maradhat az "olcsósított" magyar lakás

Ditróy Gergely

2018. január 03. 15:10

Annak ellenére, hogy eddig csupán néhány tízezer, itthon vagy külföldön élő honfitársunkat, illetve nálunk saját tulajdonú lakásban élni vagy abba befektetni vágyó külföldi állampolgárt érint direkten a 2016 januárja óta létező, 27%-ról 5%-ra csökkentett lakásáfa kérdése, nem túlzás azt állítani, hogy tömegeket érdekel és közvetett módon milliókra van hatással a kérdés. Természetesen, hiszen az új lakások megvalósulása és ára végeredményben kihatással van a teljes lakáspiacon keresztül minden lakóingatlanra, illetve számtalan kapcsolódó iparágra és azok szereplőire. Némelyikre jobban, másokra kevésbé. De mi lesz a lakásáfával miután lejár a hivatalosan 2019 végéig megszabott határidő? Mintegy fél éve rázza a vészharangot a piac az ügyben. Mostanra viszont egyre több a megnyugtató, vagyis a hosszabbítás tényét előrevetítő jel. Kezdhet lassan mindenki megnyugodni, aki a folytatásban bízik.

Az új lakások (és egyéb kereskedelmi, intézményi, stb. ingatlanok) fejlesztése, építése, különösen ezekben a megfelelő minőségű és mennyiségű munkaerőt és kivitelezői kapacitást nélkülöző időkben, kimondottan időigényes és kockázatokkal teli vállalkozás. Márpedig ami nagyon kockázatos, abba vagy nem vágnak bele a piaci szereplők, vagy beárazzák a kockázataikat, amik a fogyasztói árak emelkedésével jár. Persze nem csak a piaci szereplők, hanem a magánemberek (bár jelenleg kb. nettó 25 millió forint felett nekik is érdemes inkább vállalkozóval építtetni) és az önkormányzatok is építhetnek lakásokat, de egyrészt a nagyobb és vonzóbb városokban, ahova folyamatosan koncentrálódik a lakosság és ahol élénk a kereslet, a több száz családnak otthont teremtő társasházakat, lakóparkokat (avagy modern lakótelepeket) nem magánemberek építik, hanem ingatlanfejlesztők, vállalkozók.

Azzal, hogy milyen drágulással járna, milyen piaci hatással bírna az, ha nem hosszabbítanák (hosszabbíthatnák) meg az új lakások vásárlására vonatkozó 5%-os áfakulcsot, arról számtalan cikkben, elemzésben, véleményben foglalkoztunk magunk is, és szinte mindenki a sajtóban és a piacon. Az általános vélemény az, hogy leállnának a fejlesztések, bizonytalanság lenne (már van), azonnal megemelkednének az árak (persze ennek keresleti oldalon komoly akadályozó tényezői lennének, de egyfelől a 22 százalékpontos áfaemelkedés, illetve az alacsonyabb kínálat is ebbe az irányba hatna), illetve negatívan érintené a dolog az épített környezetünk minőségi javulásának folyamatát is.

Itt azért érdemes megjegyezni, hogy aki befektetési céllal vásárolt (vagy vásárol még 2019 végéig) új, vagy újszerű lakást az elmúlt években, azok számára kimondottan pozitív hatással is járhatna az 5%-os áfa végleges eltörlése, hiszen várhatóan (a fejlesztések visszaesésével) kevesebb új versenytárs kerülne a piacra 2019 után, ami az ő ingatlanaik keresletét, így az értékét is emelheti. A kereslet ugyanis nem várható, hogy érdemben csökken, és a lakáspiacot élénkítő egyéb fundamentumok (pl. alacsony kamatú és biztonságos hitelezés, munkabérek növekedése, stabil munkavállalói kilátások, urbanizáció, kiváló befektetői potenciál, stb.) helyzete stabil. Így ami történhet, hogy a kevesebb minőségi lakóingatlanhoz egy korlátozottabb kör férhet majd hozzá.

De úgy fest a fenti elmélkedést lassan nyugodtan lehúzhatjuk a lefolyón, mert egyre több jel utal arra, hogy nem lesz itt semmilyen újlakás-apokalipszis 2020 újév napjától.

Bár a kérdésben illetékes nemzetgazdasági minisztérium vezetője Varga Mihály régóta lebegteti a kérdést, az utóbbi időben (talán az iparági lobbi nyomására is) azonban egyre megengedőbben fogalmazott az 5%-os áfa meghosszabbításával kapcsolatban. Az események gyorsan pörögtek, november 24-én még arról számoltunk be, hogy az ÉVOSZ-szal (Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége) történt megállapodás aláírásakor a miniszter úgy fogalmazott, hogy

A jelenlegi 5 százalékos kedvezményes lakásáfa határidejének felülvizsgálata és esetleges meghosszabbítása idén biztosan nem szerepel már a kormány napirendjén.

Tárgyalni valóban nem tárgyalták 2017-ben a kérdést, ám Tuzson Bence, kormányzati kommunikációért felelős államtitkár december utolsó napjaiban már megelőlegezte, hogy mindenképp megvizsgálják a hosszabbítás kérdését. Ez még persze mindig nem ígéret, de szép lassú, ám annál biztosabb lépés az ügyben.

Ezután pedig sokat nem kellett már izgulni, mert Varga Mihály átvette a kezdeményezést a kérdésben és 2018 első munkanapján nyilatkozott úgy, hogy bár a törvény szerint lejár 2019 végén az új lakások értékesítésére alkalmazható 5 százalékos kedvezményes adókulcs,

Ha azonban a kormány úgy ítéli meg, hogy ezt a határidőt ki kell tolni, akkor az év második felében foglalkozik majd a kérdéssel.

Ez a kijelentés (bár hangsúlyozzuk, hogy még mindig nem tényről és konkrét ígéretről van szó), kiegészítve a valóban sikeresnek és eredményesnek mondható piaci folyamatokkal, az elemzői várakozásokkal, az iparági lobbi tevékenységével, mind abba az irányba mutatnak, hogy van alapja, oka, tere és remélhetőleg lehetősége is az év második felében már az új kormánynak, hogy meglépje a hosszabbítást. Hogy hány évre? Az már egy újabb kérdés. Ebben még vélhetően sokan fognak "súgni" a döntéshozóknak. Azt pedig, hogy a kormány továbbra is az EU (2016/112/EK tanácsi irányelv) szociálpolitikai célú lakhatást segítő határozata alapján kívánja életben tartani a csökkentett lakásáfát, ahogy az eredeti indoklásban is szerepel, szintén a jövő zenéje.

És még az sem kizárt, hogy ez az egész gondolatmenet fals, mert pont semmi sem fog történni a csökkentett lakásáfa kérdésében, és a végén majd jól megszűnik 2019 végén. Na az lesz az igazán izgalmas.