Óriás körkép az ingatlanpiac legkülönlegesebb változásairól

A felsorolt valamennyi ország különleges jogrendet vezetett be, és lényeges mértékben nem korlátozta az alapvető árucikkeket árusító kiskereskedelmi egységek, például a kisboltok és a gyógyszertárak nyitva tartását, és nem érintette az alapvető szolgáltatásokat, például a házhozszállítási vagy a benzinkutaknál történő kereskedelmi tevékenységet. Ezen üzletek kapcsán rendes működést néhány esetben rövidebb nyitvatartási idő korlátozza. Ugyanakkor a legtöbb országban bezártak minden nem a létszükségleteket kielégítő, ún. alapvető szolgáltatásokat, így nem nyitnak ki az éttermek, kávéházak, bárok vagy a wellness központok.

A működés általános korlátozásával egyidejűleg azonban csak néhány ország vezetett be a bérlőket védő felmondási tilalmat ezen egységekre tekintettel megkötött bérleti szerződésekben. Az irodaházak továbbra is nyitva vannak, azonban a munkavállalók ajánlás alapján legtöbb esetben otthonról dolgoznak azzal, hogy a munkavállalókra és munkáltatókra vonatkozó ilyen kötelezettséget egyik országban sem vezettek be. Az adott ország általános polgári jogi szabályai alapján szinte minden régiós közép-kelet-európai régiós ország bérlője számára nyitva áll annak lehetősége, hogy a megváltozott körülményekre tekintettel bíróság előtt kérje a bérleti szerződésben meghatározott bérleti díj csökkentését.

Néhány országban már folyamatban van a bezárt bérlemények újra megnyitása, ugyanakkor annak pontos menete, várható ideje és az érintett bérlemények pontos köre még nem ismert. Valamennyi korlátozás megszüntetése valószínűleg hosszabb időt fog igénybe venni. Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda segítségével áttekintjük a környező államok jelenlegi szabályozását.

Ausztria

A fentiek szerint a nem alapvető beszerzési cikkek bezárása mellett az irodaházak munkavégzési célból nyitva maradhatnak azzal, hogy a munkavállalók legalább egy méteres távolságot kötelesek betartani. Néhány szövetségi tartományt leszámítva a szállodák működése sincsen megtiltva, ugyanakkor szállodai szolgáltatás kizárólag üzleti utak esetén vehetők igénybe, szabadidős és rekreációs célból nem. Felmondási tilalom kizárólag lakóingatlan-szektorban került bevezetésre, kiskereskedelmi és irodapiacon nem.

Bosznia és Hercegovina és a Boszniai Szerb Köztársaság

Az éttermek, ételt felszolgáló egységek, bevásárlóközpontok, kiskereskedelmi egységek működését betiltották. Ajánlott továbbá minden olyan szolgáltatás igénybevételét kerülni, ami az emberek közötti közeli kontaktussal járhat, így például mozik, koncerttermek, fodrászok, fogorvosok szolgáltatásait. Az irodaházak működnek, de a munkavállalókat felszólították arra, hogy csökkentsék a munkaidőt, és a munkát úgy szervezzék, hogy minél kevesebb legyen az adott irodahelyiségben egyszerre tartózkodók száma. A hotelek nyitva maradhatnak és kizárólag saját vendégeiknek szolgálhatnak fel ételt. Nem vezettek be a bérleti szerződések felmondásának tilalmát kimondó szabályt.

Bulgária

A plázákban működő üzleteket ideiglenesen bezárták, kivéve az élelmiszerüzleteket és a gyógyszertárakat. Más üzletek a távolságtartásra és a fertőtlenítésre vonatkozó speciális követelményeket betartva tovább működhetnek. Az irodahelyiségek működésére nem vezettek be tiltást. A hotelek tovább működhetnek, ugyanakkor bezárták a kávéházakat, éttermeket, fürdőket és konditermeket. Formálisan felmondási tilalom nincsen, ugyanakkor a különleges jogrend időtartama alatt semmilyen természetes személy ellen nem lehet végrehajtást foganatosítani.

Horvátország

Az alapvető árucikkeket kínáló üzlethelyiségek és az alapvető szolgáltatásokat nyújtó szolgáltatóknál és belépési létszámkorlátozást, valamint a nyitvatartási időre vonatkozó korlátozást vezettek be, míg a nem alapvető árucikkeket kínáló üzletek és ilyen szolgáltatásokat nyújtó szolgáltatók működését teljesen betiltották. Az irodaházak működhetnek, de ajánlott az otthoni munkavégzés. A hotelek nyitva maradhatnak azzal, hogy speciális higiéniai és biztonsági előírások vonatkoznak rájuk. Általános felmondási tilalmat eddig nem vezettek be, de azok bevezetése várható és mind a természetes személy, mind a jogi személy bérlőkre ki fognak terjedni.

Csehország

A nem alapvető árucikkeket kínáló vagy nem alapvető szolgáltatásokat nyújtó szolgáltatók működésének tilalma mellett a hotelek sem nyújthatnak szállásadási szolgáltatásokat, kivéve az üzleti utakat, valamint olyan munkavállalóknak, akik érvényes munkavállalási engedéllyel rendelkezik. A törvényhozó megtiltotta a bérleti szerződések felmondását mind kereskedelmi, mind lakás céljáró szolgáló helyiségek vonatkozásában arra az esetre, ha a felmondás jogcíme a bérleti díj nemfizetése.

Lengyelország

A bevásárlóközpontok bezártak, és a vásárlók nem léphetnek be a boltokba és éttermek egyébként vendégek számára nyitva álló helyiségeibe, kivéve az alapvető árucikkeket kínáló üzletekben. A háztartási berendezéseket áruló boltoknak hétvégén zárva kell tartaniuk. Bár nem kötelező, az irodai dolgozóknak azt javasolják, hogy dolgozzanak otthonról. A hotelek nem fogadhatnak turistákat és szobáikat csak karantén céljából bocsáthatják rendelkezésre. Nincs felmondási tilalom, de ha a bérleti szerződés a különleges jogrend időtartama alatt jár le, annak időtartamát a bérlő egyoldalúan meghosszabbíthatja.

Magyarország

Az üzletek nyitva tartását reggel hat óra és délután három óra közé szorítva korlátozzák. A korlátozás nem vonatkozik az alapvető árucikkeket árusító üzletekre, különösen élelmiszereket vagy vegyi anyagokat áruló üzletekre és a gyógyszertárakra. Délelőtt kilenc és dél között csak a 65 év felettiek mehetnek boltba, miközben ajánlott a másfél méteres távolságtartás betartása. Bel- vagy kültéri zenés vagy táncos események szervezése tilos, a színházak és mozik bezártak. Az irodaházak és a hotelek tovább működhetnek. A törvényhozó meghatározott, veszélyeztetett iparágak esetén generális felmondási tilalmat vezetett be a bérleti szerződések vonatkozásában, így különösen a turizmus, vendéglátás, szabadidő, szerencsejáték, filmipar, előadóművészetek, rendezvényszervezés és sportszolgáltatások szektorában.

„Jelenleg nagyon bizonytalan, hogy mikor tér vissza az ingatlanpiac a korábbi megszokott állapotába, vagy egyáltalán visszatér-e abba valaha. Nagy valószínűség szerint a befektetők számára a pénzügyi likviditás és a fizetőképesség még fontosabb lesz, mint korábban. A megfelelő pénzügyi háttérrel rendelkező befektetők jó üzleteket köthetnek a jövőben is, elsősorban az árverseny tekintetében. A kevésbé likvid befektetők által megkötött tranzakciók nagyban függenek majd a banki finanszírozástól. Egy adott projekt banki finanszírozhatósága lesz a legfontosabb, és a piac az olyan befektetések felé fog fordulni, ahol ez a finanszírozhatóság, azaz meghatározott bevételek elérése legalább középtávon előrelátható.” – mondta el Dr. Krüpl László, a Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda ingatlanjogi csoportjának vezetője.

Az jól látszik, hogy a lakóingatlanok piaca, a logisztikai szektor és az irodapiac stabil marad, míg a kiskereskedelmi ingatlanok és a szállodapiac komolyabban visszaesik, ugyanakkor ez utóbbi szektorokban jó áron fejleszt új terméket és minél több munkaerő-kapacitást minél jobb áron tud lekötni, az később a versenytársaihoz képest magasabb profitot realizálhat.

A járványügyi helyzet a kormányzatokat a gazdaságba történő beavatkozásra késztette, e gazdasági intézkedések minden érintett iparágra, így az ingatlanpiacra és annak egyes szektoraira is nagy hatással vannak: a kiskereskedelmi szektorban az online kereskedelem még jobban tör előre, a hotelpiac drasztikusan visszaesik, az irodapiacon a válság elmúlása után még erősebb lesz a verseny, hiszen a munkáltatóknak még rugalmasabbá kell válniuk a jobb irodai körülmények és az otthonról dolgozás lehetőségének megteremtésében. Végül változni fog a lakóingatlanpiac is, hiszen a banki finanszírozás és a csökkentett munkabérek hatással lesznek a lakosság fizetőképességére.

Moldova

A nem alapvető árucikkeket kínáló üzletek vagy nem alapvető szolgáltatásokat nyújtó szolgáltatók működését betiltották, és a hoteleknek is zárva kell tartaniuk. Az irodaházak továbbra is működhetnek, de a saját otthonát munka céljára mindenki csak akkor hagyhatja el, ha a munka nem végezhető otthonról. Nem vezettek be felmondási tilalmat a bérleti szerződések tekintetében.

Montenegró és Észak-Macedónia

A kereskedelmi létesítmények, bárok és más vendéglátóipari egységek mindkét országban zárva vannak. Ezen felül Montenegróban a vendéglátóipari egységek üzemeltetői kötelesek arra, hogy a kültéri bútorokat alkalmatlanná tegyék arra, hogy a nyilvánosság azokat használja. Mindkét országban nyitva lehetnek az élelmiszerüzletek, a hotelek pedig csak vendéglátási szolgáltatásokat nyújthatnak. A bérleti szerződések továbbra is felmondhatók az általános szabályok szerint.

Románia

A plázákban elhelyezkedő üzletek, csakúgy mint a kávéházak, bárok, éttermek ideiglenesen zárva tartanak. Minden beltéri kulturális, tudományos, művészeti, vallási, sport, szórakoztatóipari, szerencsejátékkal, fürdőzéssel és személyes kezeléssel kapcsolatos szolgáltatás nyújtása ideiglenesen tilos. Az irodaházak és a hotelek nyitva maradhatnak, bár utóbbiaknak be kell zárniuk az éttermieket és bárjaikat, viszont a szobaszervíz-szolgáltatás továbbra is üzemel. A bérleti szerződések tekintetében nem vezettek be általános felmondási tilalmat.

Szerbia

A bevásárlóközpontok, az azokhoz hasonló létesítmények és a nem alapvető árucikkeket értékesítő boltok és ilyen szolgáltatásokat nyújtó szolgáltatók zárva tartanak. Az irodaházak nyitva vannak, de a munkaadók kötelesek biztosítani az otthoni munkavégzés lehetőségét. A hotelek szintén nyitva tartanak, felmondási tilalmat nem vezettek be.

Szlovákia

Amellett, hogy a nem alapvető árucikkeket kínáló üzletek zárva kell, hogy tartsanak, minden üzletnek zárva kell tartania vasárnaponként a kötelező fertőtlenítés elvégzése céljából. Az országban nincs az irodaházak vagy a hotelek zárva tartására vonatkozó kormányzati intézkedés, kivéve a hotelekben található uszodák, sportlétesítmények, wellness központok és szórakoztatóipari egységek tekintetében. Nem vezettek be tilalmat a bérleti szerződések felmondhatóságát illetően.

Szlovénia

Az alapvető árucikkeket kínáló üzletek korlátozott nyitva tartás mellett üzemelnek, ezen túl szabályozva van az adott helyiségben tartózkodó vásárlók száma. A nem alapvető árucikkeket kínáló üzletek vagy ilyen szolgáltatásokat nyújtók zárva tartanak. Az irodaházak használhatók, de a hotelek, wellness-központok valamint a szálláshelyek és a rekreációs központok nem üzemelhetnek. A bírósági végrehajtási ügyek foganatosítását felfüggesztették, de nincs általános felmondási tilalom.

Törökország

Az alapvető árucikkeket kínáló üzletek tovább működhetnek azzal, hogy a vásárlók kötelesek legalább másfél méteres távolságot tartani egymástól és egyszerre legfeljebb az üzlethelyiség területének tíz százalékát foglalhatják el az ott tartózkodó vásárlók. Az irodaházakat továbbra is lehet használni, és a hotelek is tovább üzemelhetnek, amennyiben betartják az egészségügyi kockázatokat minimalizáló rendelkezéseket. Bár nem vezettek be kifejezett felmondási tilalmat, ugyanakkor kivették a törvényes felmondási okok közül a nemfizetés esetét.

Ukrajna

A nem alapvető árucikkeket kínáló üzleteknek, csakúgy mint az éttermeknek, kávéházaknak és hasonló egységeknek zárva kell tartaniuk. A hotelek zárva tartanak és minden nyilvános esemény fel van függesztve. Bár hivatalosan nem vezettek be felmondási tilalmat, a gyakorlatban három hónapos bérleti díj fizetési moratórium áll fenn a bérlők részére.