Akár egy kvízkérdés is lehetne, hogy hol található jelenleg az Európai Unió legmagasabb épülete. A lehetséges válaszok között ott lenne Frankfurt, Madrid, Párizs, vagy ha néhány évvel ezelőtt tettük volna fel a kérdést, akkor minden bizonnyal London is. A megoldást azonban nem nyugaton, hanem Kelet-Közép-Európában kell keresni, az unió legmagasabb épülete ugyanis tavaly óta a 310 méter magas Varso Place.
Nem ez viszont az egyetlen dolog, amiért érdemes kiemelten figyelni a lengyel főváros történéseit. Varsó központja az elmúlt években hatalmas átalakuláson ment keresztül, ami nemcsak a városképben, de az ingatlanfejlesztések volumenében, a jelenlegi beruházások számában és a jövőbeli tervekben is megmutatkozik. „Gombamód nőnek ki a földből a felhőkarcolók a közeli fővárosban: a magyarok is benne vannak” – Négy évvel ezelőtt ezzel a címmel mutattuk be a lengyel főváros ingatlanpiacát. Az akkor még félkész vagy tervasztalon lévő projektek nagy része mára elkészült, de a fejlesztők azóta is nagyon aktívak.
Az Echo Investment, a HB Reavis, az S+B Gruppe, az AFI Europe vagy a Ghelamco is azon cégek közé tartozik, melyek beruházásaikon keresztül meghatározó szerepet játszanak Varsó látképének alakításában. Köztük számos európai ország érdekeltségei tűnnek fel, például Magyarországé is, miután néhány évvel ezelőtt a WING többségi tulajdonrészt vásárolt az Echo Investmentben.
Nem csak az ingatlanpiacon hozott változást az elmúlt négy év
2019 óta ugyanakkor globálisan is számos nem várt esemény történt. A világ átélt egy pandémiát, egy gazdasági recessziót majd gyors kilábalást, amit egy Európa keleti szélén zajló háború követett. Mindezek hatására Lengyelország szerepe is átértékelődött.
Míg egyes politikusok továbbra is az unión belüli stratégiai autonómia fontosságáról beszélnek, mások az amerikai-brit-lengyel-ukrán új gazdasági tengely kialakulását figyelik.
Ezzel együtt a piaci szempontok is átalakulóban vannak, amik az ingatlanpiacot is látványosan átformálják. A beszállítói láncok törékenysége miatt például a gyárak elkezdték visszahozni a termelést Európába, ami az ingatlanpiacon hatalmas logisztikai fejlesztések formájában csapódik le. Emellett az energiaellátási kérdésekben is új kihívásokkal néz szembe a kontinens, ahol az LNG, a megújuló energiák és az atomerőművek felé fordult a figyelem. A rendszerváltás után bő 30 évvel tehát ismét Kelet-Közép-Európára figyel a világ, ami a NATO védelme alatt az uniós politika és az energiaellátás kapcsán is középpontba került, miközben
nem titok, hogy a régió arra készül, hogy a háború végével aktív szerepet vállaljon Ukrajna újjáépítésében.
Varsó legnagyobb fejlesztései
Ha valaki azzal a céllal megy Varsóba, hogy átfogó képet kapjon a város ingatlanpiacáról és fejlődési irányairól, akkor az alábbi projekteket érdemes végigjárnia, melyek között irodaházak, vegyes funkciójú fejlesztések, barnamezős beruházások és a már említett Varso Place is megtalálható.
- Widok Towers: az osztrák S+B Gruppe fejlesztésében megvalósult 32 600 négyzetméteres irodaház, amelyben kiskereskedelmi és raktárhelyiségek, valamint mélygarázsok is helyet kaptak.
- Modern Művészetek Múzeuma, vagy más néven Plac Defilad: egy, a város által fejlesztett a Kultúra és Tudomány Palotája mellé tervezett, jelenleg építés alatt álló projekt.
- Varso Tower vagy Varso Place: fejlesztője a szlovák hátterű HB Reavis, aminek nevéhez többek között a budapesti Agora is köthető. A Varso Tower tervezője a Foster + Partners. Az idén megnyitott 140 ezer négyzetméteres toronyház 310 méteres magasságával az EU legmagasabb épülete, melynek tetején, 237 méter magasan, egy kilátóterasz működik.
- Zlota 83: egy Varsó központjában található, neoreneszánsz stílusú felújított lakóépület, amelynek eredeti formája 1899-ben épült. Az AFI Europe fejlesztésében megvalósuló beruházás hosszútávú bérbeadásra kínál apartmanokat.
- Warsaw Brewery (Browary Warszawskie): egy vegyes hasznosítású fejlesztés a WING lengyel leányvállalatának, az Echo Investmentnek a fejlesztésében és üzemeltetésében, melynek során az egykori sörfőzde felújított épületei mellett modern tereket alakítottak ki a munkához, a lakhatáshoz és a találkozásokhoz, mindezt egy indusztriális környezetben.
- Norblin Factory: Varsó központjának legnagyobb vegyes hasznosítású városrehabilitációs projektje, ami összesen 65 ezer négyzetméteren kínál irodákat, kulturális, szórakozási és étkezési lehetőségeket. A projektet a Capital Park Group a 15 perces város koncepciója mentén hozta létre az egykori, XIX. században működő ezüstárugyár tíz épületének átalakításával.
- Towarowa 22: egy frissen bejelentett, szintén vegyes hasznosítású fejlesztés az Echo Investment és az AFI Europe által.
- The Bridge: egy építés alatt álló irodatorony, ami a MIPIM-díjas Warsaw Spire-t is fejlesztő Ghelamco projektje.
Mi szükség van ennyi irodaházra?
Feltűnhet, hogy a fenti beruházások egy jelentős része irodaház vagy olyan vegyes funkciójú projekt, melyben irodaépületek is helyet kapnak, így adja magát a kérdés, hogy a home office korában minek és kinek épül ennyi irodaház. A válasz a következő napon, a The CEE Summit 2023 konferencia irodapiaci panelbeszélgetésének szakértőitől érkezett, akik felhívták a figyelmet, hogy ha nem is feltétlenül a hagyományos módon, de az emberek továbbra is használják az irodákat. Az egyik legnagyobb varsói irodaházban például a covid előtt 70 százalék volt a heti 5 napot bejárók aránya, ami most is eléri a 60 százalékot, de kétségtelen, hogy olyan épületre is van példa, ahol már csak a munkavállalók negyede jár be a hét mindegyik napján.
Az utóbbi időben a közösség, az együttműködés miatt járnak sokan az irodába, a fejlesztők akár bárokat, klubokat, sőt mozit is üzemeltetnek az épületben, melyeket egyesek szerint már inkább lehetne mixed-use fejlesztésnek nevezni, mint sima irodaprojektnek. Ez ugyanakkor főleg a belvárosi helyszíneket jellemzi, továbbra is léteznek homogénebb irodaház-fejlesztések, végső soron pedig a bérlő határozza meg azt, hogy milyen környezetben szeretne működni.
A piaci tapasztalatok ugyanakkor azt mutatják, hogy más városokhoz hasonlóan Varsó árazása is egyre vonzóbbá kezd válni, így az ottani irodák iránt is van kereslet. Sok költözés látható, a bérleti piac aktív, bár a covid óta ott is voltak területcsökkentések.
2023 első negyedévének végén Varsóban a teljes modern irodaállomány 6 256 300 négyzetmétert tett ki. Az üresedési ráta a megelőző negyedévhez hasonlóan 11,6%-on állt (a CBD-ben 10,2%), ami 2022 azonos időszakához képest 0,6 százalékpontos csökkenést jelentett. A rendelkezésre álló irodaterület 724 600 négyzetméter volt.
Legkedveltebb szektorok
A mai számokat látva rég nem látott lehetőségek vannak viszont Nyugat-Európában is, akár Londont, Párizst nézzük, különösen a CBD-ben. Szakértők szerint az amerikai problémák Európába nem jönnek át, nálunk például nincsenek a semmi közepén álló irodaházak és ahogy korábban említettük, a munkavállalók sem mondtak le teljesen az irodáról. A következő években ugyanakkor Európában is kevesebb irodapiaci tranzakció várható, így befektetőként jobban meg kell válogatni az épületet és a lokációt.
Logisztika
A logisztika viszont a geopolitikai folyamatok miatt továbbra is jó választásnak tűnik, ami a „nearshoring” legnagyobb nyertese.
Nearshoring
A költségek és a távolkeleti munkaerőpiac laza szabályozásai miatt, valamint a nemzetközi szállítmányozás fejlődésével már a 70-es évektől kezdve elindult a termelés Európából történő kiszervezése, aminek most a fordítottját látjuk. A nearshoring ugyanakkor nem most, hanem már a 2008-as pénzügyi válság után megjelent, amikor csökkenni kezdett a nemzetközi kereskedelem GDP-hez viszonyított aránya. Nem feltétlenül kell azonban mindent visszahozni Európába, de új arányok kellenek, nagyobb biztonság az esetleges láncot fenyegető sokkok kivédéséhez.
A nearshoring másik oka, hogy tíz év alatt több mint duplájára emelkedett a kínai munkaerőköltség, ami ma közelíti a 100 ezer jüant (4,7 millió forint) évente. Iparágakat tekintve ez elsősorban a textilipart és az autóipart érinti, országok szintjén pedig a kelet-közép-európai régió profitálhat belőle. A KKE régió számára ez lehetőséget jelent, de Marokkó, Törökország, valamint Spanyolország és Portugália is nagyot nyerhet vele. Törökország például már most is a világ 5. legnagyobb textilexportőre.
Indiában és Indonéziában ugyanakkor még ma is gyakoriak az 1 eurós órabérek, ami továbbra is vonzó az európai bérekkel szemben. A nearshoring célja tehát nem az, hogy az európai cégek teljesen elhagyják Kínát, hanem az, hogy nagyobb legyen az ellátási láncok biztonsága.
Emellett a kínai cégek közül is hirtelen egyre több akar Európába, elsősorban Lengyelországba és Magyarországra jönni, amiből szintén a logisztika profitálhat. Bár az Amazon raktárak iránti étvágya csökkent, várhatóan a konkurenciáiból jönnek majd újak, például az Alibaba és mások. A világon a termékek nagyjából 10 százalékát adják el most online, de ez folyamatosan növekszik, így,
ha rövid távon vissza is esik a raktárak iránti igény, hosszabb távon megmarad az erős kereslet.
A logisztikai tranzakciók száma Lengyelországban is kevés, de a hozamok tekintetében ki kell emelni, hogy az ágazatban a bérleti díjak tavaly Lengyelországban növekedtek a legjobban és év végére rengeteg új termék érkezik majd a piacra.
Housing
Mivel a lakhatás alapszükséglet, az ebbe történő befektetés a háború kivételével mindenkor jó döntés. A lengyel diákok több mint fele lakást vagy szobát bérel, így körükben érezhető igény van a „student housingra” is, de különösen a külföldi diákok körében jellemző ez, akiknek a száma évről évre növekszik.
A 2019-es 5 millióhoz képest 2025-re 25 millióra nő az Európában tanuló nemzetközi diákok száma, akiknek jól üzemeltetett magánkollégiumokra lesz szükségük.
Lengyelországon belül különösen Varsóban, Krakkóban és Wroclawban van erre igény.
Retail
A fentiek mellett a retail is meglepően jól teljesít és miután a piac már megbüntette a szektort, jó lehetőségek jöhetnek. Az ágazat bizonyította, hogy ellenáll a válságnak, így ezen a téren eljött a kreatív revitalizáció időszaka.
Mit mondanak a befektetők?
A globális gazdasági bizonytalanság indexe magas szinten áll és az utóbbi években meglehetősen volatilis, miközben a tőzsdéken is nagyok a kilengések.
Többen úgy gondolják, hogy a hosszú távú, 75-100 éves adósságciklusnak a végéhez közeledünk.
Bár az FDI (külföldi közvetlen tőkebefektetés) legnagyobb szektorát az ingatlan jelenti, a kelet-közép-európai régió a fontosabb befektetők térképén még mindig minimálisan van csak jelen. A Morgan Stanley portfóliójának például mindössze 2 százalékát adják a kelet-közép-európai régió termékei, ami két okkal magyarázható. Egyrészt a társaság szabályai szerint az eszközök 75 százalékának fejlett országokból kell származniuk és a KKE régióból – főként méret és likviditási okok miatt - egyedül Lengyelország tekinthető annak, hiába tűnik hasonlóan jónak például a magyar vagy a cseh piac is. A másik ok viszont az, hogy a vállalat a Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaságokat részesíti előnyben, ami viszont Európában mindössze 14 országban működik (egyebek mellett Magyarországon is), Lengyelország viszont nincs köztük, hiába felel meg a fejlettségi kritériumnak.
A Colliers angol nyelvű ábráján jól látszik, hogy
2016-2019 között évente mintegy 14 milliárd euró befektetési tőke érkezett a régióba, melynek a fele Lengyelországban landolt.
A covid ebben egy 25 százalékos visszaesést hozott, így 2020-ra 10 milliárd euró közelébe csökkentek a számok. Miközben a legtöbb országban 2022-ben is a tízéves átlagok körül mozgott a volumen, Románia hatalmas rekordot döntött, jelentősen megelőzve például Magyarországot. Az idei első negyedév viszont az összes országban drasztikus visszaesést hozott, a tavalyi azonos időszakhoz képest 57 százalékkal kevesebb befektetési tőke érkezett a régióba.
Ami pedig a szektorok közti megoszlást illeti, az elmúlt öt év összegében (2018 - 2022 közti aggregált volument mutatják a számok) az iroda még mindig vezet, különösen Magyarországon, ahol a befektetési tranzakciók értékének több mint felét ez az eszközosztály adta. Ezt az utóbbi időben nagy népszerűségnek örvendő ipari logisztikai szektor követte, majd a retail következett. A hotel és a lakóingatlanok terén viszont országspecifikusak a számok. Míg a lakóingatlanok, mint befektetési termékek piaca Csehországban és Lengyelországban is számottevő, addig Magyarországon és a többi országban szinte egyáltalán nincs jelen. Ezzel szemben a hotelfejlesztésben Magyarország, Csehország és Bulgária emelhető ki.
Legnagyobb kihívások
Lengyelország számára a legnagyobb kihívásokat – más országokhoz hasonlóan – a magas infláció, a magas kamatok és a beruházások finanszírozhatóságának kérdése jelenti. A befektetők kivárnak, de a szakértők azt remélik, hogy a következő két évben újra lecsökkennek a kamatok. Más kérdés, hogy Lengyelországnak szinte egyáltalán nincs saját befektetési piaca, az országban mindössze 2 százalék a hazai tulajdonú ingatlanbefektetések aránya.
Végül az ESG kihívásait kell említeni, melynek kapcsán érdekesség, hogy jelenleg az ezzel kapcsolatos elvárások legerősebben a bankok oldalról érkeznek. Még most sem vagyunk azonban fenntarthatók, legfeljebb fenntarthatóbbak, mint pár évvel ezelőtt. Megfelelő minősítés nélkül viszont nem lehet többé bérbe adni az irodákat, így
az ESG-vel sok helyen foglalkoznak már, de a cégek számára még mindig nem ez az elsődleges szempont.
Az „S”, vagyis a társadalmi szempont egyik kulcskérdése viszont az egészségügy, ami a régió számos országában az összeomlás szélén áll, miközben a baby boomer generációból 60 millióan mennek nyugdíjba Európában a következő pár évben. Erről kevesebb szó esik, de szintén egy óriási kihívás, ami egyben komoly befektetési lehetőségeket is jelenthet.
Címlapkép forrása: Getty Images
