Hihetetlen, ami a lakások árával történik - Megrázó adatok


Módszertan A KSH lakáspiaci megfigyeléseinek forrása a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) illetékhivatali adatbázisa. A számításokban adathiány miatt az esetek 2 százalékát zárták ki. Azokban az esetekben, ahol a lakás alapterülete hiányzott, de a többi ismérv hiánytalanul a rendelkezésükre állt, a lakás ára és jellemzői alapján megbecsülték a nagyságát, majd a további számításokban ezzel a becsült értékkel szerepeltették. Az új lakások elkülönítését az újlakás-vásárláshoz kapcsolódó kedvezmények alapján a NAV végezte. Az első modellszámítás eredményei alapján a lakások 5 százalékát outlierként kiszűrték, és a további indexszámításokban figyelmen kívül hagyták.
Budapest és MagyarországMinden lakáspiaci probléma eredője, leszámítva a hitelezés (legyen az deviza vagy forint) befagyását, a releváns állami ösztönzők eltűnését, a magyar gazdaság teljesítményét, vagy az emberek jövőbe vetett bizalmának és biztonságérzetének alacsony szintjét, stb., a tranzakciók számának folyamatos csökkenése. Nincs is ezen mit csodálkozni, egyszerű közgazdaságtan amit látunk. Annak ellenére, hogy egy átlag magyar családot, lakástulajdonost kevésbé érdeklik a Marshall-kereszt (kereslet-kínálat ármeghatározó mechanizmusának közgazdasági modellje) szabályai, akarva-akaratlanul részévé válnak azzal, hogy olyan körülmények között próbálják meg értékesíteni ingatlanjukat, melyben a fizetőképes vásárlók száma meg sem közelíti az eladókét. Ez pedig a grafikonokból is jól leolvasható, sokak számára pedig a saját bőrükön tapasztalható árcsökkenéshez vezet.

A főváros és Magyarország összehasonlításában látható, hogy a használt lakások átlag négyzetméterárai között tovább mélyült a szakadék. Míg 2007-ben az országos árszint 67 százaléka volt a budapestinek, addig ez 2012-re 63,7 százalékra csökkent. Az abszolút számokban azonban csökkenni tudott a különbség, hiszen míg 2007-ben 88 ezer forinttal kellett többet adni egy budapesti használt lakás négyzetméteréért, mint amennyit az országban átlagosan, addig 2012-re ez a szám 86 ezer forintra csökkent. Nem árt megjegyezni, hogy az országos átlagot erősen húzzák felfelé a budapesti számok, így a valós különbség ennél lényegesen nagyobb lehet.



A hazai és főleg a budapesti lakáspiaci tranzakciók tekintetében 2012 elejével túljutottunk a gazdasági elemzők által sokat hangoztatott W alakú válságon. Jelenleg a harmadik V-t kezdi a folyamatosan hullámzó lakáspiac, legalábbis ami a használt lakások értékesítési számait illeti. Azt, hogy ez a hektikus korszak még meddig tarthat jóérzésű ingatlanos vagy elemző legfeljebb találgathatja, de az elmúlt negyedévek és évek tapasztalata alapján már biztosra nem állít semmit.
A budapesti használt lakásokat vizsgálva a válság kitörése óta a második legrosszabb negyedévet zárta 2012 harmadik három hónapjában a piac, a 4000 tranzakciót alig meghaladó értékkel. Az új építésű lakásokat boncolgatva ez a mutató azonban egyértelműen negatív csúcs, hiszen alig több mint 200 új otthont sikerült értékesíteni a 23 kerületben összesen. Ennek sok egyéb tényező mellett két meghatározó oka is van. Egyfelől az, hogy a piaci körülmények miatt csak elvétve épülnek (és épültek az elmúlt három évben) új társasházak, illetve az, hogy az új lakások ára kevésbé alkuképes a használtakhoz viszonyítva. A fejlesztő cégek inkább egyéb kedvezményekkel (ajándék konyhabútor, ingyen tároló, vagy beálló a garázsba), egyedi finanszírozási konstrukciókkal igyekeznek megnyerni a vevőket, de a konkrét árakból nehezebben engednek.


Az árak tekintetében mindenképp külön kell vizsgálni a használt és az új építésű ingatlanokat, és nem csak azért, mert a statisztikák alapján csak maroknyian vannak ma Magyarországon akiket érdekelnének az új építésű lakások árváltozásai, hanem azért is, mert alacsony számuk ellenére komolyan képesek torzítani bizonyos részpiacok mutatóin.
Egyes hiedelmekkel ellentétben, miszerint igenis vannak válságálló részei a fővárosnak, egyetlen kerület sem volt arra képes, hogy akár csak megközelítőleg tudta volna tartani akár az abszolút lakásárait, akár a négyzetméterárait. A legközelebb a stagnáláshoz a XIII. és a XI. kerületek jártak, ami köszönhető talán annak is, hogy ezek a kerületek a legfelkapottabbak, vagyis itt van egyedül (a jelenlegi piac megrázó adsávételi statisztikái mellett) érdemben működő lakáspiac. A legdrágábbak továbbra is a II. és XII. kerületek, melyek azonban komoly árcsökkenést kényszerültek elszenvedni. A listák végén pedig továbbra is elsősorban a peremkerületekkel, illetve a kevésbé jó hírű, avagy az átlagnál jóval gyengébb minőségű és komfortfokozatú lakásállománnyal rendelkező belvárosi kerületeket találhatjuk.





A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Olyan ígéretet tett Leó pápa, amelyet elődje 12 évig soha
Fontos találkozón van túl az egyházfő.
Cégstruktúra újragondolva: a beolvadás, szétválás és formaváltás üzleti logikája
A cégek struktúrája folyamatosan változik: a beolvadás, szétválás és formaváltás olyan komplex jogi és üzleti eszközök, amelyek révén a vállalatok javíthatják adózásukat, vagyonvédel
Csőre töltik az arcképelemzést? - Már egy elemző értékelése is elég az azonosításhoz
Márciusban az Országgyűlés jelentősen korlátozta a gyülekezés szabadságát biztosító alapjogot Magyarországon. A gyülekezési jog korlátozása kapcsán nagy figyelmet kapott az is, hogy
Mennyit iszik a ChatGPT? Új folyadékhűtési technológiák jelenthetik a megoldást az AI hőproblémáira
A mesterséges intelligenciák (AI) térnyerése egyre nagyobb hőterhelést jelent az adatközpontok számára. Mivel a hagyományos légkondicionáló rendszerek a legtöbb esetbe
VIDEÓ! Kiberbiztonság 2025-ben: Az új befektetői aranybánya?
SPB Trend-lesen Az elmúlt hónapokban a kibertámadások száma meredeken emelkedett, és ezzel párhuzamosan egyre nagyobb figyelem irányul a kiberbiztonság szerepére a globális gazdaságban. Elemz
Az ausztriai Klimabonus program
A program a szén-dioxid-árazás lakossági terheit csökkenti, a klímavédelmi célokat támogatva.
Csak bírjuk szuflával az AI-t
Így is borzasztóan néz ki a globális energiamix, a mesterséges intelligencia csak ront a helyzeten. Lehet, hogy az AI nem erővel pusztít ki minket, hanem...
The post Csak bírjuk szuflával az AI-t
GINOP botrányok számokban - Ki vitte el a pénzt (és mi lett vele)?
A Gazdaságfejlesztési és Innovációs Operatív Program (GINOP) a hazai gazdaság egyik legfontosabb európai uniós forrása volt az elmúlt évtizedben. Ugyanakkor a támogatásokkal való visszaélé
VIDEÓ! Profitálhatnak-e a befektetők az AI nukleáris fordulatából?
A mesterséges intelligencia elképesztő tempóban növekvő energiaéhsége már most érezhető. A Meta például 20 éves szerződést kötött egy illinoisi atomerőművel, nem véletlenül: 2019 és


- Már Brüsszel figyelmezteti a kormányt, végveszélyben vannak a magyar EU-források
- A kormány törölné az EU-pályázatok kifizetését és kiírását, gyakorlatilag ejtené a helyreállítási alapot
- Mégis hogy jutottak át a reptereket megbénító ukrán szabotőrök az orosz határon? Itt van a magyarázat
- Már nagyon érik: mikor engedi el több százezer magyar család kezét a kormány?
- Ijesztő erőfitogtatásból világraszóló kudarc: így siklott félre a világ legsötétebb diktatúrájának nagy terve
Végleg összeveszett Trump és Musk? Ez fájni fog!
Korábban nagynak tűnt az összhang.
Eurómilliárdoknak inthet végleg búcsút Magyarország – Mi történik?
Két friss rendelettervezet rendelkezne az EU-s források felhasználhatóságáról.
Kevésbé ismert ez a fűtési rendszer, pedig pillanatok alatt megtérül a befektetés
A működés nemcsak költséghatékony, de ellenállóbbá tesz a jelentős áringadozásokkal szemben is.
Eladó új építésű lakások
Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.
Tőzsde kezdőknek: Hogyan ne égesd el a pénzed egy hét alatt!
Előadásunkon bemutatjuk a Portfolio Online Tőzsde egyszerűen kezelhető felületét, a számlatípusokat és a gyors kereskedés lehetőségeit. Megismerheted tanácsadó szolgáltatásunkat is, amely segít az első lépések megtételében profi támogatással.
Száguldj velünk a tőzsde hullámain!
Itt az idő, hogy napfényes hangulatban elmerülj a tőzsde világában! Megnézzük a legfrissebb nyári trendeket, és hasznos gondolatokat osztunk meg a befektetésekről – legyen szó kezdőkről vagy tapasztalt tőzsdézőkről, mindenki találhat benne újdonságot.