Hihetetlen, ami a lakások árával történik - Megrázó adatok


Módszertan A KSH lakáspiaci megfigyeléseinek forrása a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) illetékhivatali adatbázisa. A számításokban adathiány miatt az esetek 2 százalékát zárták ki. Azokban az esetekben, ahol a lakás alapterülete hiányzott, de a többi ismérv hiánytalanul a rendelkezésükre állt, a lakás ára és jellemzői alapján megbecsülték a nagyságát, majd a további számításokban ezzel a becsült értékkel szerepeltették. Az új lakások elkülönítését az újlakás-vásárláshoz kapcsolódó kedvezmények alapján a NAV végezte. Az első modellszámítás eredményei alapján a lakások 5 százalékát outlierként kiszűrték, és a további indexszámításokban figyelmen kívül hagyták.
Budapest és MagyarországMinden lakáspiaci probléma eredője, leszámítva a hitelezés (legyen az deviza vagy forint) befagyását, a releváns állami ösztönzők eltűnését, a magyar gazdaság teljesítményét, vagy az emberek jövőbe vetett bizalmának és biztonságérzetének alacsony szintjét, stb., a tranzakciók számának folyamatos csökkenése. Nincs is ezen mit csodálkozni, egyszerű közgazdaságtan amit látunk. Annak ellenére, hogy egy átlag magyar családot, lakástulajdonost kevésbé érdeklik a Marshall-kereszt (kereslet-kínálat ármeghatározó mechanizmusának közgazdasági modellje) szabályai, akarva-akaratlanul részévé válnak azzal, hogy olyan körülmények között próbálják meg értékesíteni ingatlanjukat, melyben a fizetőképes vásárlók száma meg sem közelíti az eladókét. Ez pedig a grafikonokból is jól leolvasható, sokak számára pedig a saját bőrükön tapasztalható árcsökkenéshez vezet.

A főváros és Magyarország összehasonlításában látható, hogy a használt lakások átlag négyzetméterárai között tovább mélyült a szakadék. Míg 2007-ben az országos árszint 67 százaléka volt a budapestinek, addig ez 2012-re 63,7 százalékra csökkent. Az abszolút számokban azonban csökkenni tudott a különbség, hiszen míg 2007-ben 88 ezer forinttal kellett többet adni egy budapesti használt lakás négyzetméteréért, mint amennyit az országban átlagosan, addig 2012-re ez a szám 86 ezer forintra csökkent. Nem árt megjegyezni, hogy az országos átlagot erősen húzzák felfelé a budapesti számok, így a valós különbség ennél lényegesen nagyobb lehet.



A hazai és főleg a budapesti lakáspiaci tranzakciók tekintetében 2012 elejével túljutottunk a gazdasági elemzők által sokat hangoztatott W alakú válságon. Jelenleg a harmadik V-t kezdi a folyamatosan hullámzó lakáspiac, legalábbis ami a használt lakások értékesítési számait illeti. Azt, hogy ez a hektikus korszak még meddig tarthat jóérzésű ingatlanos vagy elemző legfeljebb találgathatja, de az elmúlt negyedévek és évek tapasztalata alapján már biztosra nem állít semmit.
A budapesti használt lakásokat vizsgálva a válság kitörése óta a második legrosszabb negyedévet zárta 2012 harmadik három hónapjában a piac, a 4000 tranzakciót alig meghaladó értékkel. Az új építésű lakásokat boncolgatva ez a mutató azonban egyértelműen negatív csúcs, hiszen alig több mint 200 új otthont sikerült értékesíteni a 23 kerületben összesen. Ennek sok egyéb tényező mellett két meghatározó oka is van. Egyfelől az, hogy a piaci körülmények miatt csak elvétve épülnek (és épültek az elmúlt három évben) új társasházak, illetve az, hogy az új lakások ára kevésbé alkuképes a használtakhoz viszonyítva. A fejlesztő cégek inkább egyéb kedvezményekkel (ajándék konyhabútor, ingyen tároló, vagy beálló a garázsba), egyedi finanszírozási konstrukciókkal igyekeznek megnyerni a vevőket, de a konkrét árakból nehezebben engednek.


Az árak tekintetében mindenképp külön kell vizsgálni a használt és az új építésű ingatlanokat, és nem csak azért, mert a statisztikák alapján csak maroknyian vannak ma Magyarországon akiket érdekelnének az új építésű lakások árváltozásai, hanem azért is, mert alacsony számuk ellenére komolyan képesek torzítani bizonyos részpiacok mutatóin.
Egyes hiedelmekkel ellentétben, miszerint igenis vannak válságálló részei a fővárosnak, egyetlen kerület sem volt arra képes, hogy akár csak megközelítőleg tudta volna tartani akár az abszolút lakásárait, akár a négyzetméterárait. A legközelebb a stagnáláshoz a XIII. és a XI. kerületek jártak, ami köszönhető talán annak is, hogy ezek a kerületek a legfelkapottabbak, vagyis itt van egyedül (a jelenlegi piac megrázó adsávételi statisztikái mellett) érdemben működő lakáspiac. A legdrágábbak továbbra is a II. és XII. kerületek, melyek azonban komoly árcsökkenést kényszerültek elszenvedni. A listák végén pedig továbbra is elsősorban a peremkerületekkel, illetve a kevésbé jó hírű, avagy az átlagnál jóval gyengébb minőségű és komfortfokozatú lakásállománnyal rendelkező belvárosi kerületeket találhatjuk.





A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Orosz víztározóra mért csapást Ukrajna: masszív mennyiségű víz indulhatott meg, evakuáltak néhány településen
Videón a megrongálódott létesítmény.
Megérkezett az időjárás-előrejelzés: hidegfrontot követően intenzív melegedés indul Magyarországon
Ilyen idő várható a jövő hét foyamán.
Hiába dolgozott az ukrán légvédelem, súlyos károkat okoztak az orosz drónok Kijevben az éjszaka folyamán
Sok a sérült a fővárosban.
Újra előveheti a kormány a tervet, aminek sok napelemes háztartás örülhet
Régi ígéret teljesülhet.
Nem szavazta meg a koszovói parlament az idei választáson győztes miniszterelnök kormányát
Nem lesz egyszerű dűlőre jutni.
Felügyelet nélkül elindult egy MÁV-mozdony: négy kilométerrel később állt csak meg az elszabadult jármű
Egyelőre tisztázatlanok a körülmények.
Új fejlesztésű űrhajót indított útnak egy távol-keleti hatalom a Nemzetközi Űrállomásra
Fontos mérföldőnek tekintik az űrversenyben.
Magyar vállalkozás: viharban, jó irányba
Habár a vállalkozások számára komoly csapások sorát hozta a COVID-dal megnyíló bizonytalanság kora, a magyar gazdaságot azonban nem meggyengítik, hanem termelékenysége és minősége javítá
Ezüstpénz rézből? - Római sztori a fiat valutákkal
Aurelianus császár nem értette jól a fiat valuták rendszerét: növelni akarta a pénz vásárlóerejét, ehelyett hiperinflációt okozott. Tanulságos közgazdasági sztori a Krisztus utáni III. sz
KIVA 2025 - Mi változott?
A többi adónemhez hasonlóan a kisvállalati adó (KIVA) szabályok is változtak az elmúlt évek során. A KIVA mértéke 2025-ben is 10 százalék, de van egy fontos KIVA-változás is, amit a 2025 ta
Falatnyi területről jön a globális GDP fele
Itt van ez a térkép, ami első ránézésre talán túlzó állításnak tűnik: a világ GDP-jének fele mindössze a Föld felszínének 3,6 százalékán termelődik. A pontos... The post Falatnyi ter
Személyes pénzügyek válságos helyzetben
A jelenlegi gazdasági berendezkedés gyakran kerül komolyabb válságba, amit az emberek is megéreznek. Ez nem újdonság, a világtörténelemben sokszor volt olyan körülmény, ami nehezebbé tette a
A vizes élőhelyek pusztulása több billió dolláros kárt okozhat
A halászatot, mezőgazdaságot és árvízvédelmet támogató vizes élőhelyek pusztulása súlyos gazdasági károkat okozhat világszerte, derül ki a Vizes élőhelyek egyezmén
Belefulladunk az ingyen puncsos tálba, pedig egyszer le kell jönni róla
Rossz ómen a pénzügyeidre nézve, ha pénzügyminisztered szemében könnyek gyűlnek. Nagyon nehéz ugyanis leszokni a költségvetési alkoholizmusról: kényelmetlen és politikailag öngyilkosság i
Az Otthon Start mellett a CSOK Plusz feltételeibe is belenyúlna a kormány
Egy éjszaka társadalmi egyeztetésre bocsátott jogszabálytervezet alapján a CSOK Plusz két fontos részletébe is belenyúlna a kormány. Nem kell megijedni a változás inkább kedvező a támogatá
Tűzeset Százhalombattán: mit fogunk ebből érezni?
A Mol dolgozik a kapacitások helyreállításán.
Nem az a kérdés, hogy lufi-e az AI-boom, hanem, hogy mikor lesz vége
Milyen jövő vár a mesterséges intelligenciára?
Budapestre jön Trump és Putyin: ennél nagyobb realitása még nem volt a békének
Bár maradtak még kérdőjelek.
Kisokos a befektetés alapjairól, tippek, trükkök a tőzsdézéshez
Előadásunkat friss tőzsdézőknek ajánljuk, összeszedünk, minden fontos információt arról, hogy hogyan működik a tőzsde, mik a tőzsde alapjai, hogyan válaszd ki a számodra legjobb befektetési formát.
Tőzsde kezdőknek: Hogyan ne égesd el a pénzed egy hét alatt!
A tőzsde világában a lelkesedés könnyen drága hibákhoz vezethet – előadásunk abban segít, hogy kezdőként is megértsd a legfontosabb alapelveket, felismerd a kockázatokat, és elkerüld, hogy egy hét alatt elolvadjon a megtakarításod

