Hihetetlen, ami a lakások árával történik - Megrázó adatok


Módszertan A KSH lakáspiaci megfigyeléseinek forrása a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) illetékhivatali adatbázisa. A számításokban adathiány miatt az esetek 2 százalékát zárták ki. Azokban az esetekben, ahol a lakás alapterülete hiányzott, de a többi ismérv hiánytalanul a rendelkezésükre állt, a lakás ára és jellemzői alapján megbecsülték a nagyságát, majd a további számításokban ezzel a becsült értékkel szerepeltették. Az új lakások elkülönítését az újlakás-vásárláshoz kapcsolódó kedvezmények alapján a NAV végezte. Az első modellszámítás eredményei alapján a lakások 5 százalékát outlierként kiszűrték, és a további indexszámításokban figyelmen kívül hagyták.
Budapest és MagyarországMinden lakáspiaci probléma eredője, leszámítva a hitelezés (legyen az deviza vagy forint) befagyását, a releváns állami ösztönzők eltűnését, a magyar gazdaság teljesítményét, vagy az emberek jövőbe vetett bizalmának és biztonságérzetének alacsony szintjét, stb., a tranzakciók számának folyamatos csökkenése. Nincs is ezen mit csodálkozni, egyszerű közgazdaságtan amit látunk. Annak ellenére, hogy egy átlag magyar családot, lakástulajdonost kevésbé érdeklik a Marshall-kereszt (kereslet-kínálat ármeghatározó mechanizmusának közgazdasági modellje) szabályai, akarva-akaratlanul részévé válnak azzal, hogy olyan körülmények között próbálják meg értékesíteni ingatlanjukat, melyben a fizetőképes vásárlók száma meg sem közelíti az eladókét. Ez pedig a grafikonokból is jól leolvasható, sokak számára pedig a saját bőrükön tapasztalható árcsökkenéshez vezet.

A főváros és Magyarország összehasonlításában látható, hogy a használt lakások átlag négyzetméterárai között tovább mélyült a szakadék. Míg 2007-ben az országos árszint 67 százaléka volt a budapestinek, addig ez 2012-re 63,7 százalékra csökkent. Az abszolút számokban azonban csökkenni tudott a különbség, hiszen míg 2007-ben 88 ezer forinttal kellett többet adni egy budapesti használt lakás négyzetméteréért, mint amennyit az országban átlagosan, addig 2012-re ez a szám 86 ezer forintra csökkent. Nem árt megjegyezni, hogy az országos átlagot erősen húzzák felfelé a budapesti számok, így a valós különbség ennél lényegesen nagyobb lehet.



A hazai és főleg a budapesti lakáspiaci tranzakciók tekintetében 2012 elejével túljutottunk a gazdasági elemzők által sokat hangoztatott W alakú válságon. Jelenleg a harmadik V-t kezdi a folyamatosan hullámzó lakáspiac, legalábbis ami a használt lakások értékesítési számait illeti. Azt, hogy ez a hektikus korszak még meddig tarthat jóérzésű ingatlanos vagy elemző legfeljebb találgathatja, de az elmúlt negyedévek és évek tapasztalata alapján már biztosra nem állít semmit.
A budapesti használt lakásokat vizsgálva a válság kitörése óta a második legrosszabb negyedévet zárta 2012 harmadik három hónapjában a piac, a 4000 tranzakciót alig meghaladó értékkel. Az új építésű lakásokat boncolgatva ez a mutató azonban egyértelműen negatív csúcs, hiszen alig több mint 200 új otthont sikerült értékesíteni a 23 kerületben összesen. Ennek sok egyéb tényező mellett két meghatározó oka is van. Egyfelől az, hogy a piaci körülmények miatt csak elvétve épülnek (és épültek az elmúlt három évben) új társasházak, illetve az, hogy az új lakások ára kevésbé alkuképes a használtakhoz viszonyítva. A fejlesztő cégek inkább egyéb kedvezményekkel (ajándék konyhabútor, ingyen tároló, vagy beálló a garázsba), egyedi finanszírozási konstrukciókkal igyekeznek megnyerni a vevőket, de a konkrét árakból nehezebben engednek.


Az árak tekintetében mindenképp külön kell vizsgálni a használt és az új építésű ingatlanokat, és nem csak azért, mert a statisztikák alapján csak maroknyian vannak ma Magyarországon akiket érdekelnének az új építésű lakások árváltozásai, hanem azért is, mert alacsony számuk ellenére komolyan képesek torzítani bizonyos részpiacok mutatóin.
Egyes hiedelmekkel ellentétben, miszerint igenis vannak válságálló részei a fővárosnak, egyetlen kerület sem volt arra képes, hogy akár csak megközelítőleg tudta volna tartani akár az abszolút lakásárait, akár a négyzetméterárait. A legközelebb a stagnáláshoz a XIII. és a XI. kerületek jártak, ami köszönhető talán annak is, hogy ezek a kerületek a legfelkapottabbak, vagyis itt van egyedül (a jelenlegi piac megrázó adsávételi statisztikái mellett) érdemben működő lakáspiac. A legdrágábbak továbbra is a II. és XII. kerületek, melyek azonban komoly árcsökkenést kényszerültek elszenvedni. A listák végén pedig továbbra is elsősorban a peremkerületekkel, illetve a kevésbé jó hírű, avagy az átlagnál jóval gyengébb minőségű és komfortfokozatú lakásállománnyal rendelkező belvárosi kerületeket találhatjuk.





A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Hírszerzési jelentés: titokban Oroszországot segíti a világ egyik legerősebb országa, Kárpátalja bombázásában is részt vettek
Azt mondják, bizonyítékok is vannak.
Példátlan megtorlás: Facebook-poszt miatt ítéltek halálra egy 56 éves férfit
Nagyon súlyos precedens.
Botrány a NATO élén: kiabált a főtitkár, komoly vita volt a szövetséges országgal
Áll a bál az orosz vadászgépek miatt.
Borzasztó károkat okoz a műanyagszennyezés, egyelőre azonban ez így is marad
Kudarcba fulladtak a globális egyezményről szóló genfi tárgyalások.
Katonai járművek lepik el a magyar utakat - Erre lehet számítani
Közölte a honvédelmi minisztérium az Adaptive Hussars menetrendjének következő lépését.
Történelmi fordulat Japánban: női vezető kerülhet az ország élére
Sikerült áttörni az üvegplafont.
Trump arcképe kerülhet a dollárra - Elképesztő tervvel állt elő a pénzügyminisztérium
Komoly jogi aggályokat vet fel a dolog.
Így szerezhetsz a lakáshiteleddel 20%-os adóvisszatérítést
Az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások 2025-ben egyszeri, időszakos lehetőséget adnak arra, hogy a pénztárban felhalmozott összeg egy részét lakáscélra (hiteltörlesztésre vagy felúj
Burgonyaválság a láthatáron: így hat a globális felmelegedés az élelmiszer-ellátásra
A klímaváltozás már nem a jövő problémája a mezőgazdaság területén sem. Kína kutatólaboratóriumaiban már most kísérletekkel mutatják ki, hogy milyen következmén
Vidéken még maradt valaki?
E heti vendégünk Móricz Dani és Cser Tamás. Milyen platformokon találjátok még meg? A HOLD After Hours podcastek megtalálhatók a Spotify, YouTube, Apple Podcast, Google Podcas

Minden jónak vége lesz egyszer?
A világ egyik kellemetlensége, hogy folyamatosan változik. Ugyan sokan örülhetnek is ennek, hiszen kevesen tudják ugyanazt a játékot játszani 40-70-100 éven keresztül, azonban megvan ennek a kom
A rézszektor és a Trump-adminisztráció vámjai
Az Egyesült Államok saját réz kitermelése és újrahasznosítása a belső szükséglet felét fedezi, a fennmaradó mennyiség importból származik.
EU Bíróság ítélete a közösségi értékesítésről
A közelmúltban egy érdekes ítélet született az Európai Unió Bíróságán (EUB), amely iránymutatást adhat a közösségi értékesítések és az exportértékesítések áfamentességének meg

A kutatói indikátor kritikus pontjai és a biztos megoldás
A GINOP PLUSZ-2.1.1-21 közleménye pontosítja az RCO06 indikátort, és elérhetővé teszi az FTE-nyilatkozat kötelező Excel-sablonját. A benyújtás feltétele a szabályszerűen kitöltött sablon.

Drága a forint vagy csak mi érezzük annak?
Sokan panaszkodnak az utóbbi időben, hogy Magyarország nagyon drága hellyé vált, külföldön a nyaralás alatt olcsóbb volt az élet. Az ilyen típusú észrevételek döntően szubjektív... The p


Divat vagy okosság? ETF-ek és a passzív befektetések világa
Fedezd fel az ETF-ek izgalmas világát, és tudd meg, miért válhatnak a befektetők kedvenceivé!
Tőzsdézz a világ legnagyobb piacain: Kezdő útmutató
Bemutatjuk, merre érdemes elindulni, ha vonzanak a nemzetközi piacok, de még nem tudod, hogyan vágj bele a tőzsdézésbe.
Megmentették a magyar költségvetést, de mire lesz ez elég?
Egyszeri tételek javították a számokat.
Előttünk hever az aranyat érő termék, de kevesen hajolnak le érte
A terület eddig jobbára kiaknázatlan maradt, aminek egyik oka az összefogás hiánya.
Magyar piactól a világmárkákig: így hangolják újra a BDPST Konceptet
Márton Szabolcs márkafejlesztési és stratégiai igazgatót kérdeztük.
