Kipusztíthatja a plázákat a netes vásárlás?

A kiskereskedelmi forgalom Magyarországon az utóbbi néhány évben legjobb esetben is csak stagnált, ami csökkenő kiskereskedelmi bérleti díjakhoz, összezsugorodó vagy csődbe ment kiskereskedőkhöz vezetett. Mindeközben az e-kereskedelem jellemzően kétszámjegyű növekedést produkál évről-évre. Vagyis látszólag elindult egy átrendeződés a kisker piacon, ami leegyszerűsítve valahogy úgy néz ki, hogy az egyre kisebb tortából egyre nagyobb szeletet hasít ki az e-kereskedelem a konvencionális kiskereskedelem rovására.

Jogosan merül fel a kérdés, hogy mindez milyen hatással van a konvencionális kiskereskedelem alapvető piacterére, a bevásárlóközpontokra? A rövid válasz az, hogy Magyarországon vélhetően felelőtlenség lenne határozott trendeket felrajzolni az elmúlt évek eseményeiből. Egyrészt ugyanis az idő rövidsége sem teszi lehetővé messzemenő következtetések levonását, másrészt pedig a hazai gazdaság évek óta tartó recessziója túlságosan torzítja a képet.

Jeleket, jelenségeket persze össze lehet gyűjteni: ilyen pl. a hagyományos "offline" elektronikai áruházláncok látványos szenvedése és visszaszorulása (Electro World csődje, Saturn márka kivezetése a magyar piacról). A másik, hogy nagy hagyományos kiskereskedők is az online irányába nyitnak: példa erre a Tesco 2013-ban induló webshopja.

Mi folyik Amerikában?

A piac mérete és fejlettsége miatt mindenképpen érdemes megnézni, hogy milyen folyamatok zajlanak az Egyesült Államokban. Az alaptendencia természetesen itt is az, hogy a tortából egyre nagyobb szeletet hasít ki az online kereskedelem. Bár vannak olyan vélemények, melyek már temetik a hagyományos bevásárlóközpontokat, amit többek között a kihasználatlansági aránnyal és a bérleti díjak alakulásával támasztanak alá. Az jól látható, hogy a válság után, 2008-ban jelentősen megugrott az üres üzlethelyiségek aránya és ennek megfelelően a bérleti díjak is csökkentek és az azóta eltelt időszakban sem korrigált vissza a piac.

Nem szabad azonban elfelejtenünk, hogy a válság előtti magas bérleti díj szintek (és alacsony kihasználatlanság) lehettek részben a fogyasztási lufi következményei, vagyis a korrekció azokról a szintekről mindenképpen bekövetkezett volna. Másrészt pedig az amerikai reálgazdaság sem tért olyan mértékben magához, ami indokolná a bérleti díjak válság előtti szintekre való visszaugrását. Mindenesetre az adatokból csak nagy bátorsággal lehet kiolvasni a hagyományos, kőből épült bevásárlóközpontok nyilvánvaló hanyatlását.

Inkább átalakulás, nem eltűnés

Kíváncsiak voltunk, hogy mit gondolnak a kiskereskedelmi ingatlanok tulajdonosai. Megkérdeztük Hermán Róbertet, a Közép- és Kelet-Európában jelentős kiskereskedelmi portfóliót kezelő Portico Investment befektetési igazgatóját. A szakértő szerint "az e-kereskedelem részaránya a tökéletesen sztenderdizált termékek esetében jelentősen fog nőni. Ezek azok a termékek, amelyek könnyen összehasonlíthatók, ilyenek például klasszikusan az elektronikai cikkek. Ezzel párhuzamosan pedig a boltok funkciója is sok esetben változni fog, sokkal inkább bemutató-elosztó központokká alakulnak át" Hermán szerint "azoknál a termékeknél, amelyeknél sokkal nagyobb szerepe van a szubjektív szempontoknak, illetve ahol kell szakértői szolgáltatás is a termék mellé, ott ez a változás jóval lassabb lesz. A fejlett piacokon, mint pl. az Egyesült Államok, ennek a trendnek az előretörése már tapasztalható."

A Portico Investment befektetési igazgatója azt viszont kevéssé tartja valószínűnek, hogy pl. klasszikus plázában lévő üzlethelyiségekből szolgálják ki majd az online értékesítéseket, hiszen ahhoz ott a terület túl drága, és a logisztika lebonyolítása is sokkal körülményesebb. Bár arra van már példa, hogy a bolt kettős funkciót tölt be, de ezeknél a boltoknál a fő profil továbbra is a bolti értékesítés, amit támogat egy B2C platform. Hermán véleménye szerint azonban az online értékesítések térhódításának biztosan lesz kihatása a plázákban lévő területekre is, azonban azt nem gondolja, hogy kizárólag az online értékesítések miatt mennének tönkre bevásárlóközpontok. Főként azért nem, mert a plázák nem csak vásárlást hanem egy élményt is adnak. Hozzátette ugyanakkor, hogy azok a plázák, amelyeknek nem sikerült ezt a közösségi tér-szórakoztatás funkciót betölteniük, biztosan érzékenyebbek lesznek a változásokra. Vagyis Hermán Róbert szerint tovább nyílik majd az olló a legjobb és a gyengébb adottságú bevásárlóközpontok között.

Nálunk még csak most jön a java

Az online kereskedelem az Egyesült Államokban tart legelőrébb, az ottani piacon évek óta természetes, hogy a kiskereskedelmi láncok (divat, elektronika, stb.) online csatornákon is értékesítenek. Európába az online hullám csak késéssel érkezett meg, Magyarország pedig továbbra is viszonylag érintetlen e-kereskedelem szempontjából, ami részben magyarázat arra, hogy miért nem érzékelni még az ingatlanpiaci hatásokat. A legnagyobb európai ruhamárkák - H&M, Inditex különböző márkái, C&A, stb. - a nagyobb nyugat-európai piacokon, így pl. Németországban mind üzemeltetnek webshopokat. Ezzel szemben Magyarországon ezek közül a márkák közül - egyelőre - egyiknél sem lehet online vásárolni. Kérdés, hogy ez meddig marad így, hiszen pl. Lengyelországban már a Zara és a C&A is indított webshopot.

A küszöbön van az e-kereskedelem mamutjának, az amerikai Amazonnak is a magyarorzági megjelenése. A cég már létrehozta Pozsony mellett az első kelet-közép-európai lerakatot, ahonnan jelenleg a szlovákon kívül a cseh és a lengyel piacokat is ellátják. A Pénzcentrum.hu korábbi információi szerint a társaság 2013-ban belép a magyar piacra, és ezzel párhuzamosan Horvátországban illetve Romániában is megjelenik. Az Amazon megjelenése főként az elektronikai piac, illetve a könyvkereskedelem képviselőit érintheti érzékenyen Magyarországon.

A logisztikai szektor jár jól?

Az online kereskedelem térhódításának - hosszú távon - két alapvető következménye lehet: az egyik a hagyományos eladóterek (kiskereskedelmi ingatlanok) csökkenése vagy legalábbis átalakulása, a másik pedig a logisztikai igények emelkedése, vagyis a logisztikai ingatlanok iránti kereslet emelkedése. Az előbbi egyértelmű, az utóbbit a megnövekedett házhozszállítási igényekkel magyarázhatjuk.

Az egyértelmű, hogy a növekvő e-kereskedelemhez növekvő raktározási igényre van szükség. Ráadásul az internetes kereskedelem sajátos igénye, hogy optimálisan a raktárnak közel kell lennie a kiszállítási helyszínhez. Vagyis az e-kereskedőknek, e-boltoknak jellemzően a városhoz közeli vagy a városban található, viszonylag kis méretű raktárakra van szükségük. Ez az igény, főleg ha tömegesen jelentkezik, mindenképpen új kihívások elé állítja a logisztikai ingatlan szegmenst is.

Megkérdeztük a világ egyik legnagyobb logisztikai ingatlanokat fejlesztő és tulajdonló cég, a ProLogis magyarországi vezetőjét, hogy érzékelnek -e valamit ebből a trendből. Kemenes László, a Prologis magyarországi alelnöke elmondta, hogy a 2012 novemberében készült európai felmérésük kimutatta, hogy az e-kereskedelem növekedése arra kényszeríti a kiskereskedőket, hogy újraértékeljék disztribúciós csatornáikat a kereslet és a várható növekedés kiszolgálása miatt. A kutatás szerint az elmúlt öt év során minden egymilliárd eurós növekedés az e-kereskedelmi értékesítésekben újabb körülbelül 72 000 négyzetméter raktárterület iránti keresletet eredményezett az Egyesült Királyságban, Németországban és Franciaországban - tette hozzá a szakember. "Ez a növekvő trend magyar viszonylatban is érzékelhető, de itthon még korai lenne az ehhez szükséges raktárterületekről statisztikát készíteni - foglalta össze a hazai helyzetet Kemenes.

Ki vállal itt kockázatot?

Bár természetesen a hagyományos kiskereskedőket nagyon érzékenyen érinti, érintheti az online kereskedelem térhódítása, azonban a legtöbbet a kiskereskedelmi ingatlanokat fejlesztő, tulajdonló cégek kockáztatják. A bevásárlóközpontok tulajdonosai sokkal kevésbé tudnak rugalmasak lenni, hiszen az ingatlanok átalakítása vagy átpozícionálása nagyon költséges és nehéz feladat.

A kiskereskedők már készen állnak A CBRE globális felmérése szerint az online vásárlás Észak- és Nyugat-Európában sokkal népszerűbb és elterjedtebb, mint Dél-Európában vagy Közép-Európában. Az európai átlag is viszonylag magas egyébként: a 16-65 év közötti európaiak 40 százaléka szokott online vásárolni és 47 százalékuk keresgél, nézeget termékeket az interneten. A felmérés szerint a nemzetközi kiskereskedők átlagosan arra számítanak, hogy a következő két évben a jelenlegi átlag 5 százalékról 10 százalékra emelkedik az online értékesítések aránya a teljes bevételeiken belül. A CBRE által megkérdezett kiskereskedők 63 százaléka számít arra, hogy a következő két éven belül teljesen integrált többcsatornás kiskereskedőkké válnak és 77 százalékuk indít okostelefonra optimalizált webshopot. Ami még ennél is árulkodóbb az az, hogy a kiskereskedők 85 százaléka mondta azt, hogy a jövőben teljesen ingyenesen fog házhoz szállítani az ügyfeleinek.

• Címkék:
• Ingatlan kereskedelmi