Ingatlan
Az első igazi panelbontás és tanulságai (interjú)
Magyar Csaba: A Váci út és a Dózsa György út sarka egy kimondottan jó lokáció. A fejlesztő Futureal ezt a területet már korábban kiszemelte, mint irodahelyszínt és sikerült is megvásárolni a telket az épülettel, vagyis a rajta található panel építésű szállodával, az egykori Volga szállóval együtt. Az elhelyezkedésnek köszönhetően, az általános gazdasági helyzet és a jelenlegi finanszírozási nehézségek ellenére, a fejlesztést egy nagy előbérlővel együtt végülis meg tudtuk kezdeni. Ez a bérlő a KPMG, amely új székházával gyakorlatilag a bérelhető irodaterület felét el is foglalja majd.
A bontás befejezését követően indulhat el az engedélyezési eljárás, melyhez már valamennyi szakhatósággal megtörtént az egyeztetés, így az építési engedélyt terveink szerint időben fogjuk megkapni, így az építkezést mihamarabb megkezdhetjük.
Előfordulhat akár az is, hogy a hatóságok esetleg nem engedélyezik az új épületegyüttes megépítését?
M.Cs.: Nem valószínű, hiszen egy ilyen volumenű fejlesztésnél természetes, hogy folyamatos egyeztetések előzik meg az engedélyeztetési eljárást éppen annak érdekében, hogy zökkenőmentes legyen a folyamat. Mind a kerületi, mind a fővárosi tervtanács jóváhagyta a terveket, a szakhatóságokat is körbejártuk, így nagy meglepetés nem érhet minket. A bontás volt egy nagyon sarkalatos része a projektnek. Az épületet 2011. november 15-én vettük át az Accortól és 16-án már meg is kezdtük a bontást a kiválasztott vállalkozóval. Az ütemezés azonban nem teljesen úgy halad, mint ahogy terveztük.
P.: Konkrétan lassabban?
M.Cs.: Igen.
P.: Mik a problémák?
M.Cs.: Egy ilyen típusú épület bontására ugye nincs hazai referencia. Kisebb panel épületet ugyan bontottak már, de ekkorát még nem. Kezdettől fogva tudtuk, hogy szoros ütemezésünk van a fejlesztésnél, ezért először a robbantásos módszeren gondolkodtunk, amely kevésbé időigényes. Körbejártuk azokat a cégeket, amelyeknek van gyakorlatuk és referenciájuk épületrobbantásban. Ezt az épületet azonban egyik cég sem vállalta a tapasztalatok hiánya miatt.
M.Cs.: Az egyik bontásra jelentkező cég tájékoztatása alapján tudtuk meg, hogy egyedül a volt NDK területén bontottak már robbantással paneles épületet. Ehhez azonban először meg kellett erősíteni az épület szerkezetét annak érdekében, hogy irányítani tudják a robbantás hatását. Ez a módszer azonban rengeteg betonozással járt. A sok bizonytalansági tényező miatt a robbantásos módszert elvetettük és végül maradtunk a hagyományos bontásnál.
Az előkészítésnél számba vettük azokat a tényezőket, amelyek a bontás során nehézséget okozhatnak. Ilyen volt például az, hogy a panelek szerkezeténél két vasbeton lemez között hungarocell van, és ha ezt elkezdik feltörni, akkor a hungarocell szabadon repülhet, beterítve ezzel a környező területet.
A hagyományos módszer alatt azt kell érteni, hogy odamegy egy harapógép, és elkezdi szétszedni darabokra a szerkezetet. A magasság miatt ennek a hátulütője, hogy Magyarországon a legnagyobb harapógép 27 méteres gémkinyúlású, ennek az épületnek pedig a legmagasabb pontja 39 méter volt. Ha hozzávesszük még a távolságot is, akkor könnyen megállapítható, hogy az itthoni gépek alkalmatlanok az épület tetejének elérésére.
P.: Ezért fel kellett tenni az épület tetejére egy kisgépet, amelyik fentről kezdte a bontást maga alatt?
M.Cs.: Volt egy ilyen lehetőség is. Az egyik vállalkozó azt ajánlotta, hogy alátámasztja a födémeket, felrak egy kisgépet az épület tetejére és elkezdi maga alatt bontani az épületet. Ám ez sem volt túl szerencsés megoldás. Volt olyan vállalkozó is, aki vállalta, hogy behoz Németországból egy 40 méteres gémkinyúlású gépet, és ezzel fog bontani. Voltak olyanok, akik azt mondták, hogy törmeléket hoznak a területre és abból készítenek rámpát, majd azon felmennek abba a magasságba, ahol már elérik a kisebb géppel is az épület tetejét.
P.: Mi lett végül a nyertes terv?
M.Cs.: A kiválasztásnál figyelembe vettünk minden tényezőt és a lehető legbiztonságosabb megoldást próbáltuk kiválasztani. A nyertes végül az a cég lett, aki azt ajánlotta, hogy behozza Németországból a 40 méteres gépet, de végül ez a vállalkozó is a rámpaépítés mellett döntött. A munka értékmentéssel indult, vagyis kibontottak minden olyan elemet az épületből ami hasznosítható volt. Volt a területen egy kisebb lepényépület is, ahol az étterem működött, ennek a kétszintes épületnek az anyagából készült a rámpa, így kezdtek hozzá az északi oldalról a főépület bontásához.
P.: Végülis kuriózumnak számít az épület bontása, történjen ez akármilyen technológiával. Milyen tanulságokat lehet eddig leszűrni a bontásra vonatkozóan? Kiderültek-e gyenge pontok az épület szerkezetével kapcsolatban, amik hasznosak lehetnek a még meglévő panelépületekre nézve, illetve a jövőbeli bontásokra?
P.: Ezek szerint panel és panel között is lehetnek eltérések?
M.Cs.: Véleményem szerint nincsen jelentős különbség, mivel általában 2-3 házgyár készítette ezeket. Annak az oka, hogy az egyik leszakad a másik meg nem, lehet az is, hogy például a nedvesség valami miatt bejut a két panel közé és elkorrodálja a tartószerkezetet. Sokan ma már kitömítik a panelhézagokat, mivel úgy gondolják, hogy azzal is hőszigetelik a házukat. Ez lehet jó és rossz is. De ami a minőséget illeti, nem is a panelek minőségében van nagy különbség, hanem a kivitelezésben. A csomópontokat vagy kibetonozták, vagy nem, vagy csak eltakarták, ki sem hajtották a zippzárvasakat, mert gyorsan kellett haladni. Inkább itt lehetnek különbségek és előre nem látható problémák.
P.: A mostani bontás alapján megállapítható-e esetleg olyan műszaki információ, ami alapján meg lehet határozni egy panelépület élettartamát?
M.Cs.: A paneleknél leginkább a gépészettel és az elektromossággal van probléma. Ezek azonban minden más épületnél is hamar elöregszenek. A paneleknél is ez a legégetőbb gond. Ezeknek az épületeknek a hőszigetelése rossz, ezt mindenki tudja. Az a hungarocell, ami a két panelréteg között van, már eleve kevés, idővel pedig elöregszik. Valószínűleg nekünk is csak azért nem jelent a mostani bontásnál különösebb problémát, hogy a hungarocell szálljon, amikor szétdaraboljuk a paneleket, mert már alig van.
P.: Tulajdonképpen eltűnt ez a köztes réteg?
M.Cs.: Összetöpörödött. Pláne azok a minőségű anyagok, amelyeket 40 éve gyártottak. Az látszik ezen az épületen is, hogy a panelek hőszigetelése semmit sem ér. Viszont statikailag azt tudom mondani, hogy semmiféle veszélyt nem jelentenek.
P.: Ez a megállapítás azt is jelentheti, hogy a több mint fél millió panellakás akár további 50-100 évig is állhat?
M.Cs.: Minden további nélkül. Fel lehet újítani a gépészetet és a villamoshálózatot, így korszerűen működhet tovább az épület. Lehet egyénileg is felújítani, de a legjobb, ha ezt a közösség végzi. A fűtés a legnehezebb kérdés, mivel ezt kizárólag közösen lehet felújítani. A legnagyobb probléma az, hogy a régi alumínium vezetékek, amelyek helyenként be vannak betonozva a panelekbe, lassan életveszélyessé válnak. A panelekben elég sűrűn vannak tüzek, véleményem szerint a 80 százalékának ez az oka. Például az alumínium vezeték szakszerűtlenül rézzel összekötve oxidálódik, és ez tűzveszélyes.
P.: Visszatérve a jelenlegi bontáshoz, a felhalmozódott törmelékkel mi történik? Veszélyes hulladék vagy egyszerű sitt?
M.Cs.: Az a szerencse, hogy nem volt azbeszt az épületben és semmiféle veszélyes anyagot nem találtunk. A műanyag nyílászárók lennének veszélyes hulladékok, de azok itt nem egészen 10 évesek voltak és a bontási vállalkozó egyesével kiszedte azokat. Ugyanígy kimentették a kábeleket is, hiszen az alumínium hulladék bontási értéke nagyon magas, továbbá az épületekben nagyon vastag kábelek is voltak, javarészt rézből.
P.: Lehet-e megállapítani bármiféle eltérést a panelbontás során más típusú épületekhez képest?
M.Cs.: Semmiféle eltérő feltételt, szaktudást vagy hozzáállást nem igényel. A nagy félelem indokolatlan volt így utólag.
P.: Ezek szerint az emberek félelmei a panel épületekkel kapcsolatban alaptalanok?
M.Cs.: Teljesen. Ki merem jelenteni, hogy az egészségre nem károsak a panelek. Emellett állékonyak, így nincs velük probléma.
P.: Tehát nem kell attól tartani, hogy 50 év múlva nem lesz hazánkban egy panellakás sem?
M.Cs.: Az életre biztosan nem veszélyes, legfeljebb gazdaságtalan felújítani. A nyílászárókat előbb-utóbb ki kell cserélni, és a hőszigetelés sem ér semmit.
M.Cs.: Ezt nehéz így megmondani. Az viszont biztos, hogy egyszerűbb felújítani, mint több 100 embert kiköltöztetni, lebontani az épületet és felépíteni egy újat. Bár a gazdaságnak biztosan jobbat tenne, ha új lakásokat építenénk.
P.: Ön szerint lehet-e számítani arra, hogy lesznek új panelépületek a jövőben?
M.Cs.: Magyarországon nem valószínű.
P.: Műszakilag nem indokolt, hogy legyenek, vagy egyszerűen rossz a panel marketingje?
M.Cs.: Igen, elsősorban a marketing rossz. Nálunk már eleve rossz hangzása van a panel szónak, másrészt nincsenek már gyárak, ahol a szükséges elemeket elkészítenék.
P.: Európában már senki nem gyárt paneleket?
M.Cs.: Nem tudok róla. Pedig én továbbra is célszerű dolognak tartanám, mert nagyon gyorsan lehetett így építeni, és az akkori színvonalhoz képest nem voltak rosszak ezek a házak. Az más kérdés, hogy egy kicsit gettósítottak, de alapvetően nem az anyagban, hanem a tervezésben voltak hibák. Nagyon szép házakat is lehetett így készíteni, erre vannak is példák Budapesten. Ezt most is meg lehetne csinálni, csak az hatalmas befektetés lenne, hiszen ehhez a házgyárakat kellene újraéleszteni.
P.: Létezik, hogy költségesebb egy panelépületet megépíteni, mint másfajta épületet?
M.Cs.: Biztos, hogy nem. Nehéz ezt megítélni, mert akkoriban az olcsóságnak az volt az oka, hogy tömegtermelés folyhatott. Az nyilván olcsó, ha reggeltől estig mehet a gép, öntik a betont. Egyedi megrendeléseknél azonban lehet, hogy drágább. De úgy látom, hogy amíg él az a nemzedék, amelyik panelekben nőtt fel, ennek nem nagyon lesz jövője, mert ha valaki meghallja ezt a szót, rögtön a lakótelepre gondol.
