Drága az albérlet? - Lehet ez még rosszabb is
Mennyivel nőttek az árak?
Az elérhető árszintekre vonatkozóan tavalyi adatokat azért lehet találni, az Otthontérkép adatai szerint a kínálati bérleti díjak két év alatt 2012 és 2014 között több mint 36 százalékkal drágultak átlagosan. Ennél nagyobb volt azonban az emelkedés mértéke a VII. kerületben, ahol több mint 52 százalékkal drágábban hirdetik a kiadó ingatlanokat. Ebben vélhetően nagy szerepet játszik, hogy a VII. kerület bulinegyed szerepe az elmúlt években folyamatosan erősödik, és ennek köszönhetően egyre felkapottabb helyszínné válik. Míg 2012-ben egy 40 négyzetméteres lakást átlagosan közel 85-95 ezer forinttért hirdettek Belső-Terézvárosban és Belső-Erzsébetvárosban, addig 2014-ben a kínálati árak már jócskán átlépték a 100 ezer forintot, előbbi esetébe 130, míg utóbbiban 110 ezer forint felett alakultak tavaly az átlagos kínálati bérleti díjak.
A növekvő kereslet felhajtja az árakat
Az árak felfelé mozdulásának hátterében általában a kereslet kínálati egyensúly felborulása áll. Elsőként a kereslet alakulását vizsgáljuk meg Budapest esetében. A főváros lakosságszáma hosszú időn keresztül mutatott csökkenést, a 2001 és 2011-es népszámlások adatai alapján a lakók száma közel 50 ezerrel csökkent 10 év alatt. De úgy tűnik fordult a trend, és 2014-ben már több mint 15 ezerrel többen éltek a városban. Ez részben köszönhető annak, hogy a korábbi agglomerációba költözési hullám a visszájára fordult, és sokan inkább a visszaköltözés mellett döntöttek, másrészt a jobb munkalehetőségek többeket a fővárosba csábítottak.

Mi változott a kínálatban?
A kereslet élénkülése már önmagában is árfelhajtó erővel bírhatott, amit mutat, hogy a bérleti díjak az elmúlt két évet megelőzően is egyhe növekedést mutattak. Az elszálláshoz azonban hozzájárulhatott, hogy a keresletnövekedéssel párhuzamosan egy kínálat szűkülés is tapasztalható volt. Sokan ugyanis a hosszú távú lakáskiadás helyett inkább a rövid távú szálláshely-típusú lakáskiadás mellett döntöttek. Az apartmanoztatásról nincsenek pontos adatok, mint ahogy a kiadó bérlemények számáról sem a hazai lakáspiacon. Az biztos, hogy az utóbbi 1-2 évben jelentősen nőtt az Airbnb rendszeren keresztül hirdetett budapesti szálláshelyek száma, amik főként a belvárosban helyezkednek el, a külföldiek ugyanis inkább ezt a lokációt keresik. Jelenleg az Airbnb rendszeren keresztül több mint 5000 lakást kínálnak kiadásra, míg korábban ez a szám ennek csak töredéke volt. Vagyis a bérlemények piacáról ezrével tűnhettek el lakások.Ugyanakkor lehet pótlása az így kiseső lakásoknak, a befektetők részéről történő lakásvásárlás jelentős arányt képvisel a tranzakciók között, akik a megvásárolt ingatlanba bérlőket keresnek. Kérdés, hogy mekkora részük gondolkodik a szálláshely-típusú szolgáltatásban, és hányan kívánják hosszú távon bérbe adni az adott ingatlant. Fontos azonban megjegyezni, hogy az Airbnb rendszeren kiadható lakások száma véges, a piac már most is erősen telített, így lehetnek olyanok, akik inkább visszatérnek a hosszú távú kiadáshoz a több kockázattal és munkával járó szálláshely-szolgáltatás helyett.
Mi segítette még a drágulást?
A bérleti díjak alakulására még számos egyéb tényező is hatással lehetett. Szintén a keresletet növelhette, és egyben felfelé mozdíthatta a bérleti díjakat, hogy az elmúlt időszakban csak nagyon kevés új lakás épült, akik ilyen ingatlanban szerettek volna lakni, azoknak csak a bérlés maradt mint alternatíva. Sokan ódzkodhattak a hitelfelvételtől is, különösen a magasabb összegű kölcsöntől, vagy azért, mert már korábban megégették magukat, és nem szerettek volna 20 évre eladósodni, vagy nem rendelkeztek kellő önerővel, mivel a válság lenullázta a megtakarításaikat, így inkább a bérelt otthont részesítették előnyben.Magyarországon hagyományosan nagyon magas a lakástulajdonlási arány, ez azonban akár csökkenhet is a későbbiekben a generációs váltásnak köszönhetően. A fiatalabbak körében kevésbé fontos a saját tulajdon, mivel könnyebben váltanak várost egy-egy jobb álláslehetőség érdekében. A mobilitás nem csak Magyarországon belül, de külföldi viszonylatban is igaz, aki pedig külföldi munkavállalást tervezi, vagy legalábbis elképzelhetőnek tartja, szintén inkább a bérleti piacon keres magának otthont, és nem köteleződik el egy vásárlással.
Kivándorlás 2011. októberében a népszámlálás adati szerint valamivel több mint 143 ezer fő élt tartósan külföldön, és 70 ezren átmenetileg költöztek más országba. Ez azonban a minimum létszámot jelenti,mivel azokról az esetekről, mikor a teljes háztartás külföldön élt, vagy a magyar lakásukat bérlőknek adták ki a népszámlálás során nem mindig sikerült felmérni. 2013. januárjában 290 ezer körül alakult az európai országokban bevándorlóként regisztrált magyarok száma, majd ez 2014-re 330 ezerre emelkedett. A számokból látható, hogy a külföldre vándorlást egyre többeket érinthet.
A lakásbérleti díjak növekedésének irányába hathatott az is, ha egyre többen - félve a lebukástól- hivatalosan is bejelentik a lakáskiadási tevékenységüket, vagyis megfizetik utána a megfelelő adó és járulék terheket. Mivel ezek csökkentik a jövedelmet, magasabb bérleti díjat határozhatnak meg, ami fedezi a fenti terheket. Az elmúlt időszakban növekedett a felújított ingatlanok aránya is a bérleti piacon, amiért szintén többet kérhet a tulajdonos, hogy fedezze a felújítási költségeket.Mennyire drága Budapesten a lakásbérlés a külföldi árakhoz képest?
Az elmúlt években valóban sokat drágultak Budapesten a bérelhető lakások, de nézzük mennyire számítanak drágának európai viszonylatban. Látható, hogy a belvárosi és külvárosi bérleti díjak is sokkal alacsonyabbnak tűnnek, mint a vizsgált piacokon. A budapesti szintet 1-nek véve, Londonban 6-8-szor többet kell fizetni a belvárosban bérelt egy szobás lakásért, mint Budapesten, de a különbség Párizsban is 3-4,6-szoros. A legközelebb a prágai árak állnak a magyar fővárosihoz, ahol kevesebb, mint kétszeresét kell kiadni lakásbérlésre.
A bérleti díjakat azonban érdemes összehasonlítani a jövedelemmel, illetve a lakásárakkal is. Párizsban, Londonban, Milánóban és Prágában is magasabbak a bérleti díjak a jövedelmekhez képest a belvárosokban és a külvárosokban is. Egyedül Berlin jelent kivételt, a város azonban nagyon speciális helyzetben van.
Berlinben elsőként maximálták az albérlet árakat Németországban - sokan ennek szükségességét kezdték el pedzegetni most a budapesti "elszálló" árakat látva - , miután azok jelentős árrobbanáson estek át az utóbbi időben. Megakadályozandó, hogy a szegényebb városlakók kiszoruljanak a belsőbb területekről. Berlinben még néhány évvel ezelőtt nyugat-európai viszonylatban megfizethető áron lehetett lakást bérelni. 2005-ben átlagosan 5,5 eurót kellett fizetni havonta egy négyzetméterért, 2014-ben azonban már közel 9 eurót. De hiány is kialakult bérelhető lakásokból, a lakosságszám növekedése miatt. A szabályozás értelmében az új bérleti szerződések esetében a bérleti díj nem lépheti át 10 százalékkal többel a környékbeli árak átlagát. A régebbi szerződések terén már korábban is létezett korlátozás, a tulaj nem emelhette tetszőlegesen a bérleti díjat, ennek köszönhető, hogy a régebbi szerződések miatt a bérleti piac kettős, vannak nagyon olcsón kiadott bérlemények, de a sokkal drágább bérleti díjak is megtalálhatók a piacon.



Az elmúlt időszak jelentős bérleti díj emelkedésében számos tényező játszhatott szerepet Budapesten. Nem lehet azonban pusztán a szálláshely-szolgáltatással összefüggő lakáskiadások előretörésével magyarázni a drágulást, mivel ezzel párhuzamosan a kereslet is jelentős növekedést mutatott a bérlemények iránt. A két hatás együtt okozta a bérleti díjak "elszállását".
A jövőre nézve a díjak további emelkedése is elképzelhető, bár a szálláshely-típusú lakáskiadási piac telítődni látszik, és egyesek ismét a hosszú távú lakáskiadás mellett dönthet, a kereslet vélhetően továbbra is erős marad a fővárosi bérlakáspiacon. Az emberek bátrabban vállalnak munkát más városokban, így erős maradhat az érdeklődés a jobb munkalehetőségeket tartogató városok, így Budapest iránt is. Számos kutatás vetíti előre, hogy a jövőben egyre többen költözhetnek a nagyobb városokba a jobb lehetőségek reményében. Magyarország esetében pedig igazán nagyvárosként Budapest jöhet számításba ebben a tekintetben, ellentétben mondjuk Lengyelországgal, ahol más népesebb városok is megtalálhatóak.