Drága az albérlet? - Lehet ez még rosszabb is

Sajnos a bérlakáspiacra vonatkozóan elég kevés adat áll rendelkezésre, sem a piac pontos nagyságát nem nagyon ismerjük, sem pedig a pontos árszinteket. De még ha a hivatalos kiadásokról lenne is valamiféle adatbázis, akkor is hiányos lenne az információ, tekintve, hogy a kiadások egy része továbbra is a fekete, vagy szürke zónában zajlik.

Mennyivel nőttek az árak?

Az elérhető árszintekre vonatkozóan tavalyi adatokat azért lehet találni, az Otthontérkép adatai szerint a kínálati bérleti díjak két év alatt 2012 és 2014 között több mint 36 százalékkal drágultak átlagosan. Ennél nagyobb volt azonban az emelkedés mértéke a VII. kerületben, ahol több mint 52 százalékkal drágábban hirdetik a kiadó ingatlanokat. Ebben vélhetően nagy szerepet játszik, hogy a VII. kerület bulinegyed szerepe az elmúlt években folyamatosan erősödik, és ennek köszönhetően egyre felkapottabb helyszínné válik. Míg 2012-ben egy 40 négyzetméteres lakást átlagosan közel 85-95 ezer forinttért hirdettek Belső-Terézvárosban és Belső-Erzsébetvárosban, addig 2014-ben a kínálati árak már jócskán átlépték a 100 ezer forintot, előbbi esetébe 130, míg utóbbiban 110 ezer forint felett alakultak tavaly az átlagos kínálati bérleti díjak.

Azóta pedig a piaci információk szerint még tovább drágultak a bérlemények, ami több tényezőre vezethető vissza, a továbbiakban ennek próbáltunk egy kicsit utána járni.

A növekvő kereslet felhajtja az árakat

Az árak felfelé mozdulásának hátterében általában a kereslet kínálati egyensúly felborulása áll. Elsőként a kereslet alakulását vizsgáljuk meg Budapest esetében. A főváros lakosságszáma hosszú időn keresztül mutatott csökkenést, a 2001 és 2011-es népszámlások adatai alapján a lakók száma közel 50 ezerrel csökkent 10 év alatt. De úgy tűnik fordult a trend, és 2014-ben már több mint 15 ezerrel többen éltek a városban. Ez részben köszönhető annak, hogy a korábbi agglomerációba költözési hullám a visszájára fordult, és sokan inkább a visszaköltözés mellett döntöttek, másrészt a jobb munkalehetőségek többeket a fővárosba csábítottak.

A lakosságszám alakulásának a lakáspiacot befolyásoló hatásának elemzéséhez a vándorlási különbözeteket érdemes még alaposabban megvizsgálni. Ebből látható, hogy míg 2006-ig többen költöztek el a fővárosból, mint ahányan beköltöztek, ez azóta jelentősen megváltozott, 2014-ben és 2013-ban is 10 ezer környékén mozgott a belföldi vándorlási különbözet. Ehhez jön még hozzá, hogy külföldiek közül is egyre többen választják Budapestet, tavaly a külföldi vándorlási különbözet meghaladta a 7000-et, vagyis összesen 17 ezerrel többen költöztek a fővárosba 2014-ben, mint ahányan elköltöztek. Érdekesség, hogy a belföldi vándorlási különbözet Budapesten kívül egyedül csak Nyugat-Magyarországon, ezen belül is Győr-Moson-Sopron, és Vas megyében pozitív, ahol szintén jellemző, hogy a bérletid díjak jelentős növekedésen vannak túl. Természetesen a fővárosba költözők közül vannak olyanok, akik a saját lakás vásárlás mellett döntöttek, de egy részük biztosan a bérleti piacon jelent meg, különösen a külföldiek, így növelve a bérlemények iránti keresletet. Ráadásul a beköltözők száma még magasabb lehet, hiszen a vidékről a fővárosban munkát vállalók egy része, nem biztos, hogy budapesti bejelentett lakcímmel is rendelkezik. A bérlemények tulajdonosai sok esetben ezt nem engedélyezik.

A lakáskeresletet szintén növelte az elmúlt időszakban, hogy a fiatalok közül többek számára a szülőktől való különköltözésre a lakásbérlés nyitotta csak meg a lehetőséget, tekintettel arra, hogy a válság több esetben nullázhatta a család megtakarításait, így a szülők nem tudták a gyermekeiket jelentős összegekkel lakásvásárláshoz segíteni. Ezek a fiatalok a lakásbérleti piacon jelenhettek meg. A K&H pályakezdőket megkérdező kutatás szerint a 19-29 éves városi fiatalok 62 százaléka még a szüleivel él, a költözésre a leggyakrabban a bérleti piacra történő belépést választják, 18 százalékuk él valamilyen önálló bérleményben. 26 év feletti fiatalok, vagyis a tanulmányaikat befejezők körében 26 százalék az albérletben élők aránya. Budapesten nagyobb az arány, mint vidéken, előbbi esetében 27 százalék említ albérletet, míg vidéken 13 százalékuk. A bérelt lakást főként ketten veszik ki, csak 8 százalékuk él egyedül egy bérleményben.

Mi változott a kínálatban?

A kereslet élénkülése már önmagában is árfelhajtó erővel bírhatott, amit mutat, hogy a bérleti díjak az elmúlt két évet megelőzően is egyhe növekedést mutattak. Az elszálláshoz azonban hozzájárulhatott, hogy a keresletnövekedéssel párhuzamosan egy kínálat szűkülés is tapasztalható volt. Sokan ugyanis a hosszú távú lakáskiadás helyett inkább a rövid távú szálláshely-típusú lakáskiadás mellett döntöttek. Az apartmanoztatásról nincsenek pontos adatok, mint ahogy a kiadó bérlemények számáról sem a hazai lakáspiacon. Az biztos, hogy az utóbbi 1-2 évben jelentősen nőtt az Airbnb rendszeren keresztül hirdetett budapesti szálláshelyek száma, amik főként a belvárosban helyezkednek el, a külföldiek ugyanis inkább ezt a lokációt keresik. Jelenleg az Airbnb rendszeren keresztül több mint 5000 lakást kínálnak kiadásra, míg korábban ez a szám ennek csak töredéke volt. Vagyis a bérlemények piacáról ezrével tűnhettek el lakások.

Ugyanakkor lehet pótlása az így kiseső lakásoknak, a befektetők részéről történő lakásvásárlás jelentős arányt képvisel a tranzakciók között, akik a megvásárolt ingatlanba bérlőket keresnek. Kérdés, hogy mekkora részük gondolkodik a szálláshely-típusú szolgáltatásban, és hányan kívánják hosszú távon bérbe adni az adott ingatlant. Fontos azonban megjegyezni, hogy az Airbnb rendszeren kiadható lakások száma véges, a piac már most is erősen telített, így lehetnek olyanok, akik inkább visszatérnek a hosszú távú kiadáshoz a több kockázattal és munkával járó szálláshely-szolgáltatás helyett.

Mi segítette még a drágulást?

A bérleti díjak alakulására még számos egyéb tényező is hatással lehetett. Szintén a keresletet növelhette, és egyben felfelé mozdíthatta a bérleti díjakat, hogy az elmúlt időszakban csak nagyon kevés új lakás épült, akik ilyen ingatlanban szerettek volna lakni, azoknak csak a bérlés maradt mint alternatíva. Sokan ódzkodhattak a hitelfelvételtől is, különösen a magasabb összegű kölcsöntől, vagy azért, mert már korábban megégették magukat, és nem szerettek volna 20 évre eladósodni, vagy nem rendelkeztek kellő önerővel, mivel a válság lenullázta a megtakarításaikat, így inkább a bérelt otthont részesítették előnyben.

Magyarországon hagyományosan nagyon magas a lakástulajdonlási arány, ez azonban akár csökkenhet is a későbbiekben a generációs váltásnak köszönhetően. A fiatalabbak körében kevésbé fontos a saját tulajdon, mivel könnyebben váltanak várost egy-egy jobb álláslehetőség érdekében. A mobilitás nem csak Magyarországon belül, de külföldi viszonylatban is igaz, aki pedig külföldi munkavállalást tervezi, vagy legalábbis elképzelhetőnek tartja, szintén inkább a bérleti piacon keres magának otthont, és nem köteleződik el egy vásárlással.

Kivándorlás 2011. októberében a népszámlálás adati szerint valamivel több mint 143 ezer fő élt tartósan külföldön, és 70 ezren átmenetileg költöztek más országba. Ez azonban a minimum létszámot jelenti,mivel azokról az esetekről, mikor a teljes háztartás külföldön élt, vagy a magyar lakásukat bérlőknek adták ki a népszámlálás során nem mindig sikerült felmérni. 2013. januárjában 290 ezer körül alakult az európai országokban bevándorlóként regisztrált magyarok száma, majd ez 2014-re 330 ezerre emelkedett. A számokból látható, hogy a külföldre vándorlást egyre többeket érinthet.

A lakásbérleti díjak növekedésének irányába hathatott az is, ha egyre többen - félve a lebukástól- hivatalosan is bejelentik a lakáskiadási tevékenységüket, vagyis megfizetik utána a megfelelő adó és járulék terheket. Mivel ezek csökkentik a jövedelmet, magasabb bérleti díjat határozhatnak meg, ami fedezi a fenti terheket. Az elmúlt időszakban növekedett a felújított ingatlanok aránya is a bérleti piacon, amiért szintén többet kérhet a tulajdonos, hogy fedezze a felújítási költségeket.

Mennyire drága Budapesten a lakásbérlés a külföldi árakhoz képest?

Az elmúlt években valóban sokat drágultak Budapesten a bérelhető lakások, de nézzük mennyire számítanak drágának európai viszonylatban. Látható, hogy a belvárosi és külvárosi bérleti díjak is sokkal alacsonyabbnak tűnnek, mint a vizsgált piacokon. A budapesti szintet 1-nek véve, Londonban 6-8-szor többet kell fizetni a belvárosban bérelt egy szobás lakásért, mint Budapesten, de a különbség Párizsban is 3-4,6-szoros. A legközelebb a prágai árak állnak a magyar fővárosihoz, ahol kevesebb, mint kétszeresét kell kiadni lakásbérlésre.

A bérleti díjakat azonban érdemes összehasonlítani a jövedelemmel, illetve a lakásárakkal is. Párizsban, Londonban, Milánóban és Prágában is magasabbak a bérleti díjak a jövedelmekhez képest a belvárosokban és a külvárosokban is. Egyedül Berlin jelent kivételt, a város azonban nagyon speciális helyzetben van.

Berlinben elsőként maximálták az albérlet árakat Németországban - sokan ennek szükségességét kezdték el pedzegetni most a budapesti "elszálló" árakat látva - , miután azok jelentős árrobbanáson estek át az utóbbi időben. Megakadályozandó, hogy a szegényebb városlakók kiszoruljanak a belsőbb területekről. Berlinben még néhány évvel ezelőtt nyugat-európai viszonylatban megfizethető áron lehetett lakást bérelni. 2005-ben átlagosan 5,5 eurót kellett fizetni havonta egy négyzetméterért, 2014-ben azonban már közel 9 eurót. De hiány is kialakult bérelhető lakásokból, a lakosságszám növekedése miatt. A szabályozás értelmében az új bérleti szerződések esetében a bérleti díj nem lépheti át 10 százalékkal többel a környékbeli árak átlagát. A régebbi szerződések terén már korábban is létezett korlátozás, a tulaj nem emelhette tetszőlegesen a bérleti díjat, ennek köszönhető, hogy a régebbi szerződések miatt a bérleti piac kettős, vannak nagyon olcsón kiadott bérlemények, de a sokkal drágább bérleti díjak is megtalálhatók a piacon.

A fajlagos lakásárakhoz képest már kicsit más képet mutat a hazai piac, a bérleti díjak kimondottan magasnak számítanak európai viszonylatban a lakásárakhoz képest. Nálunk kell a fajlagos lakásárak legnagyobb százakét kifizetni bérleti díjként a vizsgált helyszínek közül.

Ennek hátterében azonban az áll, hogy a magyar lakásárak szinte a legalacsonyabbak a jövedelmekhez viszonyítva Európában, és más fejlettebb országokhoz képest is. Az OECD adatai ugyan még csak 2013 végére vonatkozóan elérhetőek, de az elmúlt másfél év drágulása még kevés lehetett ahhoz, hogy az élmezőnybe ugorjunk, főként, hogy az ingatlanárak emelkedése más országokra is jellemző.Lakást keres? Nézelődjön az Otthontérképen!

• Címkék:
• ingatlan,
• Ingatlan lakáspiac,
• lakásbérlet