
Miért nem vették még be az összes belvárosi barnamezős területet az ingatlanfejlesztők, ha fogyóban vannak a telkek?
A fejlesztői szempontokról és a barnamezős területek előnyeiről/hátrányairól Ditróy Gergely (Portfolio, ingatlandivízió-vezető) a beszélgetés moderátora Tatár Tibort (IFK alelnök, Futureal-csoport vezérigazgató)kérdezte, aki kiemelte, hogy a barnamezős fejlesztés nem egyenlő a megfizethető lakhatással.
Elmondta, hogy a barnamezős fejlesztéseket illetően a fejlesztők támogatóak, hiszen elfogyóban vannak a szabad területek és a telkek ára is meredeken növekszik. Minden fejlesztő nagy erőkkel keres építhető területeket, olyanokat, ahol értékesíthetők is a lakások. "Hiába nézegetjük a több száz hektáros barnamezős területeket, számunkra ilyen formában nem értelmezhető, de örülnénk, ha azzá válna. Az ilyen léptékű területvásárlásban és előkészítésben már van tapasztalatunk, tudjuk, hogy sok problémával jár, amit tipikusan nem szeretnek a fejlesztők.
Ha ezek a telkek önkormányzati és kormányzati összefogással rendezésre kerülnének, az csökkentené a fejlesztők kockázatát, ezáltal vonzóbb lenne számukra egy ilyen projektbe belevágni. Szeretnénk, ha kiszámítható lenne, hogy mit lehet építeni, és hogy minden versenytárs számára ugyanazon feltételek mellett lehessen beépíthető egy terület.
- mondta el Tatár Tibor. A fejlesztők tehát olyan területet keresnek, ahol az elvárt profitot biztonságosan meg tudják keresni. Azt nézik, hogy milyen előrelátható költségeik vannak, illetve, hogy eladhatóak lesznek-e a lakásaik. A jelenleg rendezetlen barnamezős területek egy része, ebben a formában, nem vonzó fejlesztési szempontból, a rendezésük ugyanis extra költségekkel járna, amit a lakásárak is tükröznének, az pedig a vevők egy részét ijesztené el.

A vezérigazgató elmagyarázta, hogy a támogatások miért nem érnek mindig célba: "Az áfacsökkentés legutóbb egy építőipar kapacitáshiány eredményezett, és mivel a kapacitás elérésebén egymásra licitáltunk a versenytársakkal, a végfelhasználóhoz nem jutott el a kedvemzény, mert a fejelsztő költsége elvitte. Nem a profitja, hanem a költsége." - mondta el, majd hozzátette, hogy a teljes fejlesztési költség:
- 10%-a telek költség,
- 60%-a megvalósitási költség (tervezés, kivitelezés, soft kiadások, finanszírozási költség, stb.)
- 20% az áfa bekerülési költsége (27%-os lakásáfa esetén)
- 10%-a fejlesztő profitja.
Hol lehet csökkenteni? Az áfában lehet, de azt a szabályozó határozza meg. Ha a barnamezős telkekhez a fejlesztő ingyen hozzájutna, az eredményezhetne 10%-os lakásár-csökkenést, de még akkor is ki kell találni, hogy ez hogy jut el a végfelhsználóhoz, mert ha magasabb áron is van a lakásokra kereslet, akkor a fejlesztők nem fogják olcsóbban adni. A kivitelezési költség mindenhol növekszik, a következő években sem várható más, így ezt a költségtételt csak olyan műszaki adottságokkal lehetne csökkenteni, minthogy kevesebb kötelező garázsépítést írnak elő a fejlesztőknek. Az utolsó 10% a profit, amitől normál esetben nem fog eltekinteni egy gazdasági társaság. Akkor lehetne ezt csökkenteni, ha olyan előkészítési projektekbe vág bele, ahol az átfutási idő lecsökken (gyorsabban visszakapja a pénzét, így kevesebb profittal is beéri) és alacsony rizikójú projektről van szó.

Kinek a feladata elvégezni a rozsdaövezeti előkészítő munkákat?
Pósfai Zsuzsanna (Periféria Központ, alapító) a fejlesztők által elvárt hozam, illetve kockázatvállalás kapcsán arra hívta fel a figyelmet, hogy időtáv kérdése is, hogy megéri-e egy fejlesztés a barnamezős területeken. A megfizethető lakások, vagy bérlakások megtérülését hosszabb időtávon mérik. A nulladik lépés az lenne, hogy kitolódjon a fejlesztők számára a megtérülési időtáv. Az új finanszírozási eszközök tehetnek érdemi elmozdulást a piacon, ezek létrejöttében a piaci szereplőknek kiemelt szerepe van, de az önkormányzatok is rendelkeznek valamely lobbierővel. Nehezen lehet előrelépés, ha széttagolt gondolkodás van a feladatokról, helyette egy közös munkára és együttműködésre van szükség, ahol a közszféra programadóként akár a terület előkészítésekbe is beszállhat, de a végső cél, hogy ezekkel az intézkedésekkel valóban a végfelhasználókat támogassák. Politikai szándék és ebből fakadó szabályozási keret is kell mindehhez, de ettől függetlenül a piaci szereplők is lehetnek proaktívak.
Ha van egy határozott szabályozási, és egy megfelelő finanszírozási környezet, akkor lehet olyan konstrukció, ami a bérlakások épülését is támogatja ezáltal a fejlesztők és a lakosság számára is egy előnyös helyzetet teremtve.
A lakások közel 80%-át a tulajdonosok lakják, de ez nem azt jelenti, hogy a lakosság 80%-a tulajdonol - mondta el korábbi előadásában Pósfai Zsuzsanna. Erre reagálva Soóki-Tóth Gábor (Otthon Centrum, elemzési vezető) elmondta, hogy jelenleg felszívja a fizetőképes kereslet az eladó lakásokat, de a tulajdonosi struktúra számai rávilágítanak, hogy van olyan lakások iránti kereslet is, ami nem elégül ki a budapesti lakáspiacon. Ezen kereslet számára a jelenlegi árak túl magasak.
A szakértő elmondta, hogy a hazai gazdaságpolitika a lakást, mint befektetési terméket felértékelte. Az a befektető réteg, aki 80-100 millió forinttal gazdálkodik és keresi ennek a helyét, annak a korábbi válság tapasztalatai azt tanították, hogy ingatlanba fektesse a vagyonát. Most, azokban a városrészekben, ahol meghatározó volt a befektetők aránya, ott mérséklődés látható a keresletben, ami az árszintek csökkenését idézte elő. Átstrukturálódott a lakáspiac, a belvárosi területek helyett a budai alpiacok lettek keresettebbek.
Kiemelte azt is, hogy a barnamezőt már megtalálták a fejlesztők, Dél-Budán, vagy a XIII. kerületben számos ilyen projekt valósult meg, tehát vannak példák, amelyekből lehet tanulni.
A barnamezős területek aranytartalékok, de komoly kockázati faktorral bírnak, ezen a rizikószinten nem tudnak tömegesen fejlesztések indulni. Azt kell feltárni, hogy mely feladatok teljesítésével kezdődhetnének el ezek a projektek.

Miért nincs bérlakás?
Tatár Tibor elmondta, hogy azért nincs Magyarországon bérlakás-fejlesztés, mert nem éri meg a fejlesztőnek. Nyugat-Európában vannak olyan intézményi befektetők, amelyek a volumen miatt biztonsággal üzemelnek, az alacsony kockázat miatt pedig csupán 2-3%-os megtérüléssel számolnak. A szürke gazdaság határán mozgó magánpiacnak megérheti a lakáskiadás, de a transzparens működésben nem jön ki a matek. A jogi kiszolgáltatottság miatt a lakástulajdonosoknak egyszerűen nem éri meg.
Pósfai Zsuzsanna szerint a bérlők sokkal jobban ki vannak szolgáltatva egy bérlés során mint a tulajdonosok, és nem igaz az az állítás, hogy egy nem fizető bérlőnél ne lehetne elérni, hogy kiköltözzön az ingatlanból. Vannak olyan országok, ahol a szabályok tiltják a tulajdonosoknak, hogy az előre meghatározott időponton kívül bérleti díjat emeljenek, vagy hogy felmondják időközben a szerződést. Ezek mind olyan tényezők itthon, amelyek kiszolgáltatottá teszik a bérlők helyzetét. Ezért is lenne szükség egy új lakástörvényre, amely nem a 20-30 évvel ezelőtti körülményeken alapszik.
Soóki-Tóth Gábor példaként felhozta, hogy Lengyelországban már működik a magánbérlakás-piac, vannak olyan befektetők, akik sok ezres nagyságrendben portfóliót építenek. Meg lehetne vizsgálni, hogy a szabályozás hogyan járult ehhez hozzá. Hozzátette, hogy a kockázatvállalás hozamarányos, ha havonta egy lakás közel 1 millió forintot tud kitermelni rövid távú kiadással, akkor sok tulajdonos vállalja a kockázatot, ahogy azt láthattuk is az Airbnb robbanásán keresztül. Ha azonban négyzetméterenként 1500 forintot tud a tulajdonos ebből realizálni, akkor nem veszi rá magát a két évi pereskedésre vagy egyéb költségekre. Ha létrejönne egy intézményi rendszer, akkor a magánbefektetőket, akik nem feltétlenül egy fejlesztő megtérülésével gondolkoznak, be lehetne vonni a megfelelő garanciák biztosításával.
Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Végleg megszüntette orosz olajfüggőségét a lengyel Orlen
Az utolsó szerződés június végén járt le.
Kiderült: Trump nem fogja meghosszabbítani a határidőt
Szerinte nem lesz megállapodás Japánnal.
Kétéves mélypontról próbálkozik emelkedni a dollár
Két hét után sikerülhet először emelkednie a forinttal szemben.
Egyetlen gombnyomással kikapcsolhatóvá váltak a netet pásztázó AI-robotok
Pénzzé is tehető a "tanulási anyag".
Fájdalmas döntésre készül a Stellantis: jöhetnek a gyárbezárások
A szigorú szén-dioxid-kibocsátási célok miatt.
Használható-e az arcfelismerő rendszer a Pride résztvevőinek megbírságolására?
Szombaton hatalmas részvétel mellett lezajlott a \"Budapest Büszkeség\" menete, amelyet az előzetes kormányzati tiltási szándék (mesterterv?) ellenére a Fővárosi Önkorményzat önkormányzati
Megjelent a QS 2026: így rangsorolják a világ egyetemeit
A QS World University Rankings 2026-os friss kiadása ismét rangsorba állította a világ egyetemeit. Az élen változatlanul a MIT áll, de számos intézmény látványosan előrelépett, különösen
A világ 100 legbefolyásosabb vállalata között a Polymarket
A TIME magazin \"Top 100 legbefolyásosabb vállalat 2025-ben\" listáját böngészve örömmel konstatáltam, hogy többek között a BYD, a Palantir és a SpaceX mellett a kedvenc...
The post A világ 1
A londoni ultraalacsony kibocsátású zóna
Az utóbbi években heves viták folytak a közlekedés környezeti hatásairól és a járműkorlátozásokról.
Finomhangolás a bizalmi vagyonkezelők és a vagyonkezelő alapítványok szabályozásában
2025. június 19-én hirdették ki az egyes adókötelezettségekről és egyes adótörvények módosításáról szóló 2025. évi LIV. törvényt. A módosítások egy része az osztalékkövetelések
Franklin Resources Inc. - kereskedés
Most éppen 18% felett van a profit a tavaly szeptemberben vásárolt BEN részvényeimen, gondoltam ránézek, hogy tartsam, vagy esetleg adjam el és fektessem másba a pénzt.Megnéztem a roic.ai alapj
ESG-szabályozás és trendek: így alakul át a pénzügyi szektor
Az utóbbi években robbanásszerűen nőtt az érdeklődés a fenntartható befektetések iránt. Az ESG-kritériumok - vagyis a környezeti, társadalmi és vállalatirányítási
PORTRÉ - Két hazai "reneszánsz" privátbankár, akik a leggazdagabbak pénzét kezelik
Az SPB Befektetési Zrt. a hazai befektetési szolgáltatói piac egyik legpatinásabb, 25 éve a piacon lévő szereplője, amely elsősorban private banking szolgáltatásokat kínál ügyfelei számár

Mobilról igényelhető hitelkártyát kínál a Gránit Bank (x)

- Kényszerszövetségesével bukhat Magyarország, Ursula von der Leyen megtalálta a kiskaput
- Nagy megszorításról döntött a magyar kormány
- Figyelem, napelemesek: holnap jön az új adatszolgáltatási kötelezettség
- Szép csendben megindultak a kirúgások Magyarországon, és még nincs vége a leépítési hullámnak
- Megjelent a kormány új ingyenhitele, élelmes magyarok tízezrei mozdultak rá azonnal
Tőzsdei túlélőtúra: Hogyan kerüld el a leggyakoribb kezdő hibákat?
A tőzsdei vagyonépítés során kulcsfontosságú az alapos kutatás és a kockázatok megértése, valamint a hosszú távú célok kitűzése és kitartó befektetési stratégia követése.
Számolj háromig és start!
Webináriumunkon megmutatjuk, hogyan indítsd el első befektetésed, milyen új funkciók érhetők el kereskedési platformjainkon, és hogyan vághatsz bele magabiztosan a tőzsdei kereskedésbe – akár már holnap.
Az energiatárolás nem csupán egy termék, hanem komplex szolgáltatás
Így termelj, tárolj és válj le a hálózatról egyszer és mindenkorra!
Meddig tart még a dollár mélyrepülése és a forint diadalmenete?
Nincs bizalom az amerikai gazdaság iránt.
Így jött létre a magyar Blackrock deal: új korszak az alternatív befektetések piacán
Hogyan épít portfóliót a világ legnagyobb alapkezelője Magyarországon?
Kiadó raktárak és logisztikai központok
A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen