Miért nem vették még be az összes belvárosi barnamezős területet az ingatlanfejlesztők, ha fogyóban vannak a telkek?
A fejlesztői szempontokról és a barnamezős területek előnyeiről/hátrányairól Ditróy Gergely (Portfolio, ingatlandivízió-vezető) a beszélgetés moderátora Tatár Tibort (IFK alelnök, Futureal-csoport vezérigazgató)kérdezte, aki kiemelte, hogy a barnamezős fejlesztés nem egyenlő a megfizethető lakhatással.
Elmondta, hogy a barnamezős fejlesztéseket illetően a fejlesztők támogatóak, hiszen elfogyóban vannak a szabad területek és a telkek ára is meredeken növekszik. Minden fejlesztő nagy erőkkel keres építhető területeket, olyanokat, ahol értékesíthetők is a lakások. "Hiába nézegetjük a több száz hektáros barnamezős területeket, számunkra ilyen formában nem értelmezhető, de örülnénk, ha azzá válna. Az ilyen léptékű területvásárlásban és előkészítésben már van tapasztalatunk, tudjuk, hogy sok problémával jár, amit tipikusan nem szeretnek a fejlesztők.
Ha ezek a telkek önkormányzati és kormányzati összefogással rendezésre kerülnének, az csökkentené a fejlesztők kockázatát, ezáltal vonzóbb lenne számukra egy ilyen projektbe belevágni. Szeretnénk, ha kiszámítható lenne, hogy mit lehet építeni, és hogy minden versenytárs számára ugyanazon feltételek mellett lehessen beépíthető egy terület.
- mondta el Tatár Tibor. A fejlesztők tehát olyan területet keresnek, ahol az elvárt profitot biztonságosan meg tudják keresni. Azt nézik, hogy milyen előrelátható költségeik vannak, illetve, hogy eladhatóak lesznek-e a lakásaik. A jelenleg rendezetlen barnamezős területek egy része, ebben a formában, nem vonzó fejlesztési szempontból, a rendezésük ugyanis extra költségekkel járna, amit a lakásárak is tükröznének, az pedig a vevők egy részét ijesztené el.
A vezérigazgató elmagyarázta, hogy a támogatások miért nem érnek mindig célba: "Az áfacsökkentés legutóbb egy építőipar kapacitáshiány eredményezett, és mivel a kapacitás elérésebén egymásra licitáltunk a versenytársakkal, a végfelhasználóhoz nem jutott el a kedvemzény, mert a fejelsztő költsége elvitte. Nem a profitja, hanem a költsége." - mondta el, majd hozzátette, hogy a teljes fejlesztési költség:
- 10%-a telek költség,
- 60%-a megvalósitási költség (tervezés, kivitelezés, soft kiadások, finanszírozási költség, stb.)
- 20% az áfa bekerülési költsége (27%-os lakásáfa esetén)
- 10%-a fejlesztő profitja.
Hol lehet csökkenteni? Az áfában lehet, de azt a szabályozó határozza meg. Ha a barnamezős telkekhez a fejlesztő ingyen hozzájutna, az eredményezhetne 10%-os lakásár-csökkenést, de még akkor is ki kell találni, hogy ez hogy jut el a végfelhsználóhoz, mert ha magasabb áron is van a lakásokra kereslet, akkor a fejlesztők nem fogják olcsóbban adni. A kivitelezési költség mindenhol növekszik, a következő években sem várható más, így ezt a költségtételt csak olyan műszaki adottságokkal lehetne csökkenteni, minthogy kevesebb kötelező garázsépítést írnak elő a fejlesztőknek. Az utolsó 10% a profit, amitől normál esetben nem fog eltekinteni egy gazdasági társaság. Akkor lehetne ezt csökkenteni, ha olyan előkészítési projektekbe vág bele, ahol az átfutási idő lecsökken (gyorsabban visszakapja a pénzét, így kevesebb profittal is beéri) és alacsony rizikójú projektről van szó.
Kinek a feladata elvégezni a rozsdaövezeti előkészítő munkákat?
Pósfai Zsuzsanna (Periféria Központ, alapító) a fejlesztők által elvárt hozam, illetve kockázatvállalás kapcsán arra hívta fel a figyelmet, hogy időtáv kérdése is, hogy megéri-e egy fejlesztés a barnamezős területeken. A megfizethető lakások, vagy bérlakások megtérülését hosszabb időtávon mérik. A nulladik lépés az lenne, hogy kitolódjon a fejlesztők számára a megtérülési időtáv. Az új finanszírozási eszközök tehetnek érdemi elmozdulást a piacon, ezek létrejöttében a piaci szereplőknek kiemelt szerepe van, de az önkormányzatok is rendelkeznek valamely lobbierővel. Nehezen lehet előrelépés, ha széttagolt gondolkodás van a feladatokról, helyette egy közös munkára és együttműködésre van szükség, ahol a közszféra programadóként akár a terület előkészítésekbe is beszállhat, de a végső cél, hogy ezekkel az intézkedésekkel valóban a végfelhasználókat támogassák. Politikai szándék és ebből fakadó szabályozási keret is kell mindehhez, de ettől függetlenül a piaci szereplők is lehetnek proaktívak.
Ha van egy határozott szabályozási, és egy megfelelő finanszírozási környezet, akkor lehet olyan konstrukció, ami a bérlakások épülését is támogatja ezáltal a fejlesztők és a lakosság számára is egy előnyös helyzetet teremtve.
A lakások közel 80%-át a tulajdonosok lakják, de ez nem azt jelenti, hogy a lakosság 80%-a tulajdonol - mondta el korábbi előadásában Pósfai Zsuzsanna. Erre reagálva Soóki-Tóth Gábor (Otthon Centrum, elemzési vezető) elmondta, hogy jelenleg felszívja a fizetőképes kereslet az eladó lakásokat, de a tulajdonosi struktúra számai rávilágítanak, hogy van olyan lakások iránti kereslet is, ami nem elégül ki a budapesti lakáspiacon. Ezen kereslet számára a jelenlegi árak túl magasak.
A szakértő elmondta, hogy a hazai gazdaságpolitika a lakást, mint befektetési terméket felértékelte. Az a befektető réteg, aki 80-100 millió forinttal gazdálkodik és keresi ennek a helyét, annak a korábbi válság tapasztalatai azt tanították, hogy ingatlanba fektesse a vagyonát. Most, azokban a városrészekben, ahol meghatározó volt a befektetők aránya, ott mérséklődés látható a keresletben, ami az árszintek csökkenését idézte elő. Átstrukturálódott a lakáspiac, a belvárosi területek helyett a budai alpiacok lettek keresettebbek.
Kiemelte azt is, hogy a barnamezőt már megtalálták a fejlesztők, Dél-Budán, vagy a XIII. kerületben számos ilyen projekt valósult meg, tehát vannak példák, amelyekből lehet tanulni.
A barnamezős területek aranytartalékok, de komoly kockázati faktorral bírnak, ezen a rizikószinten nem tudnak tömegesen fejlesztések indulni. Azt kell feltárni, hogy mely feladatok teljesítésével kezdődhetnének el ezek a projektek.
Miért nincs bérlakás?
Tatár Tibor elmondta, hogy azért nincs Magyarországon bérlakás-fejlesztés, mert nem éri meg a fejlesztőnek. Nyugat-Európában vannak olyan intézményi befektetők, amelyek a volumen miatt biztonsággal üzemelnek, az alacsony kockázat miatt pedig csupán 2-3%-os megtérüléssel számolnak. A szürke gazdaság határán mozgó magánpiacnak megérheti a lakáskiadás, de a transzparens működésben nem jön ki a matek. A jogi kiszolgáltatottság miatt a lakástulajdonosoknak egyszerűen nem éri meg.
Pósfai Zsuzsanna szerint a bérlők sokkal jobban ki vannak szolgáltatva egy bérlés során mint a tulajdonosok, és nem igaz az az állítás, hogy egy nem fizető bérlőnél ne lehetne elérni, hogy kiköltözzön az ingatlanból. Vannak olyan országok, ahol a szabályok tiltják a tulajdonosoknak, hogy az előre meghatározott időponton kívül bérleti díjat emeljenek, vagy hogy felmondják időközben a szerződést. Ezek mind olyan tényezők itthon, amelyek kiszolgáltatottá teszik a bérlők helyzetét. Ezért is lenne szükség egy új lakástörvényre, amely nem a 20-30 évvel ezelőtti körülményeken alapszik.
Soóki-Tóth Gábor példaként felhozta, hogy Lengyelországban már működik a magánbérlakás-piac, vannak olyan befektetők, akik sok ezres nagyságrendben portfóliót építenek. Meg lehetne vizsgálni, hogy a szabályozás hogyan járult ehhez hozzá. Hozzátette, hogy a kockázatvállalás hozamarányos, ha havonta egy lakás közel 1 millió forintot tud kitermelni rövid távú kiadással, akkor sok tulajdonos vállalja a kockázatot, ahogy azt láthattuk is az Airbnb robbanásán keresztül. Ha azonban négyzetméterenként 1500 forintot tud a tulajdonos ebből realizálni, akkor nem veszi rá magát a két évi pereskedésre vagy egyéb költségekre. Ha létrejönne egy intézményi rendszer, akkor a magánbefektetőket, akik nem feltétlenül egy fejlesztő megtérülésével gondolkoznak, be lehetne vonni a megfelelő garanciák biztosításával.
Címlapkép forrása: Getty Images
