Bár 2020-ban még nem sokan gondolták, a tavalyi év megtorpanását követően 2021-ben ismét növekedés volt látható mind a lakásárak, mind a bérleti díjak tekintetében. Az árak a legtöbb helyen meghaladták az egy évvel korábbit, van azonban néhány olyan járása is az országnak, ahol negatív előjelű volt a változás.
A korábbi évekkel szemben azonban a drágulás nem Budapesten volt a legnagyobb, hanem a vidéki városokban és bár a fővárosban is emelkedtek az árak, 2021-ben szűkült a Budapest és a megyeszékhelyek közti árolló. Az MNB mérése szerint országos átlagban a lakásárak éves növekedési üteme 13,3 százalékra gyorsult 2021 második negyedévére, míg ugyanebben az időszakban Budapesten 9,1 százalékos, a vidéki városokban 18,2 százalékos éves árdinamika volt megfigyelhető. Az OTP Lakóingatlan Értéktérképe szerint 2021 első három negyedéve és 2020 azonos időszaka között Budapesten 5 százalékos, a megyei jogú városokban 12 százalékos, a kisebb városokban pedig 15 százalékos volt az áremelkedés.
Korábbi várakozások
A járvány tavaly tavaszi kirobbanásakor rendkívül nagy volt a bizonytalanság abban, hogy mi fog történni a hazai lakáspiacon. Sokan akár 10-20 százalékos árcsökkenést is elképzelhetőnek tartottak, elsősorban a turizmus visszaesése és a lezárások miatt, ami a rövidtávú szálláshelykiadásokat egy időre teljesen kivonta a forgalomból. Az viszont már 2020 végére egyértelművé vált, hogy a 2008 utáni válsághoz hasonló folyamatokra nem kell számítanunk. Ennek ellenére még 2021 tavaszán is óvatosak voltak az árnövekedésre vonatkozó becslések, amit jól mutat, hogy a tavaszi Hangulatfelmérésünkben végül a legnagyobb áremelkedésre számító szakértő verziója valósult meg, sőt egyes helyeken még azt is meghaladták a számok. A visszapattanás tehát gyorsabb volt a vártnál, amiben kétségtelen, hogy az állami ösztönzők is szerepet játszottak. De mire számítsunk 2022-ben? Kitarthat jövőre is a lendület?
Mire számíthatunk 2022-ben?
Lakásárak
Hangulatfelmérésünkben ismét arról kérdeztük a szakértőket, hogy mire számítanak a következő 12 hónapban a hazai lakáspiacon. Ami az árakkal kapcsolatos várakozásokat illeti, feltűnik, hogy sokkal kisebbek a különbségek az egyes vélemények között mint korábban: a megkérdezettek szerint
2022 decemberéig a budapesti tégla és panellakások ára 2-9 százalékkal, míg a családi házak ára 5-10 százalékkal lehet magasabb a mostani árszinteknél.
Az átlagot alapul véve jövő év végére a
- budapesti panellakások: + 4-5% -ot
- budapesti tégla lakások: + 5-6% -ot
- budapesti családi házak: + 7-8% -ot
drágulhatnak a mostani árakhoz képest.
Mindez azt mutatja, hogy a 2020-as és a még 2021 tavaszán is részben jellemző piaci aggodalmak kezdenek alábbhagyni. Egyrészt senki nem számít arra, hogy a fővárosi átlagot nézve bármelyik lakástípus esetén csökkenjenek az árak, ugyanakkor van egyfajta óvatosság is, amit az bizonyít, hogy 10 százalék feletti áremelkedésre sem számít senki.
Bérleti díjak
A bérleti díjakban a lakásárakkal ellentétben 2020-ban jelentős, 15-20 százalékos csökkenés következett be, amiben a turizmus visszaesése miatti külföldi és részben a lezárások miatti hazai kereslet csökkenése és a kínálat növekedése játszott szerepet. Mostanra azonban azt látjuk, hogy hónapról hónapra épül vissza a kereslet és kúsznak felfelé az árak, jelenleg mintegy 7-8 százalékkal vagyunk a járvány előtti mindenkori csúcsok alatt. A szakértői várakozások szerint ez a folyamat jövőre is folytatódni fog, és
a budapesti bérleti díjak 2022 végére érhetik el a járvány előtti, 2020 eleji szintet.
Itt egyébként már nagyobb az előrejelzésekben a bizonytalanság, van, aki szerint már jövő tavaszra elérjük a korábbi maximumot, míg mások szerint még 2022 decemberében is néhány százalékkal alatta leszünk.
Adásvételek száma
2020 bizonytalansága az adásvételek számának csökkenésében is megmutatkozott. Országosan mindössze 131 ezer lakás cserélt gazdát az évben, aminél kevesebb tranzakcióra utoljára 2014-ben volt példa. 2021-ben viszont ebben is visszarendeződött a piac. Bár a decemberi számokat még nem látjuk, a várakozások szerint az idei évben 150 ezer körül lesz országosan a gazdát cserélt lakóingatlanok száma, ami hasonló a 2017-es és a 2019-es években mért értékekhez és a 2018-as tízéves maximumtól sem marad el sokkal. A várakozások 2022-re is hasonló értékeket mutatnak. Szinte mindenki azt mondja, hogy
jövőre is az idei évhez hasonló volumenű lehet az adásvételek száma.
Hozzá kell azonban tenni, hogy egy évvel ezelőtt még itt is lassabb visszarendeződésre számítottak a szakemberek, akkor 2021-re legfeljebb 140 ezer tranzakciót tartottak elképzelhetőnek.
Hitelfelvételek, befektetési célú és külföldi vásárlások alakulása
A lakásárak emelkedésével párhuzamosan a lakáshitelezési volumenek is emelkednek, azonban a GDP-hez vagy a jövedelmi viszonyokhoz képest még nem beszélhetünk túlzott eladósodottságról. A megkérdezett szakértők többsége a hitelezésben további, mérsékelt emelkedésre számít, akárcsak a külföldi vásárlók számának alakulásában. A várakozások szerint jövőre a befektetők is magasabb számban jelenhetnek meg a piacon, amiben minden bizonnyal az infláció is szerepet játszik.
Emelkedő inflációs környezetben az ingatlan jellemzően biztonságos befektetési eszköznek számít.
Ezek lesznek a legkeresettebb területek
Felmérésünk végén arra kértük a szakértőket, hogy mondják el, véleményük szerint melyek lesznek jövőre az ország legkeresettebb területei vagy legnépszerűbb lakástípusai.
Valkó Dávid (OTP Ingatlanpont / OTP Jelzálogbank) szerint az olcsó(bb) üdülőterületek, például a Tisza-tó, egyéb kisebb tavak, hegyvidékek iránt fog növekedni jövőre a kereslet, ahol mind magáncélra (hétvégi háznak), mind fizetővendéglátási célra (a belföldi turizmusra alapozva vagy teljes egészében kiadni, vagy a ház egy részét, pár szobát kialakítva kiadni) alkalmas ingatlanok vannak.
Sápi Zoltán (Budapesti Lakáspiaci Riport / Eltinga) is hasonlóan vélekedik, aki szerint a Balaton és a Tisza-tó környéki települések ingatlanjai mellett a zöld hitellel megvásárolható lakások iránt is erősödni fog a kereslet.
Benedikt Károly (Duna House) szerint az elmúlt évben kialakult és tartóssá vált kiköltözési hullám várhatóan nem fordul meg még jövőre, így továbbra is az agglomerációs területek erősödését várja, igaz a 2-3 éve tartó tendencia miatt elképzelhető, hogy a városi és így a fővárosi ingatlanok is újra vonzóvá válnak a kínálati lehetőségek bővülése és a mérsékeltebb áremelkedés miatt.
Balogh László (Ingatlan.com) úgy véli, hogy a kertes agglomerációs ingatlanok, azon belül is az új építésűek lesznek jövőre keresettek.
Balla Ákos (Balla Ingatlan) szerint a legalább beköltözhető vagy felújított állapotú nagyvárosi környezetben található lakások iránt növekedhet a kereslet azokon a településeken, ahol munkalehetőség, oktatás, egészségügyi ellátás is elérhető.
A felmérésben az alábbi szakértők vettek részt: Balla Ákos - Balla Ingatlan, Balogh László - Ingatlan.com, Benedikt Károly - Duna House, Kricsfalussy Tamás - Metrodom, Sápi Zoltán - Eltinga, Budapesti Lakáspiaci Riport, Valkó Dávid - OTP Jelzálogbank és a Portfolio Ingatlan csapata
Címlapkép forrása: Getty Images
