Tízmilliókat spórolhatnának az ingatlantulajdonosok, mégis kevesen élnek a lehetőséggel

Portfolio

2022. március 30. 07:00

Magyarország összes energiafelhasználásának nagyjából 40 százaléka az épületekhez köthető, vagyis ennyit fogyasztunk többek között olyan tevékenységekkel, mint fűtés, vízmelegítés, világítás és az elektromos eszközeink használata. Mivel az energiafogyasztás sok esetben üvegházhatású gázok kibocsátásával is jár, különösen nagy a jelentősége annak, hogy az épületeket energiafelhasználási szempontból újragondoljuk és ezáltal energiamegtakarítást érjünk el.

Általános elvárás ma a piacon, hogy az új épületeket karbonsemlegessé tegyük, sokkal kevesebb szó esik azonban a már meglévő épületállomány energiahatékonyságáról. Olyan ez, mint az autógyártás, ahol az újabb és újabb szabályozások elsősorban a gyártás előtt álló, vagyis az új autókra vonatkoznak. Míg azonban egy autó használati ideje 10-20 év – így ott a szigorításokkal már ennyi idő alatt is jelentős kibocsátáscsökkentés érhető el – addig az ingatlanoknál 50-100 évekről beszélünk. Ezért is értékelődik fel a meglévő állományra vonatkozó szabályozási oldal, ami különböző irányelvekkel ösztönözhetné az ingatlanok energetikai megújítását.

Pál Péterrel, a Re-Energy Kft. ügyvezetőjével beszélgettünk az ESG-ről, az ESG-nek történő megfelelésről és arról, hogyan lehet évente jelenlegi árakon akár 70 millió forintot megtakarítani egy nagyobb épületen úgy, hogy közben jelentősen csökkentjük az épület környezet terhelését.

Az ESG a környezettudatosság THM-je

Manapság a világ cégvezetői közül egyre többen felismerik, hogy a rövidtávú pénzügyi döntések a fenntarthatóságra való odafigyelés nélkül tönkreteszik a bolygót.

Az Európai Unió célja a klímasemlegesség elérése 2050-re. Ennek fontos eleme az ESG. Az ESG - az angol Environmental (környezeti), Social (társadalmi) és Governance (irányítási) szavak rövidítése - egy olyan keretrendszert jelöl, amelynek célja, hogy a pénz- és tőkepiaci szereplők a fenntarthatóság szempontjából objektíven ítélhessék meg a gazdálkodó szervezetek tevékenységét. A komolyabb piaci szereplőknek be kell kategorizálni magukat és meghatározni a saját szerepüket, ezzel segítve, hogy a környezeti szempontból fenntartható projektek olcsóbbá, és az ezzel ellentétes, környezetterhelő projektek finanszírozása drágábbá váljon. Pál Péter szerint az ESG épp olyan jó iránytű lesz ezen a területen, mint a hitelezésben a THM.

Az uniós intézmények mellett a Budapesti Értéktőzsde Zrt. is ajánlást tett közzé, melyben már tavaly arra buzdította a kibocsátókat, hogy 2021 végéig készítsenek el és tegyenek közzé ESG megfelelésre vonatkozó ütemtervet. 2022-től egyébként a tőzsdén jegyzett nagyobb vállalatoknak (500 főnél nagyobb munkavállalói létszám és/vagy 20 millió eurónál nagyobb mérlegfőösszeg vagy 40 millió eurónál nagyobb árbevétel) riportot kell készíteniük az árbevételük és költségeik fenntarthatóság szempontjából relevánsnak tekintett („eligible”) részéről. Ehhez az EU olyan makrogazdasági kategórialistákat tett közzé, melyek definiálják az úgynevezett „eligible” azaz alkalmas tevékenységeket.

ESG megfelelés és költésmegtakarítás – hazai bravúr

Az energiahatékonyság által elérhető költségmegtakarítás a bérlők szemüvegén át nézve a statisztikai hiba kategóriába esik, ezért a döntéseiknél csak kis súllyal szerepel. Ezt a bérbeadók (ingatlantulajdonosok) is tudják, ezért nem is ide fókuszálnak. Ebben a folyamatban segít az ESG, hogy nagyobb figyelmet kapjon a terület, mert ha nem jó egy épület ESG besorolása, akkor az ilyen irányban elkötelezett befektetők az épületet „NO GO” zónába tehetik, és ez már a tulajdonosnak is fájna.

Irodaházakra, bevásárlóközpontokra és más vegyes funkciójú épületekre már régóta léteznek energiaminősítések, mint például a LEED vagy a BREEAM, amelyek energiatanúsítványokat is figyelembe vesznek. Ezeknél a minősítéseknél azonban az energiahatékonyság csak egy szempont.

Ennek ellenére sokszor nem a rendszerrel van probléma, hanem a megfelelő szemlélettel. Ezt bizonyítja egy A kategóriás budapesti irodaházon elért eredmény is. „A Roosevelt irodaházban semmit nem kellett kicserélnünk, de a rendszer hatékonyabbá tételével 24 százalékkal csökkent a villamosenergia-fogyasztás és 54 százalékkal az földgázfogyasztás ” – mondta el Pál Péter, a Re-Energy Kft. ügyvezetője.

„Hasonlóan sikeres volt az Óbuda Gate irodaház korszerűsítése is, ahol az új működési struktúra, a módosított gépészeti kapcsolás, a hatékonyabban működő alrendszerek, a cserélt és módosított struktúrának megfelelő épületfelügyeleti-rendszer (BMS), valamint a kompetens és elkötelezett műszaki üzemeltetésnek köszönhetően 26 százalékos távhő, 47 százalékos elektromosáram-fogyasztás csökkenés és kb. 400 tonna szén-dioxid-kibocsátás csökkenés ment végbe. Ez a csökkenés 80 család lakásának évi szén-dioxid kibocsátásával egyezik meg és jelenlegi árakon éves szinten kb. 70 millió forint megtakarítást eredményez, aminek köszönhetően a beruházás megtérülési ideje mindössze 1,5 év.” – tette hozzá a szakember.

A felújítás eredményeként megnőtt az épület értéke, teljesültek az ESG szempontok és növekedett a bérlői elégedettség, mindez úgy, hogy az átalakítás az épület leállása nélkül történt, a bérlők nem érzékelték, hogy munka zajlik az épületben.

Mikor fogjunk bele?

Ha valami elromlik az épületben, mindenképp érdemes átfogóbban megvizsgálni azt, hogy milyen lehetőségek vannak az épületek energiahatékonyságának növelésére. Egy ilyen beruházás megvalósítható mind CAPEX mind OPEX keretein belül. Ez egy energetikai átalakítás, amivel kézzelfogható megtakarítás érhető el, aminek hatására csökkenhet az üzemeltetési költség, javulhat az épület finanszírozása és értéknövekedés érhető el, mindezt úgy, hogy a környezetünkért és a bolygó jövőjéért is teszünk.

Ez már nem csak a pénzről szól

A szén-dioxid-kibocsátásra tett globális vállalások, csak akkor lesznek tarthatóak, ha mindenki a maga szintjén, a maga környezetében hajlandó a szemléletváltásra, vállalva ezzel a rövidtávú változásokat. Ennek szellemében az ingatlanpiac szereplői előtt is felelősségteljes döntés áll akkor, amikor egy asset manager, vagy egy épülettulajdonos a döntései során a rövidtávú profit vagy a fenntarthatóság mellett teszi le a voksát. Nem kérdés, hogy hosszú távon csak a fenntarthatóság lehet a felelős döntés, ami nemcsak az új, hanem a már meglévő épületek energetikai korszerűsítésén keresztül valósítható meg.

Mi az az ESG?

2021. április 21-én az Európai Bizottság elfogadta a fenntartható finanszírozás csomagot, így 2023-tól több mint 50 ezer európai vállalatnak lesz kötelező ESG-vel kapcsolatos közzétételekről jelenteni. De mit is jelent pontosan az ESG? Miben áll a jelentősége?

Az ESG az Environmental (környezeti), Social (társadalmi) és Governance (irányítási) angol szavak rövidítése, ez az a három pillér, amiben a vállalatoktól elvárják a jelentéstételt. Az ESG célja a vállalatok mindennapi tevékenységében rejlő nem pénzügyi kockázatok és lehetőségek nyomon követése. Nézzük, mit jelent a három pillér!

A környezetvédelmi pillér alá olyan kibocsátások, mint az üvegházhatású gázok, a lég-, víz- és talajszennyezés tartoznak, valamint erőforrás felhasználási kérdések, például, hogy egy gyártó új vagy újrahasznosított anyagot használ a termelés során és hogyan gondoskodik arról, hogy a termékeibe bekerült alapanyagok az életciklusuk során minél inkább vissza legyenek forgatva a gazdaságba és ne a hulladéklerakóban végezzék. Hasonlóképpen elvárt, hogy a vállalatok gondosan bánjanak a vízkészletekkel, továbbá olyan földhasználati kérdések, mint az erdőirtás és a biodiverzitás is a környezeti pillér alá tartoznak. Ez alatt a pillér alatt jelentenek a vállalatok arról is, hogy milyen pozitív környezeti hatása lehet az üzleti tevékenységüknek mely akár hosszútávú versenyelőnyt is jelenthet. Jelentéstétel szempontjából elmondható, hogy ez a legkomplexebb pillér.

A társadalmi pillér alatt jelentenek a vállalatok arról, hogy hogyan gondoskodnak dolgozóik fejlődéséről, illetve személyügyi kérdésekkel kapcsolatos gyakorlataikról. Itt jelentenek a vállalatok termékeik biztonságáról és minőségéről, továbbá az ellátási láncuk személyüggyel, munkahelyi biztonság- és egészségvédelemmel, etikátlan beszállítói magatartással kapcsolatos kérdéseiről. Ahol releváns, elvárás a vállalatokkal szemben, hogy jelentsenek arról, milyen módon biztosítják azt, hogy termékeik és szolgáltatásaik elérhetők legyenek hátrányos helyzetben lévő kisebbségi csoportok számára is.

Végül az irányitás pillér alatt jelentett főbb tényezők a részvényesek jogai, igazgatótanács diverzitása, a vezetőség kompenzációja, illetve, hogy mindez mennyire van összhangban a fenntarthatósági célokkal, de itt jelentenek versenyellenes magatartással és korrupcióval kapcsolatos tényezőkről is.