Lakásstratégia: a kereslet-kínálat egyensúly elbillentését mindenképp megérzi a piac

Az 50 millió forintos kedvezményes lakáshitel konstrukcióval szemben visszatérő kritika, hogy az megemeli a lakásárakat. A historikus adatok azt mutatják, hogy magyar lakáspiacon az árak a rendszerváltás óta a reálbérek alakulásával mutatnak rendkívül erős korrelációt, ez azonban nem jelenti azt, hogy állami beavatkozások, támogatások, jogszabályi változások, vagy a finanszírozási költségek ingadozása ne téríthetné el rövid távon az árakat az alapfolyamatoktól. Érdemes ezért végiggondolni, mi történik mostanában a lakáspiacon, hogyan befolyásolják ezt az aktuális intézkedések, és milyen célravezető beavatkozások, illetve kockázatok mutatkoznak még a lehetséges alternatív megoldásokban.

A nyugati társadalmakhoz hasonlóan Magyarországon is az ingatlanok hozzávetőleg 20 százaléka van a baby boomer generáció, azaz a 2. világháború utáni 10-15 évben születettek tulajdonában. A társadalmi egyenlőtlenségek problémáját némileg kezelni fogja az a generációk közötti vagyontranszfer, amivel a következő évtizedben – elsősorban örökléssel – jelentős ingatlanvagyon kerül az Y és Z generáció tulajdonába. Ily módon a ma még kisebb vagyonnal rendelkező korosztályok több forráshoz és anyagi biztonsághoz jutnak.

Ugyanakkor a vagyon így általában az egyes családokon belül marad, ami konzerválja a vagyoni különbségeket. Ezen túlmenően az öröklés önmagában nem kezeli a következő – legfiatalabb – korosztályok lakhatási problémáit sem. A mai trendek szerint ezek a korosztályok egyre nehezebben képesek külső támogatás nélkül előteremteni az induláshoz szükséges önerőt. Emiatt a fiatal generációk általában lépéshátrányban vannak, kérdés, hogy milyen konstrukcióban kezelhetők az ő lakhatási nehézségeik a társadalom számára legkedvezőbben.

Költségoldal: Szigorodó műszaki és szakmai követelmények

A lakásépítések felfuttatására irányuló valamennyi kísérletnek szembesülnie kell azzal a tendenciával, hogy a lakásépítési költségek globális és európai folyamatok miatt alapvetően növekednek. Ennek egyik oka, hogy az egészségre, biztonságra, környezetre hivatkozva a jogalkotó szigorít a termékekhez, vagy folyamatokhoz kapcsolódó szabályozáson. A termékekkel és gyártókkal szemben támasztott jogszabályi követelmények és szabványok egyre precízebb és magasabb műszaki tartalom beépítését teszik szükségessé.

Mindezt a saját bőrünkön is érzékelhetjük. Mivel a kötelezően teljesítendő műszaki követelményeknek megfelelő épületeink egyre bonyolultabbak, országszerte egyre szaporodnak a jogszabályi követelmények teljesítése nélkül fenntartott, felújított, átépített, vagy akár több egységre felosztott épületek. Az ilyen beavatkozások általában forráshiányból fakadó szükségmegoldások, vagy a piaci igényeket lekövető kisbefektetők "fejlesztései". Mindeközben a házilagos kivitelezés egyre kevésbé felel meg a szabályozói elvárásoknak, mert az egyre összetettebb építés egyre komolyabb szaktudást és technológiai fegyelmet, valamint – sok esetben – szakirányú végzettséget és jogosultságot kíván meg.

A hazai szabályozás részben tagállami szintű döntések eredménye, részben európai uniós irányelvek mentén átvett követelmény. Bár mostanra kormányzati szinten is felismerték – beismerték – a Magyarországon kibontakozó lakhatási válságot, a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) mentén kialakuló új építésügyi szabályozás előző KPMG blogbejegyzésben azonosított drágító hatásai egyelőre nem ennek a megoldását vetíti előre: a szigorodó épületenergetika, a TÉKA építendő területet növelő szabályai, az új telekkínálat korlátozása és a bonyolódó építőipari szakmagyakorlás sem a megfizethetőség irányába mutatnak.

Nem meglepő ezek után, hogy az építőipart – és vele az ingatlanpiacot – övező általános drágulás miatt egyre kevesebben képesek megfizetni a ma hivatalosan lakásként létesíthető ingatlanokat. Ennek fényében nagy kérdés, hogy milyen kínálati oldali támogatás jelenthet ugródeszkát azoknak, akik jó minőségű otthonban szeretnének lakni, vagy hajlandók dolgozni a saját ingatlantulajdonért.

A keresleti oldal: Az új támogatást nem nyeli le áremelkedés nélkül a piac

A Bankmonitor becslése szerint a 2025. július 2-án bejelentett 3 százalékos kamatozású – kamattámogatott – hitel mintegy 1,9 millió magyar számára lesz potenciálisan elérhető, akik közül évente 30-35 ezer fő fog ténylegesen vásárolni ezzel a konstrukcióval. Tehát a piac harmada-negyede egyik napról a másikra megnövekedett vásárlóerővel fog rendelkezni.

A Duna House adatai alapján az első lakásvásárlók jelenleg Budapesten átlagosan 44 millió forintot, vidéken 34 millió forintot költenek első otthonukra. 35 millió forintos átlagos hitelösszeg mellett a törlesztőrészlet 166 ezer forintra csökken 235 ezer forintról. Ez 70 ezer forint állam által kifizetett kamattámogatást jelent havonta, a teljes futamidőre vetítve pedig 21 millió forintot. A fenti keretszámokkal hozzávetőleg 35 000 érintett számára mintegy 740 milliárd forint támogatásra vállalna kötelezettséget az állam minden évben. Azaz legalább ekkora összeg áramlana be az ingatlanpiacra. Ez természetesen durva becslés, mivel mindent reálértéken számol, azaz nem veszi figyelembe az általános inflációt és a kamattámogatás teljesítésének hosszabb időintervallumát, de az utóbbi évek tapasztalatai alapján sejthető a hatás:

a piacra öntött pénz várhatóan tovább inflálja az ingatlanárakat és az építési költségeket.

Nemzeti lakásstratégia: bérlakás program vagy hiteltámogatás?

A kereslet oldali támogatásokkal szembeni kritikusok rendszerint a jól működő bérlakás programokat hozzák fel követendő példaként. És valóban elmondható, hogy az új támogatással a piacra kerülő többletforrás többszöröse lesz a lakhatási tőkeprogram 200 milliárd forintos keretének. Ugyanígy elmondható az is, hogy ha a 35 év alattiak lakbér- és hiteltörlesztés-támogatásának, valamint az első lakásvásárlók 3 százalékos támogatott hitelének forrásait a kínálati oldal erősítésére fordíthatnánk, abból több tízezer átlagos méretű újépítésű lakás fejlesztése is finanszírozható lenne. Ilyesmiről azonban mostanában nincsen szó, bár a kormányzat 2024 őszén nagyszabású állami kollégium- és bérlakásépítési programot jelentett be, melyben a kínálati oldal erősítését célzó elemek is megtalálhatók.

Egy ilyen kiterjedt állami kollégium- és lakásépítési program különösen akkor lenne hatékony, ha az állam építtetőként, vagy nonprofit fejlesztőként tényleges részvételt vállalna benne, a fejlesztői profitot a leendő vásárlóknál és bérlőknél hagyhatná, javítva ezzel a lakások megfizethetőségét.

Állami fejlesztéssel javítható lenne a lemaradó magyarországi régiók lakásmegújulási rátája is és szintén növelhető lenne a szociális bérlakások állománya.

A bérlakás programok hátulütői

Látni kell azonban, hogy a nagy bérlakás programok sem jelentenek megoldás minden feszültség megoldására, sőt maguk is hozzájárulhatnak az egyenlőtlenségek újratermelődéséhez. A fejlett országok fenntarthatósági retorikája általában minőségi bérlakások építésével képzeli el a megfizethető lakhatást. A kínálati oldal bővítése, az adóforintok megfelelő csatornázása és a lakásbérbeadás szabályozása akkor lehet jó irány, ha ténylegesen ugródeszkát jelent azok számára, akiknek még nem áll rendelkezésére a saját otthon megteremtéséhez szükséges önerő és jövedelem.

A bérleti piac bővítése viszont komoly társadalmi kockázattal is jár. A bérleti konstrukció – például egy hitelkonstrukcióval összehasonlítva – általában nem segíti a bérlők vagyongyarapodását, így inkább konzerválja a bérlők anyagi helyzetét. A témával foglalkozó elemzések gyakran hozzák fel pozitívnak beállított példaként, hogy a német lakosság közel 50 százaléka bérlőként lakik az otthonában, csakhogy ez azt is jelenti, hogy a német lakosság közel fele nem rendelkezik ilyen típusú reáleszközzel. A bérelt lakásban lakók arányának növekedése társadalmi kockázattal járhat, ha ezzel érdemben nő a vagyontalanok aránya.

Az állami bérlakáspiac felfuttatásával, vagy a bérleti piac rosszul kitalált szabályozásával azonban el is szakadhat egymástól a szabad- és a szabályozott lakáspiac, ahogy történt ez Ausztriában, Svájcban és az Egyesült Királyságban is. Ezekben az országokban az derült ki, hogy a bérbeadással elérhető befektetői hozamok mesterséges csökkentése önmagában nem lassította le az lakáspiaci drágulást. Ha az ingatlanpiacról kiárazódott réteg a bérlakás-programmal nem jut közelebb a vagyonteremtés lehetőségéhez, akkor a bérleti konstrukció inkább az egyenlőtlenség fenntartásához járul hozzá. Vannak természetesen az ingatlanon kívül egyéb vagyonteremtési lehetőségek is, de hosszútávon aránylag kevés eszköz és üzletmenet tud az ingatlannal versenyképes hozamot nyújtani.

Természetesen a fejlett szociális hálóval rendelkező országokéhoz hasonló koncepcióval működő bérlakásprogram sokkal jobb megoldás, mint a nyomornegyedek kialakulása. De kérdés, hogy az így nyújtott lehetőséggel arányaiban elég sokan tudnak-e élni, vagy a bérleti konstrukció inkább csak lassítja a társadalmi egyenlőtlenségek növekedését. A bérleti konstrukcióhoz képest kedvező, ha az állam segíti széles tömegek ingatlanvagyonhoz jutását, azonban – ahogyan fent többször utaltam rá – a kereslet erősítése némileg kontraproduktív, ha mennyiségében és minőségében korlátozott kínálattal találkozva áremelkedést generál.

Kínálatot erősítő alternatívák

Könnyen lehet azonban, hogy a keresleti oldal erősítése és a bérlakáspiac másutt már alkalmazott fejlesztési módozatai helyett az állam más megoldásokkal jobb társadalmi hatást érhetne el. Érdemes ezért, ha csak felsorolásként is, de feltenni a beavatkozási térképre néhány olyan megoldást, amely akár a kereslet oldali támogatással, akár egy kiterjedt kollégium és bérlakás építési programmal is kombinálható, kiegészítheti és javíthatja az ilyen programok társadalmi hatékonyságát:

• A kínálatot kiegyensúlyozó, eladásra történő állami lakásépítési program: Ez hozzájárulna a lakásállomány megújulásához. Magyarországon ugyanis egyszerűen nem épül elég lakás ahhoz, hogy lakásállomány megújuljon: hozzávetőleg 4,6 millió lakóingatlanra jut évente 10-20 ezer új lakás, ami 0,2%-0,5% megújulási aránynak, azaz 200-500 éves megújulási ütemnek felel meg.
• Az elérhető építőipari kapacitást kiegyensúlyozó, anticiklikus gazdaságpolitika: Ez nemcsak a szektor működését és munkaerő megtartási képességét tenné kiszámíthatóbbá, de hozzájárulna a megfizethetőbb és pontosabban tervezhető kivitelezési költségszintek fenntartásához is. Ez végeredményben nagyobb lakásmegújulási rátához vezetne. 
• Nyitott piaci szabályozás: Van létjogosultsága a külföldi vásárlásokat és az ingatlanhasználatot korlátozó szabályozásnak, vagyis a keresleti oldal korlátozásának, de annak figyelembe kell vennie a piacméretet, és a tulajdonhoz fűződő jogokat. A helyi önazonosság védelméről szóló törvényben foglaltaknál lazább körben, esetleg nagyobb földrajzi egységekre alkalmazva ez hozzájárulhat az árak kordában tartásához.
• Meglévő épületek és építőanyagok megtartását elősegítő adópolitika: Egy ilyen intézkedés nem csak a környezettudatosságot javítaná, hanem az erőforrásokkal történő takarékoskodás mellett elősegítené az elavult állomány megújulását. Ilyen intézkedés lehetne például az 5 százalékos kedvezményes ÁFA kulcs kiterjesztése a felújítások egyes típusaira.
• Társasházak helyzetbe hozása: A társasházi törvényben bőven van tér a társasházak döntési és anyagi helyzetének javítására, és ezáltal a műszaki állapotuk javítását célzó beruházások ösztönzésére, akár a lakásszövetkezeti formához hasonló jogosultságok bevezetésével. A társasházak ma jellemző forráshiánya és döntésképtelensége ritkán teszi lehetővé a tudatos és következetes épületfenntartást és -felújítást.
• Best practice műszaki megoldások kidolgozása: Tévedés lenne azt gondolni, hogy a házilagos kivitelezés egyenlő a fusival. Egyszerűsített, nyilvánosan elérhető és házilagos kivitelezésben is alkalmazható „best practice” műszaki megoldások és ajánlások kidolgozásával csökkenteni lehetne a szakszerűtlenül végzett kivitelezések arányát.
• A helyi építőanyag-előállítás: Nemcsak a fenntarthatósági és megfizethetőségi szempontokat támogatná, de a hazai gazdaságot is erősítené, ha a magyar építőipar a szektor értékláncát minél hosszabban le tudná fedni.
• Hatékony pályázati rendszer: Az építőipar hatékonyabb működését elősegítő technológiai megoldások pályázati rendszerének létrehozása ugyanakkora támogatási forrás mellett több kivitelezést tenne lehetővé.

A kereslet erősítésével gerjesztett ingatlanpiaci infláció mellett nagy tömegek bérlakás-piacra történő terelése előrevetítheti a szegényebb társadalmi csoportok vagyoni helyzetének és kiszolgáltatottságának konzerválását. Hitelképesség hiányában ezek a rétegek már egyre inkább csak bérleti konstrukciókban gondolkodhatnak, pedig a helyzetük javítására nem feltétlen a "shared-economy" a leghatékonyabb megoldás. A kereslet mellett a kínálatot is erősítő beavatkozásokkal viszont a kereslet-kínálat egyensúlya fenntarthatóbb és megfizethetőbb lakáspiaci működést eredményezhet.

A cikk szerzője a KPMG menedzsere.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Portfolio

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ