Ez most Budapest leggigászibb fejlesztése

A válság a nagyobb fejlesztéseket sem kímélte. Mit gondolnak, a most elinduló projektek sokkal megalapozottabbak gazdaságilag? A piaci gondolkodás a Városliget projekt esetében például mennyire kapott teret?

A válság az egész ingatlanpiacra és a fejlesztési szakmára komoly sokként, de ugyanakkor tisztítótűzként is hatott. Kialakította azokat a mechanizmusokat és technikákat - elsősorban a vállalati oldalon - , amelyek a mostani konjunkturális időszakban biztos alapot adnak arra, hogy nagy volumenű fejlesztések is végbe tudjanak menni. Azok az ingatlanfejlesztő cégek, amelyek talpon tudtak maradni ebben a nehéz időszakban, rengeteg tapasztalatot gyűjtöttek. Jól láthatóan sokkal konzervatívabban tervezik a projekteket, ami szükséges is, hiszen általában banki finanszírozás áll mögöttük. Nyilván a pénzintézetek sem felejtették el még teljes egészében a válságot, így részükről is jóval megfontoltabb alapokon történik a finanszírozás. Már régen nem az a helyzet, hogy egy jó látványtervre odaadják a teljes beruházás fedezetét.

A kérdés második felére elmondható, hogy az állam aktivitása a magasépítési piacon nem újdonság, de most jóval erőteljesebben jelenik meg, mint a válság előtti időszakban. Korábban az volt jellemző, hogy az állam elsősorban inkább infrastruktúrát épített: autópályát, vasutat, illetve az energetikához kapcsolódó beruházásokat. Nem épültek óriási tömegben új közintézmények. Az első fecskék többek között a sportcélú infrastruktúra-fejlesztések voltak. Ekkor még a válság éveit írtuk, és az építőipari cégek számára a megbízások elnyerése sokszor élet-halál kérdése volt.

A Liget Projekt kivitelezni kívánt négyzetméterei az építőipari kapacitás egy jelentős részét lekötik, ez az erőforrás pedig jelentősen megdrágult a tervezés óta eltelt hosszú hónapokban. Továbbá könnyen lehet, hogy ennek a drágulásnak még nincs vége. A piaci szereplők ilyenkor a nagyobb bekerülési költséget valahogy azért beárazzák, és érthető módon a végfelhasználókra terhelik. Egy kulturális városnegyed fejlesztője hogyan tudja ezt megtenni?

Azt látjuk, hogy 15-30 százalék közötti árfelhajtó hatása van a kapacitáshiánynak, ami anyag- illetve munkaerőoldalról egyaránt tetten érhető. Egy ilyen volumenű városrészfejlesztésnél, mint a Liget Projekt, azonban alapvetően az aggregált előnyöket kell figyelembe vennünk. Amikor megtérülésről beszélünk, nem feltétlenül a jegybevételekre kell gondolni. A Liget Projekt egy olyan léptékű kulturálisingatlan-fejlesztés, amely egy korábban nem létező attrakciót hoz létre Budapesten. Én magam is másodszor vagy harmadszor akkor látogatok vissza egy városba, ha van ott olyan megújuló látvány, élmény, ami miatt újra és újra érdemes visszatérni. A Liget Projekt éppen erre ad választ, olyan intézmények jönnek létre és újulnak meg, - az állatkert, a műjégpálya vagy a Széchenyi fürdő mellett - melyek folyamatosan változó kínálatukkal állandó vonzerőt jelentenek majd a Budapestre látogatóknak. A prognózisok alapján a Liget mostani kb. 4 milliós látogatószáma, mintegy 6-6,5 millióra fog nőni.Kik nyerhetik a Ligeten keresztül a legtöbbet nemzetgazdasági szinten? A légitársaságok, a szállásadók, az ajándékárusok, a környék lakástulajdonosai, vagy ahogy azt sejteni lehet, mindenki?

A Liget Projekt várható nemzetgazdasági hatásait összefüggéseiben is részletesen vizsgáló KPMG tanulmány egyik legfontosabb megállapítása, hogy a fejlesztés mintegy 15 év alatt megtérül. Ez a Budapesten eltöltött vendégéjszakák számának növekedéséből, közlekedési fejlesztésekből, a szolgáltatások minőségének javulásából, az ÁFA bevételek emelkedéséből adódik, illetve sok más fontos mérőszám tekintetében is előrelépést jelent majd. De van egy közvetlenebb hatás is: a Városliget környékére gyakorolt pozitív hatásnak köszönhetően megjelennek a magánbefektetők, illetve az itt lévő lakástulajdonosok is jól járnak, hiszen ingatlanuk értékesebb lesz.

Az ingatlanok egyéb hasznosítása terén, pl. a majd több tízezer négyzetméternyi területtel rendelkező Néprajzi Múzeum vagy más épületek esetében előfordulhat, hogy az alapfunkción túl más típusú vagy külső cégeknek is elérhető szolgáltatást, pl. irodabérlési lehetőséget is biztosítanak?

Nem szerepel ilyen lehetőség a terveink között, az azonban elmondható, hogy a projekt során megvalósuló infrastruktúra-fejlesztések az irodapiacra is jótékony hatással vannak. A Városliget vonzáskörzetében, a Hungária körgyűrű mindkét oldalán egyre több iroda található, e tekintetben azt gondolom, lassan kijelenthető, hogy a Hungária körgyűrű az új Váci út. Nem véletlen, hogy a nagy fejlesztők is megjelentek itt, köszönhetően annak is, hogy a Liget környékén megvalósuló közlekedésfejlesztéssel, illetve ezzel a rekreációs térrel a környék kiemelt presztízsűvé vált. Láthatóan több irodafejlesztő is gondolkodik a környékben, számukra is ösztönzőleg hathat a Liget Projekt egyik nem régiben átadott közlekedés fejlesztése, melynek köszönhetően most a Dózsa György úton mind a két irányba közlekedik a 74-es troli, és olyan új megállókat is elhelyeztek a vonalon, amelyek kifejezetten az itteni irodaházak könnyű megközelítését szolgálják.

Ez megjelenik ön szerint a környéki bérleti díjakban is?

Egyértelműen. Az elmúlt egy évben is érzékelhető a változás pl. a Hermina Towerben vagy más irodakapacitásoknál. Nyilván az árakban kifejeződik az a konjunktúra, ami egyébként is jellemző ma az irodapiacon, illetve másik oldalról az a jövőbeli várokozás is tetten érhető a díjakban, hogy hamarosan a közvetlen közelükben megújul Városliget, így egy kifejezetten értékes közterület jön létre, karnyújtásnyira.

A Városliget sokkal több látogatót (a tervek szerint 2-2,5 millióval több látogatást) fog vonzani a megújulás után. A környék infrastruktúrája megfelelő ennek a kiszolgálására?

A Liget Projekt a városligeti közlekedésfejlesztéseket átfogóan kezeli és hajtja végre. Nagyon nehéz örökséggel kell megküzdenünk, hiszen a 70-es években az M3-as autópályát rávezették a Ligetre, így a Kós Károly sétány ma gyakorlatilag kettévágja a parkot. A nemzetstratégiailag és közlekedési szempontból is elhibázott döntés következményét a mi feladatunk megszüntetni. A sétányt le fogjuk zárni az autóforgalom elől, visszaállítva ezzel a park egységét. A projekt egyik legfontosabb célkitűzése, hogy a Liget zéró emissziós terület legyen, ami az Ötvenhatosok terén található parkolási zónák megszüntetését is jelenti. Fontos hangsúlyozni, hogy a Ligethez kapcsolódó parkolási helyzet megoldására is van tervünk, a korábbi 1500 parkolóhely helyett a Liget környékén 1800 parkolóhely létesül mélygarázsok formájában. A kapacitás nagy része a Dózsa György úti mélygarázsban kap helyet. A Kós Károly sétány lezárása nem egyszerű projekt, egyes közlekedési szakértők azt mondják, hogy a lezárás előfeltétele, hogy kihelyezzenek egy sorompót az egyik végére, mások pedig azt, hogy akkor lehet lezárni, ha valahol Csepel és Vecsés között épül egy aluljáró. Az optimális megoldásra fogunk törekedni.

A forgalomelterelés és a környező utcák közlekedésfejlesztése mind beleértendőek a Liget Projekt költségvetésébe?

Ez egy külön költségvetés. Ezeknek a fejlesztéseknek a jelentős része a fővárosnál van, amelyekből az azonnal megvalósítandók jelenleg is szerepelnek a projekt költségvetésében, a távolabbi, a fővárosi közlekedés infrastruktúrájához köthető ütemezett beruházások pedig külön forrásból valósulnak meg. Például a földalatti új megállójának építése, vagy adott esetben a vonal meghosszabbítása nem bír a Városligetnél költségvetési sorral, de mint feladat megjelenik. A Vágány utca kiszélesítésére, vagy a szükséges közlekedési csomópontok kialakításra a Vársoliget Zrt. megfelelő forrással rendelkezik.A változó (jellemzően növekvő) költségek és folyamatosan alakuló tervek miatt lehetséges, hogy újra kell majd szavazni a már elfogadott költségvetését a Ligetnek? Van konkrét összeg megfogalmazva arra vonatkozóan, hogy mennyi forrást nyújtanak a Városliget beruházáshoz?

A Városliget Zrt. egy 100 fős cég, minden olyan tudással felvértezve, ami egy városrész minőségi fejlesztéséhez szükséges. Mind a költségvetési tervezés, mind a műszaki előkészítés stabil lábakon áll. A kormány 1866/2015-ös, valamint az 1356/2017-es határozatában biztosította a Városliget fejlesztéséhez szükséges forrásokat. Ez rengeteg apró részletből áll össze, a teljes projekt (beleértve azokat az elemeket is, melyeket nem a Városliget Zrt. vezényel pl. az állatkert saját beruházása, vagy az új cirkuszművészeti központ létrehozatala) léptékében egy 250 milliárd forintos beruházást jelent, amelynek a fedezetét a kormány ütemezetten biztosítja.

Rengeteg költözés, anyagmozgatás lesz a Ligetbe. Mik a legnagyobb nehézségek? Része a projektnek az így üresen maradó ingatlanok hasznosítása?

Maga a költözés is nagyon izgalmas feladat, hiszen a logisztikai háttérrendszer megteremtése a Városliget Zrt. feladata. A több mint 350 ezer műtárgy mozgatása, ideiglenes raktárakban való tárolása az egész logisztikai piacot felbolydította. A munkálatok első ütemét már végrehajtottuk, amikor a Szépművészeti Múzeumot felkészítettük a felújításra, illetve amikor a Közlekedési Múzeum elbontása előtt az ideiglenes raktárakba szállítottuk a gyűjteményt. A Néprajzi Múzeum 250 ezres műtárgyi gyűjteményének költöztetése a következő időszak nagy feladata. Mindezek azért igényelnek körültekintést, mert nem igazán ürül ki olyan épület, amelynek az utóhasznosítása felmerül. A Néprajzi Múzeum a Kossuth téri Bírósági Hivatalból költözik ki, meg is indul az épület felújítása és a Kúria költözik oda 2021-ben. A Szépművészeti Múzeum a saját helyére költözik vissza, a Nemzeti Galéria a Várból a Ligetbe költözik, de a jelenleg ennek otthont adó épület hasznosításáról még nem született végső döntés. A Közlekedési Múzeum ugyan az Északi Járműjavítóba épül majd fel, azonban az eredeti helyszínén filiáléja a Magyar Innováció Háza várja majd 2021-től a látogatókat. Összességében tehát elmondható, hogy leginkább a Ligeten belül vannak nagy költözések.

Úgy tűnik ez az egész projekt olyan lesz, mint valami polgári "kultúr-disneyland". Biodómmal, megújuló cirkusszal, kiállításokkal, műjégpályával, gyerekprogramokkal, stb.

Ennek a keretrendszernek a kidolgozásán és a részletek finomhangolásán jelenleg is rengeteget dolgozunk. Elképzeléseink szerint szinergiákat alakítunk a jövő Városligetének szolgáltatásai között, ha valaki például több mint 90 percet korcsolyázott a műjégen, az ingyen parkolhat majd a mélygarázsban, vagy ha a Vajdahunyad várában megnézte az állandó kiállítást, és utána a Magyar Zene Háza aljában, a sörkertben megivott egy kávét, akkor kaphat egy vouchert ahhoz, hogy a Magyar Innováció Házába a következő alkalommal kedvezményesen vehessen részt egy múzeumpedagógiai foglalkozáson. Nagyon kevés a Városligethez fogható komplexitású hely van a világban. Saint Louis talán hasonló, csak újabb, így nem tudják produkálni az itteni intézmények több száz éves történelmét. Ez a park 100 hektár, közel akkora, mint a Margitsziget. A Liget a saját történelmi hagyományai mentén újul meg, hiszen a “lizsé" mindig is olyan helyszín volt, amely a természeti és az épített környezet összhangjával lopta be magát az emberek szívébe.

• Címkék:
• ingatlan város,
• ingatlan,
• liget budapest,
• gyorgyevics benedek