Vége a válságnak? - A lakásárak már ezt mutatják

Emelkedő árak

Jól látható, és jól elkülöníthető tendenciákat mutatnak az USA területén lévő legfontosabb nagyvárosok lakásárindexeiben érzékelhető változások. A Standard & Poor's / Case-Shiller (S&P/Case-Shiller) lakásárindexe, ami hosszú évek óta követei az USA legfontosabb nagyvárosainak lakásár-változásait, a legutolsó, 2012 októberéig mért adatai alapján újra általános áremelkedést regisztrált. Bár az emelkedés mértéke nem ugrásszerű, mind a 10, mind a 20 legfontosabb várost magukban foglaló mutatók esetében 0,6%-ot meghaladó az emelkedés az azt megelőző szeptemberi hónaphoz viszonyítva. Ígéretes továbbá az is, hogy mindössze két várost, Chicagót és Bostont leszámítva, ahol 0,7, illetve 0,3 %-os visszaesés volt a megelőző hónap adataihoz viszonyítva, addig mindenhol nőttek az árak. Az előző év azonos időszakához viszonyítva is jónak mondható a helyzet, hiszen Chicago és New York kivételével mindenhol jelentős mértékű, az átlag 4-5 százalékon túl, akár 20%-ot is meghaladó (Phoenix) mértékű áremelkedés volt tapasztalható.

Mindenképpen pozitívak a legutóbbi hónapról hónapra történt változások, és hasonló trendeket tapasztalhatunk az éves szintű kitekintésben is. A legfontosabb 10 város mutatója mintegy 3,4%-ot, a legfontosabb 20-é pedig 4,3%-ot nőtt 2011 októbere óta. A városok között a nagy vesztesek ahol a chicagói mutató -2,3%-kal, a New York-i pedig -2,2%-kal csökkent, vagyis ebben a két városban minimális lakásár csökkenést kellett elkönyvelniük a piaci szereplőknek. A pozitív oldalt olyan városok húzták az elmúlt egy évben, mint például Phoenix, ahol 21,8 %-os volt az árak emelkedése egy év alatt, vagy San Francisco a maga 8,9%-os, Miami 8,5%-os, a 2000-es évek és válság egyik legnagyobb vesztesének számító Detroit 9,9%-os, vagy Las Vegas 8,4%-os növekedésekkel.

Az USA legfontosabb városai közül hatot kiemelve tisztán leolvasható a grafikonról, hogy a lakáspiacon az árak nem a válság kitörésének számító 2008 nyolc harmadik negyedévében kezdték el a zuhanást (hasonlóan a magyar gazdasághoz) hanem már jóval korábban, 2006 végén kezdtek el látványosan csökkenni, ami végül hozzá is járult a még most is tartó 2008-ban kitörő világválsághoz. A nagy vesztesek közé tartozik Miami és Florida állam, valamint Los Angeles, ám ezekben a városokban inkább egy jelentős korrekció valósult meg, vagyis kidurrant a lufi. Nem úgy Detroitban, ahol a munkahelyek megszűnésével, és az eleve alacsony szinten lévő lakásárak drasztikus zuhanásával szociális katasztrófahelyzet alakult ki, és teljes városrészek néptelenedtek el az eladhatatlan lakásoknak és bedőlt hitelek miatti kilakoltatásoknak köszönhetően.

Washington és New York lakáspiacai, az előbbiek után, kimondottan stabilnak számítanak. Az árak ugyan ebben a két városban is visszaestek, ám a gazdasági, politikai, kulturális és adminisztrációs központok révén az itteni kereslet ténylegesen csak némi korrekciót okozott az árakban, de egyáltalán nem döntötte be a piacokat.

Az árak azonban nem maguktól kezdtek el emelkedni. A legfontosabb árfelhajtó tényező maga a kereslet, vagyis annak a konstans növekedése. Ez tapasztalható az USA-ban az elmúlt egy évben kisebb kiigazításokkal folyamatosan. Az emelkedő tranzakciószámokat és árakat látva pedig több piaci elemző is fordulatról és a gödör aljáról való kilábalásról kezdett el beszélni. Olyan hatalmas befektetési guruk is az évekig tartó visszaesés és stagnálás megfordulása mellett tették le a névjegyüket, mint Warren Buffett befektetési guru, aki már jelezte is, hogy a közeljövőben több milliárd dollárt kíván befektetni a lakáspiacba.

De nem csak az amerikai befektetőké a lehetőség, hogy jókor és jó időben szálljanak be az USA felfelé ívelő lakáspiacába. Magyar magánszemélyek és vállalkozások is egyre többen játszanak el a gondolattal, hogy jó befektetés lehet egy floridai ingatlan. Ahhoz pedig, hogy találjunk a nyelvünkön meghirdetett és magyarul beszélő közvetítőket nem is kell sokat keresgélni az interneten, mivel több tucat hirdetés és weblap is kínálja az utolérhetetlen áru amerikai ingatlanokat. Van azonban olyan is aki itthonról is "nagyban játszik". A Futó Gábor éppen a nyár közepén jelentette, hogy Cordia USA elnevezésű cégükkel, 15 millió dollár kezdőtőkével elindulnak az USA lakóingatlan piacán. A tervek szerint elsőként 4-5 városban mintegy 500 ingatlant vásárolnak meg.

Hullámzóan növekednek az új lakás eladások

Azok után, hogy az újonnan kiadott építési engedélyek és a megkezdett építkezések száma emelkedett, hasonlóan kedvező adatok jöttek az új lakás értékesítési felmérésekből. 2012 elejétől kezdve havi szinten ugyan hullámzó mértékben, de folyamatosan emelkedő eladási számokat regisztráltak az új lakások értékesítési számaiban. Voltak év közben ugyan kisebb nagyobb korrekciók, de az év eleji 320 ezer alatti értékről novemberig 370 fölé sikerült tornászni a számokat. Bár a növekedés mértéke százalékos kimutatásban olykor impozáns, a évesített értékek még mindig messze elmaradnak a 6-7 évvel ezelőtti 1 milliót is bőven meghaladó statisztikáktól.

Biztató azonban a szinte konstans növekedés, és az, hogy a 2009-ben és 2010-ben mért évesített adatokat mára már 10-20%-kal is meghaladják a legfrissebb számok.

Szárnyra kaptak a használt lakások

Ugyan a szeptemberi hónap még mintegy 2,7 százalékos visszaesést hozott a használt lakások értékesítési számaiban a 4,7 milliós teljesítményével, az egy hónappal korábbi adatokhoz viszonyítva, novemberig két erősen emelkedő hónap következett. Októberben 2,1%-os, novemberben pedig már 5,2%-os növekedést mértek, amivel így újra 5 millió fölé került az évesített lakáseladási statisztika.

További jó hírnek bizonyult, hogy az új építésű lakások mellett a használtak esetében is csökkent az értékesítésre váró ingatlanok forgási sebessége, így jelenleg egy használt lakást kevesebb mint hat hónap alatt lehet értékesíteni, amire a statisztikák szerint legutóbb 2006 márciusában volt példa.

Ötmillió felett a használt lakás értékesítések száma utoljára 2009 novemberében volt. Az azonban egy egyszeri kiugró érték volt, ezt leszámítva 2007 júliusában, vagyis csaknem öt és fél éve nem láthattunk ennyire magas számot. Ettől persze még igazán nagy meglepetésről nem beszélhetünk, hiszen a piac is növekedésre számított, "mindössze" a bővülés mértéke lett nagyobb a várakozásoknál.

David Blitzer, az S&P lakásindex közzétételéért felelős bizottság elnöke szerint az adatok biztatók, hiszen annak ellenére élénkülésre utalnak, hogy az évnek éppen egy olyan szakaszában mérték őket, amikor az ingatlanpiaci aktivitás jellemzően gyenge. Az ingatlanpiaci problémák enyhülésére utal egyébként az is, hogy októberben emelkedett a megkezdett építkezések és a használt lakás eladások száma, a bizalom pedig erősödött a szektorban, bár a szigorú hitelezési feltételek továbbra is nehézségeket okoznak.

Érdemes ugyanakkor kitekinteni és környezetében vizsgálni a pozitív jelenséget, ugyanis az értékesítési tendenciákat erősen befolyásolják a jelzálogkamatok és a gazdasági ciklus. A ciklus elején a kereslet erősebb, a vége felé gyengébb. Vagyis az adatok elsősorban az ingatlanpiac számára fontosak, de jól jellemzik az általános gazdasági helyzetet, és egyfajta előretekintő indikátorok is. Az értékesítési aktivitás erősödését általában a lakberendezési cikkek keresletének erősödése követi.

A statisztikákból, a piaci mozgásokból, az elemzői várakozásokból és a befektetői aktivitás látható élénküléséből valóban az olvasható ki, hogy az Egyesült Államokban a lakáspiac már elérte a gödör legalját, és az utóbbi hónapok adatai már a kilábalás első jeleinek, nem pedig egy újabb kiigazítási hullámnak a mutatói. A stabil és hosszan tartó kilábaláshoz azonban nem árt az sem, ha az USA a jövőben elkerüli az olyan "fiscal cliff"-hez hasonló gazdasági drámákat, és a bizonytalanságot növelő helyzeteket, amik komoly visszaesést lehetnek képesek eredményezni a teljes gazdaság mellett a lakáspiac számára is.