Kocsis Péter: Sok kiaknázatlan lehetőség van még az ingatlanpiacon (x)

Ha bank, akkor pénz. Ha pénz, akkor befektetés. Ha befektetés, akkor ingatlan. Sokak fejében így következnek egymás után a láncszemek, az üzleti életben azonban egyre többen vannak olyanok, akik azonnal kapcsolják egymáshoz a bank és az ingatlan fogalmát. Ide tartoznak az ingatlanfejlesztők és beruházók, akik tudják, hogy nincsen jelentős beruházás banki háttér nélkül, közülük sokan jól ismerik a HVB Bankot, mint megbízható, sok éves tapasztalattal és helyismerettel rendelkező hitelezőt és üzleti partnert.

Kocsis Péter, a HVB Bank Hungary Rt. Ingatlanfinanszírozási üzletágának ügyvezetője az elmúlt években számos lakópark, irodaház, raktár és bevásárlóközpont felépülését segítette. Csapata szakértelme lehetővé teszi a projektek zökkenőmentes és jó előre kiszámítható megvalósítását, hiszen a siker számára ugyanolyan fontos, mint a tulajdonosok, befektetők számára. Kik ők és milyen feltételeknek kell megfelelniük ahhoz, hogy a bank finanszírozhatónak találja a tervezett projektjüket?
Erről kérdezzük most Kocsis Pétert az alábbi exkluzív interjúban, ami a Portfolio olvasóinak készült.

Portfolio: A közelmúltban a lakóházépítések reneszánszát éltük. Ön szerint van-e esélye egy most induló vállalkozásnak betörni és megmaradni a piacon vagy már megtörtént a részesedések felosztása?

Kocsis Péter: Egy jó helyen, jó fejlesztési koncepcióval és versenyképes áron, ugyanakkor jó minőségben készülő projekt nagy valószínűséggel számíthat sikerre függetlenül attól, hogy a piac egyik régebbi szereplője áll mögötte, vagy egy újonnan színre lépő beruházóról van szó. Az éves szinten Budapesten mintegy húszezer darab, vállalkozói lakásprojektben épülő lakást jelentő piacon nagyon sok, egymással nyílt versenyben levő vállalkozás működik, annak így merev felosztottságról nem lehet beszélni.

Portfolio: Mekkora méretű lakóház-projektet finanszíroz szívesen a HVB Bank?

Kocsis Péter: Jelenleg az általunk finanszírozott projektek lakásszáma öt és négyszázhatvan között változik. Leggyakrabban harminc-ötven, illetve kétszáz-kétszázötven lakásos projektekkel találkozunk. Az egy-egy projekt során összesen megépülő és értékesítésre kerülő lakások számára vonatkozóan önmagában nincs sem elvárásunk, sem limitünk.

Portfolio: Az elmúlt hetekben Ön egy konferencián azt mondta, hogy ma nem lehet felelős előrejelzést adni a magyar ingatlanpiacról, noha látjuk, hogy gazdasági lapok és egyes elemzők gyakran publikálnak előrejelzéseket a témában. Ön miért ennyire óvatos?

Kocsis Péter: Nem azt mondtam, hogy nem lehet 3-5, illetve 10 éves időtávra prognózist készíteni, hanem azt hogy ezzel a feladattal a piaci szereplők egyike sem foglalkozik. Éppen csak megkezdődött annak vizsgálata, hogy például közép és hosszú távon milyen minőségű, árazású és mekkora összterületű modern iroda, vagy raktár állományt fognak a használók igényelni. Sok szó esik arról, hogy mennyi lakásnak kéne Magyarországon épülnie, de sokkal kevesebbet hallunk arról, hogy vajon várhatóan hány darab és milyen méretű, illetve minőségű új építésű lakásra lesz hosszú távon is fizetőképes kereslet. A különböző ingatlanpiaci szegmensek további bővülésének időbeli, mennyiségi és minőségi határainak feltérképezése nélkül pedig mindenki számára igen kockázatos a hosszú távú elkötelezettséget is igénylő folyamatosan sikeres piaci szereplés.

Portfolio: Kik fektetnek ma be az irodaház-építés piacán?

Kocsis Péter: Az elmúlt 1-2 évben egyértelműen a hazai és külföldi ingatlanalapok váltak a legnagyobb befektetőkké. Ők többnyire csak kész és teljesen (80%-100%) bérbe adott ingatlanokat vásárolnak meg, melyek hosszú távon is erős jövedelemtermelő képességgel bírnak. Ilyen ingatlanokat leginkább nagy tőkeerővel bíró, széles nemzetközi tapasztalatokkal rendelkező profi ingatlanfejlesztők hoznak létre. Ők építtetik a nemzetközi mércével is versenyképes irodaházak döntő többségét. Meg kell azonban említenünk az egyre erősödő hazai fejlesztőket is, akik ma már felveszik a versenyt az előbb említett körrel, bár az általuk fejlesztett projektek általában kisebb méretűek.

Portfolio: A laikus azt látja, hogy az országban és különösen a fővárosban még mindig gombamód szaporodnak az irodaházak, bevásárlóközpontok, lakóparkok és hipermarketek és nem érti, honnan terem minderre fizetőképes kereslet. Ön szerint miért éri meg ma Magyarországon ingatlanfejlesztésbe fogni?

Kocsis Péter: Általában csak akkor indul fejlesztés, ha annak sikeres, haszonnal kecsegtető értékesítésére nagy eséllyel számíthat a fejlesztő. A modern, minőségi ingatlanok jelenlegi hazai kínálata egyelőre nem képes a gazdasági szereplők, illetve a lakosság egyre bővülő igényeit kielégíteni. Más szóval erős az ilyen ingatlanok iránti bérbevevői, illetve vásárlói/befektetői kereslet.

Megjegyzendő ugyanakkor, hogy a kereslet és a kínálat közötti egyensúly megbomlása, azaz a túlkínálat például az irodafejlesztések piacán 2002-2003-ban már okozott érzékelhető, ciklikus jellegű lassulást, míg a bevásárló központok és hotelek piacán 2003 óta folyamatosan érzékelhető az új fejlesztések számának és méretének jelentős csökkenése.

Portfolio: Ha egy tőkeerős befektető most tanácsot kérne Öntől, hogy milyen típusú ingatlanba tegye a pénzét, mit javasolna neki?

Kocsis Péter: Első javaslatom az lenne, hogy találjon profi ingatlanfejlesztő partnert, akivel együtt, annak szakértelmét használva hoz majd létre a mai igényeknek megfelelő új, vagy újjáépített ingatlant. Ötletként, a teljesség igénye nélkül a következőket javasolnám: kiváló tömegközlekedési kapcsolatokkal ellátott, nem túl nagy (max. 10.000-15.000 m2), rugalmas belső terű, gazdaságosan működtethető irodaház; közvetlen autópálya-kapcsolattal rendelkező, 10-12 méter hasznos belmagasságú raktár; jó minőségű, közepes eladási árú (kb. bruttó 300.000 Ft/m2), közepes méretű (200 lakás) lakásprojekt; belvárosi, nagy forgalmú utcában levő kiskereskedelmi egység.

(X)