Ha finanszírozunk, bérlői kockázatot akarunk futni (x)

"Ha finanszírozunk, bérlői kockázatot akarunk futni"

A teljes mondat így hangzik a bankár szájából: Ha finanszírozunk, bérlői kockázatot akarunk futni, nem fejlesztőit.

Minden szempontból nagyszerűnek kell lennie ma egy projektnek ahhoz, hogy eljussunk egy banki finanszírozási tárgyaláson ehhez a mondathoz. És ez a mondat mindent elárul a projektfinanszírozás jelenlegi magyarországi helyzetéről.

Milyen típusú finanszírozási ügyletekkel foglalkozik mostanában?

Két főbb területre fókuszálunk; a meglévő hiteleink átstrukturálására (refinanszírozás, hitelhosszabbítás) és a projektfinanszírozásra. Amennyiben egy fejlesztő nagy tapasztalattal rendelkezik, megvan a mai banki elvárásoknak megfelelő 50-55 %-os önereje és vannak megfelelő aláírt bérleti szerződései az ingatlan hasznosítására vagy olyan garanciát tud felajánlani a finanszírozónak, ami biztosítja az adósságszolgálatot, úgy elkezdhet shoppingolni a bankoknál. Ezek ma alapfeltételek.

Kellenek még más feltételek is?

Hogyne. Ma a bankok még a minimális kockázatot sem akarják vállalni amennyiben kihelyezik a pénzüket. Évekkel ezelőtt csak valami szükségszerű "háttérintézmény" volt a risk management, mára a kockázatelemzők a legfőbb döntéshozók. Felelősségük ennek megfelelően megnövekedett, így döntéseik megalapozottságát minden lehetséges eszközzel biztosítani kívánják. A hitelfelvevőn kívül vizsgálják a bérlőket, azok pénzügyi helyzetét és fizetőképességét, és a projekt/facility management társaságot is. Amennyiben minden "bevizsgált szereplő" jól vizsgázott és a fejlesztő vállalja, hogy minden egyes fillér elköltését a bank jóváhagyásával teheti csak meg és elfogadja azokat a három vagy négy betűs kovenánsokat, melyek létezéséről a válság előtt nem is hallott, akkor hosszas banki döntéshozatal után megköthetik a finanszírozási szerződést.

Mi a tapasztalata a hitel-restruktúrálással kapcsolatosan?

A tapasztalataim vegyesek. Vannak olyan finanszírozók, akik egyáltalán nem együttműködőek és vannak olyanok is, amelyek alaposan megvizsgálják a projektet és nem akarják "megfojtani" a fejlesztőket. Nyilván ez összefügg az adott projekt jövedelemtermelő képességével is. Az a tapasztalatom, hogy jobb lehetőségeik vannak azon cégeknek, akik további biztosítékokat tudnak felajánlani a banknak; ezzel és a bank aktív közreműködésével (bizonyos megfelelőségi mutatók háttérbe szorítása, kedvezőbb kamatfeltételek, stb.) már sikeresen újra lehet tárgyalni a hitelfeltételeket.

(x)