Mi a föld reális ára? (x)

A föld értékét számtalan tényező befolyásolja. Ezek egyike az úgynevezett "négyes szabály". Lássunk egy példát! A termőföld hektáronkénti árát nagymértékben befolyásolja az, hogy összesen mekkora területről van szó. Ha csupán egyetlen hektárban gondolkozunk, a lehetőségeink végesek. A pénzügyi befektetőket ilyen kis tétel nem érdekli, hiszen nézetük szerint több gondot hoz, mint hasznot. Szakmai befektetőt sem könnyű ilyen kis terület esetén találnunk. Mindez lefelé hajtja az árat. Ha azonban már harminc hektár földterülettel rendelkezünk, akkor körülbelül száz-százötven kilométeres körzetben számíthatunk a pénzügyi befektetők érdeklődésére, szakmai befektetőket pedig tapasztalataink szerint nagyjából tíz kilométeres sugarú körön belül találhatunk. Ebben az esetben a föld hektáronkénti ára több mint másfélszeresével nőhet.

A következő lépcsőfok már kétszáz hektár. Egyre nő a lehetőségek sora. Ez akkora földterület, hogy már az ország bármelyik részéről érdemes megvásárolnia a pénzügyi befektetőnek, szakmai érdeklődők pedig száz kilométeres körzetből jelentkezhetnek. Egyetlen hektár árához képest itt már két-és félszeres fajlagos árral kalkulálhatunk!

Végül, igazán nagyban gondolkodva, lássuk, mire számíthatunk ezer hektárnyi föld megvásárlása esetén. Ez már akkora tétel, hogy nem kérdés: bármely - ezt megfizetni képes -hazai befektetőt érdekel. Sőt, jó eséllyel külföldi állampolgár is bérbe veheti. Ekkor már hektáronként csaknem háromszorosára emelkedett a föld ára. Ahhoz tehát, hogy megtudjuk, hogy egy adott földterület hektáronkénti ára kedvező-e, az első kérdés, amire választ kell kapnunk: összesen mekkora területről van szó. Minél nagyobb a terület, annál több vevői ajánlat közül lehet válogatni. Az ár pedig annál magasabb.

Az sem mindegy, hogy a földterület szántó, legelő vagy éppen erdő. Ahány művelési ág, annyiféle az ár is. Vannak olyan művelési területek, amelyek szinte azonnal hasznot hoznak a tulajdonosnak, míg mások, például egy fiatal erdő jóval hosszabb távú befektetésnek számítanak.

Természetesen nagyban befolyásolja az értéket a terület fekvése, és mindenekelőtt a minősége is. A termőképesség olyan adat, amelynek hiányában nem tudhatjuk, hogy a földterület ára kedvezőnek minősül-e.

Fontos, hogy honnan származnak a földterületről rendelkezésünkre álló tájékoztató adatok. Pusztán az Illetékhivatal adatai alapján tájékozódni félrevezető lehet, hiszen ezek óhatatlanul olyan szélsőségeket is tartalmaznak, amelyeket a nagy adatmennyiség miatt lehetetlen kiszűrni, de ezek alapján hamis következtetéseket vonhatunk le. Itt kell megjegyeznünk: külső források fölvetik annak a lehetőségét is, hogy az alacsonyabb adóterhek miatt egyesek nem valós adatokat írták a szerződésbe. Az adatokat elemezve ezzel a lehetőséggel is érdemes számolnunk.

Bár fontos szempont, az adásvételi szerződésekben csak a legritkább esetekben találkozhatunk a bérlővel kapcsolatos információkkal. Pedig hiba nem foglalkozni azzal, hogy hány évre, milyen feltételekkel, és ki vette bérbe a területet, mert az árra mindez komoly hatással van. Nem kell magyarázni, mekkora különbség van a lehetőségeket és a nyereséget illetően egy rossz feltételekkel, hosszú távra megkötött bérleti szerződés, és egy remek feltételekkel kiadott föld között.

A teljes kép ismeretéhez tudnunk kell az úgynevezett "uralkodó vásárló" jelenségének létezéséről is. Ez azt jelenti, hogy vannak olyanok, akik kifejezetten ragaszkodnak és keresik egy település, egy bizonyos földrajzi terület eladó földjeit. Az ár szempontjából pedig nem mindegy, hogy adott esetben senki, vagy netán öt-tíz ember verseng-e a földekért.

Ahogy a globális piaci kilátások is fontosak: többek között a búza aktuális elszámoló ára, a földtörvény alakulása, és a moratórium lejáratának dátuma. Mindezeket figyelembe véve kaphatunk reális képet egy földterületről, és dönthetünk a vásárlásról felelősen, magabiztosan.

A termőföld befektetés jó üzlet. De ha maximálisan ki akarjuk használni a benne rejlő lehetőségeket, legjobban akkor járunk, ha kellő tájékozódás után olyan szakértő segítségét kérjük a földvásárláshoz, aki ennek a speciális befektetési területnek valamennyi szegmensét ismeri, és aki által minden lehetőséget kiaknázhatunk.

(x)