Úttörő fejlesztés Budapesten - 100 lakás mind felett

Nagy Bálint

2012. szeptember 28. 10:49

Hatalmas fába vágta a fejszéjét a XIII. Kerületi Önkormányzat. Angyalföldön épülhet fel ugyanis az első magyar 100 lakásos passzív társasház, önkormányzati beruházásként.

A jelenlegi ingatlanpiaci környezetben már egy 100 lakásos fejlesztés is említésre méltó. De a XIII. Kerületi Önkormányzat friss vállalása mindenképpen úttörőnek számít a fővárosi, a magyar, sőt a kelet-európai lakáspiacon is.

Angyalföldön épülhet fel ugyanis az első magyar 100 lakásos passzív társasház, önkormányzati beruházásként. Augusztus végén született meg az építési engedély, jelenleg az épületkomplexum kivitelezésére vonatkozó közbeszerzési eljárás kiírására várnak az érintettek. "Megvan a jogerős építési engedély, a passzív ház közbeszerzési célokmányát ugyanakkor egyelőre még nem fogadta el a képviselő-testület" - tudtuk meg a XIII. Kerületi Önkormányzattól.

Úttörő fejlesztés Budapesten - 100 lakás mind felett

A projekt egyébként a XIII kerület 2006-ban indult bérlakásprogramjának legújabb eleme. Az önkormányzat 2006 és 2010 között 200 db bérlakás megépítését tűzte ki célul, ennek eredménye számos új fejlesztés is. A Lőportár utca 7. sz. alatti 54 lakásos lakóépületet 2008 szeptemberében adták át, a Reitter Ferenc utca 13. sz. alatti 30 lakásos épület 2009 májusában készült el. Az Ambrus utca 6. sz. alatti 45 lakásos házon 2010. augusztus 19-én vágták át a szalagot, míg a Zsinór utca 38-40. sz. alatti 70 lakásos bérlakás átadása 2010. december 13-ra esett. A beruházások szinte teljes egészében önkormányzati forrásból valósultak meg, összértékük meghaladta a 3,5 milliárd forintot.

A kerületi vezetés később megállapította, hogy a lakás- és helyiséggazdálkodási feladatok végrehajtása jól szolgálta az önkormányzat célját, a bérlők érdekeit, az igényesebb gazdálkodást, a kerület vagyonának gyarapítását, valamint a közpénzekkel való takarékosabb gazdálkodást. Éppen ezért a kerület további fejlődése érdekében a képviselő-testület 2011-ben megerősítette korábbi fejlesztési koncepcióját, melyet ki is egészített a 2014-ig szóló feladatokkal. Ennek a koncepciónak lehet a legújabb eleme az angyalföldi Reitter Ferenc utca, Zsinór utca, Jász utca és Fáy utca által határolt területen felépülő, jövőbe látó fejlesztés.

"Ha minden ugyanabban a mederben folyik, mint korábban, akkor továbbra is el- vagy bérbe adhatatlan lakások tömkelege árasztja el a piacot. Ezért mindenképpen érdemes váltani, valami speciális lehetőséget választani. Ezt a folyamatot mindazonáltal nem csak a bérlakás szegmensben lehet nyomon követni, az irodapiacon is feltűntek például a zöld törekvések. Másik kérdés, hogy az energiatudatos irányzatok közül melyiket érdemes választani. A XIII. Kerületi Önkormányzat például készíttetett egy tanulmányt, így született meg végül a döntés, hogy a fejlesztés a darmstadti "Passivhaus Institut" védjegyével ellátott épületegyüttes legyen" - mondta el Nagy Csaba és Pólus Károly, a terveket jegyző Archikon Kft. ügyvezetői.

Bár a kivitelezésre szóló közbeszerzést még nem írták ki, a fejlesztés előkészületei már korábban megkezdődtek. A területen néhány földszintes ház lebontását követően négy telket vontak össze: kettőt a Jász utcai, kettőt a Zsinór utcai oldalon (a saroktelek Zsinór és Jász utcai sarkán megmaradt egy nemrég épült társasház, mely nem önkormányzati tulajdon - a szerk.). Erre a területre álmodták meg, egy városrendezési tanulmány elkészíttetése után, a passzív lakótömböket a tervezők. "Olyan kompozíciót akartunk a beépítésben, amely akkor sem üt el a környező épületektől, ha azokat később nem rehabilitálják. Ugyanakkor az is koncepció volt, hogy az épületek egy állandóan változó városszövetben is megtalálják a helyüket. Így egy zárt egységet álmodtunk meg, belső udvarral, s a telken már meglévő két házzal" - mondta el Pólus Károly, vezető tervező.

Egy passzív ház beillesztése a meglévő városszövetbe mindazonáltal nem egyszerű feladat, a tervezők közlése szerint itt sem volt az. A passzív háznál ugyanis fontos szempont a tájolás. Az ideális tájolás ugyanakkor nem jellemzője a kiválasztott területnek, melynek vannak déli, keleti, nyugati és északi oldalai is. Erre az adottságra kellett olyan rendszert kitalálni, amely mindkét szempontból megfelelő - mind városépítési, mind passzív szempontokból. A nehézségek ellenére ugyanakkor a passzív ház minősítés engedélyezési eljárása jól halad - a tervezéssel kapcsolatos certifikációk már mind megvannak. Pedig tömbönként külön kellett engedélyeztetni, az épület 3 tömbből áll, s mindegyiknek meg kellett felelnie a követelményeknek. Még két ütem van hátra: egyrészt, hogy az első ütemben foglaltakat mely cég kivitelezi, másrészt, hogy az elkészült épület megfelel-e a standardoknak.

Akadtak tehát kompromisszumok, ugyanakkor a tervezők közlése szerint nem ment a forma rovására, hogy a városszerkezethez, illetve a passzív elvárásokhoz is igazodni kellett. "Elég nagy kihívás volt, de úgy érzem, a 3 épülettömbben sikerült úgy elhelyezni ezt a 100 lakást, hogy ne zavarják egymás privátszféráját a lakók, mégis megfelelő irányba legyenek tájolva a különböző helyiségek. Azt kell ugyanakkor mondanom, hogy a három épülettömb nem egyformán ideális. A legoptimálisabb a keleti szárny, ahol a legnagyobb lakások vannak; a déli szintén jó; az északnyugati viszont benapozás szempontjából kevésbé, bár az is a határértéken belül van" - mondta el Nagy Csaba, Ybl díjas építész, vezető tervező.

A passzív házaknál van egy passzív burok, melyen belül biztosítani kell a szellőzést, a megfelelő klimatikus viszonyokat. A gazdaságossági szempontok miatt itt ezt a tervezők megpróbálták minimalizálni. Éppen ezért kizárólag a lakások vannak a passzív burkon belül, az összes közlekedő fedett, nyitott - bár tény, hogy a területkihasználtság szempontjából leggazdaságosabb középfolyosós rendszer helyett oldalfolyosós rendszert választottak, az élhetőbb kialakítás érdekében. A 100 lakáshoz egyébként 100 parkolóhely is tartozik. Bár a parkolóhelyek kihasználtsága elsőre igen gazdaságtalannak tűnhet, hiszen nagy kérdés, a beköltözők hány százaléka rendelkezik majd gépjárművel. Az OTÉK hatályban lévő előírásai miatt viszont Magyarországon minden új lakáshoz külön parkolóhelyet kell biztosítani.

A három épülettömbben egyébként három méretkategória szerint oszlanak el a lakások. A legnagyobb, 60 négyzetméter alapterületű otthonok 1+2 félszobásak, míg a közepes méretű, 50 négyzetméter körüli lakásokban egy szoba és nappali található. A harmadik, legkisebb épületszárnyban pedig 40 négyzetméteres, egyterű, térelválasztókkal szeparált garzonlakások kaptak helyet. Belső kialakításukat tekintve nem sokban különböznek az apartmanok más, új építésű önkormányzati bérlakásoktól: ezekben is burkolt padló van, a fürdőszoba be van rendezve, a konyhabútor viszont már nincs benne. A lakások gépészeti rendszere, a nyílászárók, illetve a passzív burok kialakítása azonban már nagyon speciálisak.

A fejlesztők általában nem hajlandóak lemondani a maximális beépíthetőségről, erre azonban a passzív ház esetében sem lesz szükség. A többlet hőszigetelés ugyanis nem feltétlenül eredményez vastagabb falszerkezetet, ha a szerkezeti fal vastagsága csökkentésre kerül. Az angyalföldi társasháznál ez 20 cm-es vázkitöltő tégla falazatot, illetve 30 cm ásványgyapot hőszigetelést jelent, amely azonban jelentős többletköltség a polisztirol hőszigeteléshez képest. A nyílászárók pedig - például a 3 rétegű üvegezés vagy a hőszigetelésében, illetve tömítésében is nagyon speciális bejárati ajtó - még tovább növelik az árdifferenciát a hagyományos energiatakarékos épületekhez képest. A fűtési rendszer felületfűtés lesz, ehhez kapcsolódik majd egy hőszivattyús rendszer is, amely talajszondákból nyeri a hőt. Így a számítások szerint a fűtési szezon túlnyomó többségében nem, vagy csak minimálisan lesz szükség a rásegítésre. A belső burok kialakítása miatt elvileg a bent lakók életvitele elegendő lesz ahhoz, hogy a megfelelő komfortérzet kialakuljon. Az előzetes kalkulációk szerint a lakások éves fűtési költsége legfeljebb 15 ezer forint lesz.

A beruházás egyébként nagyságrendileg 30 százalékkal kerül többe, mint egy hagyományos épület. Ebből nagyjából 10 százalékot a gépészet, 20 százalékot pedig a többlet hőszigetelés, illetve a nyílászárók emésztenek fel. A 100 lakásos passzív társasház teljes bekerülési költségét egyelőre titkosan kezeli a XIII. Kerületi Önkormányzat, a REsource becslése szerint azonban meghaladhatja a 2,3 milliárd forintot.

Cikkünk eredeti megjelenését követően (REsource Ingatlaninfó, XIX. évf. 8-9. sz.) Budapest Főváros XIII. kerületi Önkormányzata kiírta a nyílt közbeszerzési eljárást. Ajánlatot az a cég tehet, amelynek az elmúlt két év mindegyikében legalább nettó 2 milliárd forint árbevétele származott magasépítésből. További feltétel, hogy - szintén az elmúlt két év mindegyikében - legalább 70 munkavállalóval rendelkezett, és ebből a fizikai dolgozók száma elérte az 55-öt. Az ajánlattételi határidő 2012. november 5. Az összességében legelőnyösebb ajánlat lesz a nyertes úgy, hogy az ár 80, míg a határidő 10 súlyszámmal szerepel.