Sokakat becsapott a rózsaszín szemüveg

Milyen volt a tavalyi év? Mennyire élénkült a befektetési piac?

2014 év végén sokan nagy várakozásokkal tekintettek 2015-re, elképesztő hozamcsökkenésre és befektetési volumennövekedésre számítottak. Talán leginkább azok a cégek, amelyek eladni szándékoztak, reméltek kicsit rózsaszínűbb jövőképet, és magasabb árakat. A nagyon optimista szereplők részéről megfogalmazódott nagymértékű javulás azonban nem következett be, 7-es alatti hozamszintek még nincsenek a magyar piacon, sőt még 7 körüli hozamszinten megvalósult tranzakciókról sem nagyon tudunk. Ugyanakkor érezhetően elindult egy változás, nemcsak a befektetési termékek körében, hanem a bérleti díjak, szerződések esetében is, így összességében javult a piac helyzete tavalyhoz képest.

Az általunk figyelt iroda, kiskereskedelmi ingatlan és logisztikai szegmensekben egyaránt élénk érdeklődés van a korábbi befektetési mozgolódáshoz képest. Amíg 2014-ben mi és a két másik hazai nagy ingatlanalap vásárlásai jelentették a fő mozgatóerőt a piacnak, addig 2015-ben már megjelentek - nemcsak a lezárt tranzakciókra gondolok, hanem elindult tranzakciók kapcsán is - a külföldi befektetők, akik most már a fő versenytársainknak számítanak. Az ő megjelenésük - illetve a megjelenésükkel kapcsolatos várakozás - is érezhető volt az elmúlt időszak árazásaiban.

A külföldi befektetők nagyszámú megjelenését ugyanakkor hátráltatja egyrészt Magyarország továbbra is rossz megítélése, másrészt hogy nincsenek igazán jó termékek a piacon, amelyek ráadásul elég nagyok is lennének egy külföldi befektető számára. Egy külföldi befektető csak kivételes esetben fog idejönni egy 15-20 millió eurós, "B" vagy "A" kategóriásnak mondott irodaházat megvásárolni, számukra, főleg egy német nyugdíjalapnak, egy 100 millió eurós volumen az alsó szint, ahol belép a piacra.

Mekkora hozamcsökkenésre került sor az elmúlt évben?

Bizonyos területeken 30-40 bázispontos hozamcsökkenésre került sor.Azt mindenképpen meg kell említeni, hogy az irodapiacon elkezdett nyílni az olló, és amíg egy "B" kategóriás termék hozamszintje az elmúlt években eléggé közel állt az "A" kategóriás szintekhez, most ezek elkezdtek egymástól távolodni. Az "A" és "A+" (prémium) kategória hozamszintjét meg kell különböztetni az "A" kategóriásnak mondott, de lehet, hogy kisebb-nagyobb problémákkal küzdő épületek esetében jellemzőtől. Jelenleg nagyon kevés olyan termék van a hazai piacon, amelyet prémiumként lehetne árazni, a következő lépcsőn lévő termékeknek pedig kevésbé látványosan javult az árazása, a "B" kategória pedig csak minimálisan mozdult pozitív irányba. Ez az, amit az eladói oldal kicsit még nehezen tud értelmezni, elfogadni.Ugyanez a folyamat a bérleti díjak tekintetében sokkal jobban kirajzolódik.

A tavalyi évre jellemző élénkülés folytatódni fog a jövőben is a befektetési piacon?

Nagyon sok minden múlik azon, hogy milyen lesz az általános kamatkörnyezet. Ha ez a kamatszint marad nemcsak Magyarországon, hanem Európában is a következő 2-4 évben, akkor az élénkülő keresletet hozhat az ilyen jellegű befektetési termékek iránt. A befektetők valahol hozamot akarnak termelni, és az ingatlan erre egy ideális kiegészítő, alternatív termék lehet, jól kiszámítható cash-flow-val. A fentiek egyértelműen a piac javulásának irányába hathatnak. Rövidebb távon mi a tavalyihoz hasonló évet várunk 2016-ban is, a javulás tehát nem lesz ugyan drámai, de nagyobb mennyiségű tranzakcióra számítunk, és több előkészített fejlesztés is elindulhat.

Már 2014-ben is, de tavaly még inkább növekedett az érdeklődés a befektetési, ezen belül az ingatlanbefektetési alapok iránt. Ez mennyire érzékelhető Önöknél, és egyben mekkora vásárlási kényszert jelent?

Mind a lakosság, mind az intézményi szektor részéről elég erős érdeklődés tapasztalható az ingatlanok iránt, de az ingatlan elég speciális termék ahhoz, hogy ne közvetlenül próbáljanak meg vásárolni, hanem valamilyen befektetési alapon keresztül. A Diófának különböző ingatlanalapjai vannak, kezelünk zártkörű és nyilvános alapokat is.

Előbbi egy-egy intézményi befektetőnek létrehozott speciális termék, ahol a likviditási szempont sokkal kevésbé játszik szerepet, általában nagyon hosszú visszaváltási idő és magas refinanszírozás jellemzi őket, valamint minimális likvideszköz aránnyal rendelkeznek. Egy nyilvános ingatlanalap, bár nagyobb likvideszköz aránnyal rendelkezik egy zárt alaphoz képest, de szintén csak értelmezhető méretű ingatlanaránnyal tud működni. Jelenleg nagyon nagy tőkebeáramlást tapasztalunk az alapjainkba és ez valóban arra ösztönöz minket, hogy újabb ingatlanokat vásároljunk, a Diófa a következő 1-2 évben továbbra is kifejezetten aktív vásárló akar maradni az ingatlanpiacon. Úgy gondoljuk, hogy a folyamatban lévő ügyek közül néhányat az idei év elején zárni tudunk. Az biztos, hogy 2016-ban több sikeres tranzakcióra számítunk a magunk részéről, mint amit tavaly meg tudtunk valósítani.

A Diófa Alapkezelő vásárolt 2014-ben és 2015-ben is irodaházat, illetve logisztikai ingatlant. Milyen ingatlanokkal folytatódhat a sorozat?

A fókusz elsősorban a jó minőségű irodapiaci termékeken van, emellett még városi logisztikai termék jöhet szóba, bár ez utóbbi esetében kevés jó projektet lehet találni. Terveink szerint a jövőben megpróbálnánk valamennyire a kiskereskedelmi ingatlanok felé is elmozdulni a portfóliónk diverzifikáltságának növelése érdekében.

Jelenleg milyen hozamot produkál a Diófa nyilvános alapja, és a tervekben szerepel-e ebbe történő ingatlan vásárlás?

Jelenleg 3,2-3,3 körül mozog a hozamszint, de az alap ingatlanaránya egyelőre csupán 25 százalékos. A tervek szerint növelni fogjuk a jövőben az ingatlankitettségünket, és ezáltal a hozamot is. Hosszabb távon elérhető lesz egy állampapírokkal versenyképes hozam, már 50 bázispont többlet is nagyon sokat jelenthet.

Vásárolnak vagy vásárolnának az alapjaikba distressed ingatlanokat is?

Van egy olyan alapunk, amelyik ilyen típusú ingatlanokat vásárol, az elmúlt évben is szerzett meg ilyen ingatlant árverésen, illetve felszámolótól. Ezek jellemzően kisebb projektek, 3-400 millió forintig nézegettünk ilyen ingatlanokat. A sikeres vásárlást és feljavítást követően értékesítjük őket vagy harmadik félnek, vagy egy másik, nyilvános alapunknak. A nyilvános alapunkban jelenleg 3 olyan ingatlan is van, ami ilyen típusú tranzakcióval került hozzánk. Ebben a szegmensben komoly lehetőségek lennének, de ez egy kicsit más világ is, kevésbé transzparens.

Elképzelhető, hogy a Diófa Alapkezelő a jövőben a fejlesztési piacra is belép?

Nem valószínű, hogy a közeljövőben erre sor kerülne. Ha építenénk is valamit, az a kevésbé komplex fejlesztések közé tartozna, mint például egy csarnoképület, ami gyorsan felhúzható, és kis kockázattal jár. A fejlesztések likviditása erősen korlátozott, így azt is nagyon megfontolnánk, hogy melyik alapokban tennénk ezt meg, a nyilvánosban vagy egy zártkörűben.

Elképzelhető, hogy a jövőben külföldön is vásárolnak ingatlant?

Jogilag vásárolhatnánk külföldi eszközöket, távolról nézve van is jó néhány olyan célpont a régióban, ami diverzifikációs szempontból izgalmas lehetne, ugyanakkor sokkal magasabb költségekkel és több operációs kockázattal járna egy kis volumenben történő piacra lépés más országban. Ezért nem gondoljuk, hogy belátható időn belül külföldi ingatlanokat fogunk vásárolni. Magyarországon még van jó néhány olyan termék, ami számot tarthat az érdeklődésünkre, 2-3 éven belül pedig még biztos, hogy néhány ilyen a piacra kerül.

• Címkék:
• befektetési alap,
• ingatlan,
• Ingatlan irodapiac,
• diófa