Durván nő a horror sztorik aránya az építőiparban

Miközben folyamatosan csúcsokat dönt a hazai építőipar, méltatlanul kevés figyelmet kapnak a szaporodó minőségi problémák. Már-már az utcáról is felvesznek képzetlen embereket, csakhogy befejezzék a száz számra indított építkezéseket, mindegy, hogy társasházi beruházásról, családi házról vagy ipari, kereskedelmi ingatlan kivitelezéséről van szó.
Lakossági szándékok 2018 végén

A Portfolio által megkérdezett építésügyi és jogi szakértők szerint az elmúlt két évtizedben háromszorosára nőtt a teljes beruházási értékhez viszonyított hibaérték aránya. Az ezredfordulón még kb.4-5 százalék volt, ez mostanra felment 15-16 százalékra. A beruházók sokszor eleve beépítik ezt a pénzt a végső áraikba, egyfajta pufferként, ha vitatkozni kell a generálkivitelezővel vagy a vevővel.

Vannak perek, ezek átfutása legalább 3-4 év, de nem ritka a 8-10 év sem. Az ügyek túlnyomó része azonban nem jut el a bíróságig, mert a munkaerőhiány és a lakáspiaci túlkereslet miatt a kivitelező a beruházóval szemben, a beruházó pedig a vevőjelölttel szemben nyeregben van, utóbbi a legkiszolgáltatottabb. Általában értékcsökkenési egyezség vagy javítás a vita vége, így a vevők elkerülhetik, hogy a bíró által kijelölt szakértőt fogadjanak, ami több százezer forintba is kerülhet nekik, ha elveszítik a pert. (ügyvédet azért többnyire alkalmaznak a vevők - a szerk.)

Szende Árpád, az Igazságügyi Minisztérium által kinevezett Műszaki Igazságügyi Szakértői Testület egyik régóta működő tagja, sok-sok vitás ügyben közreműködő szakmérnökként kiemelte: a vevő a beruházóval/fejlesztővel áll jogviszonyban, a vele kötött szerződésben kell rögzítenie a legfontosabb garanciákat. Ám minthogy keresleti piac van, ha úgymond sok kikötést akar tenni, a beruházók egyszerűen nem szerződnek vele, hiszen sorban állás van és a keresleti oldal étvágyát a kormányzati ösztönző programok is növelik.

Emlékeztetett: a jogszabály alapján a kivitelezőnek gondoskodnia kell az elvárt - és a szerződés mellékleteként rögzített - műszaki teljesítménnyel rendelkező építési termék beépítéséről. Építési naplót kell vezetnie, műszaki próbákat kell végeznie és az esetleges rendellenességeket el kell hárítania. Mind a kivitelező szervezet, mind a felelős műszaki vezető - nyilatkozataik szerint - felel az engedélyezési tervekben, illetve az ezek alapján készült kivitelezési tervekben előírtak betartásáért és betartatásáért, továbbá az elkészült szerkezetek, építmények és beépített berendezések rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságáért.

Felújítási és korszerűsítési szándékok a lakosságnál

A kivitelezőnek a munkák befejezésekor - az átadás-átvételi eljárás lefolytatásakor - az átadási dokumentáció részeként - mérési-, és próbajegyzőkönyvekkel, továbbá mindenre kiterjedő teljesítmény nyilatkozatokkal kell dokumentálnia a megfelelőséget. Ezt csak a beruházó számára kell átadni, ám a vevőnek érdemes ragaszkodni - lehetőleg szerződéses kötelemként -, hogy ő is kapjon egy másolatot e dokumentumokból. Érdemes - még a szerződéskötést megelőzően - utánanézni, hogy tervezőnek, kivitelezőnek milyen garanciális elemek állnak rendelkezésére. Ezek a kritériumok a finanszírozhatóság megléte, a humán- (vezetők, és szakmunkás állomány), és anyagi erőforrások (telephely, üzemek, gépek, szükséges technológiák) rendelkezésre állása mind mennyiségi, mind minőségi vonatkozásban. Célszerű meggyőződni, hogy megvannak-e ezek a megfelelő minőségű referenciák(a határidőtartás biztonsága, ár/érték arány).

Tapasztalatai szerint nem ritka, hogy egy nagyobb társasházon belül a végső kialakítás követő átadáskor derül ki a vevő-használó számára, hogy tervezési hiba folytán értelmetlen, jogszerűtlen, és szakszerűtlen megoldás készült el. Ilyen például a drága pénzen megvásárolt loggiarész, mely azonban csak 45 cm széles, miközben 190 cm hosszú, így teljesen használhatatlan. De ilyen a konyha-étkezővel egy légtérből nyíló wc helyiség is. Nem mindegy, hogy ezeket a hibás teljesítésű részeket hogyan számolják el a vételnél."Mindig rögzíteni szükséges az úgynevezett hasznos alapterület fogalmát, és az adásvétel tárgyát képező helyiségek méretét, megjelölve azt is, hogy ettől lehetséges-e eltérés, és ha igen, akkor milyen mértékű" - fűzte hozzá.

A megkérdezett szakértők szerint a családi ház építésében érintettek számára jelentős előrelépés, hogy 2017. január 1-jétől (a 353/2016.(XII.18.) Kormányrendelet értelmében) a kivitelezőnek kötelező felelősségbiztosítást kötni a legfeljebb 300 m2 összes hasznos alapterületű új lakóépület építése és meglévő lakóépület maximum 300 m2-re történő bővítése esetén. Ezt azért kötik, hogy megtérülhessenek az építtetővel közvetlen szerződéses kapcsolatban álló tervező és alvállalkozó tevékenységével kapcsolatos károk.

A fejlesztői gyakorlat egyébként nem sok teret ad a vevőnek az építkezés alatti ellenőrzésre. Nem ritka, hogy csak az átadás-átvétel idején szembesülnek a végeredménnyel. A vevő jól teszi, ha erre felkészült műszaki és jogi szakembert is elvisz, akik a rejtett hiba lehetőségre is rákérdeznek.

Dr. Nagy Barbara ingatlan ügyekre szakosodott ügyvéd azt javasolta, hogy feltétlenül érdemes belefoglalni az adásvételi szerződésbe az ellenőrzési jogot, sok esetben a vevő meg sem tekintheti a vételárrészletek megfizetésével általa előfinanszírozott ingatlant az adásvételi szerződés megkötése és a birtokbavétel között.

Utalt arra , hogy a legtöbb új építésű lakásra vonatkozó adásvételi szerződés az úgynevezett fogyasztói szerződések csoportjába tartozik, ahol általában rögzítik a többlet követelményeket, itt egy vállalkozástól vásárol a természetes személy vevő. Az ilyen szerződések különös védelemben részesülnek, így a bennük található tisztességtelen szerződési feltételek semmisek. Ilyen semmis kikötés például, ha a beruházó (eladó) egyoldalúan csak magára nézve köti ki az elállási jogot és a vevőre nem. Előfordult már, hogy különböző okokra hivatkozva a beruházó (eladó) a szerződéskötés után röviddel elállt az ügylettől, majd ugyanazt a lakást drágábban ismét a piacra dobta.

Azt is mondta, hogy elharapózóban van az a gyakorlat, mi szerint a beruházó (eladó) a szerződésben áthárítja a garanciális felelősséget a kivitelezőre. "Néha még azzal is érvelnek, hogy azért lett alacsonyabb a vételár, mert más viseli a garanciális kötelezettségből fakadó terheket" - fűzte hozzá. Fontos tudni azonban, hogy az ellenkező bizonyításáig tisztességtelen, azaz semmis az ilyen kikötés, mert ezzel a vevő jogszabályon alapuló jogait korlátozzák.

Mire kell figyelni átadás-átvételkor:

• azonos-e a tényleges (bruttó és nettó) lakásméret a tervezettel (alapterület, belmagasság)
• megfelelő-e a falméret, a falvastagság, az íveltség vagy a függőlegesség és a szigetelés
• a vállalt műszaki paraméterekkel ellátott burkolatok, nyílászárók, szerelvények vannak-e beépítve, beszerelve, festésnél felhordva
• hiányzik-e bármilyen szerkezet, burkolat, díszítés, takaró elem
• megfelelő-e a nyílászárók tömítése, derékszögben nyithatók/zárhatók-e
• működnek-e a hűtő-fűtő berendezések, csaptelepek, elektromos szerkezetek
• van-e tanúsítvány a hangszigetelésről és a hőháztartásról
• van-e repedés bármelyik szerkezeti vagy burkolati elemen
• van-e kivitelezői nyilatkozat a csak bontással megállapítható rejtett hibák megelőzősét szolgáló munkáról

A legnagyobb hazai fejlesztők sokszor saját vagy régóta bevált kivitelező csapattal dolgoznak. Általában eleve úgy szervezik a munkát, hogy megfeleljenek a különféle nemzetközi minőségtanúsítási előírásoknak és ezt igyekeznek megkövetelni a velük szerződött generálkivitelezőtől. A kisebb és közepes kivitelezők jellemzően sok alvállalkozóval működnek, azoknál egyáltalán nem jellemző a minőségbiztosítási sztenderdek betartása.

Ipari padló-sztori
Társasházak mélygarázsaiban, és csarnokok esetében gyakori hibaforrás az ipari padló. A gyakran előforduló hibák a szigetelés (víz-, hőszigetelés és rétegei), a geometriai méretek, a dilatáció, a technológia és utókezelés hiányai és hibái, vagy a felületi nem megfelelőség (dilatációs hézagok hibái, repedések, kopások, foltosodás, kilógó acélhaj, betonacél). Ipari létesítményeknél előre tisztázni kell, hogy milyen technológiájú tevékenységet folytatnak majd benne, például egy akkumulátor üzemnél gondoskodni kell az esetleg kiömlő savra, ami roncsolni fogja a padlót.

Oszd meg te is a történetedet! A Portfolionál várjuk a különböző olvasói sztorikat, legyen az pozitív vagy negatív az új lakás vásárlással kapcsolatban. Van egy jó történeted? Elégedetten átvetted a lakásod, vagy éppen már azt is megbántad, hogy belefogtál a vásárlásba? Írj nekünk az ingatlancsapat@portfolio.hu címre.

• Címkék:
• építőipar,
• ingatlan lakás,
• ingatlan,
• Ingatlan lakáspiac,
• mester nándor,
• lakópark,
• kivitelezési hibák,
• horrorsztorik