
Bár elsőre nem az épület üzemeltetése az, ami az irodaházak kapcsán eszünkbe jut, ezen tevékenység nélkül az épületek zavartalan működése nem valósulhatna meg. Hogy mindez hatékonyan működjön, érdemes már az épületek tervezésekor figyelni az üzemeltetési szempontokra és a szakmát is bevonni a döntésekbe. Hosszú távon ugyanis az épület fenntartási költségeire is hatással van mindez, ami másfél évtized alatt akár az épület kivitelezésénél is nagyobb költséget jelenthet.
A Portfolio konferenciáin is elhangzott korábban, hogy az üzemeltetési szakmát gyakran csak a fejlesztés végén vonják be a folyamatokba, amikor már kisebb a mozgástér a jó megoldások kialakítására, noha megfelelő tervezéssel akár 15-20 százalékkal is csökkenthető az üzemeltetési költség.
"Ingatlanüzemeltetőként igen sokszínű ingatlanpaletta üzemeltetésével volt már, illetve van dolgunk, így ipari, logisztikai, kereskedelmi és egyéb rendeltetésű ingatlanokat is üzemeltettünk. A palettán belül jelenleg is szolgáltatunk több 10 éves, illetve a mai kornak megfelelően modern, új ingatlanokban is. Érdekes megfigyelni, hogy egy ingatlan életcikliusának előrehaladtával, hogyan változik meg a Facility Management szolgáltatás szükséges összetétele és céljának szerkezete, illetve hogyan tolódik el a munkavégzések aránya a különböző tevékenységek között." - emelte ki Karsai Tibor, a Rustler Kft. ügyvezető igazgatója.
Egy ingatlan fejlesztésénél gyakran célkonfliktust lehet megfigyelni: Míg egyes befektetőknek gyakran rövidtávú látásmódjuk/stratégiájuk, azaz - érthető módon - olcsón akarják megépíteni és gyorsan értékesíteni az ingatlant, ezzel szemben a vevő célja a kedvező vételár mellett a kisebb üzemeltetési költség elérése is. Míg nyilván a Corporate Real Estate Management vállalatoknál ez a kettős érdekeltség nincs meg, egyes hazai ingatlanfejlesztő vállalatok is sikeresen találják meg az optimális egyensúlyt és törekednek a hosszútávú fenntarthatóságra - tette hozzáa szakember.
Tudjuk, hogy a létesítési költségeknél egy épület élettartam összköltsége jóval magasabb, ezért ezt a fejlesztésnél figyelembe kell venni.
Az éves üzemeltetési költség 5-7%-át teszi ki a fejlesztési költségnek, azaz 15-20 éves távlatban utoléri azt. Ideális esetben már a stratégiai tervezésnél megtörténik a facility management cég bekapcsolása a kivitelezés folymatába és az FM szakemberek is helyet kapnak a tervezőasztal mellett, ezzel is növelve az optimalizálás eredményességét.
A hozzáadott értékek között lehet költségmegtakarítás (például kedvezőbb energiafelhasználás, karbantartási és embererőköltségek optimalizálása) lehet többletköltség neutralizálás (például nem hozzáférhető a berendezés karbantartáshoz, ne kelljen gyakran takarítani, stb.), valamint felhasználói élménynövelés (használhatóság minősége).
Jelenleg több új ingatlant is üzemeltetünk, melyeknél az átadás előtti hónapokban már csatlakozni tudtunk. Ha belegondolunk,
az épület életciklusának jelentős részét annak üzemeltetése teszi ki, így egyételműen belátható, hogy egy tapasztalt FM szakember/szakcég tervezés és építéstámogató FM szolgáltatása kimutatható eredménnyel bírhat.
Az épületet lehet egyrészt gazdasági szempontból optimalizálni, melynek célja, hogy az értékálló, flexibilisen használható ingatlan legyen, melyet az életciklus tervezés, illetve erőforrás tervezés alkalmazásával segíthetünk elő. Másrészt az ingatlan gazdálkodás tervezés során elkészített műszaki és infrastrukturális üzemeltetési koncepciók segítésével optimalizálható a használhatóság és annak költsége.
Véleményem szerint nem az FM bevonásának ténye a kérdés, hanem annak mértéke.
"Klasszikus modellben működő ingatlanfejlesztőként célunk az, hogy az általunk megépített ingatlanok mielőbb új tulajdonosra találjanak, de irodaházainkat természetesen nem csak a jelen, hanem a jövő számára, sok évtizedes, időtálló használatra tervezzük és fejlesztjük. Épületeink igazi ’élete’ valójában átadásukkor kezdődik, az első bérlők beköltözésével és teljes élettartamukra nézve kulcsfontosságú és meghatározó kérdés az üzemeltetés minősége." - hangsúlyozta Borbély Zoltán, az Atenor Hungary ügyvezető igazgatója.
"A fentiek szellemében létesítmény üzemeltetésben jártas, jól bevált partnereinkkel már az épületek átadását megelőző hónapokban megkezdjük a közös munkát, hiszen a cél az, hogy házaink az átadás után azonnal zökkenőmentesen kezdjék meg működésüket. A legfrissebb, 2020-ban átadott épületeinknél már az átadás előtt fél évvel kiválasztottuk a legmegfelelőbb üzemeltető partnert, akiket két-három hónappal a használatbavételi engedély megszerzése előtt bevontunk a folyamatok kialakításába is, így biztosítva azt, hogy az épületek átadását követően zavartalanul kezdhessék meg új irodájukban a munkát a bérlőink." - tette hozzá.
"Ezt követően, az irodaház mindennapi élete során üzemeltető partnerünk kollégái válnak a bérlők elsődleges kontaktjává, ezért is kiemelkedően fontos, hogy ezen partnereink szakértelemmel végezzék munkájukat, hiszen egy irodaház mindennapi használatával elégedett bérlő az igazán elégedett bérlő. Természetesen ez nem azt jelenti, hogy mi, mint fejlesztő ezek után nem állunk a bérlők rendelkezésére, előfordulhatnak olyan esetek, amikor újra bekapcsolódunk egy-egy kérdés megválaszolásába-megoldásába, hiszen a bérlemény átadásáig mi vagyunk napi kapcsolatban a bérlőkkel és ismerjük a megállapodás minden részletét. A beköltözéstől kezdve viszont, ideális esetben mi már főleg a kialakult jó kapcsolat ápolásának szellemében beszélgetünk a bérlőinkkel."
"Fejlesztőként - a bérlői elégedettség mellett - az egyik lefontosabb szempontunk a fenntartható, környezettudatosan és energiatakarékosan működő épületek létesítése, ezért alapvető elvárásunk, hogy ezen alapelvünk az üzemeltetés során is érvényesüljön. Ennek, valamint projektjeink tervezése és kialakítása során a leghatékonyabb építészeti megoldások és legmodernebb építési technológiák használatának köszönhető, hogy az ATENOR irodaházak bérlői alacsony üzemeltetési költségekkel számolhatnak, amely az egyik olyan nyomós érv, ami miatt számos neves cég tette le voksát valamelyik épületünk mellett."
"Eddigi pozitív tapasztalatainknak köszönhetően folyamatban lévő fejlesztéseinknél, az Aréna Business Campus következő fázisainál, a RoseVille és BakerStreet I. és II. irodaházaknál, valamint jövőbeli projektjeinknél is ugyanezt az utat kívánjuk bejárni." - tette hozzá Borbély Zoltán.
A cikk megjelenését a Rustler Kft. támogatta.
Címlapkép forrása: Getty Images
Csalódott Oroszországban Trump, nagy bejelentést ígért a jövő hétre
Az ukrajnai fegyverszállításokról is beszélt az amerikai elnök.
Putyin emberének életébe kerülhetett az ukránok egyik legnagyobb sikere? – Rejtélyes haláleset borzolja a Kreml kedélyeit
Miért halhatott meg a volt orosz közlekedési miniszter, Roman Sztarovojt?
Másfél évtized után újraindítja a legendás hírnévre szert tett fegyver gyártását Franciaország
Az ukrán háború bebizonyította, nem volt elhibázott fejlesztés.
Súlyos ügyben mondták ki Donald Trump bűnösségét: milliókat fizethet ki az amerikai elnök
Folytatódnak a tárgyalások.
Brutális számokat mondott be az Egyesült Államok az orosz-ukrán háborúról - Ennyire elszámolta magát Oroszország?
Ez lehet az egyik legdurvább éve a háborúnak.
Zelenszkij: megvan a fegyver a brutális orosz dróntámadások ellen, csak több pénz kell
Az ukrán elnök szerint akár 1000 drónt is elindíthat Ukrajna felé az orosz haderő.
Akkora sikert aratott a köztudatba berobbanó német csúcsfegyver, hogy fél Európa kilincsel az új verzióért
Ukrajna meg viszi, mint a cukrot.
Apró csúsztatások, nagy hazugsággá válnak
Talán mindenki tudja, hogy a média mennyire megbízhatatlan, milyen alattomos taktikákat alkalmaz. Ezen taktikák egy része teljesen érthető, értékítélet alapú, tehát jogosan tükrözi vissza a
ESG szabályozás 2025: fontos változások és lehetőségek a magyar vállalatoknak
Az elmúlt hetekben több fontos változás is történt az ESG nemzetközi és magyarországi háza táján. Blogbejegyzésünkben a legfontosabb módosításokat és tudnivalókat gyűjtöttük össze 20
Trump és az elektromos autók
Fosszilis fordulat: új pályán az USA autóstratégiája.
NKFIH + SZTNH: Két hivatal közösen a magyar innovációért
A Nemzeti Kutatási, Fejlesztési és Innovációs Hivatal (NKFIH) és a Szellemi Tulajdon Nemzeti Hivatala (SZTNH) közötti megújuló stratégiai együttműködés célja a magyar innovációs ökoszisz
Többet katonára, mint oktatásra
A szokásos hétfői Agyviharon került elénk ez a grafikon, sokat nem is kell rajta magyarázni. Az ábra azt mutatja, hogy az egyes államoknak mekkora a... The post Többet katonára, mint oktatásra a
Évi 4 százalék kockázatmentes hozam megy a kukába a Trump-kockázat miatt
A dollár trendszerű erősödésének vége, év eleje óta a világ egyik leggyengébben teljesítő fizetőeszköze a zöldhasú. Névrokonán, a hongkongi dolláron át mutatjuk be, hogyan dobnak... Th
Miért bukik el a legtöbb felújítási pályázat? - 3 gyakori ok
HitelesAndrás - Keress, kövess, költözz! Miért bukik el a legtöbb felújítási pályázat? - 3 gyakori ok Az utóbbi évek egyik legszélesebb körben elérhető felújítási pályázata mégis eg
GINOP pályázat: Felfüggesztés és keretemelés
A GINOP Plusz-1.2.4-25 pályázati felhívás, amely a leghátrányosabb helyzetű régiókban és a Szabad Vállalkozási Zónákban működő mikro- és kisvállalkozások támogatását célozza, 2025.


Ismét pofon vágta Európát a kínai autóipar
A Xiaomi autója árnyékot vethet a Porsche modelljeire is.
Hogy érinti a magyar gazdákat, ha Ukrajna tényleg csatlakozik az Európai Unióhoz?
A szomszéd felvételét nagy viták övezik.
Mégis hogy mehetett csődbe egy nagy utazási iroda?
Ennyire erős a verseny?
Limit, Stop, vagy Piaci? Megbízások, amikkel nem lősz mellé!
Ismerd meg a tőzsdei megbízások világát, és tanulj meg profin navigálni a piacokon!
Warren Buffett helyett én: Kezdők útmutatója a befektetéshez
Fedezd fel a befektetés világát úgy, ahogy még sosem! Ez a webinárium egyszerűen és érthetően mutatja be az alapelveket, amelyekre még a legnagyobb befektetők, mint Warren Buffett is esküsznek.