Hol jöhetnek új ipari és logisztikai parkok Magyarországon? A piac legnagyobb szereplőjét kérdeztük

Hogyan értékeli az elmúlt évet, mekkora volt 2024-ben a bérlői kereslet az ipari és logisztikai épületekre? Mik a várakozásai 2025-re, mik lesznek a legmeghatározóbb trendek a logisztikai ingatlanok piacán?

A CTP számára egyértelműen sikeres év volt a tavalyi, amely a piacra lépésünk óta a legsikeresebbként értékelhető. A riportált bérbeadási aktivitásunk elérte a 320 ezer négyzetmétert, ami azt jelenti, hogy ekkora területre kötöttünk bérleti szerződéseket. Ez a teljes hazai piac 38%-át képviseli, míg Budapesten az általunk realizált volumen a piac 42%-át tette ki. 

Ezzel párhuzamosan piaci részesedésünket 22%-ra növeltük, ami jól mutatja a CTP gyorsaságát, rugalmasságát és aktív jelenlétét a szektorban. A bérlői kereslet dinamikája érdekes mintázatot mutatott: a logisztikai célú igények számszerűen csökkentek, azonban a keresett területek mérete növekedett.  

A beérkező megkeresések többsége ipari termelő-gyártó vállalatoktól érkezett, és a várakozásaim szerint ez a tendencia 2025-ben is folytatódni fog. Az ipari épületek iránti kereslet növekedése összetettebb belső erőforrás-menedzsmentet kíván, hosszabb tervezési és szerződéskötési folyamatokat eredményez, valamint a kivitelezés időtartama is természetszerűen hosszabb idő. Ezen felül a fejlesztők a magasabb műszaki tartalommal párhuzamosan magasabb kivitelezési költséggel számolhatnak. Ugyanakkor az ipari kereslet felfutását várhatóan a logisztikai kereslet követi majd, hiszen a gyártó vállalatok tevékenységét kiszolgáló logisztikai szolgáltatók némileg később jelennek meg a piacon. 

A piaci trendek alapján ugyanakkor kisebb határidő kiigazítások, csúszások figyelhetők meg bizonyos beruházások terén. Több autógyártó esetében tapasztalhatunk például bizonyosfokú lassítást, de úgy látjuk, hogy ezeket elkezdték behozni. Ugyanakkor ezek a késések a mi piacunk keresleti szerkezetére is hatással vannak.

Ha már szóba kerültek az autógyártók: a kelet-közép-európai régió versenyképességéhez nagyban hozzájárul ez az iparág és az ahhoz kapcsolódó beszállítók. Hogyan hat ki a szektorra az európai autóipar gyengélkedése, illetve az elektromos autók iránti kereslet visszaesése?

Ezek a piaci hatások már érzékelhetők, különösen annak tekintetében, hogy az autóiparban a beszállítók és az ágazat többi szereplője gyorsan alkalmazkodik a változásokhoz. Jelenleg piaci környezetben egyfajta stratégiai kivárás figyelhető meg: ugyan a folyamatok nem álltak le, de a szereplők óvatosan reagálnak a piaci dinamikákra. Ez részben a technológiai átállásra való felkészülésből adódik. 

Azt látom, hogy EV technológia rohamosan fejlődik, például a szilárd test akkumulátor elterjedése át fogja írni az elektromos autózás eddig megismert szabályait. A töltési időtartam radikális csökkenése és a töltő hálózat kiépülésével a korábban prognosztizált 15 éves periódus - mely alatt a belsőégésű motoros autók lecserélésre kerülnek - gyorsulása várható. 

Jelentős az autóipari kapcsolódás, amely a teljes bérlői portfóliónk körülbelül 30 százalékát teszi ki és jól mutatja a szektor stratégiai jelentőségét parkjainkban. Fontos azonban kiemelni, hogy bérlőink nem küzdenek fizetési nehézségekkel, és nem mutatkozik igény a szerződések lejárta után a bérelt területek visszaadására sem. A jelenlegi helyzetben is erős bérlői struktúrát tapasztalok, amely stabil működést biztosít. Emellett folyamatos az érdeklődés a jövőbeli fejlesztési lehetőségek iránt: bérlőink aktívan keresik a válaszokat arra, hogy milyen kapacitások érhetők el, milyen fejlesztések indulhatnak, és azok milyen időkeretek között valósíthatók meg. Ez a fajta proaktív érdeklődés a jövőbeli kereslet fennmaradására és növekedésére utal, amelyet pozitívan értékelünk. 

Milyen egyéb ágazatok jelennek meg a bérlői mixükben, milyen funkciókkal rendelkeznek a bérbeadott épületek?

A bérlői portfóliónk szerkezete rendkívül diverzifikált, magában foglalva gyártóvállalatokat, logisztikai szolgáltatókat, valamint egyéb speciális iparágak szereplőit. Bár a logisztikai és ipari ingatlanok dominálnak, parkjainkban irodai területek is megtalálhatók. 

Kiemelkedő példa a high-tech szektor jelenlétére, hogy a Lenovo első európai gyártóüzeme nálunk található. Emellett számos logisztikai vállalat működik a parkjainkban, amelyek egy része autóipari beszállítóként tevékenykedik, míg mások különböző iparágakat szolgálnak ki. A bérlői mixet tovább színesítik például fulfillment, food retail, FMCG, vagy éppen banánérlelő tevékenységet végző vállalatok is, valamint olyan cégek, amelyek az utolsó mérföldes logisztikai szolgáltatásokat nyújtják. 

A ctSpace mellett további korszerű épülettípusok a CTP kínálatában
ctBox - Olyan kezdő vállalkozások és kisebb volumenű működést folytató cégek számára kialakított megoldás, amely egyetlen épületen belül biztosít bemutatótermet, irodaterületet és raktárfunkciót. A kialakítás magas fokú rugalmasságot kínál, így könnyedén igazítható különféle felhasználási módokhoz, mint például kutatás-fejlesztés, utolsó kilométeres logisztikai megoldások, szervizközpontok vagy kisüzemi gyártás. A CTPark Hálózaton belüli széles körű elérhetősége gyors és hatékony piacra lépést tesz lehetővé új lokációkban.

ctFlex - Olyan rugalmas kialakítású ingatlanmegoldás, amely kifejezetten a dinamikusan fejlődő, közepes méretű vállalkozások igényeire lett szabva. A többfunkciós épületek integrált irodaterülettel és könnyen alakítható belső terekkel rendelkeznek, így kiválóan alkalmasak a legkülönfélébb üzleti tevékenységek – például csúcstechnológiás gyártás, logisztikai folyamatok vagy kutatás-fejlesztési projektek – kiszolgálására. A CTPark Hálózat egységes jelenléte lehetővé teszi a vállalatok számára a gyors bővülést és az új piacokra való belépést.

A szakértők a nemzetközi e-kereskedelem növekedését várják idénre. Ön szerint ez mennyire fog kihatni Magyarországra, van-e esély a klasszikus logisztikai épületek iránti kereslet növekedésére?

A logisztikai szektorban a kereslet továbbra is stabil. Tavaly több mint húsz bérleti megállapodást kötöttünk logisztikai vállalatokkal, ami jól mutatja a szektor folyamatos aktivitását. A piac szerkezete változik, de számos vállalatnak továbbra is bővülnie kell, összességében tehát nem pesszimizmust, hanem strukturális átalakulást tapasztalunk. 

A fejlesztői szempontból egyszerűbb logisztikai megoldások háttérbe szorultak; korábban a „megépítem, átadom” típusú projektek domináltak, ezek azonban már nem jellemzőek a piacra. Ehelyett a bérlői igények kifinomultabbá váltak, és a bérlői döntéshozatal is alaposabb.

Az e-kereskedelem területén valóban fellendülés várható, különösen az európai e-commerce szektorban, de számításaink szerint az ázsiai, elsősorban kínai vállalatok térnyerése lesz a meghatározó. Ezek az új piaci szereplők túlnyomórészt új építésű csarnokokat és logisztikai szolgáltatókat fognak igénybe venni Magyarországon. A közelmúlt bejelentései is megerősítik ezt a tendenciát: jelenleg is zajlik a folyamat, amely várhatóan nagyméretű új területigények megjelenéséhez vezet. 

Ennek egyik kiváló példája a februárban bejelentett megállapodásunk a Zoomlion kínai építőipari- és mezőgazdasági gépgyártóval, amely egy 55 ezer négyzetméteres bérleti tranzakciót foglal magába. Ez egy regionális tender része volt, amely során Lengyelországtól kezdve több lokációt is vizsgáltak és Magyarországon rendkívül alapos piaci feltérképezés előzte meg a döntést, és végül több szempont miatt is sikerült elnyernünk ezt a projektet. 

Egyrészt a megfelelő ingatlan már rendelkezésre állt – bár ez több más lokációban is így volt –, másrészt kiemelkedő rugalmasságot tudtunk biztosítani a bérlői igények kiszolgálásában. A jelenlegi piaci környezetben, ahol a bérlők alkupozíciója erős az üresedési ráta miatt, a rugalmasság és gyors reakcióképesség kulcsfontosságú versenyelőny. Az ilyen sikeres megállapodások tovább erősítik piaci pozíciónkat és igazolják stratégiánk helyességét. A CTP nemcsak magyarországi, hanem közép-kelet-európai szinten is meghatározó fejlesztő, így régiós tapasztalatunk és benchmark adataink lehetővé teszik, hogy ügyfeleinknek versenyképes, előrelátó megoldásokat kínáljunk. 

Miközben más régiós országokban jelentős piaca van a vidéki ipari és logisztikai ingatlanfejlesztéseknek, addig Magyarországon továbbra is Budapest-központú a piac. A vidéki térségeket a működőtőke-beruházásokhoz kapcsolódóan az utóbbi években kezdik jobban felfedezni a fejlesztők. A CTP mennyire lát lehetőségeket a Budapesten kívüli piacban?

Portfóliónk 27%-a Budapesten kívül található. Jól ismerjük a vidéki alpiacokat, minden mértékadó lokációban folyamatban van fejlesztés előkészítése. A régiós piacokon egyértelműen bővülés várható, azonban a kérdés az, hogy ennek pontos ütemezése hogyan alakul. 

Jelenleg azt tapasztalom, hogy a logisztikai vállalatok még nem hoznak létre jelentős regionális elosztóközpontokat, inkább most kezdik meg ezek megalapozását. Ezek a fejlesztések azonban előrevetítik a később jelentkező nagyobb keresletet. Egyelőre azt látom, hogy számos logisztikai vállalat Budapest központi szerepére építve oldja meg a regionális igényeket, és ez a trend várhatóan a következő egy évben is folytatódik. 

Fontos megemlíteni, hogy a mi is követjük a kormányzat gazdaságpolitikai célkitűzéseit, különösen a déli régió fejlesztésére irányuló törekvéseket. Az újonnan beáramló tőke és gyártókapacitások elhelyezése ezen a területen stratégiai szempontból is indokolt, hiszen az észak-déli megoszlás tekintetében jelentős aránytalanság figyelhető meg: míg a kelet-nyugati eloszlás 50-50 százalék körül mozog az ipari-logisztikai szektorban, addig az észak-déli arány 70-30 százalék. Ennek megfelelően a déli országrész kiemelkedő növekedési potenciált tartogat. 

Terveznek vidéken spekulatív célú fejlesztést?

Ahogy említettem, a regionális ipari központok fejlesztési lehetőségeit folyamatosan vizsgáljuk, és jelen vagyunk minden releváns piacon telek- és fejlesztési opciókkal.

Azonban úgy vélem, hogy a jelenlegi piaci környezet még nem indokolja a hatékonyan építhető és üzemeltethető, nagyméretű, 30-40 ezer négyzetméteres spekulatív csarnokok építését, ehhez további keresleti erősödés szükséges. Az ipari és logisztikai szektor dinamikáját figyelembe véve viszont biztos vagyok benne, hogy idővel elérjük az ehhez szükséges fejlettségi szintet is. 

Mennyire került előtérbe az elmúlt időszakban az ipari parkoknál a fenntarthatóság kérdése, akár a nemzetközi szabályozás szigorodása miatt?

A CTP működésének alapvető részét képezi a hatékony és környezettudatos épületfejlesztés, hiszen az általunk fejlesztett épületek fenntarthatósági minősítésének köszönhetően zöld kötvényeket bocsátunk ki, melyek finanszírozásunk alapját képezik, ezért is elengedhetetlen számunkra, hogy a lehető legenergiahatékonyabb és karbonsemleges ingatlanokat hozzuk létre. 

A fenntartható technológia gyakorlati alkalmazására a legjobb példa, hogy Magyarországon a CTP piacvezetőként 2021 óta elsőként alkalmaz léghőszivattyús technológiát az ipari ingatlanok fejlesztésében. Bár ez a megoldás kezdetben magasabb beruházási költséggel jár, hosszú távon jelentős energiamegtakarítást eredményez, mert ezek a rendszerek nem csupán fűtésre, hanem hűtésre is alkalmasak, továbbá teljes mértékben kiváltják a gázigényt. A léghőszivattyúk energiaellátását napelemes rendszerekkel biztosítjuk, minden épület esetében a mért fogyasztásnak megfelelő kapacitással.

Jelenleg Magyarországon 17 MW teljesítményű napelemet telepítettünk az általunk kezelt 1,25 millió négyzetméternyi területre, amelyet az idei évben további 5 MW-tal bővítünk. Célunk, hogy a teljes portfóliót ellássuk megújuló energiával.

Az energiahatékonyság további aspektusai közé tartozik az épület management rendszereink, a bérlők kezébe adják a bérlelt terület energiafelhasználásának számos beállítási lehetőségét, a kiváló hőszigetelő képességgel rendelkező külső burkolatok alkalmazása, valamint az árnyékolástechnikai megoldások integrálása, amelyek jelentős szerepet játszanak az épületek energiafelhasználásának optimalizálásában. Számunkra a fenntarthatóság nem csupán egy kommunikációs elem, hanem egy olyan tényező, amelybe jelentős pénzügyi és technológiai erőforrásokat fektetünk. 

A 2021 óta megvalósult fejlesztések nagyságrendileg a jelenlegi állomány felét teszik ki, ami összesen mintegy 1,25 millió négyzetmétert jelent, tehát több mint 600 ezer négyzetméter épült meg az ESG alapelvek figyelembevételével. 

Az ügyféligények terén mennyire jelentek meg az ESG-szempontok, mennyire alapvető elvárás már a fenntartható raktár-vagy gyárépület?

Ez a kérdés különösen releváns, mert a fenntartható épületekkel kapcsolatos piaci megközelítés komplexebb, mint egy általánosan elterjedt szemlélet sugallná. Tapasztalataim alapján elsősorban a nagy nemzetközi vállalatok engedhetik meg maguknak az ESG-alapú épületek választását, mivel számukra ez csoportszintű elvárás. Emellett olyan kisebb vállalkozások is keresik ezeket a megoldásokat, amelyek számára az ESG szempontok valamilyen belső stratégiai vagy uniós szabályozási követelményből fakadóan kiemelten fontosak. 

Ezek közé tartozik például az EU taxonómia rendelet, amely pontosan meghatározza, hogy milyen műszaki kritériumok mentén tekinthető egy ingatlanfejlesztés fenntarthatónak. A taxonómia így egyre inkább iránytűként szolgál az olyan szereplők számára, akik transzparens, zöld beruházásokba kívánnak befektetni vagy ilyen épületeket kívánnak bérbe venni.

Ugyanakkor a piac jelentős része továbbra is költséghatékonysági szempontokat mérlegelve hozza meg döntéseit: számos vállalat számára egyelőre nem vállalható az a többletköltség, amelyet a magasabb műszaki színvonalú, fenntarthatóbb épületek bérlése jelentene.

Fontos kiemelni, hogy a kevésbé korszerű, földgázalapú működésű épületek továbbra is keresettek maradnak. Ezen épületek hatékonyságot szem előtt tartó felújítása és specifikus érték növelő beruházások elvégzése tökéletes üzleti megoldást biztosít széles körben bérlőinknek. Az ESG-irányelvek térnyerése ellenére nem történt olyan radikális változás, amely egyik napról a másikra ellehetetlenítette volna a régebbi raktárépületeket. Jól azonosítható az a bérlői szegmens, amely igyekszik ésszerű szinten kezelni a fenntarthatóságot, de nem feltétlenül tudja jelen piaci környezetben vállalni a modern épületekhez kapcsolódó magasabb bérleti díjakat.

A középtávú piaci folyamatokat befolyásolja a geopolitikai helyzet, többek között a regionális konfliktusok és a transzatlanti kapcsolatok alakulása, hosszú távon ugyanakkor a tapasztalatok azt mutatják, hogy az energiahatékonyság és fenntarthatóság miatt az új épületek költségmegtakarítási előnyei egyre inkább érvényesülnek.  

A teljes bekerülési és üzemeltetési költségek szintjén számszerűsíthető a megtakarítás, amelyet a bérlők egy korszerűbb ingatlan választásával elérhetnek, ugyanakkor rövid távon ez a megtakarítás nem minden esetben jelent elegendő ösztönzőt a régebbi épületekből való költözésre. 

Hogyan alakíthatja át az ipari - és logisztikai ingatlanokat a mesterséges intelligencia? Tapasztalnak fokozott igényt például automatizációra, robotikára?

Van olyan bérlőnk, aki már alkalmaz egy automatizált eszközkezelő és kiszolgáló rendszert, amely lenyűgöző technológiai megoldás, és egyértelműen a jövő irányát jelöli ki. Ugyanakkor úgy látom, hogy a széles körű elterjedéséhez további technológiai fejlődés szükséges.  

Az automatizált magasraktárak jelenthetik a következő nagy lépést ezen a területen, jelenleg több piaci szereplőtől is érkezett ilyen irányú érdeklődés, azonban nem tudok fejlesztői oldalról konkrét megvalósult projektről.  

Jelenleg főként a saját tulajdonú épületeket fejlesztő vállalatok alkalmaznak teljes mértékben automatizált magasraktárakat. Fejlesztői oldalról ez a technológia még nem jelent meg a piacon, ugyanakkor készen állunk az azonnali implementálására. A CTP a jövő ipari ingatlanpiacát nemcsak követni, hanem formálni is kívánja: az ügyféligények, a fenntarthatósági elvárások és a technológiai innovációk metszéspontjában hozzuk létre azokat a fejlesztéseket, amelyek a következő évtizedet meghatározzák.

A cikk megjelenését a CTP Management Hungary Kft. támogatta.

Címlapkép forrása: Hajdú D. András

A cikk elkészítésében a magyar nyelvre optimalizált Alrite online diktáló és videó feliratozó alkalmazás támogatta a munkánkat.