Hotel-szolgáltatások egy irodaházban? Ez lehet a jövő Közép-Európa egyik vezető ingatlanfejlesztője szerint

Mi jellemzi jelenleg a nemzetközi irodapiacot, a globális “kevesebb, de jobb iroda” trend mennyire érződik Budapesten (négyzetméter-csökkentés és emelt minőségű szolgáltatás)?

Az egyik jól látható trend, hogy a B+ vagy C kategóriás irodaházakból egyre inkább az A kategória felé mozdul a kereslet: ahogy említette, a vállalatok jellemzően 15–25%-kal kisebb területet bérelnek, ugyanakkor magasabb minőségű, hosszú távon is versenyképes irodai környezetet választanak. Ebben az ESG-aspektusok is jelentős szerepet játszanak. 

Az Agora irodaház ebből a szempontból különösen releváns a piacon, mivel a legmagasabb A+ prémium minőségi szintet képviseli, ami a lobby kialakításán, a liftek kapacitásán és az általános műszaki színvonalon is érzékelhető. Objektíven nézve ez egy erős, felsőkategóriás termék, amely jól illeszkedik a bérlői igények jelenlegi irányához. Ezt megerősíti az egyik legfrissebb elismerésünk, a BREEAM In-Use „Excellent” minősítés is. A teljesítmény különlegessége, hogy nem csupán az Agora műszaki és fenntarthatósági paramétereit (Asset Performance), hanem az üzemeltetési és menedzsmentfolyamatokat (Management Performance) is vizsgálták - mindkét területen „Excellent” eredménnyel. Magyarországon eddig mindössze egyetlen másik irodaház ért el hasonló eredményt a két kategóriában egyszerre.

Egyre több munkáltató kötelezi a dolgozókat a jelenléti munkavégzésre, a teljes home office-t felváltja a hibrid működés. Fejlesztői, üzemeltetői szemmel mit tapasztalnak ezen a téren?

A korábbi kétnapos irodai jelenlét és hibrid munkavégzés helyett a jelenlegi tendencia szerint a heti három-négy napos irodai jelenlét válik egyre inkább általánossá, sőt sok esetben már explicit vállalati elvárásként jelenik meg.

A saját adataink és trendmegfigyeléseink alapján európai szinten a hétfő és a péntek jellemzően alacsonyabb irodai kihasználtságot mutat, míg a jelenlét inkább kedd és csütörtök között koncentrálódik. Természetesen ez erősen vállalatfüggő. Például a banki vagy állami szektorban továbbra is gyakoribb a rendszeres irodai jelenlét; ott a hibrid munkavégzés lehetősége korlátozottabb, miközben más iparágak eltérő modelleket alkalmaznak. 

Fontos azonban kiemelni, hogy a vállalatok többsége létszámbővülés mellett sem növeli arányosan a bérelt területet, hanem rugalmas ülésrenddel, rotációval, a tárgyalók kapacitásának növelésével és sok esetben a meglévő irodatér újragondolásával optimalizálja a kihasználtságot.

Amennyiben munkatér-megoldásokról beszélünk, a közösségi terek szerepe különösen felértékelődött. A bérlők számára kulcsfontosságú, hogy az iroda közösségi élményt nyújtson, ezzel is ösztönözve a munkavállalókat a bejárásra.  

Az ESG-szempontok az elmúlt években egyre nagyobb hangsúlyt kaptak. Önök mit tapasztalnak: a bérlői megkeresésekben ezek már konkrét elvárásként jelennek meg, vagy inkább még a “jó, ha van” kategóriába tartoznak?

Úgy gondolom, hogy ma az ESG már nem pusztán kommunikációs elem, hanem nagyon is konkrét bérlői elvárás.  

Az ajánlatkérésekben, amelyeket vállalatoktól vagy ügynökségektől kapunk, rendszeresen megjelennek az ESG-szempontok, és az is jól látható, hogy ezek a kritériumok mérhető módon beépültek a döntési folyamatba. Sőt, a nagy multinacionális vállalatok esetében ezek a követelmények már jellemzően a standard bérleti feltételek részét képezik. 

Összességében elmondható, hogy a prémium minőségű terület iránti igény ma már alapelvárás, amelynek a koncepcionális megközelítésben az ESG-szempontoknak is tükröződniük kell, összhangban a bérlők által megfogalmazott egyéb igényekkel. 

Ha egy bérlő kifejezetten az energiahatékonyság javítását vagy az ESG-minősítésének erősítését tűzi ki célul, konkrét mérési, műszaki vagy tanácsadási támogatást tudnak ehhez biztosítani a számukra?

Igen, a több évtizedes, nemzetközi tapasztalatunkra építve - különösen a munkahelyi megoldások területén - teljes körű szakmai támogatást tudunk nyújtani, aminek része, hogy az ESG- és fenntarthatósági kérdésekben is segítjük a bérlőket. Nemzetközi szinten már kézzelfogható referenciáink is vannak: például Londonban a Worship Square projektünket fosszilis energiahordozók használata nélkül terveztük, és célja a zéró szén-dioxid-kibocsátású működés.

Alapvető stratégiánk, hogy a projekt elejétől kezdve „fogjuk az ügyfél kezét” és szakértőként támogatjuk őt a döntési pontoknál. Amikor egy bérlő megkeres minket, az alaprajzi tervezéstől kezdve, ültetési tervek mentén közösen gondolkodunk velük, és addig finomhangoljuk a tervet, amíg a működéséhez a lehető legoptimálisabban illeszkedő megoldás születik. 

Ez a szemlélet a teljes bérlői életciklust végigkíséri, nemcsak a beköltözésig, hanem a szerződés teljes időtartama alatt aktívan jelen vagyunk. Például hosszabbításkor is rendszeresen felülvizsgáljuk, hogy van-e igény változtatásra, fejlesztésre vagy olyan új megoldásra, amely jobban támogatja a működésüket.

Az HB Reavis emellett elkötelezett a Science Based Targets kezdeményezés irányába is. Arra törekszünk, hogy 2030-ig 42%-kal csökkentsük a közvetlen üzemanyag-felhasználásból származó és a közvetett energiavásárláshoz kapcsolódó kibocsátásainkat (a 2021-es bázisévhez képest). 2050-re pedig 90%-os csökkentést szeretnénk elérni. Ez lényegében egy jelentős vállalati szintű kibocsátáscsökkentési célkitűzés, amely a fenti területekre vonatkozik.  

Az Agora számára ez azt jelenti, hogy egyrészt további intézkedéseket teszünk az energiafelhasználás csökkentése érdekében. Másrészt zöld villamos energiát biztosítunk épületeink számára, amelyből a bérlők is profitálnak, támogatva a saját szén-dioxid-kibocsátási jelentéseik és fenntarthatósági céljaik teljesítését.

Jelenleg mekkora az Agora irodaház bérbeadottsága, illetve mik azok a szempontok, amiket különösen fontosnak tartanak a jelenlegi ügyfelek megtartásában, az új ügyfélszerzésben?

Jelenleg körülbelül 95 százalékos az Agora telítettsége, ezt idén év végéig szeretnénk tovább növelni. A kihasználtság szempontjából a fennmaradó, viszonylag kis arányú szabad terület bérbeadása minden piacon kihívást jelent. A járványt követő időszakban, illetve a geopolitikai és gazdasági bizonytalanságok közepette ez különösen igaz volt; jelenleg viszont egyértelműen pozitív trend látható: azokat a területeket, amelyeket három-négy évvel ezelőtt még nem tudtunk hasznosítani, az elmúlt két évben sikerült bérbe adni.

A legutóbbi év kifejezetten javuló bérbeadási teljesítményt hozott, ami a piac stabilizálódását támasztja alá. Bár a növekedés üteme mérsékeltebb, az mindenképpen kedvező fejlemény, hogy az ágazat nem mutat ismét csökkenő pályát. 

A bérlőmegtartás egy komplex feladat, amiben a már említett ESG is fontos szerepet játszik. Ebben nekünk is folyamatosan fejlődnünk kell. Az elmúlt két évben például zöldenergia-beszerzésekbe kezdtünk, fejlesztettük a hulladékszállítási és egyéb üzemeltetési rendszereinket is. 

Másrészt, legalább ennyire fontos a szolgáltatási szint folyamatos emelése: ma már például nem elegendő egy hagyományos recepció.

A mi ügyfeleink többsége egyértelműen prémium „hotel-like” élményt vár el: nem pusztán belépni szeretnének az épületbe, hanem magas szintű, támogató környezetet keresnek.

A bérlői élmény tudatos menedzsmentje ezért a vállalati stratégiánk egyik kulcseleme.

Ennek része az applikációval működő concierge-jellegű szolgáltatásunk, amin keresztül elérhető többek között csomagátvétel, ruhatisztítás, taxi rendelés, ajándék- és tortavásárlás, de akár esernyőt, valamint kerékpárt és elektromos rollert is tudunk kölcsönözni. Ezek elsőre apró kényelmi elemeknek tűnhetnek, de valójában jelentős hozzáadott értéket képviselnek a mindennapi stresszhelyzetek csökkentésével, és nagyon sok időt megspórolnak az itt dolgozóknak.

Emellett a bérlők számára térítésmentesen elérhető a rendezvényportfóliónk is: idén az ESG-fókuszú, zöld szemléletű és wellbeing-orientált eseményeket helyezzük előtérbe. A wellbeing programok keretében az irodaházban elérhetők különböző egészségügyi szolgáltatások is, például véradás, szemvizsgálat és melanóma-szűrés, de akár testtartás-analízisre, asszisztált nyújtásra, irodai masszázsra vagy online egészségmegőrző előadásokra is regisztrálhatnak az itt dolgozók.

Milyen visszajelzéseket kapnak, mennyire használják ki a bérlőik a rendelkezésre álló szolgáltatásokat?

A rendezvényeink regisztrációhoz kötöttek és szinte mindig várólistásak. Az applikációra jelenleg közel 6000 felhasználó regisztrált. Tavaly mintegy 3000 concierge-kérést teljesítettünk, míg a rendezvényeken összesen több mint 11 000 részvételt regisztráltunk. A mutatók évről évre emelkednek, tavaly körülbelül 15–20%-os növekedést tapasztaltunk.

A korábban említett mobilitási eszközök, kerékpárok és elektromos rollerek kihasználtsága szintén kedvezően alakul: tavaly 1200 alkalommal vették igénybe bérlők ezt a szolgáltatást.  

Tavaly a cégcsoport több projektje, többek között az Agora is, elnyerte a Leesman+ Excellent minősítést. Miért volt fontos a minősítés megszerzése?

A saját működési adatainkat is folyamatosan elemezzük – például az irodajelenléti trendeket és használati adatokat –, így operatív szinten is jól látjuk, hogyan működik az irodaház, de emellett strukturált, külső benchmarkokra is támaszkodunk, mint például a Leesman. 

Tudomásom szerint mi vagyunk az egyetlen olyan ingatlanfejlesztő Európában, amely csoportszinten, széles körben - gyakorlatilag az összes bérlőjére kiterjesztve - végezte el ezt a felmérést, Magyarországon pedig az első és egyetlen olyan irodaház vagyunk, amely rendelkezik Leesman+ elismeréssel. Természetesen a kitöltés opcionális volt, de a lehető legszélesebb körű részvételre törekedtünk. 

A felmérés eredménye csoportszinten körülbelül 80%-os elégedettségi szintet mutatott, ami erős visszaigazolása annak, hogy a bérlők szívesen járnak be az épületeinkbe.

A visszajelzések között számos olyan kvalitatív elem is megjelent, amely különösen értékes számunkra – például hogy a bérlők büszkék arra, hogy ügyfeleket fogadnak az épületben, illetve hogy a közös terek valódi közösségi élményt teremtenek. Ez egyértelmű visszajelzés arról, hogy a bérlőink magyar és európai szinten is elégedettek a termékünkkel. 

Milyen várakozásokat és stratégiai célokat fogalmaztak meg 2026-ra hazai és akár nemzetközi szinten egyaránt?

A stratégia számos tényezőtől függ Európa szerte. Fő lokációink jelenleg London, Berlin, Varsó, Pozsony és Budapest, és a döntéshozatal minden esetben erősen piacfüggő. Az adott makrogazdasági környezet, a hozamelvárások alakulása, az építőanyagok változó árai, valamint a geopolitikai helyzet - beleértve a háborús hatásokat - egyaránt befolyásolják az időzítést.

Folyamatosan monitorozzuk a piacokat és szelektíven vizsgáljuk azokat a lehetőségeket, amelyek stratégiailag vonzóak lehetnek számunkra. Amennyiben egy-egy projekt megfelelő kockázathozam-profilt mutat, természetesen részletesen megvizsgáljuk. 

Emellett fontos azt is hangsúlyozni, hogy vállalatunk kettős fókuszú: fejlesztői és vagyonkezelői tevékenységet egyaránt végzünk. A korábbi időszakban kifejezetten aktív fejlesztői szakaszban voltunk, jelenleg azonban a hangsúly inkább a meglévő portfólió értékének maximalizálásán van. 

A fejlesztési irányokat tekintve eddig elsősorban irodapiaci projekteket valósítottunk meg, bár Pozsonyban már rendelkezünk bevásárlóközpont-fejlesztési tapasztalattal is. A szlovák fővárosban épített Nivy-negyed európai szinten is jelentős városközpont-fejlesztésünk. A jövőben ugyanakkor új szegmensbe is belépünk: Londonban elindítjuk az első diákszálló (PBSA - Purpose-Built Student Accommodation) projektünket, és ezzel a számunkra új terméktípussal is tovább diverzifikáljuk a portfóliónkat.

A cikk megjelenését a HB Reavis támogatta.

Címlapkép forrása: Gosztola Judit

A cikk elkészítésében a magyar nyelvre optimalizált Alrite online diktáló és videó feliratozó alkalmazás támogatta a munkánkat.