Lakásvásárlást tervezel? - Hat ábra, amit mindenképp látnod kell

Az ingatlanpiac meredek fellendülési szakaszát ugyan 2016-ban lezártuk, de az árak emelkedése még mindig nem állt meg. Területileg továbbra is nagy különbségeket látunk. A fővárosban 2016-ban 23 százalékkal emelkedtek az árak, míg a többi városban 8-12 százalékos volt az áremelkedés. A községekben viszont alig 2 százalék volt csak a drágulás, az árolló tehát tovább nyílik.

Vidéken is nagyok a különbségek

2016-ban két megyében, Nógrádban és Somogyban csökkent az átlagár. Ez utóbbinak részben oka lehet a 2015-ös bázisévben elért magas árszint. A Balaton-parti települések vízparti társasház-építései és lakáseladásai ugyanis önmagukban képesek megyei szintű árkilengéseket okozni. A főváros mellett Fejér, Komárom-Esztergom, Tolna, Vas és Hajdú-Bihar megyében volt az országos átlag (14 százalék) feletti a drágulás. A megyék között továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 256 ezer forintos átlagos négyzetméterárakkal. A 200 ezres limitet még Pest és Hajdú-Bihar, a 175 ezres szintet pedig Vas, Somogy és Fejér megyék haladják meg. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, valamivel 70 ezer forint alatti árszinttel; emellett még Borsod-Abaúj-Zemplén marad a 120 ezres szint alatt.

Ami a megyei jogú városokat illeti, az összes megyeszékhely drágult tavaly. Legnagyobb arányban - közel 20 százalékkal - Tatabánya. A legdrágább 2016-ban is Győr volt 260 ezer forinttal, de Debrecen, Székesfehérvár, Kecskemét, Veszprém és Szombathely is átlépte a 200 ezres négyzetméterár-szintet.

Megállíthatatlan a budapesti belváros

A fővárosban átlagosan 23 százalékos volt az árnövekedés üteme, de még ezt is meghaladták a befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi (V., VI., VII., VIII., IX., XIII.) és budai kerületek (I., III., XI. és XII.) ingatlanjai. A lista élén az V. és VII. kerületek végeztek 35 százalék feletti drágulással.

A négyzetméterárak is itt voltak a legmagasabbak, az V. kerület messze vezeti a budapesti árrangsort 610 ezer forintos négyzetméterárral, amihez képest a második legdrágább I. kerület átlagára nem sokkal haladja csak meg az 500 ezer forintot. A 400 ezres szint fölé még az II., XII., VI., XIII., XI. és VII. kerületek jutottak. A másik végletet, 250 ezres szint alatt a XXIII., XXI. és XX. kerületek adják.

Ami az ingatlanok típusát illet, már évek óta a lakótelepi lakások az árnövekedés motorjai, ahol 16 százalékkal nőttek az árak, míg téglalakások esetében 15 százalék, a családi házaknál 8 százalék volt az áremelkedés.

Budapesten kívül élénkül a forgalom

Tavaly az árakhoz hasonló mértékben, nagyjából 14 százalékkal bővült a lakáspiaci forgalom is. A növekedés minden megyére egyaránt jellemző volt, így az éves tranzakciószám a 150 ezer eladással újra elérte a válság előtti, 2008-as szintet. Ez a 2012-es mélyponthoz képest, négy év alatt 75 százalékos élénkülést jelent. Pest megyét nem számítva a tranzakciószám az olcsóbb megyékben és megyeszékhelyeken, illetve összességében a kisebb városokban és községekben nőtt leglátványosabban. Nógrád megyében például közel 90 százalékkal több ingatlant adtak el tavaly, mint 2015-ben, igaz ott még így is csak 2-3 ezer lakás cserélt gazdát. Kisebb meglepetés viszont, hogy Budapesten ezzel szemben 2 százalékkal kevesebb lakást adtak el, mint tavaly.

Tizennégy kerületben - jellemzően a pesti belvárosi és budai városrészekben - kisebb volt tavaly a tranzakciószám, mint a megelőző évben. Ezzel szemben a bővülő forgalmú kerületek szinte mindegyike a pesti oldalon, és annak is az olcsóbb peremi részén helyezkedik el. A fővárosban tavaly újra 40 ezer darab alá csökkent a forgalom.

"A megfizethetőbb külső térségek javára való átrendeződés jelzi, hogy a befektetési célú vásárlók mellett mára az élethelyzetük miatt - önálló lakásba költözés, házasság, családbővülés - költözők száma is felduzzadt. Hozzá kell tennünk, hogy ezeken a területeken eleve kisebb a forgalom, könnyebb látványos növekedést elérni" - ad magyarázatot a jelenségre Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

Jönnek az új lakások, van még tere a drágulásnak

Idén az ingatlanpiac minden jel szerint érett fázisába ért, amit a növekvő árakra reagálva tömegesen beinduló építkezések jellemeznek. Ez a statisztikákban eddig a kiadott építési engedélyek számában is megmutatkozott. A tavalyi évben 157 százalékkal nőtt az építési engedélyek/bejelentések száma, a megépülő lakások számának növekedése azonban - az építkezések hosszabb átfutási ideje miatt - ettől egyelőre elmarad, de az idei év első negyedéve alapján ebben a mutatóban is nagy ugrás előtt állunk. Az új kínálat bőséges megjelenésével induló érett állapot elérése nem jelenti a fő piaci mutatók növekedésének megállását, a piacbővülés üteme ugyanakkor lassulhat.

Ami a reálár-növekedést illeti, idén már lassulás jöhet, bár a kétszámjegyű reálár-emelkedés még mindig fennmaradhat. Középtávon az általános gazdasági bővülés szintjét veheti fel az árak változása. Az országos nominális árszint jelenleg bő 10 százalékkal haladja meg a 2008-as csúcsévét, míg a reálár-szint valószínűleg idén fogja ezt elérni. Budapesten ugyanakkor mindez már az elmúlt két évben lezajlott, és már jócskán a csúcsévek felett járunk. A környező országokhoz, illetve ezek fővárosaihoz viszonyítva a magyar és budapesti árak még mindig inkább a középmezőnyben vannak, és a jövedelemszinthez, illetve ennek változásához viszonyítva is még van tere a drágulásnak.

Új lakást vásárolnál? Találd meg a Portfolio Ingatlan adatbázisában álmaid otthonát, ami átláthatóan könnyen összehasonlító formában ad információt az egyes projektekben lévő lakások méreteiről, árairól és elhelyezkedéséről.

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

• Címkék:
• lakásárak,
• ingatlan,
• otp értéktérkép,
• forgalom