Történelmi pillanat előtt a BIF

Nemrég jelentették be, hogy a BIF-et SZIE-ként már nyilvántartásba vették. Mikorra várható a SZIT-státusz elérése? A befektetők szempontjából mi a különbség, hogy előtársaságról vagy már SZIT-ről van szó?

A törvény szerint 2018. december 31-ig kell SZIT-té válni, vagyis teljesíteni az arra vonatkozó előírásokat, de mindent meg fogunk tenni annak érdekében, hogy ez minél hamarabb megtörténjen. Véleményem szerint ez akár jövő év első felében is lehetséges. Működés tekintetében a SZIT és a SZIE között nincs jelentős különbség, ugyanazok a szabályozók vonatkoznak a SZIT-ekre is mint a SZIE-kre és a SZIE is ugyanazokat az előnyöket élvezi, mint a SZIT. Megvan mind a társasági, mind az iparűzési adómentessége, viszont ugyanúgy vonatkoznak rá a kötelezettségek is, hogy az eredmény 90 százalékát osztalékként ki kell fizetnie a részvényeseknek.

A SZIT egyik felétele, hogy részvényeinek egy részét (legalább az alaptőke 25%-át) be kell, hogy vezesse a szabályozott piacra, és ebben a sorozatban biztosítania kell az úgynevezett közkézhányad-részesedési korlátot, vagyis azt, hogy egy tulajdonos legfeljebb 5%-ot birtokolhat. Ez a BIF esetében már megvalósult?

Jelenleg ez az egyetlen szempont, aminek még nem felelünk meg, de úgy gondolom, hogy jó évet fogunk zárni, aminek a beszámolója mindenki számára elérhető lesz, így a befektetők is értesülni fognak a BIF számairól, az ingatlanok pontos kihasználtságáról, a jövedelemtermelő képességükről és arról, hogy hogy néz ki pontosan a cég stratégiája. Ha ez megtörténik, biztos vagyok benne, hogy sikerül újabb befektetőket bevonzani.

Hogyan tervezik elérni a 25 százalékot? Milyen részvényesekre számítanak hosszú távon?

A BIF-nek jelenleg jelentős mennyiségű saját részvénye van - ezzel kapcsolatosan heti rendszerességgel kapunk érdeklődő telefonokat befektetési intézményektől, nyugdíjalapoktól - aminek értékesítésével számolunk. Magánbefektetők, intézményi befektetők, befektetési alapok, pénzintézetek is vásárolhatnak részesedést, tehát a teljes piaci vertikumra számítunk, elsősorban azonban azokat a befektetőket célozzuk, akik hosszú távú, jól kiszámítható hozamú befektetést, úgynevezett osztalékpapírt keresnek.

Osztalékpapírnál a legfontosabb az osztalékhozam, de a befektetők általában szeretik tudni azt az összeget, amit megkaphatnak évente, ebből tudnak tervezni, hogy megéri-e nekik befektetni. Mit ígérnek számukra? Mennyire terveznek volatilis vagy kiszámítható eredményt?

A portfólióban alapvetően jövedelemtermelő ingatlanok vannak, amik évek óta kiszámíthatóan termelik az eredményünket. Éves szinten úgy tervezzük, hogy hosszú távon 5-10 százaléknyi osztalékot lehet elérni a jelenlegi részvényárfolyamokon számolva, de a jövőbeli ingatlanvásárlásokkal remélhetőleg a részvény árfolyama is emelkedni fog, így a hozam változhat.

Hogy néz ki jelen pillanatban a cég eladósodottsága, mennyire történnek hitelből és mennyire saját pénzből a fejlesztések?

A cégnek több mint 25 millió részvénye van, 1200-1300 forint körüli árfolyamon, a tőzsdei kapitalizáció 32 milliárd forint körül alakul, ehhez képest 2,4 milliárd forint a hitelállomány, így azt gondolom, az egyik legkevésbé eladósodott cég vagyunk az ingatlanpiacon. Ugyanakkor ezzel megközelítőleg megegyező összegű készpénzállománnyal is rendelkezünk a további fejlesztések, illetve akvizíciók önerejének biztosítása érdekében, ennek következtében jelentős lehetőségünk van akár banki finanszírozással is tovább fejlődni.

Az ingatlanbefektetési alapokhoz viszonyítva a terméket mik a lényeges különbségek?

Mivel a SZIT-ek tőzsdén jegyzett cégek, az összes pénzügyi felügyelet folyamatosan monitorozza a céget, ezért szabályozottabb a kereskedelme, a közgyűléseken a részvényesek is részt vehetnek, beleláthatnak a cég működésébe, kérdezhetik az Igazgatótanácsot és a menedzsmentet a stratégiáról, ezért jóval transzparensebb a működése. Maga a befektetés sokkal likvidebb, a tőzsdén keresztül bármikor lehet adni-venni a részvényeket, és mivel nem a társaság, hanem a tőzsde biztosítja a likviditást, ezért nem kell jelentős készpénzállományt tartani. A társaságra a SZIT státusból adódó adókedvezmények vonatkoznak, melyek miatt nagyobb eredményességgel tud működni. Ennek következtében a társaság jövedelmezősége sokkal közelebb van az ingatlanpiaci hozamokhoz, mint egy ingatlanalap esetében, aminél elvárás például a jelentős készpénzállomány megléte.

Milyen ingatlanokat tartalmaz a jelenlegi portfólió?

A BIF ingatlanportfóliója jellemzően budapesti, kitűnő közlekedési csomópontok mellett lévő "A" és "B" kategóriás ingatlanokból áll, amik a bevétel 90 százalékát termelik. Emellett olyan emblematikus épületünk is van, mint az Aranykéz utcai parkolóház, ami jelenleg a legnagyobb belvárosi parkolóépület, de kisebb súllyal vidéki kastélyhotel is szerepel a portfólióban. Az irodáink a piaci átlagot meghaladó, közel 100 százalékos kihasználtsággal működnek. Meglévő ingatlanjainkat folyamatosan fejlesztjük, hogy minél nagyobb jövedelemtermelő képességet tudjanak biztosítani. A Madách téri 70 százalékos kihasználtsággal működő "B" kategóriás irodaházból például az elmúlt évben egy négycsillagos, 100 százalékos kihasználtággal üzemelő hotelt hoztunk létre, hosszú távú, 10 évet meghaladó időtartamú bérleti szerződéssel. A Városmajor utcai, jelenleg 100 százalékos kihasználtsággal működő irodaépületünkben további 2000 négyzetméter irodafejlesztési lehetőség van, ami jelzi, hogy van még potenciál az ingatlanvagyonban.

A jövőben milyen fejlesztéseket tervez a cég?

A BIF-nek nagyon komoly fejlesztési tapasztalata van, éppen ezért a hozamtermelő ingatlanjaink mellett a SZIT törvénnyel összhangban - a SZIT-ek fejlesztési tevékenységet csak saját célra végezhetnek - ezt a vonalat is szeretnénk tovább vinni. A III. kerületi Harsánylejtő kertvárosban a kitűnő értékesítési adatok ellenére számos fejlesztési területünk maradt, ahol további társasházak, irodaházak és szolgáltató épületek építésének előkészítése zajlik. Az Andrássy úton és a Nyugati tér környékén vannak most is jövedelemtermelő, de további fejlesztési célra vásárolt épületeink, amiknek az előkészítése a következő évben fog megtörténni. A Bajcsy-Zsilinszky úton egy 24 ezer négyzetméteres irodaház felépítését tervezzük, az Andrássy úton pedig a jelenlegi 1500 négyzetméteres terület megduplázásával fogjuk kiaknázni az ingatlanban rejlő lehetőségeket. Tovább folytatja a cég az ingatlan akvizíció tevékenységét is, számos átvilágítás alatt álló épület közül legfrissebbként, de reményeink szerint nem az utolsó idei projektünkként a múlt héten írtunk alá adásvételi szerződést a Vigadó téri, korábbiakban a K&H bank központjaként működő 15 000 négyzetméteres irodaépület megvásárlására.

A BIF ingatlanjai:

• Bihari úti irodaház és szálloda
• Bajcsy-Zsilinszky úti irodaház
• Flórián Udvar irodaház
• Városmajor utcai irodaház
• Madách Irodaház és Arcadia szálloda
• Victor Hugo utcai iroda
• Aranykéz utcai parkolóház
• Flórián Parkolóház
• Andrássy úti irodafejlesztés
• Bajcsy-Zsilinszky úti irodafejlesztés
• Rákóczi út - Luther ház
• Fenyőharaszt Kastélyszálló

November 21: az év ingatlanos eseménye Magyarországon Idén 13. alkalommal rendezzük meg a hazai piac legfontosabb szakmai rendezvényét, a Portfolio Property Investment Forum konferenciát. Egész napos szakmai program, délután párhuzamos tematikus szekciók, esti állófogadás meglepetésekkel, díjátadó és rengeteg kapcsolatépítési lehetőség. A tavaly már több mint 700 főt felvonultató Property Investment Forum Magyarország megkerülhetetlen ingatlanpiaci eseményévé vált az elmúlt több mint egy évtized során. A délelőtti plenáris szekciókat követően délután az elmúlt években megszokott módon 4 párhuzamos szekcióban mélyülnek el a szakemberek egy-egy részpiac kérdéseiben.

• Címkék:
• ingatlan iroda,
• ingatlan,
• szit,
• Ingatlan irodapiac,
• interjú,
• pif,
• bif