Új trend viheti előre a fejlesztéseket az irodáknál

Rekordalacsony üresedési ráta, erős bérlői aktivitás és kifejezetten a bérlők igényeire alakított környezet kiépítése jellemzi a budapesti irodapiacot. Az állomány meredek megugrására már a következő néhány év alatt sor kerülhet. Ugyan 2017 első három negyedévében csupán 12-13 ezer négyzetméterrel nőtt az irodaállomány, a következő két évben azonban további 500 ezer négyzetméterrel bővülhet, ahogy a folyamatban lévő fejlesztések elkészülnek.

A kínálat és a kereslet alakulása

A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 3,35 millió négyzetmétert tesz ki, amelyen belül 2,68 millió négyzetméter "A" és "B" kategóriás modern spekulatív irodaterület, valamint 668 ezer négyzetméter saját tulajdonú iroda található.

2017 első negyedéve során mintegy 154 bérleti tranzakciót regisztrált a piacot szorosan nyomon követő BRF, a kínálat csupán csekély mértékben bővült, 5500 négyzetméterrel az észak-budai Graphisoft Parkban. A második negyedévben nem történt új átadás, a regisztrált bérleti tranzakciók száma 178 volt, ezek átlagos mérete 555 négyzetméter. A Váci úti irodafolyosón realizálódott a negyedév legnagyobb kereslete, a szerződések több mint 34 százalékát kötötték ezen az alpiacon.

A harmadik negyedév során a kínálati oldal a saját tulajdonú, 4000 négyzetméteres Nexon székházzal nőtt, illetve további 2500 négyzetmétert tett ki a Graphisoft Park egy másik épülete. A negyedév összes 162 tranzakciójából sor került az idei év legnagyobb saját tulajdonba vételére, a Dél-Buda alpiacon 50 ezer négyzetméterre kötöttek megállapodást a szerződő felek, ami a statisztikában vélhetően a MOL Campus leendő épületére vonatkozott.

A teljes irodapiaci kihasználatlanság az év elejétől kezdve csökkent, 9,2-ről 8,6 százalékra, majd a harmadik negyedévre elérte a piac az eddigi legalacsonyabb értéket, a teljes irodaállomány csupán 7,6 százaléka állt üresen az elmúlt hónapokban.

A spekulatív kihasználatlansági mutató, amely megmutatja, hogy a saját tulajdonban lévő irodaházakat leszámítva milyen arányú az üresedés, szintén 10 százalék alá csökkent a harmadik negyedévben.

Változó bérlői igények

Az elmúlt években a keresleti oldalon az irodák belső elrendezésére vonatkozó igények sokat változtak, ma már alapvető elvárás, hogy a munkahely és így az iroda minél kellemesebb környezetet teremtsen a képzett munkaerőnek. A cégek egyre több pluszszolgáltatást nyújtanak a dolgozóiknak, a leendő munkaerőt a legkülönfélébb well-being megoldásokkal próbálják magukhoz vonzani és megtartani. Az irodán belüli helykihasználás is átalakult, a munkatér jellemzően szűkül, a közösségi és egyéb kikapcsolódási lehetőséget kínáló terek, illetve szobák mérete egyre nagyobbá válik. Nem ritka, hogy az épületen belüli sportolási lehetőséggel, a relaxációt és a koncentrációt segítő külön helyiségekkel vagy egyszerűen nagyobb közösségi terekkel növelik a dolgozók elégedettségét.

A fejlesztők pedig igyekeznek eleget tenni az új elvárásoknak mind az elrendezést, mind a műszaki felszereltséget tekintve. A különböző minősítések azt mutatják, hogy az irodaház mennyire fókuszál a dolgozók egészségi állapotára és közérzetére (WELL), illetve hogy milyen az épület kondíciója és környezetvédelmi besorolása (LEED, BREEAM, DGNB). Mindezek mellett kifejezetten nagy hangsúlyt kap az energiatakarékosság és a fenntarthatóság is.

A BREEAM a legelsőként kifejlesztett környezettudatos épület-tanúsítási rendszer, amely kereskedelmi, iroda- és ipari épületekre vonatkozik. Olyan épületek fejlesztését bátorítja, amelyek kevesebb energia felhasználásával üzemelnek. A minősítés szintjei az alábbiak lehetnek: megfelelt (pass), jó (good), nagyon jó (very good), kitűnő (excellent), illetve kiemelkedő (outstanding). A LEED minősítés szintén a környezetvédelmi szempontokra koncentrál, a megfelelő energia-, és anyagfelhasználásra, illetve a belső környezet minőségére. Az minősítés során megszerezhető kategória lehet a Certified, Silver, Gold vagy Platinum tanúsítványok egyike. A WELL (Well Building Standard) minősítés az International Well Building Institute nemzetközi minősítése, amely nyolc különböző szempont szerint értékeli az épületeket, hogy azok ne csupán a környezettudatosságnak megfelelően legyenek a legmodernebbek, de a dolgozók közérzetére és egészségi állapotára is pozitív hatást gyakoroljanak.

Új irányzat: a "székház trend"

Az elmúlt évtizedben különösen népszerűek voltak a built-to-suit konstrukciók, vagyis amikor a fejlesztők a jövőbeli bérlő igényeire szabva építik fel az új irodaházat. A fejlesztő részéről így csökkenhetnek a pénzügyi kockázatok, hiszen már az építési fázisban biztos bérlőre talál az irodaház, a bérlő pedig abban lehet biztos, hogy az igényeinek megfelelő irodaházba költözhet be.

Az irodapiac mostani fellendülésének az egyre nagyobb számban útjára induló spekulatív fejlesztések mellett fontos eleme, hogy elindult az úgynevezett "székház trend", melynek lényege, hogy a vállalatok egy épületbe költöztetik a cég összes divízióját.

Mol székház
Az egyik legnagyobb jelenleg zajló fejlesztés a BudaPart projekt, amelynek során mintegy 300 ezer négyzetméternyi irodaterület kerül megépítésre a következő tíz évben a Property Market fejlesztésében. Az első ütemben 20 ezer négyzetméternyi irodaterület mellett két lakóház is létesül, a kivitelező Market Építő Zrt. várhatóan 2019 elejére készül el az új épületekkel. A tervezett 300 ezer négyzetméteres projekt méretét valamelyest csökkenti, hogy a Mol Csoport megvásárolta a legmagasabb, a tervek szerint 120 méteres irodaház telkét, ezzel az eddigi legnagyobb, bruttó 83 ezer négyzetméteres budapesti székház épül meg a következő években.

Telekom székház
A Magyar Telekom székház alapkövének letételével tavaly év végén hivatalosan is elkezdődött a legnagyobb built-to-suit irodaépítés Budapesten. A Wing által fejlesztett, mintegy 58 ezer négyzetméteres irodaház a Könyves Kálmán körúton helyezkedik el, és várhatóan 2018 végén kerül sor az átadására. A Telekom által bérelt területen közel 4500 ember dolgozhat, de ezen kívül további 4000 négyzetméter áll rendelkezésre az épületben piaci bérbeadás céljára.

Ericsson székház
Szintén a Wing fejleszti az Ericsson székházát a dél-budai alpiacon, a Magyar Nobel-díjasok Parkja első ütemeként, ahol már javában zajlanak az építési munkálatok. A vállalat Svédországon kívüli legnagyobb kutatás-fejlesztési központjának összesen 24 ezer négyzetméter alapterületű, hatemeletes épület ad majd otthont. A fejlesztés szintén built-to-suit rendszerben készül, vagyis a megrendelő Ericsson igényeire szabják a kialakítást és az elrendezést.

Nokia Skypark
A Futureal fejlesztésében valósult meg a budapesti Corvin-negyedben elhelyezkedő Nokia Skypark. A 25 ezer négyzetméteres irodaházat idén májusban adták át, és a Nokia Globális Technológiai Központ mellett a Nokia Bell Labs hazai kirendeltségének is helyet ad. A komplexum Magyarország egyik legnagyobb informatikai és telekommunikációs kutatás-fejlesztési központja, az itt dolgozók száma több mint 2000.

Mi várható még a jövőben?

Szintén nagyszabású irodafejlesztési tervekkel állt elő a HB Reavis csoport. A cég második magyarországi beruházása a Váci Corners Office után az Árpád híd pesti hídfőjénél elhelyezkedő Agora Budapest, amelyről egyelőre még nem tudni, hogy mely nagyvállalatok választják majd székházként. A teljes projekt várhatóan 2023-ra készül el, ennek keretében 136 ezer négyzetméternyi irodaterület kap helyet öt épületben.

A Pallas Athéné Alapítványok által létrehozott Optima Befektetési Zrt. szintén a népszerű Váci úton található 7,5 hektáros területre tervez beruházást. A három telekből álló ingatlanon 150 ezer négyzetméternyi spekulatív irodaépítés kezdődhet meg a következő három évben. További, valamivel kisebb, bár önmagukban nagynak számító projektek is zajlanak a fővárosnak ezen a részén, többek között az Advance Tower, a GTC White House irodaház és a várhatóan 2018-ra elkészülő Promenade Gardens projekt.

A témáról részletesebben a Portfolio Ingatlanmagazin legújabb számában olvashatunk, ami jövő év elejétől a Portfolio Könyvesboltban vagy már most, a nagyobb újságárusoknál vásárolható meg.

• Címkék:
• ingatlan iroda,
• irodapiac,
• ingatlan,
• Ingatlan irodapiac