B_RKL20200916096
Ingatlan

Örökös home office és megszűnő irodapiac? - Hogy változik meg a munkahelyi életünk a járvány után? (TOP10 sztori - 4.)

Az emberek örökké otthonról fognak dolgozni, az utazások megszűnnek, az olaj iránti kereslet eltűnik és a globális irodapiac is összeomlik. A sor szabadon folytatható, de az biztos, hogy a Covid kezdete óta rendszeresen jelennek meg ilyen és ehhez hasonló előrejelzések a járvány utáni időszakra vonatkozóan. Természetesen nem állítjuk, hogy a járvány mindenfajta hosszútávú, strukturális változás nélkül fog eltűnni az életünkből, de mint minden esetben, most is érdemes az érem mindkét oldalát nézni. Lássuk, milyen változásokat hozott eddig a home office elterjedése a piaci szereplők életére nézve, és vajon milyen változásokat fognak hosszabb távon okozni a most elindult folyamatok.

Home office. A koronavírus mellett akár az év szava is lehetne, az irodai munkavállalók körében mindenképp. Bár ez a fajta munkavégzés már évek óta létezik, a munkavállalók legnagyobb része az idei évben tapasztalta meg először személyesen is, hogy mit jelent ez a gyakorlatban. Az otthoni munkavégzés ugyanakkor csak egy szelete annak a folyamatnak, ami mind térben, mind időben, már a járvány előtt is a rugalmasabb munkavégzés irányába haladt. A technológiai cégekről híres kaliforniai Szilícium-völgyben sokan már húsz évvel ezelőtt rájöttek arra, hogy ha odafigyelnek a munkavállalóikra és a lehető legjobb munkakörnyezetet teremtik meg számukra, az nemcsak a munkavállalói teljesítményt növeli, hanem HR szempontból is jó a vállalatnak.

TOP10 sztori
Ahogy minden évben, a Portfolio szerkesztősége idén is összeállította az év legmeghatározóbb eseményeit, híreit. Ez a cikk is egy a 10 közül.

Magyarországon hasonló szellemben indult el a Graphisoft Park fejlesztése, de mindez az utóbbi években erősödő székházépítési hullámban is tetten érhető. A tavaly előtt átadott Telekom székház hot-desking rendszere a heti egy-két napos home office-szal együtt, a most épülő Mol Campus esetében előtérbe kerülő közösségi terek, vagy általánosságban a most épülő irodaházakban egyre nagyobb hangsúlyt kapó sportolási és rekreációs elemek is ezt a célt szolgálják. Az irány nem véletlen,

a fiatalok rugalmas munkavégzés iránti igénye erősödik, a coworking, a remote working már a járvány előtt is ismert fogalmak voltak.

A fő hívószó tehát a rugalmasság, annak elérése, hogy mindenki megtalálja a számára megfelelő arányt, amiben ő is és a csapata is a lehető leghatékonyabban tud dolgozni.

Mi történt 2020-ban?

Jó vagy rossz nekünk a home office?

Tény, hogy a fent említett rugalmas munkavégzés a koronavírus-járvány nélkül is egyre népszerűbb lenne, de az biztos, hogy a tavaszi lezárások hatalmas lökést adtak azáltal, hogy a járvány kirobbanásával egyik napról a másikra emberek milliói álltak át világszerte az otthoni munkavégzésre. 2020 nem is annyira az irodai terek funkcionális átalakulásáról szólt, hiszen azok leginkább akkor valósulnak majd meg, ha visszatértünk a mostani „kényszer home office-ból”, hanem a szoftverek használata, a digitalizáció és maga a cégkultúra az, ami rendkívül gyorsan napok / hetek alatt átalakult.

BIF LOFT Irodaház
519 m23770–3900 Ft
Green House
KIADVA m213–16
Víziváros Office Center
KIADVA m214.5–15
Óbuda Gate
2350 m211–13.5

Az otthoni munkavégzés bevezetése kapcsán a kezdeti lelkesedés nagy volt, hiszen korábban sokan úgy tekintettek erre, mint egy kevesek számára elérhető kiváltság, ami hirtelen tömegek számára lett a mindennapi élet része. Ettől kezdve nem kellett korán kelni, nem álltunk a dugóban, az ágyban fekve is lehetett dolgozni és sok esetben még a kisebb házimunkákra is jutott idő. Ezen kívül az eddig csak kevesek által használt technológiák – videókonferenciák, online események - a mindennapok részei lettek, ami magabiztosságot adott a digitális világban kevésbé otthonosan mozgó kollégák számára is. Sokan tehát összességében pozitívan élik meg a home office bevezetését és a járvány elmúltával is szívesen dolgoznának otthonról.

Ahogy azonban teltek a hónapok, úgy tették fel egyre többen a kérdést, hogy milyen hatással lesz ez a saját, a cég és a munkavállaló közösségek mentális egészségére nézve.

Több kutatás megállapította, hogy az otthoni munkavégzés egészséges aránya maximum heti 2-3 nap,

ha valaki hetente kevesebb mint két napot jár be, az csökkenti a dolgozói elköteleződést, rontja a cégkultúrát és a kollégákkal való kapcsolatokra is negatívan hat. Emellett azt sem szabad elfelejteni, hogy az otthoni munkavégzési körülmények a legtöbb esetben lényegesen elmaradnak az irodák által biztosított környezettől, ami ronthatja a hatékonyságot és a munkavállalók egészségét is.

Eközben a piacon

A cégkultúra villámgyors átalakulása mellett a piaci számokat nézve is új irány indult el idén. A teljes irodapiaci kihasználatlanság három egymást követő negyedévben emelkedett, amire a 2008-as válság óta nem volt példa. Ebben a bérlői bizonytalanság miatti kivárások, a csőben lévő fejlesztések folyamatos átadásai és valamekkora részben a területcsökkentési igények is szerepet játszottak. A tavaly év végi rekordalacsony 5,6 százalékos üresedéshez képest, az idei harmadik negyedévben a teljes budapesti irodaállomány 8,1 százaléka állt üresen, ami még mindig egészséges szintnek mondható.

Többek között idén adták át Dél-Budán a BudaPart Gate és a Budapest One (18 160 és 27 400 négyzetméter) irodaházakat, a Váci úti folyosón az Agora Tower (34 500 négyzetméter), a Váci Greens F (25 050 négyzetméter) az Agora Hub (34 500 négyzetméter) és a Nordic Light Trio (13 285 négyzetméter) irodaházakat, a Nem-Központi Pest alpiacon pedig elkészült az Arena Business Campus első fázisa (20 400 négyzetméter) és befejeződött a Gizella Loft felújítása (8500 négyzetméter).

Irodai alpiacok Budapesten, Forrás: BRF

A bruttó bérbeadás az idei első három negyedév átlagában 82 ezer négyzetmétert tett ki, miközben a 2013 óta az év azonos időszakában mindig 100-150 ezer négyzetméter között volt. A piacra kerülő irodaterületeket nézve viszont – az év első három negyedéveinek átlaga alapján – a válság óta 2020 lett a legerősebb év, átlagosan mindegyik negyedévben 64 ezer négyzetméternyi új területtel gazdagodott a fővárosi piac. A piaci irányváltás tehát egyértelmű, az óvatosságé és a kivárásé lett a főszerep, amit jól mutat, hogy az elmúlt egy év mindegyik negyedévében a szerződéshosszabbítások tették ki a tranzakciók összterületének legnagyobb arányát, az új szerződések, előbérletek és bővülések csak ezután következtek.

A járvány hatására elindult változások tehát sem az irodai munkavégzés, sem a piaci viszonyok tekintetében nem értek még véget. A legnagyobb ügynökségek idén az új szerződések számában 40-50 százalékos csökkenésről számoltak be, és többen említették, hogy a nehéz helyzetbe került cégek elkezdtek területeket visszaadni.

Fontos változások jönnek

Naiv dolog azt gondolni, hogy a járvány után – ami korántsem biztos, hogy egyik napról a másikra hirtelen fog véget érni – minden ugyanott fog folytatódni, ahol márciusban abbamaradt. Az irodahasználati szokások biztosan változnak majd valamennyit. A korábbi és a mostani munkavégzés helyett a legnagyobb valószínűsége egyfajta középútnak van, vagyis, hogy nagyobb teret kap az irodán kívüli munkavégzés, miközben az irodák funkciója, belső terei is átalakulhatnak. A kérdés, hogy mi lesz az új stratégiája a bérlőknek, a bérbeadóknak és a fejlesztőknek.

  • Milyen lesz az irodák térelosztása?
  • Kevesebb vagy több területre lesz szükség?
  • Hogyan fog mindez hatni az irodisták kiszolgálására épülő üzletekre?
  • Melyek lesznek a jövő lokációi?

Átalakuló irodaterek

A jövőben az irodákban kiemelt szerepet kaphatnak az együttműködést ösztönző terek és a rugalmas megoldások. A változtatható méretű és funkciójú helyiségek, a felxibilis tervezés, az új technológiák folyamatos integrációjának lehetősége, és a rugalmas bérleti opciók.

Egyesek szerint tíz éven belül a teljes irodaterületek 30 százalékát flexibilisen fogjuk használni,

miközben a kereskedelmi ingatlanok árucikkből egyre inkább fogyasztási termékké alakulhatnak át.

A járvány emellett egy másik fontos szempontra is rávilágított, ez pedig a higiénia. A jövőben a közösségi terekben is fontos lesz a távolságtartás, míg a fokozódó higiéniai elvárások az épületet üzemeltető FM cégek számára teremtenek új lehetőségeket és kihívásokat.

Mi jön most a piacon?

Sok egymással szembenálló erő van most az irodapiacon. A járvány hatására például várhatóan hosszú távon is növekedni fog az otthonról dolgozók aránya, ami elméletben a cégek irodaterületének csökkenését okozza. A munkavállalói biztonság, a távolságtartás miatt azonban az egy főre jutó irodaterületnek növekednie kell, ami ellensúlyozhatja a kisebb létszám miatti területcsökkenést. Az biztos, hogy a helykihasználásban – különböző funkciójú terek aránya és eloszlása - új stratégia kell a bérlőknek, ami újfajta tervezési megoldásokat hív életre a fejlesztők oldaláról is.

Az üresedési ráta idén elindult emelkedése biztos, hogy tovább fog folytatódni. Becslésünk szerint a következő két évben akár 200 ezer négyzetméternyi olyan irodaterület is megjelenhet a piacon, amire nem lesz azonnal kereslet, így

az üresedési ráta 2022-ben a 15 százalékot is elérheti.

Ez feltehetően kevésbé a csőben lévő, most épülő irodaterületeket fogja érinteni, sokkal inkább a B kategóriás, felújításra szoruló házakat, ahonnan az új kínálatot kihasználva elköltöznek a cégek. Hozzá kell tenni, hogy egy esetleges 15 százalékos üresedés sem jelent még nagy gondot, elég csak visszagondolni a 2008 utáni válságra, amikor 20-25 százalékos üresedéseket is láttunk.

Kapcsolódó iparágak

Az, hogy a nagyobb irodaközpontokban sok ember kis helyen napi rendszerességgel megjelenik lehetővé tette a munkavállalók szükségleteinek kiszolgálására épülő iparágak kialakulását. Az irodaközpontok köré szerveződött retail egységek bevétele az irodai létszámtól függ, így azáltal, hogy az emberek nem, vagy sokkal ritkábban járnak be a munkahelyükre nagy veszteségeket okozott. Egy másik ágazat a turizmus, ahol a lezárások miatti üzleti vagy konferenciaturizmus visszaesése az, ami negatívan hatott az iparágra, és aminek a teljes visszaépülése egyesek szerint akár évekig is elhúzódhat. Van azonban egy másik aspektusa is az irodahasználati szokások megváltozásának, ami a jövő lokációin keresztül szintén hatással van a turizmusra.

A jövő lokációi

Az irodai helyszínekkel kapcsolatos rugalmasság növekedése által nagyobb arányban lehetnek majd olyanok, akik teljesen helyfüggetlenül tudnak dolgozni, ami növelheti a „digitális nomádokra” épülő turizmust a világ teljesen különböző pontjain. Ehhez természetesen meg kell szűnnie a világjárványnak és a szabad utazásnak ismét lehetővé kell válnia.

Ha viszont kimondottan Budapestre fókuszálunk, akkor az itteni alpiacokat nézve elmondható, hogy

a Váci út továbbra is a legnépszerűbb a fejlesztések volumenét nézve, de erősödik Dél-Buda és Pest Központ alpiaca is.

Sokan látják úgy, hogy a prémium elhelyezkedésre és prémium minőségre a járvány után is lesz kereslet. Van, aki azt mondja, hogy a nagy központok helyett a vállalatok számára hatékonyabb lenne több kisebb iroda létrehozása a város különböző pontján, ami lehetővé tenné, hogy mindenkinek a lehető legkevesebbet kelljen ingáznia. Ez azonban ellentétben áll a már említett székházépítési hullámmal, a kisebb cégek számára pedig a méretüknél fogva nem megvalósítható.

A legnagyobb ügynökségek elemzései rámutatnak arra, hogy

a Váci úttal határos fejlesztési területek kimerülésével a jelentősebb keresztutak szerepe felértékelődni látszik, például a Dózsa György út vagy a Róbert Károly körút.

Dél-Buda szerepe pedig az egyetemek közelsége és az infrastrukturális fejlesztések miatt is megkérdőjelezhetetlen. Míg 2019-ben a fővárosi kereslet legnagyobb arányban a Váci úton csapódott le, addig idén Dél-Buda lett az első.

A járvány hatására tehát jelentős átalakulások mentek végbe a piacon, de ezek a változások még korántsem értek véget. Az biztos, hogy irodára a jövőben is szükség lesz, hiszen az irodák ösztönzik az együttműködést, a produktivitást, az innovációt, ami egy csapat közös sikeréhez vezethet. A túlzásba vitt home office káros hatásai már most megjelentek, ugyanakkor az is biztos, hogy a járvány végével nem ugyanoda fogunk visszatérni, ahol év elején tartottunk. A rugalmas munkavégzés felértékelődik, a közösségi terek szerepe és aránya az irodaházakban növekedni fog, az üres irodaterületek aránya a következő években szintén emelkedni fog egészen addig, amíg be nem áll az új egyensúly, az új körülményekkel és új szokásokkal.

Címlapkép forrása: MTI / Róka László

bull
vakcina
zacher gábor
joe biden
amerikaitozsdeshutterstock
gázvezeték északi áramlat 2
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Ingynes szeminárium
Te jó ég, mindjárt összedől az egész piac?!
Ingyenes szeminárium
Hova tedd a megtakarításod 2021-ben?
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó modern irodaházak

Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.

Infostart.hu
2021.09.30
Energy Investment Forum 2021 - A MEKH szakmai támogatásával
2021.10.13
Banking Technology 2021
2021.10.19
Budapest Economic Forum 2021
2021.10.05
Követeléskezelési trendek 2021
MOR_9175