
Hol tartunk most?
A UBS buborék-index tanulmányában vizsgált városokban a lakások reálárának növekedése 6%-ra gyorsult 2021 közepére az előző év azonos időszakához képest – ez a legnagyobb növekedés 2014 óta, Moszkvában, Stockholmban és a Csendes-óceán körüli városokban (Sydney, Tokió, Vancouver) pedig már két számjegyű növekedést tapasztalhatunk. Összességében a lakásárak négy város kivételével (Milánó, Párizs, New York, San Francisco) mindenhol emelkedtek a vizsgált időszakban, ez pedig a lufik kialakulásának a veszélyét is növelte.

Az európai lakáspiacok még mindig nagyon forrók, de óriásiak a különbségek a különböző városok piacai között – a tanulmányban vizsgált városok körében a 9 „buborék-veszély-zónában” lévő városból 6 Európában van. Összehasonlításképp, a vizsgált amerikai városok közül egy sincs a veszélyzónában.
Az eurozóna vizsgált városaiban (Amszterdam, München, Frankfurt, Párizs, Milánó és Madrid) továbbra is nagyon magasak az egyensúlytalanságok – München kivételével a buborék-index az összes városban emelkedett a tanulmány tavalyi kiadásához képest. Fontos megjegyezni viszont, hogy az elmúlt másfél évben a régióban lelassult az áremelkedés üteme. Ahogy a belvárosi lakások egyre megfizethetetlenebbek lettek, úgy a kereslet is inkább a külvárosok felé mozdult el (nem kis részben a pandémiának köszönhetően is, erről még később lesz szó). Komolyabb korrekciótól azonban nem kell tartani, amíg a városok továbbra is egyre több munkalehetőséget kínálnak.

A lufi-index az eurozónán kívüli európai városok nagyrészében szintén emelkedett az elmúlt egy évben, a piaci viszonyok viszont meglehetősen heterogén képet mutatnak. Stockholm például a korábbi évek csökkenő trendjéhez képest újra belépett a „veszélyzónába”, ahogy a lakásárak 20 éve nem látott tempóban emelkednek. Egyik másik európai városban sem nőttek ilyen mértékben az egyensúlytalanságok.
Moszkvában a legnagyobb éves emelkedést könyvelhetjük el 2020 és 2021 közepe között, míg Londonban épp véget ért egy hároméves korrekciós időszak – a drágulás mértéke viszont még mindig elmarad az országos átlagtól. A vizsgált városok közül Varsó tűnik az egyik legegészségesebbnek, mivel az index is fair árazást mutat a városban.
Mitől nő a buborék-veszély?
A buborék-veszély növekedését egyértelműen a töretlenül emelkedő lakásárak okozzák (a drágulás önmagában persze nem is lenne baj, de tekintve, hogy a legtöbb piacon az árak egyre csak elválnak a keresetektől vagy a bérleti díjaktól, sok helyen megnőtt a buborékok kialakulásának veszélye). A lakásárak emelkedésének okát a lakosság körében kell keresnünk.
A koronavírus okozta lezárások a négy fal közé szorították az embereket, ennek következtében pedig felértékelődött az otthonok fontossága - az emberek hajlandóbbak lettek többet fizetni a lakásokért. A növekvő kereslet magasabb árakat hoz magával a háztartások pedig így egyre inkább a hitelek felé fordulnak, hogy lépést tartsanak a drágulással - ezt a kint lévő jelzáloghitelek számának további növekedése is bizonyítja. A felpörgő hitelezést a már korábban is laza hitelezési folyamatok további lazítása és a rekord-alacsony kamatszintek teszik lehetővé, amik így jelentős instabilitást hozhatnak.
Nagy probléma, hogy a lakosság szempontjából a lakástulajdonlás egyre vonzóbbá válik a jelenlegi piaci környezetben, tekintve, hogy egy lakás fenntartása sokkal olcsóbb annak bérlésénél, valamint a lakásárak látszólag megállíthatatlan emelkedése befektetés szempontjából is vonzóvá teszi a vásárlást. A tanulmány szerint olyan tényezők ezek, amik rövid távon ugyan segítik a lakáspiac bővülését, hosszú távon viszont fenntarthatatlanok.
A UBS tanulmánya szerint tehát a lakásárak emelkedését és ezzel a buborék-veszély növekedését a legtöbb helyen a megnövekedett hitelezés hajtja, ami az alacsony kamatszintek alapján nyugszik
– az Európai Központi Bank például negatív kamatpolitikával operált az elmúlt években.
A tanulmány viszont felhívja a figyelmet, hogy a világ kormányaira és központi bankjaira egyaránt egyre nagyobb nyomás helyeződik, hogy féken tartsák a folyamatokat. Valóban, a globális szinten fenyegető inflációs rém a legtöbb országot lassan fokozatos kamatemelésre kényszeríti a döntéshozókat, ami így hirtelen megálljt parancsolhat a lakásáraknak – jelentős felfordulást okozva a világ lakáspiacain.
Magyarországon nincs buborék
"Szemben a tanulmányban elemzett országokkal, városokkal, a budapesti újépítésű lakáspiac nem túlfűtött - válaszolta megkeresésünkre Kiss Ákos, a Property Market Kft. értékesítési igazgatója. "Az alaphelyzet az, hogy az átmeneti rendelkezéseknek megfelelően, az 5%-os lakásáfa és az otthonteremtési támogatások hatására,
van egy masszív kereslet a piacon, amit a szűkülő kínálat és az építőipari árak emelkedése mellett, a magas inflációs várakozások hajtanak, növelve az árakat.
Mindezek mellett a telekárak is jelentős áremelkedéseket indukálnak. Ezzel szemben viszont az elmúlt időszak erős bérkiáramlása és a kedvező hitellehetőségek vannak" - vélelmezi Kiss Ákos.
Schrancz Mihály, a Property Market Kft. ügyvezető igazgatója szerint a bérleti piaci is dinamikusan bővül a jelentős befektetési célú vásárlásnak köszönhetően, de koránt sem olyan hozamdinamikával, mint amilyen a felértékelődésből származhat. E kettő kumulált értéke viszont kifejezetten előnyös képet mutat ebben az inflációs környezetben.
"Az intézményesített bérház eszközosztály megjelenésére számítunk a kedvezményes lakásáfa kivezetését követően, amennyiben erre egy jól definiált jogszabályi környezet lehetőséget biztosít."
Megkérdőjeleződő urbanizáció
A UBS tanulmánya kitér még egy érdekes folyamatra, mely veszélyt jelenthet a városi lakáspiacokra – ez pedig az agglomerációk egyre népszerűbb mivolta. Az elmúlt évtizedben globális szinten a növekvő lakásrakat az alacsony kamatok mellett a városiasodás folyamata is hajtotta. A városi élet vonzereje azonban komolyan megkérdőjeleződött a pandémia hatására, ahogy a szórakozási és vásárlási lehetőségek visszaestek és az irodák is kiürültek. A városi élet költség-haszon aránya jelentősen romlott az elmúlt másfél évben.
A gazdasági aktivitás szintén kezd kiköltözni a belvárosokból a külvárosok felé, ezt pedig a lakásárak is lekövetik.
A jelentés szerint a lakásárak 2020 és 2021 közepe között magasabb ütemben emelkedtek a nem-városi területeken, mint a városokban
– erre utoljára a 90-es évek elején volt példa. Ugyan a jelenség részben átmeneti, a fordulat kérdőbe vonja a korábban kvázi garantáltnak vélt lakásár-emelkedést a belvárosokban.
Schrancz Mihály szerint a nagyvárosoknak azonban lehet még ütőkártya a kezükben a lakók visszacsábításához. Véleménye szerint középtávon a BudaParthoz hasonló koncepcionális fejlesztések felértékelődésére kell számítani, hosszútávon pedig a jó adottságú rozsdaövezeti projektek lehetnek népszerűek.
A cikk megjelenését a BudaPart támogatta.
Címlapkép: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Mennyit érdemes egy magyar borért külföldön elkérni?
A stratégiai árképzés kulcsfontosságú tényező az exportsikerhez.
Látványos animáció: így éri el ma a hidegfront Magyarországot
Nagy változás jön az időjárásban pünkösdvasárnap.
Támadás érte Moszkvát, két repteret is le kellett zárni – Háborús híreink vasárnap
Folyamatosan frissülő hírfolyamunk.
Itt a bejelentés: újabb ukrán megyében kezdtek offenzívába az orosz szárazföldi erők
Saját állításuk szerint betörtek Dnyipropetrovszkba.
Vasúti káosz: 300 busz áll készenlétben, de egyelőre nincs esemény
Vasárnap és hétfőn is rendelkezésre állnak a buszok a balatoni vonalon.
Kulcsfontosságú szektor van hatalmas átalakulásban - Mi lesz így Magyarországgal?
De hogyan hat ez a befektetéseinkre?
Német tábornok: az orosz stratégiai bombázók egytizede kárt szenvedett az ukrán támadásban, de nem is ez a legfontosabb eredmény
A Pókháló hadművelet sikereit ecsetelte Christian Freuding.
Kína után loholnak a nyugati autógyárak, döntéshelyzetbe kényszerül Európa
Csak egy módja van az EU-nak arra, hogy a zöldítés útján maradjon.
VIDEÓ! Devizapiaci fordulópont? A dollár technikai támaszhoz ért
SPB Trend-lesen - technikai elemzéssel Az elmúlt napok fejleményei alapján újra reflektorfénybe kerülhetnek a devizapiaci mozgások a befektetői portfóliókban. A dollárindex (DXY) 98,8 közelé
Csőre töltik az arcképelemzést? - Már egy elemző értékelése is elég az azonosításhoz
Márciusban az Országgyűlés jelentősen korlátozta a gyülekezés szabadságát biztosító alapjogot Magyarországon. A gyülekezési jog korlátozása kapcsán nagy figyelmet kapott az is, hogy
Cégstruktúra újragondolva: a beolvadás, szétválás és formaváltás üzleti logikája
A cégek struktúrája folyamatosan változik: a beolvadás, szétválás és formaváltás olyan komplex jogi és üzleti eszközök, amelyek révén a vállalatok javíthatják adózásukat, vagyonvédel
VIDEÓ! Kiberbiztonság 2025-ben: Az új befektetői aranybánya?
SPB Trend-lesen Az elmúlt hónapokban a kibertámadások száma meredeken emelkedett, és ezzel párhuzamosan egyre nagyobb figyelem irányul a kiberbiztonság szerepére a globális gazdaságban. Elemz
Az ausztriai Klimabonus program
A program a szén-dioxid-árazás lakossági terheit csökkenti, a klímavédelmi célokat támogatva.
Csak bírjuk szuflával az AI-t
Így is borzasztóan néz ki a globális energiamix, a mesterséges intelligencia csak ront a helyzeten. Lehet, hogy az AI nem erővel pusztít ki minket, hanem...
The post Csak bírjuk szuflával az AI-t
GINOP botrányok számokban - Ki vitte el a pénzt (és mi lett vele)?
A Gazdaságfejlesztési és Innovációs Operatív Program (GINOP) a hazai gazdaság egyik legfontosabb európai uniós forrása volt az elmúlt évtizedben. Ugyanakkor a támogatásokkal való visszaélé
VIDEÓ! Profitálhatnak-e a befektetők az AI nukleáris fordulatából?
A mesterséges intelligencia elképesztő tempóban növekvő energiaéhsége már most érezhető. A Meta például 20 éves szerződést kötött egy illinoisi atomerőművel, nem véletlenül: 2019 és


- Már Brüsszel figyelmezteti a kormányt, végveszélyben vannak a magyar EU-források
- A kormány törölné az EU-pályázatok kifizetését és kiírását, gyakorlatilag ejtené a helyreállítási alapot
- Tragédia Parajdon: lélegzetvisszafojtva figyelik az emberek a sóbányánál zajló eseményeket
- Mégis hogy jutottak át a reptereket megbénító ukrán szabotőrök az orosz határon? Itt van a magyarázat
- Már nagyon érik: mikor engedi el több százezer magyar család kezét a kormány?
Tőzsde kezdőknek: Hogyan ne égesd el a pénzed egy hét alatt!
Előadásunkon bemutatjuk a Portfolio Online Tőzsde egyszerűen kezelhető felületét, a számlatípusokat és a gyors kereskedés lehetőségeit. Megismerheted tanácsadó szolgáltatásunkat is, amely segít az első lépések megtételében profi támogatással.
Száguldj velünk a tőzsde hullámain!
Itt az idő, hogy napfényes hangulatban elmerülj a tőzsde világában! Megnézzük a legfrissebb nyári trendeket, és hasznos gondolatokat osztunk meg a befektetésekről – legyen szó kezdőkről vagy tapasztalt tőzsdézőkről, mindenki találhat benne újdonságot.
Végleg összeveszett Trump és Musk? Ez fájni fog!
Korábban nagynak tűnt az összhang.
Eurómilliárdoknak inthet végleg búcsút Magyarország – Mi történik?
Két friss rendelettervezet rendelkezne az EU-s források felhasználhatóságáról.
Kevésbé ismert ez a fűtési rendszer, pedig pillanatok alatt megtérül a befektetés
A működés nemcsak költséghatékony, de ellenállóbbá tesz a jelentős áringadozásokkal szemben is.
Eladó új építésű lakások
Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.