Hol tartunk most?
A UBS buborék-index tanulmányában vizsgált városokban a lakások reálárának növekedése 6%-ra gyorsult 2021 közepére az előző év azonos időszakához képest – ez a legnagyobb növekedés 2014 óta, Moszkvában, Stockholmban és a Csendes-óceán körüli városokban (Sydney, Tokió, Vancouver) pedig már két számjegyű növekedést tapasztalhatunk. Összességében a lakásárak négy város kivételével (Milánó, Párizs, New York, San Francisco) mindenhol emelkedtek a vizsgált időszakban, ez pedig a lufik kialakulásának a veszélyét is növelte.
Az európai lakáspiacok még mindig nagyon forrók, de óriásiak a különbségek a különböző városok piacai között – a tanulmányban vizsgált városok körében a 9 „buborék-veszély-zónában” lévő városból 6 Európában van. Összehasonlításképp, a vizsgált amerikai városok közül egy sincs a veszélyzónában.
Az eurozóna vizsgált városaiban (Amszterdam, München, Frankfurt, Párizs, Milánó és Madrid) továbbra is nagyon magasak az egyensúlytalanságok – München kivételével a buborék-index az összes városban emelkedett a tanulmány tavalyi kiadásához képest. Fontos megjegyezni viszont, hogy az elmúlt másfél évben a régióban lelassult az áremelkedés üteme. Ahogy a belvárosi lakások egyre megfizethetetlenebbek lettek, úgy a kereslet is inkább a külvárosok felé mozdult el (nem kis részben a pandémiának köszönhetően is, erről még később lesz szó). Komolyabb korrekciótól azonban nem kell tartani, amíg a városok továbbra is egyre több munkalehetőséget kínálnak.
A lufi-index az eurozónán kívüli európai városok nagyrészében szintén emelkedett az elmúlt egy évben, a piaci viszonyok viszont meglehetősen heterogén képet mutatnak. Stockholm például a korábbi évek csökkenő trendjéhez képest újra belépett a „veszélyzónába”, ahogy a lakásárak 20 éve nem látott tempóban emelkednek. Egyik másik európai városban sem nőttek ilyen mértékben az egyensúlytalanságok.
Moszkvában a legnagyobb éves emelkedést könyvelhetjük el 2020 és 2021 közepe között, míg Londonban épp véget ért egy hároméves korrekciós időszak – a drágulás mértéke viszont még mindig elmarad az országos átlagtól. A vizsgált városok közül Varsó tűnik az egyik legegészségesebbnek, mivel az index is fair árazást mutat a városban.
Mitől nő a buborék-veszély?
A buborék-veszély növekedését egyértelműen a töretlenül emelkedő lakásárak okozzák (a drágulás önmagában persze nem is lenne baj, de tekintve, hogy a legtöbb piacon az árak egyre csak elválnak a keresetektől vagy a bérleti díjaktól, sok helyen megnőtt a buborékok kialakulásának veszélye). A lakásárak emelkedésének okát a lakosság körében kell keresnünk.
A koronavírus okozta lezárások a négy fal közé szorították az embereket, ennek következtében pedig felértékelődött az otthonok fontossága - az emberek hajlandóbbak lettek többet fizetni a lakásokért. A növekvő kereslet magasabb árakat hoz magával a háztartások pedig így egyre inkább a hitelek felé fordulnak, hogy lépést tartsanak a drágulással - ezt a kint lévő jelzáloghitelek számának további növekedése is bizonyítja. A felpörgő hitelezést a már korábban is laza hitelezési folyamatok további lazítása és a rekord-alacsony kamatszintek teszik lehetővé, amik így jelentős instabilitást hozhatnak.
Nagy probléma, hogy a lakosság szempontjából a lakástulajdonlás egyre vonzóbbá válik a jelenlegi piaci környezetben, tekintve, hogy egy lakás fenntartása sokkal olcsóbb annak bérlésénél, valamint a lakásárak látszólag megállíthatatlan emelkedése befektetés szempontjából is vonzóvá teszi a vásárlást. A tanulmány szerint olyan tényezők ezek, amik rövid távon ugyan segítik a lakáspiac bővülését, hosszú távon viszont fenntarthatatlanok.
A UBS tanulmánya szerint tehát a lakásárak emelkedését és ezzel a buborék-veszély növekedését a legtöbb helyen a megnövekedett hitelezés hajtja, ami az alacsony kamatszintek alapján nyugszik
– az Európai Központi Bank például negatív kamatpolitikával operált az elmúlt években.
A tanulmány viszont felhívja a figyelmet, hogy a világ kormányaira és központi bankjaira egyaránt egyre nagyobb nyomás helyeződik, hogy féken tartsák a folyamatokat. Valóban, a globális szinten fenyegető inflációs rém a legtöbb országot lassan fokozatos kamatemelésre kényszeríti a döntéshozókat, ami így hirtelen megálljt parancsolhat a lakásáraknak – jelentős felfordulást okozva a világ lakáspiacain.
Magyarországon nincs buborék
"Szemben a tanulmányban elemzett országokkal, városokkal, a budapesti újépítésű lakáspiac nem túlfűtött - válaszolta megkeresésünkre Kiss Ákos, a Property Market Kft. értékesítési igazgatója. "Az alaphelyzet az, hogy az átmeneti rendelkezéseknek megfelelően, az 5%-os lakásáfa és az otthonteremtési támogatások hatására,
van egy masszív kereslet a piacon, amit a szűkülő kínálat és az építőipari árak emelkedése mellett, a magas inflációs várakozások hajtanak, növelve az árakat.
Mindezek mellett a telekárak is jelentős áremelkedéseket indukálnak. Ezzel szemben viszont az elmúlt időszak erős bérkiáramlása és a kedvező hitellehetőségek vannak" - vélelmezi Kiss Ákos.
Schrancz Mihály, a Property Market Kft. ügyvezető igazgatója szerint a bérleti piaci is dinamikusan bővül a jelentős befektetési célú vásárlásnak köszönhetően, de koránt sem olyan hozamdinamikával, mint amilyen a felértékelődésből származhat. E kettő kumulált értéke viszont kifejezetten előnyös képet mutat ebben az inflációs környezetben.
"Az intézményesített bérház eszközosztály megjelenésére számítunk a kedvezményes lakásáfa kivezetését követően, amennyiben erre egy jól definiált jogszabályi környezet lehetőséget biztosít."
Megkérdőjeleződő urbanizáció
A UBS tanulmánya kitér még egy érdekes folyamatra, mely veszélyt jelenthet a városi lakáspiacokra – ez pedig az agglomerációk egyre népszerűbb mivolta. Az elmúlt évtizedben globális szinten a növekvő lakásrakat az alacsony kamatok mellett a városiasodás folyamata is hajtotta. A városi élet vonzereje azonban komolyan megkérdőjeleződött a pandémia hatására, ahogy a szórakozási és vásárlási lehetőségek visszaestek és az irodák is kiürültek. A városi élet költség-haszon aránya jelentősen romlott az elmúlt másfél évben.
A gazdasági aktivitás szintén kezd kiköltözni a belvárosokból a külvárosok felé, ezt pedig a lakásárak is lekövetik.
A jelentés szerint a lakásárak 2020 és 2021 közepe között magasabb ütemben emelkedtek a nem-városi területeken, mint a városokban
– erre utoljára a 90-es évek elején volt példa. Ugyan a jelenség részben átmeneti, a fordulat kérdőbe vonja a korábban kvázi garantáltnak vélt lakásár-emelkedést a belvárosokban.
Schrancz Mihály szerint a nagyvárosoknak azonban lehet még ütőkártya a kezükben a lakók visszacsábításához. Véleménye szerint középtávon a BudaParthoz hasonló koncepcionális fejlesztések felértékelődésére kell számítani, hosszútávon pedig a jó adottságú rozsdaövezeti projektek lehetnek népszerűek.
A cikk megjelenését a BudaPart támogatta.
Címlapkép: Getty Images
