
Hol tartunk most?
A UBS buborék-index tanulmányában vizsgált városokban a lakások reálárának növekedése 6%-ra gyorsult 2021 közepére az előző év azonos időszakához képest – ez a legnagyobb növekedés 2014 óta, Moszkvában, Stockholmban és a Csendes-óceán körüli városokban (Sydney, Tokió, Vancouver) pedig már két számjegyű növekedést tapasztalhatunk. Összességében a lakásárak négy város kivételével (Milánó, Párizs, New York, San Francisco) mindenhol emelkedtek a vizsgált időszakban, ez pedig a lufik kialakulásának a veszélyét is növelte.

Az európai lakáspiacok még mindig nagyon forrók, de óriásiak a különbségek a különböző városok piacai között – a tanulmányban vizsgált városok körében a 9 „buborék-veszély-zónában” lévő városból 6 Európában van. Összehasonlításképp, a vizsgált amerikai városok közül egy sincs a veszélyzónában.
Az eurozóna vizsgált városaiban (Amszterdam, München, Frankfurt, Párizs, Milánó és Madrid) továbbra is nagyon magasak az egyensúlytalanságok – München kivételével a buborék-index az összes városban emelkedett a tanulmány tavalyi kiadásához képest. Fontos megjegyezni viszont, hogy az elmúlt másfél évben a régióban lelassult az áremelkedés üteme. Ahogy a belvárosi lakások egyre megfizethetetlenebbek lettek, úgy a kereslet is inkább a külvárosok felé mozdult el (nem kis részben a pandémiának köszönhetően is, erről még később lesz szó). Komolyabb korrekciótól azonban nem kell tartani, amíg a városok továbbra is egyre több munkalehetőséget kínálnak.

A lufi-index az eurozónán kívüli európai városok nagyrészében szintén emelkedett az elmúlt egy évben, a piaci viszonyok viszont meglehetősen heterogén képet mutatnak. Stockholm például a korábbi évek csökkenő trendjéhez képest újra belépett a „veszélyzónába”, ahogy a lakásárak 20 éve nem látott tempóban emelkednek. Egyik másik európai városban sem nőttek ilyen mértékben az egyensúlytalanságok.
Moszkvában a legnagyobb éves emelkedést könyvelhetjük el 2020 és 2021 közepe között, míg Londonban épp véget ért egy hároméves korrekciós időszak – a drágulás mértéke viszont még mindig elmarad az országos átlagtól. A vizsgált városok közül Varsó tűnik az egyik legegészségesebbnek, mivel az index is fair árazást mutat a városban.
Mitől nő a buborék-veszély?
A buborék-veszély növekedését egyértelműen a töretlenül emelkedő lakásárak okozzák (a drágulás önmagában persze nem is lenne baj, de tekintve, hogy a legtöbb piacon az árak egyre csak elválnak a keresetektől vagy a bérleti díjaktól, sok helyen megnőtt a buborékok kialakulásának veszélye). A lakásárak emelkedésének okát a lakosság körében kell keresnünk.
A koronavírus okozta lezárások a négy fal közé szorították az embereket, ennek következtében pedig felértékelődött az otthonok fontossága - az emberek hajlandóbbak lettek többet fizetni a lakásokért. A növekvő kereslet magasabb árakat hoz magával a háztartások pedig így egyre inkább a hitelek felé fordulnak, hogy lépést tartsanak a drágulással - ezt a kint lévő jelzáloghitelek számának további növekedése is bizonyítja. A felpörgő hitelezést a már korábban is laza hitelezési folyamatok további lazítása és a rekord-alacsony kamatszintek teszik lehetővé, amik így jelentős instabilitást hozhatnak.
Nagy probléma, hogy a lakosság szempontjából a lakástulajdonlás egyre vonzóbbá válik a jelenlegi piaci környezetben, tekintve, hogy egy lakás fenntartása sokkal olcsóbb annak bérlésénél, valamint a lakásárak látszólag megállíthatatlan emelkedése befektetés szempontjából is vonzóvá teszi a vásárlást. A tanulmány szerint olyan tényezők ezek, amik rövid távon ugyan segítik a lakáspiac bővülését, hosszú távon viszont fenntarthatatlanok.
A UBS tanulmánya szerint tehát a lakásárak emelkedését és ezzel a buborék-veszély növekedését a legtöbb helyen a megnövekedett hitelezés hajtja, ami az alacsony kamatszintek alapján nyugszik
– az Európai Központi Bank például negatív kamatpolitikával operált az elmúlt években.
A tanulmány viszont felhívja a figyelmet, hogy a világ kormányaira és központi bankjaira egyaránt egyre nagyobb nyomás helyeződik, hogy féken tartsák a folyamatokat. Valóban, a globális szinten fenyegető inflációs rém a legtöbb országot lassan fokozatos kamatemelésre kényszeríti a döntéshozókat, ami így hirtelen megálljt parancsolhat a lakásáraknak – jelentős felfordulást okozva a világ lakáspiacain.
Magyarországon nincs buborék
"Szemben a tanulmányban elemzett országokkal, városokkal, a budapesti újépítésű lakáspiac nem túlfűtött - válaszolta megkeresésünkre Kiss Ákos, a Property Market Kft. értékesítési igazgatója. "Az alaphelyzet az, hogy az átmeneti rendelkezéseknek megfelelően, az 5%-os lakásáfa és az otthonteremtési támogatások hatására,
van egy masszív kereslet a piacon, amit a szűkülő kínálat és az építőipari árak emelkedése mellett, a magas inflációs várakozások hajtanak, növelve az árakat.
Mindezek mellett a telekárak is jelentős áremelkedéseket indukálnak. Ezzel szemben viszont az elmúlt időszak erős bérkiáramlása és a kedvező hitellehetőségek vannak" - vélelmezi Kiss Ákos.
Schrancz Mihály, a Property Market Kft. ügyvezető igazgatója szerint a bérleti piaci is dinamikusan bővül a jelentős befektetési célú vásárlásnak köszönhetően, de koránt sem olyan hozamdinamikával, mint amilyen a felértékelődésből származhat. E kettő kumulált értéke viszont kifejezetten előnyös képet mutat ebben az inflációs környezetben.
"Az intézményesített bérház eszközosztály megjelenésére számítunk a kedvezményes lakásáfa kivezetését követően, amennyiben erre egy jól definiált jogszabályi környezet lehetőséget biztosít."
Megkérdőjeleződő urbanizáció
A UBS tanulmánya kitér még egy érdekes folyamatra, mely veszélyt jelenthet a városi lakáspiacokra – ez pedig az agglomerációk egyre népszerűbb mivolta. Az elmúlt évtizedben globális szinten a növekvő lakásrakat az alacsony kamatok mellett a városiasodás folyamata is hajtotta. A városi élet vonzereje azonban komolyan megkérdőjeleződött a pandémia hatására, ahogy a szórakozási és vásárlási lehetőségek visszaestek és az irodák is kiürültek. A városi élet költség-haszon aránya jelentősen romlott az elmúlt másfél évben.
A gazdasági aktivitás szintén kezd kiköltözni a belvárosokból a külvárosok felé, ezt pedig a lakásárak is lekövetik.
A jelentés szerint a lakásárak 2020 és 2021 közepe között magasabb ütemben emelkedtek a nem-városi területeken, mint a városokban
– erre utoljára a 90-es évek elején volt példa. Ugyan a jelenség részben átmeneti, a fordulat kérdőbe vonja a korábban kvázi garantáltnak vélt lakásár-emelkedést a belvárosokban.
Schrancz Mihály szerint a nagyvárosoknak azonban lehet még ütőkártya a kezükben a lakók visszacsábításához. Véleménye szerint középtávon a BudaParthoz hasonló koncepcionális fejlesztések felértékelődésére kell számítani, hosszútávon pedig a jó adottságú rozsdaövezeti projektek lehetnek népszerűek.
A cikk megjelenését a BudaPart támogatta.
Címlapkép: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Megjött a friss becslés, mit művelne Trump adócsökkentési javaslata
Még tovább növelné az államadósságot.
Érkeznek az orosz T-62-esek a frontra, a szétesés szélén a Fekete-tengeri Flotta hajói - Háborús híreink vasárnap
Percről percre tudósításunk az ukrán frontról.
Hősi halál a levegőben: ukrán pilóta mentette meg a várost
Zelenszkij Ukrajna hőse címet adományozta neki, posztumusz.
Hatalmas botrányt okozott a világ egyik leggazdagabb embere, sokan a távozását akarják
A velencei esküvő visszhangja.
Forma-1 őrület a mozikban: elképesztő számok Brad Pitt új filmjéről
Jobban teljesített a várakozásoknál.
Franklin Resources Inc. - kereskedés
Most éppen 18% felett van a profit a tavaly szeptemberben vásárolt BEN részvényeimen, gondoltam ránézek, hogy tartsam, vagy esetleg adjam el és fektessem másba a pénzt.Megnéztem a roic.ai alapj
ESG-szabályozás és trendek: így alakul át a pénzügyi szektor
Az utóbbi években robbanásszerűen nőtt az érdeklődés a fenntartható befektetések iránt. Az ESG-kritériumok - vagyis a környezeti, társadalmi és vállalatirányítási
PORTRÉ - Két hazai "reneszánsz" privátbankár, akik a leggazdagabbak pénzét kezelik
Az SPB Befektetési Zrt. a hazai befektetési szolgáltatói piac egyik legpatinásabb, 25 éve a piacon lévő szereplője, amely elsősorban private banking szolgáltatásokat kínál ügyfelei számár
Devizahitelek tanulságai és a nyugdíjrendszer kihívásai
HitelesAndrás - Keress, kövess, költözz! Devizahitelek tanulságai és a nyugdíjrendszer kihívásai Mi történt a devizahitelekkel? 2006 környékén sok fiatal pár nagy reményekkel vágott bele
Végső soron a NATO is csak üzlet
Indul az emelt NATO-kiadások rendszere, 5 százalék lesz az előirányzott szint. De a hadiiparban Európa versenyképtelen, az amerikai gyártók már el is kezdték körbeudvarolni a...
The post Végs
Gazdasági furcsaságok mérnököknek
Mindig nagyon érdekes számomra, hogy mennyi mérnök lép motiváltan a pénzügyi területre. Rengeteg informatikus (meglepően tájékozottan) érkezik coachingokra, de még a pénzügyi influencerek k
Felkészülés az innovációs célú pályázatokra - pályázati források várhatók
A várakozások szerint közel 200 milliárd forintnyi vissza nem térítendő forrás állhat hamarosan a hazai innovatív vállalkozások rendelkezésére. Megjelenhetnek azok az innovációs pály
VIDEÓ! Befektetés a palládiumba: kockázat vagy rejtett érték?
A palládium piaca 2025-ben egy átalakuló keresleti és kínálati környezetbe került, amelynek hátterében elsősorban a technológiai váltások és iparági alkalmazkodások állnak. Az árfolyam-

Mobilról igényelhető hitelkártyát kínál a Gránit Bank (x)

- Szép csendben megindultak a kirúgások Magyarországon, és még nincs vége a leépítési hullámnak
- Megjelent a kormány új ingyenhitele, élelmes magyarok tízezrei mozdultak rá azonnal
- Ezért sem jutsz be az állami kórházakba
- A világ tíz leggazdagabb országa között van, és semmit nem tudsz róla, mi ez?
- Kijött a kormány új készpénzes szabálya, mutatjuk a részleteket
Tőzsdei túlélőtúra: Hogyan kerüld el a leggyakoribb kezdő hibákat?
A tőzsdei vagyonépítés során kulcsfontosságú az alapos kutatás és a kockázatok megértése, valamint a hosszú távú célok kitűzése és kitartó befektetési stratégia követése.
Számolj háromig és start!
Webináriumunkon megmutatjuk, hogyan indítsd el első befektetésed, milyen új funkciók érhetők el kereskedési platformjainkon, és hogyan vághatsz bele magabiztosan a tőzsdei kereskedésbe – akár már holnap.
Újratervez a CATL Debrecenben – ekkora az akkumulátorválság?
A világ legnagyobb gyártója habozni kezdett.
Úgy szabadulnak a hitelektől a magyarok, mintha nem lenne holnap
Nagyon sok az előtörlesztés.
Vége a megszokásoknak, sürgősen változtatniuk kell az állattartóknak is
Mostantól sosem szabad hátradőlni, mindig félni kell valami újnak a megjelenésétől.
Eladó új építésű lakások
Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.