Pattanásig feszült a helyzet a világ lakáspiacian - Budapesten viszont nincs mitől félni
Ingatlan

Pattanásig feszült a helyzet a világ lakáspiacian - Budapesten viszont nincs mitől félni

Portfolio
A pandémia beálltakor félő volt, hogy a recesszióba forduló gazdaságokban a világ lakáspiacain is véget ér a korábbi éveket jellemző erős felfutás. A valóság azonban erősen rácáfolt a kezdeti kétkedésre és a legnagyobb nagyvárosok lakáspiacai úgy robogtak tovább, mintha mi sem történt volna a világban. A lakásárak további emelkedése azonban sok helyen a piaci lufi kialakulásának a veszélyét is növelte, ahogy azt a UBS legfrissebb "buborék-index" tanulmányában is olvashatjuk. A globális trendekkel ellentétben Budapest kilóg a sorból, itt ugyanis hiába emelkednek drasztikus ütemben a lakásárak, lufi kialakulásától a legkevésbé sem kell tartani - állítják megkeresésünkre a Property Market szakemberei.
Ne hagyd ki az év legfontosabb ingatlanközvetítői eseményét! A szeptember 17-i REA 2025 SUMMIT remek lehetőséget kínál arra, hogy naprakész, gyakorlati tudást szerezz a legújabb ingatlanpiaci, jogi, szabályozási és finanszírozási kérdésekről, és találkozz az iparág kulcsszereplőivel! Jelentkezz Te is!

Hol tartunk most?

A UBS buborék-index tanulmányában vizsgált városokban a lakások reálárának növekedése 6%-ra gyorsult 2021 közepére az előző év azonos időszakához képest – ez a legnagyobb növekedés 2014 óta, Moszkvában, Stockholmban és a Csendes-óceán körüli városokban (Sydney, Tokió, Vancouver) pedig már két számjegyű növekedést tapasztalhatunk. Összességében a lakásárak négy város kivételével (Milánó, Párizs, New York, San Francisco) mindenhol emelkedtek a vizsgált időszakban, ez pedig a lufik kialakulásának a veszélyét is növelte.

UBS buborék-index a vilég nagyvárosaiban. Pirossal a veszély-zónában lévő városok, sárgával a "túlértékeltnek" ítélt piacok, zölddel a jó helyen értékelt, szürkével pedig az alulértékelt városok szerepelnek. Forrás: UBS

Az európai lakáspiacok még mindig nagyon forrók, de óriásiak a különbségek a különböző városok piacai között – a tanulmányban vizsgált városok körében a 9 „buborék-veszély-zónában” lévő városból 6 Európában van. Összehasonlításképp, a vizsgált amerikai városok közül egy sincs a veszélyzónában.

Az eurozóna vizsgált városaiban (Amszterdam, München, Frankfurt, Párizs, Milánó és Madrid) továbbra is nagyon magasak az egyensúlytalanságok – München kivételével a buborék-index az összes városban emelkedett a tanulmány tavalyi kiadásához képest. Fontos megjegyezni viszont, hogy az elmúlt másfél évben a régióban lelassult az áremelkedés üteme. Ahogy a belvárosi lakások egyre megfizethetetlenebbek lettek, úgy a kereslet is inkább a külvárosok felé mozdult el (nem kis részben a pandémiának köszönhetően is, erről még később lesz szó). Komolyabb korrekciótól azonban nem kell tartani, amíg a városok továbbra is egyre több munkalehetőséget kínálnak.

Az eurozóna városainak buborék-veszélyének alakulása az elmúlt 36 évben. Forrás: UBS

A lufi-index az eurozónán kívüli európai városok nagyrészében szintén emelkedett az elmúlt egy évben, a piaci viszonyok viszont meglehetősen heterogén képet mutatnak. Stockholm például a korábbi évek csökkenő trendjéhez képest újra belépett a „veszélyzónába”, ahogy a lakásárak 20 éve nem látott tempóban emelkednek. Egyik másik európai városban sem nőttek ilyen mértékben az egyensúlytalanságok.

Moszkvában a legnagyobb éves emelkedést könyvelhetjük el 2020 és 2021 közepe között, míg Londonban épp véget ért egy hároméves korrekciós időszak – a drágulás mértéke viszont még mindig elmarad az országos átlagtól. A vizsgált városok közül Varsó tűnik az egyik legegészségesebbnek, mivel az index is fair árazást mutat a városban.

Mitől nő a buborék-veszély?

A buborék-veszély növekedését egyértelműen a töretlenül emelkedő lakásárak okozzák (a drágulás önmagában persze nem is lenne baj, de tekintve, hogy a legtöbb piacon az árak egyre csak elválnak a keresetektől vagy a bérleti díjaktól, sok helyen megnőtt a buborékok kialakulásának veszélye). A lakásárak emelkedésének okát a lakosság körében kell keresnünk.

A koronavírus okozta lezárások a négy fal közé szorították az embereket, ennek következtében pedig felértékelődött az otthonok fontossága - az emberek hajlandóbbak lettek többet fizetni a lakásokért. A növekvő kereslet magasabb árakat hoz magával a háztartások pedig így egyre inkább a hitelek felé fordulnak, hogy lépést tartsanak a drágulással - ezt a kint lévő jelzáloghitelek számának további növekedése is bizonyítja. A felpörgő hitelezést a már korábban is laza hitelezési folyamatok további lazítása és a rekord-alacsony kamatszintek teszik lehetővé, amik így jelentős instabilitást hozhatnak.

Nagy probléma, hogy a lakosság szempontjából a lakástulajdonlás egyre vonzóbbá válik a jelenlegi piaci környezetben, tekintve, hogy egy lakás fenntartása sokkal olcsóbb annak bérlésénél, valamint a lakásárak látszólag megállíthatatlan emelkedése befektetés szempontjából is vonzóvá teszi a vásárlást. A tanulmány szerint olyan tényezők ezek, amik rövid távon ugyan segítik a lakáspiac bővülését, hosszú távon viszont fenntarthatatlanok.

A UBS tanulmánya szerint tehát a lakásárak emelkedését és ezzel a buborék-veszély növekedését a legtöbb helyen a megnövekedett hitelezés hajtja, ami az alacsony kamatszintek alapján nyugszik

– az Európai Központi Bank például negatív kamatpolitikával operált az elmúlt években.

A tanulmány viszont felhívja a figyelmet, hogy a világ kormányaira és központi bankjaira egyaránt egyre nagyobb nyomás helyeződik, hogy féken tartsák a folyamatokat. Valóban, a globális szinten fenyegető inflációs rém a legtöbb országot lassan fokozatos kamatemelésre kényszeríti a döntéshozókat, ami így hirtelen megálljt parancsolhat a lakásáraknak – jelentős felfordulást okozva a világ lakáspiacain.

Magyarországon nincs buborék

"Szemben a tanulmányban elemzett országokkal, városokkal, a budapesti újépítésű lakáspiac nem túlfűtött - válaszolta megkeresésünkre Kiss Ákos, a Property Market Kft. értékesítési igazgatója. "Az alaphelyzet az, hogy az átmeneti rendelkezéseknek megfelelően, az 5%-os lakásáfa és az otthonteremtési támogatások hatására,

van egy masszív kereslet a piacon, amit a szűkülő kínálat és az építőipari árak emelkedése mellett, a magas inflációs várakozások hajtanak, növelve az árakat.

Mindezek mellett a telekárak is jelentős áremelkedéseket indukálnak. Ezzel szemben viszont az elmúlt időszak erős bérkiáramlása és a kedvező hitellehetőségek vannak" - vélelmezi Kiss Ákos.

Schrancz Mihály, a Property Market Kft. ügyvezető igazgatója szerint a bérleti piaci is dinamikusan bővül a jelentős befektetési célú vásárlásnak köszönhetően, de koránt sem olyan hozamdinamikával, mint amilyen a felértékelődésből származhat. E kettő kumulált értéke viszont kifejezetten előnyös képet mutat ebben az inflációs környezetben.

"Az intézményesített bérház eszközosztály megjelenésére számítunk a kedvezményes lakásáfa kivezetését követően, amennyiben erre egy jól definiált jogszabályi környezet lehetőséget biztosít."

Megkérdőjeleződő urbanizáció

A UBS tanulmánya kitér még egy érdekes folyamatra, mely veszélyt jelenthet a városi lakáspiacokra – ez pedig az agglomerációk egyre népszerűbb mivolta. Az elmúlt évtizedben globális szinten a növekvő lakásrakat az alacsony kamatok mellett a városiasodás folyamata is hajtotta. A városi élet vonzereje azonban komolyan megkérdőjeleződött a pandémia hatására, ahogy a szórakozási és vásárlási lehetőségek visszaestek és az irodák is kiürültek. A városi élet költség-haszon aránya jelentősen romlott az elmúlt másfél évben.

A gazdasági aktivitás szintén kezd kiköltözni a belvárosokból a külvárosok felé, ezt pedig a lakásárak is lekövetik.

A jelentés szerint a lakásárak 2020 és 2021 közepe között magasabb ütemben emelkedtek a nem-városi területeken, mint a városokban

– erre utoljára a 90-es évek elején volt példa. Ugyan a jelenség részben átmeneti, a fordulat kérdőbe vonja a korábban kvázi garantáltnak vélt lakásár-emelkedést a belvárosokban.

Schrancz Mihály szerint a nagyvárosoknak azonban lehet még ütőkártya a kezükben a lakók visszacsábításához. Véleménye szerint középtávon a BudaParthoz hasonló koncepcionális fejlesztések felértékelődésére kell számítani, hosszútávon pedig a jó adottságú rozsdaövezeti projektek lehetnek népszerűek.

A cikk megjelenését a BudaPart támogatta.

Címlapkép: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

Holdblog

Csak bírjuk szuflával az AI-t

Így is borzasztóan néz ki a globális energiamix, a mesterséges intelligencia csak ront a helyzeten. Lehet, hogy az AI nem erővel pusztít ki minket, hanem... The post Csak bírjuk szuflával az AI-t

FRISS HÍREK
NÉPSZERŰ
Összes friss hír
Már Brüsszel figyelmezteti a kormányt, végveszélyben vannak a magyar EU-források
Díjmentes előadás

Tőzsde kezdőknek: Hogyan ne égesd el a pénzed egy hét alatt!

Előadásunkon bemutatjuk a Portfolio Online Tőzsde egyszerűen kezelhető felületét, a számlatípusokat és a gyors kereskedés lehetőségeit. Megismerheted tanácsadó szolgáltatásunkat is, amely segít az első lépések megtételében profi támogatással.

Díjmentes online előadás

Száguldj velünk a tőzsde hullámain!

Itt az idő, hogy napfényes hangulatban elmerülj a tőzsde világában! Megnézzük a legfrissebb nyári trendeket, és hasznos gondolatokat osztunk meg a befektetésekről – legyen szó kezdőkről vagy tapasztalt tőzsdézőkről, mindenki találhat benne újdonságot.

Portfolio hírlevél

Ne maradjon le a friss hírekről!

Iratkozzon fel mobilbarát hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Portfolio Sustainable World 2025
2025. szeptember 4.
REA SUMMIT 2025 – Powered by Pénzcentrum
2025. szeptember 17.
Portfolio Future of Finance 2025
2025. szeptember 18.
Portfolio Private Health Forum 2025
2025. szeptember 30.
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Ez is érdekelhet