Nem épül elég lakás Magyarországon – most jön a megoldás

A kerekasztal-beszélgetésen Zsámboki Zoltán, az MFB vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy az MFB társasházi programja a kisebb társasházfejlesztések finanszírozási problémáinak megoldására irányul, arra a körre, akiket méretgazdaságossági problémák miatt sok nagybank nem hitelez. Balogh Péter, az MBH Bank nagyvállalati és speciális hitelezésért felelős ügyvezető igazgatója megerősítette, hogy körülbelül 5 milliárd forint körüli összegtől felfelé tud az MBH egy lakásprojekttel foglalkozni, ami általában 150-200 lakásos fejlesztéseket jelent – a banki kapacitás, illetve a loan book függvényében.

Zsámboki Zoltán szerint tavaly messze a szükséges mennyiség alatt épültek lakások, mindössze 13 ezer új lakás készült el, miközben szakemberek szerint 20-25 ezer között lenne az az éves szám, ami mellett megújulhat a piac.

Kibillent a kereslet-kínálati egyensúly, és mi a saját eszközünkkel igyekszünk ezt orvosolni

– mondta Zsámboki.

Az MFB a problémára nem támogatással, hanem üzleti, pénzügyi megoldással próbált választ találni. A lakhatási tőkeprogram keretében 300 milliárd forint áll alapok rendelkezésére, amelyet a bank nemzetközi kötvénykibocsátással teremtett elő. Dénes Gábor, az MFB Invest elnök-vezérigazgatója szerint ez a tőke akár kétszer is megforgatható a hat év alatt, így összesen 2000 milliárd forintnyi projektet finanszírozhat, amiből körülbelül 30 ezer lakás épülhet meg.

Az alapkezelők üzleti tervei alapján ezen a szinten nemcsak, hogy meg lehet csinálni, hanem még jól is lehet vele járni” – tette hozzá Dénes Gábor, de figyelmeztetett, hogy ha nem kész, vagy előkészített projekttel vág bele a programba, hanem „most kezd el telket nézni”, akkor akár két évre is szükség lehet, mire abból indulásra kész projekt lesz, és ebben az esetben már szűkösen fér bele a hatéves keretbe, hogy kétszer megforgassa a tőkét az alap.

Magyarországon a lakásárak tavaly 15 százalékkal emelkedtek, idén pedig a lejáró lakossági állampapírok és az otthonteremtési támogatások további árnyomást okoztak. Ezer Rezső, a Futureal Development Holding Ingatlanforgalmazó igazgatója hangsúlyozta, hogy leginkább abban hisz, hogy megfelelő keresetek esetén megfelelő lesz a lakások iránti kereslet is, és a piaci folyamatok egy ilyen esetben automatikusan egyensúlyt teremtenek.

Minden piacnak az tesz jót, ha nagyobb a verseny, többen vannak a piacon, színesebb a kaleidoszkóp

– mondta Ezer Rezső.

A szakember bízik abban, hogy a kínálat növekedésével lassulni fog az áremelkedés most látható dinamikája. A Futureal alapkezelője is részt vett a tőkeprogramban, ahol 20 milliárd forint befektetést nyert az MFB-től. Ehhez ő maga hozzátett 8 milliárd forintot, és már több projektre is leszerződött 4-5 nagybankkal, amelyek keretében jövő év március végéig a piacra kerül 1207 lakás, főleg Budapesten, ahol a Futureal lakásépítési ága, a Cordia főképp fejleszt.

A kerekasztal-beszélgetés során elhangzott kérdések között felmerült, hogy vajon mi a legnagyobb akadálya ma annak, hogy a lakásépítések száma érdemben növekedjen. Ezer Rezső szerint a lehetőségek közül az egyik legfontosabb a szabályozási és engedélyezési környezet hiányosságai – véleménye szerint számos, teljesen ingyenes szabályozási lépéssel nagy előrelépést lehetne elérni a túlszabályozott magyar piacon – és megjegyezte, hogy a magas építési költségek és kivitelezői kapacitáshiány, a finanszírozási korlátok (banki hitel, önerő, kockázatvállalás) és az alacsony kereslet/ bizonytalan piaci környezet, mint válaszlehetőségek mellett szerepelhetne a nem megfelelő infrastruktúra is.

Balogh Péter rámutatott, hogy a bankok számára az egyik legkritikusabb tényező az, hogy a Magyar Nemzeti Bank olyan tőkeigényt, illetve tőkeszükségletet szab meg a lakásprojekteknek, ami mentén azok másfélszer annyi tőkét igényelnek, mint más ágazatok finanszírozása. Elmondta azt is, hogy a jelenlegi piaci viszonyok mellett a fejlesztők és így a bankok is alapvetően a drágább lakásokra és a magasabb fizetésű vásárlói szegmensre céloznak, mert ha a vevői oldal pénzügyi lehetőségei tágabbak, hitelképesebbek, akkor az a bank és a fejlesztő számára is kisebb kockázatot jelent.

Ha elfogy ez a kereslet, akkor a kockázatosabb, alacsonyabb árú lakások felé megy el a piac, ahol azonban nagyobb a bedőlési ráta is

– tette hozzá Balogh Péter.

Egy másik, a nézőknek is feltett, megosztó kérdés az volt, hogy lehetséges-e piaci kamatszint mellett ilyen programok segítségével érdemben élénkíteni a lakáspiac kínálati oldalát. Az interaktív szavazás résztvevőinek több mint fele gondolta úgy, hogy piaci feltételek mellett is sikeresen élénkíthető a kínálat, míg egyharmaduk épp ennek ellenkezőjére szavazott, mondván, hogy piaci kamatszinten nem várható kínálati élénkülés.

Zsámboki Zoltán a beszélgetés végszavaként elmondta, hogy reményei szerint az MFB kisebb társasházaknak szóló programja piaci versenyt teremt a 40 pénzügyi vállalkozás között, ahol "a legjobbnak kell győzni". A fejlesztési bank célja, hogy multiplikátor hatást érjen el: "hogyha ez a skálázhatóság és a gyors beavatkozás elérje a célját", akkor a kínálati oldal érdemben bővülhet és közelebb kerülhet a kívánt piaci egyensúly.

A kerekasztal-beszélgetést megelőzően Kovács Zsolt, az MFB Zrt. elnök-vezérigazgatója köszöntőjében úgy fogalmazott, hogy az MFB azokkal szeret együttműködni, akik kint vannak a végeken, és látják a piacok alakulását.

Címlapkép forrása: Pelsoczy Csaba

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ