Az agglomerációba menekülnének a kkv-k a magas bérleti díjak elől

Az idei első negyedévben mindössze 11 580 négyzetméternyi raktárterületet adtak át Budapesten, igaz, további több mint 400 ezer négyzetméter áll tervezés vagy fejlesztés alatt. A teljes budapesti állomány eléri a 2,81 millió négyzetmétert, míg a vidéki területeken összesen 1,3 millió négyzetméternyi raktár található. Az üresedési ráta Budapesten 4,2, vidéken 3,9 százalék. A bérleti díjak tekintetében Budapesten 4,75 euró/m2/hó értékekkel lehet számolni, míg vidéken is ennyi az átlag, de ott valamivel nagyobb szórás mellett 4,5-4,8 euró közötti értékekkel számolhatunk.

A budapesti irodaállomány 3 új irodaházzal bővült az első negyedévben, ezzel a teljes budapesti modern irodaállomány átlépte a 4 millió négyzetmétert. A bruttó kereslet ugyanerre az időszakra 80 750 négyzetméter volt, ami az előző év azonos időszakához képest 7 százalékos növekedés. A teljes keresleten belül a szerződéshosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt 47%-kal, az új szerződések a kereslet 27%-át tették ki, míg a bővülések 15%, az előbérleti szerződések részaránya pedig 10% volt.

Azonban kevésbé tudják tartani a lépést a piaccal a hazai mikro-, kis- és középvállalkozások, amelyek

nagy arányban helyezték át székhelyüket vagy raktárkapacitásaikat a főváros belsőbb kerületeiből Budapest szélére, illetve az agglomerációba a megközelíthetőség és a kedvezőbb bérleti díjak reményében

– derült ki a Trend International Piackutató Kft. által végzett ingatlanpiaci felméréséből.

A kutatás eredményeként kiderült többek között, hogy a vizsgált szegmens számára kiemelt jelentőséggel bír

• a bérlemény problémamentes megközelíthetősége,
• a környéken elérhető – lehetőleg ingyenes – parkolás,
• valamint a bérleti díj és a kapcsolódó költségek alacsony szinten tartása,

amelyek a korábban használt belvárosi ingatlanok esetében megugrottak és ezáltal fenntarthatatlanná váltak a szektor képviselői számára.

A kutatás eredményeit saját tapasztalataink is megerősítik: a bérlők leginkább a szerződésben vállaltak betartását és a megbízhatóságot várják el a tulajdonostól, valamint kiemelik a rugalmasság fontosságát, amely a Covid-hullámok sorozata idején még inkább szemponttá vált

– mondta Zalatnai Zsolt, az INFORG Zrt. vagyonkezelési munkafolyamataihoz kapcsolódó feladatok irányításáért, valamint a portfolióban lévő ingatlanok optimális hasznosításáért felelős vezetője.

A szakember hozzátette, hogy ezeken felül a bérlők a gyors reakciót, a rugalmasságot is igénylik problémáik megoldására, ezért a cégnél a bérleti szerződések esetében ezekre nagy hangsúlyt fektetnek.

A hazai kkv-kra a bérlemény kiválasztásakor kifejezetten jellemző az árérzékenység. Ez azt is jelenti, hogy a legtöbb egyéb szempontot és elvárást a fizetendő összeg függvényében hajlandóak rugalmasan kezelni, sőt, sok esetben ezekről lemondani. Az árérzékenységet jól jelzi, hogy a raktárépületek esetében

minden ötödik cég számításba vesz a székhelyétől messzebb eső helyszíneket is – akár a fővárostól távolabbi vidéki területeken –, amennyiben egy ilyen ingatlan kiválasztása alacsonyabb bérleti díjat jelent számára.

E kérdésben elsődlegesen a Pest megyei vállalatok nyitottak – ezek egyharmada fontolná meg egy távolabbi raktár bérbevételét. Ezt követően a budapesti cégek következnek, ahol 30 százalék ez az arány, a Fejér megyeieknél azonban mindössze 7 százalék mérlegelne egy ilyen ajánlatot. A mikrovállalkozások és az ipari cégek ezzel szemben elutasítók a nagyobb távolságra lévő raktárépületekkel szemben, számukra prioritás annak közelsége.

Az irodabérlés terén is elsődleges szempont a bérleti díj mértéke, valamint a döntés során számításba vett további szempontok is hasonlóak a raktárbérlésnél említettekkel. Fontos különbség ugyanakkor, hogy lényegesen több tényezőt tartanak fontosnak a vállalkozások az irodák esetében, vagyis magasabbak és széleskörűbbek az elvárásaik, mint egy raktár keresésekor.

A forint alapú elszámolást preferálják

Akár irodáról, akár raktárról van szó, a kkv-szektor mindkét típusú bérlemény esetében szinte egyöntetűen a forint alapú bérleti díjat preferálja. A raktárak esetében megengedőbbek a válaszadók: igaz, hogy 90 százalékuk a forint alapú elszámolást részesíti előnyben és 1 százalékuk az euró alapút, de van 7 százalék, amely számára lényegtelen a kérdés, 2 százalék pedig nem tudja eldönteni a preferenciáját. Ezzel szemben az irodabérlésnél a kis- és közepes vállalkozások közül egyetlen egy sem volt, amely az euró alapú bérleti díjat választaná: 95 százalék ragaszkodik a forinthoz, illetve 5 százalékuk számára lényegtelen a pénznem.

Általánosságban – a bérelt ingatlan fajtájától függetlenül – elmondható, hogy a vállalkozás méretének növekedésével párhuzamosan nő a szerződés optimális időtartama is. A legkisebb szervezetek inkább az 1-2 évre szóló bérleti szerződést, míg a nagyobbak a 3-5 éveset részesítik előnyben.

A raktárbérléseknél jól látszik, hogy a kkv-szektorban igen eltérő igények vannak a bérletiszerződés időtartamát illetően: a mikrovállalkozások relatív többsége (32%) az 1-2 éves időszakot tartja ideálisnak, míg a kis és közepes vállalkozások inkább a 3-5 éves időtartamú szerződések hívei. Hasonló a helyzet az irodák terén is: míg a 10 fősnél nagyobb cégek több mint kétharmada a 3-5 éves időszakra szóló szerződést preferálja, addig a 10 fősnél kisebb létszámú vállalkozások 38 százaléka szeretné, ha a szerződés bármikor felmondható lenne, 30 százalékuk pedig az 1-2 éves időtartamra szavaz. A szerződés tartalmán túl a megkérdezettek számára fontos helyen szerepel továbbá a bérbeadó magatartása és együttműködési hajlandósága is.

A cikk megjelenését az INFORG Zrt. támogatta.