Komoly pénzmosási kockázatok rejlenek az ingatlanszektorban

A FATF értékelései alapján a pénzmosási és terrorizmusfinanszírozási kockázatokat magasnak találták az ingatlanszektorban és ugyanezen elemzés alapján a kockázatok ismerete és értelmezése nagyrészt a gyenge vagy nagyon gyenge kategóriába esett.

Az ingatlanszektorban lévő magas pénzmosási kockázat egyik lehetséges, egyszerűsített magyarázata az lehet, hogy az ingatlan vásárlás lehetővé teszi a nagy összegű pénzeszközök egyszerre, egyetlen tranzakcióban történő mozgatását,

szemben a több kisebb értékű tranzakcióval, így a pénzmosók hatékonyabban tudnak nagy összegeket elhelyezni vagy rétegezni.

Az ingatlannal kapcsolatos pénzmosás módszerei nem ugyanazon a kockázati szinten mozognak, mivel vannak körülmények, amelyek csökkenthetik vagy növelhetik a kockázatot. Ilyen kockázati körülmény lehet, ha az ingatlan adásvétel során nincsen köztes pénzügyi szolgáltató (például hitelnyújtás céljából), csak a tranzaktáló felek. Ebben az esetben kimaradhat a pénzügyi szolgáltató által végrehajtott ügyfélátvilágítás, így növelve a kockázatát annak, hogy kiszűrésre kerüljenek a gyanús szereplők. Egy másik esetben a nagyértékű, jövedelemtermelő, illetve céges tulajdonban lévő ingatlanokat érintő adásvételeknél beszélhetünk magasabb kockázatról, mivel ezeknél tipikusan több fél érintett a tranzakciókban és komplexebb finanszírozási folyamatok mehetnek végbe. Ilyenkor, több szereplő esetén, még nagyobb kihívást jelenthet az ügyfélátvilágítási folyamatok végrehajtása az összes érintettnél.

A publikáció a magánszektor szereplőinek címezve a pénzmosási kockázatok felmérésének első lépcsőjeként egy átfogó, de a szervezet méretével arányos kockázatelemzés elkészítését tanácsolja, amely külön kockázati kategóriákra van bontva.

A három fő kategóriaként a földrajzi, ügyfél és tranzakciós kockázatot jelöli ki, melyeket néhány példával illusztrálunk:

Földrajzi kockázat:

• Pénzmosás szempontból magas kockázatú országokhoz kapcsolható jogi és természetes személyek származása, a tranzakcióban felhasznált finanszírozás forrása vagy maga az ingatlan fekvése. Ezen magas kockázatú országok körében segítség lehet az MNB Stratégiai hiányosságokkal rendelkező, kiemelt kockázatot jelentő harmadik országokról szóló listája;
• Az országokban lévő jogi transzparencia szintje;
• Az adott ország megtalálható nemzetközileg elfogadott szankciós, embargó vagy más korlátozást előíró listán;
• Az adott földrajzi területen lévő ingatlanszektorra vonatkozó kockázatok és veszélyek szintje és jellege.

Ügyfélkockázat:

• Az ügyfél vagy tényleges tulajdonosnak politikai kapcsolatai vannak, kiemelt közszereplő vagy annak rokona, közeli hozzátartozója;
• Az ügyfél vagy tényleges tulajdonos megtalálható szankciós listákon;
• Indokolatlanul bonyolult jogi szerkezetek alkalmazása;
• A vevő részt vesz ingatlanvásárláshoz kapcsolódó, befektetés útján történő állampolgársági programban;
• Az ügyfél nyomást gyakorol az ügyintézőre, sürgeti a folyamatot;
• Az ügyfél nem az élethelyzetének megfelelő ingatlant szeretné megvenni és nem szeretné személyesen megvizsgálni az ingatlant;
• Hirtelen változás az ügyfél viselkedésében vagy a szerződő felek módosulása;
• Az ügyfél feltűnően kerüli a személyes találkozást.

Tranzakciós kockázat:

• Készpénz vagy kriptovaluta használata;
• Az ügyfélhez nem köthető külföldi deviza használata;
• Jelentős eltérés a vételár és piaci érték között;
• Harmadik felek, tengerentúli számlák használata;
• Bonyolult hitelezési, finanszírozási formák alkalmazása.

Az ajánlás kitér a hatékony pénzmosás megelőzés további elemeire is, mint például az egyszerűsített és fokozott ügyfélátvilágítás alkalmazása kockázati szint szerint, tényleges tulajdonos kilétének megismerésére vagy a vagyon eredet vizsgálatára. Ezek az elemek hasonlatosak a pénzügyi szolgáltatók számára készített ajánlásokkal, az alapelvek, belső kontrollok és eljárásrendek is megegyezhetnek. Amely eltérésként szerepelhet az a folyamatos monitoring kisebb szerepe az ingatlanszektorban. Nem hagyományos, hogy egy vevő kettőnél több ingatlant keres az élete során, így nincs szüksége, hogy az ingatlan ügynökkel hosszútávú kapcsolatot építsen.

Az írás további ajánlásokat fogalmaz meg a vezetőség felelősségi köreinek kijelölésében, illetve szektorspecifikus pénzmosás megelőzési tréningek témáiban. Ezek a magyar pénzmosási törvényekben is szerepet kapnak, mivel a jogszabály nemcsak a jogi személyekre szabható bírságokról rendelkezik, de a vezető beosztású személyek és azok segítőinek felelősségéről és törvény megsértése esetén kiszabható pénzbeli szankciókról ír. A pénzmosási kockázatok tudatosságának elmélyítésében a tréningek, képzési programok szervezése fontos szerepet kap, és ezek minden szakmai ajánlás alapvető követelményeiként szerepelnek a pénzmosási (és csalás) megelőzési programok készítésekor.

Az ajánlás tartalmát úgy lehetne összegezni, hogy előtérbe helyezi a kockázatalapú megközelítés alkalmazását,

illetve a gyakorlati példákon, esettanulmányokon keresztül próbál iránymutatást adni az ingatlanszektor szereplőinek, hogy a szektorra jellemző magas kockázatokat megfelelően kezeljék. Itthon az ingatlanszektor számos szereplője sok esetben csak felületesen alkalmazta a pénzmosási kockázatok elkerülésére vonatkozó előírásokat, azonban a globális szinten növekvő pénzügyi bűnözés, a folyamatosan fejlődő szabályozói környezet és az ezt betartató hatósági bírságok miatt a pénzügyi bűnözés megelőzésére vonatkozó kontrollok erősítése elengedhetetlen.

A szerző a KPMG szenior tanácsadója.

Címlapkép: Getty Images