Egyszerűsödött a zártkertek művelés alóli kivonása – Így kerülhetik el a buktatókat az önkormányzatok

krtk blog Az ELTE Közgazdaság- és Regionális Tudományi Kutatóközpont blogja.

A 332/2025. (X. 30.) Korm. rendelet értelmében, ha az önkormányzat erről rendeletet alkot, akkor a művelés alól ingyenesen kivonható zártkerti ingatlanok kikerülnek a Földforgalmi törvény (2013. évi CXXII. törvény) hatálya alól, ezáltal megszűnik a kifüggesztési és elővásárlási kötelezettség. Ez adminisztratív könnyítést jelent és a polgármesteri hivatal munkaterhe is csökken a kifüggesztések nélkül. Persze számos esetben nem indokolt a kivonás támogatása, erről később írunk.

Fontos kiemelni: a zártkerti tulajdonosok számára enélkül is lehetséges a kivonás, csupán fizetniük kell a megfelelő járulékokat. Tehát az ilyen határozat elmaradása egyáltalán nem jár a kivonás tilalmával.

Fontos a jó kommunikáció

A legfontosabb, hogy a kivonás támogatása nem jelent egyben beépítési vagy belterületbe vonási elköteleződést. A megfelelő kommunikáció ezért alapvető: a lakosság felé világossá kell tenni, hogy

a kivonás csupán a földforgalmi és tulajdonjogi akadályok enyhítését szolgálja, és nem jár automatikusan az ingatlan fejlesztési potenciáljának (értékének) növekedésével.

Ugyanakkor a kivonás magában nem eredményezi, hogy a terület beépíthetővé válik. A beépítésre szánt területté minősítéshez továbbra is szükséges a helyi építési szabályzat (HÉSZ) módosítása, amely településrendezési eljárás keretében, komplex tervezési és egyeztetési folyamaton keresztül történhet meg. A jogszabályi változás tehát nem váltja ki a helyi területtervezés szükségességét, hanem annak egyik előfeltételét teremti meg. Így, ha az önkormányzat a beépítést kívánja korlátozni, arra a HÉSZ módosítása a megfelelő eszköz.

A lakosság figyelmét érdemes felhívni arra, hogy:

• a külterületi és belterületi besorolás,
• a beépítésre szánt és nem szán övezet szerinti besorolás,
• a zártkert jogi jelleg megléte

három eltérő kategória, és az, hogy a telek az utóbbi alól kikerül, nem jelenti azt, hogy a másik két kategóriában változik a besorolása. Ezért javasoljuk, hogy az önkormányzat a HÉSZ által limitált beépíthetőséget a saját honlapján közérthető közleményben is közölje a külterületi lakossággal, mivel a HÉSZ olyan szakmai anyag, amelynek értelmezése nem mindenki számára könnyű előképzettség nélkül.

 

Hol érdemes hozzájárulni?

Az önkormányzatoknak célszerű olyan területeket támogatni az ingyenes kivonási eljárásban, amelyek funkcionálisan már lakott, részben közművesített zónák, és ahol a településszerkezeti adottságok nem zárják ki a jövőbeni fejlesztést. Ezzel szemben a rossz megközelíthetőségű, közműhiányos, vagy környezetvédelmi szempontból érzékeny külterületeken a kivonás támogatása kockázatokat hordozhat.

Szemléletes példa, amikor a zártkertben annyira szűk és növényekkel benőtt az út, hogy egy tűzoltóautó el sem fér, ez nem csak biztonsági kockázat, de a területrendezés is komoly „pénznyelő” lehet. Másik hasonló, a kivonás ellen szóló érv, ha a külterület bel- vagy árvízveszélyes területen fekszik. Javasoljuk nem csak építésügyi, de településföldrajzi szakértőkkel is egyeztessen az önkormányzat.

Természetesen a valóságban a külterületeknél a fejleszthetőség kérdése szinte sosem fekete-fehér. A legtöbb zártkertnek van lakhatásra alkalmas és erre alkalmatlan része is, ezért felhívjuk az önkormányzatok figyelmét arra, hogy

lehetséges területileg differenciált rendeletet alkotni. Azaz csak egyes utcákra, vagy dűlőkre, vagy akár tömb szintű bontásban is hozni határozatot.

Nem csak kiskertek az érintettek

A zártkert jogi kategória történetileg nemcsak a hagyományos kertségeket fedi le, hanem az olyan tanyás dűlőket, szőlőhegyeket és egykori külterületi üdülőövezeteket is, amelyeknek az 1990 előtti időszakban jegyezték be a zártkert jogi jelleget. Emiatt az önkormányzatoknak érdemes tájékoztató kampányokat indítaniuk annak érdekében, hogy a tulajdonosok tisztában legyenek ingatlanjaik pontos jogi besorolásával. Ez elősegíti, hogy a kivonási kérelmek célzottan, a valóban releváns területekről érkezzenek, és megelőzhetők legyenek a félreértések vagy utólagos viták.

Az engedély nélkül épített vagy bővített épületek külön nehézséget jelentenek. Saját kutatásunk alapján ez külterületenként eltérő, de általában 15 és 55% között van az informálisan épült házak aránya, extrém esetekben ennél is több. Az eljárás során ugyanis a földhivatal ellenőrizheti az ingatlan természetbeni állapotát. Ilyenkor, ha a területen jogszerűtlenül épített vagy bővített építmény található, az komoly bírságot vagy szélsőséges – szerencsére igen ritka – esetben kényszerbontást vonhat maga után. Az önkormányzatoknak így javasoljuk, hogy hívják fel a figyelmet az ilyen helyzetek megelőzésére. Tipikusan akkor fordul ez elő, amikor a friss vevő vagy épp örökös próbálná legalizálni a frissen birtokába került épületet.

A 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) 34. §-ban meghatározott beépíthetőségi korlátok további megszorításokat jelentenek a zártkert jogi jelleggel bíró ingatlanokon: 720 m² alatti telken épület egyáltalán nem helyezhető el, 1 hektár felett viszont lakófunkciójú épület is létesíthető. Kivonás után általában a HÉSZ által meghatározott maximum érvényesül, ami elméletileg lehet 10%, de valójában településenként eltérő az értéke.

Érdemes alaposan megfontolni a rendeletet

Tehát előnyösebb, ha a „fűnyíróelv” helyett a tényleges településföldrajzi adottságok alapján döntenek. Ebben a KRTK RKI ATO kecskeméti kutatócsoportja tud is tanácsokat adni az önkormányzatoknak, amennyiben írnak a vasarus.gabor@krtk.elte.hu e-mail címre megkeresést.

Ökölszabályként elmondható, hogy azok a zártkertek és szőlőhegyek, amelyek már 1990 előtt is állandóan lakottak voltak, azok esetében szinte biztos, hogy érdemes e lehetőséget megadni a lakosságnak. Azok valójában eredetileg is lakóhelyek voltak, amelyeket már 1990 előtt kellett volna rendezni.

Azokon a külterületeken, ahol a lakosság száma igen kicsi és az is relatíve friss fejlemény (2001 utáni), ott a településföldrajzi adottságok alapján kell a döntést meghozni.

A 332/2025 Korm.rendelet által lehetővé tett önkormányzati rendelet tehát nem a beépítést ösztönzi, hanem a zártkerti jogállásból eredő tulajdonjogi és forgalmi nehézségek oldását szolgálja.

A települések hosszú távú érdeke a területhasználat racionalizálása, a közműfejlesztés és a lakossági igények közötti egyensúly fenntartása. A helyi döntéshozatalban ezért kulcsszerepe van az átgondolt kommunikációnak és a kutatási, tervezési szakértelem bevonásának, hogy a kivonások ne ösztönözzenek rendezetlen, infrastruktúrával el nem látott beépítéseket, hanem a településszerkezeti koherencia erősítését szolgálják.

Végül az ingatlanspekulánsok okozta problémára is felhívnánk az önkormányzatok figyelmét: számos településről kaptunk jelzést az elmúlt napokban, hogy egyes befektetők már most elkezdték tömegesen megvenni a telkeket. Sajnálatosan van olyan, aki tudatosan terjeszti azt a tévhitet, hogy a kivont zártkert azonnal építési teleknek minősül. Ez a jövőben igen komoly problémák és lakossági elégedetlenség forrása lehet, így ezt érdemes már proaktív módon kezelni kommunikációs úton.

A kutatás Lennert József vezetésével, az FK 146486 számú projekt („Örökös tartalékterületek? Volt zártkertek, szőlőhegyek és üdülőtelepek a városfejlődés szorításában”) számára a Nemzeti Kutatási Fejlesztési és Innovációs Alapból biztosított támogatásnak köszönhetően valósulhatott meg.

A cikk a szerzők véleményét tükrözi, amely nem feltétlenül esik egybe a Portfolio szerkesztőségének álláspontjával.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images