
Sokan vizionálták már 2022-ben is a lakásárak visszaesését Magyarországon, a fővárosi adatok ennek mégis ellentmondanak. Míg éves átlagban 14,5%-kal emelkedtek a fogyasztói árak 2022-ben, addig a budapesti lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 21,7%-kal százalékkal nőtt ugyanebben az időszakban. Azaz a fővárosi lakóingatlanok értéke a kedvezőtlenebb gazdasági kilátások, az emelkedő kamatszintek, és az elhúzódó geopolitikai feszültségek okozta bizonytalanság mellett is növekedni tudott reál értelemben.
A magyarázat több tényezőre vezethető vissza. Visszatekintve az eseményekre azt látjuk, hogy a 2022 elején kitört orosz-ukrán háború ellenére pozitívak voltak a lakáspiaci várakozások. Ezeket a várakozásokat leginkább a Magyar Nemzeti Bank zöld hitel kerete fűtötte az első negyedévben, és ugyanebben az időszakban a jegybanki alapkamat is 3 és 4 százalék között mozgott, habár a kamatszintek további emelkedése már valószínűsíthető volt.
Emellett számos kormányzati inniciatíva létezett még a lakásépítés és felújítás felhajtására, további hangulat-fokozóként pedig megérkezett az emberek számlájára a 2021-es személyi jövedelemadó visszatérítése. Emellett mindig vannak, akik a várható infláció elől menekülve ingatlant vásárolnak, és olyanok is vásárlóként jelenhettek meg a piacon, akik a forint gyengülése ellen kerestek menedéket.
Ezek a tényezők arra ösztönözték a potenciális vevőket, hogy hozzák előre vásárlásaikat, gyorsan vegyenek fel hitelt a még kedvező keretek között.
Ennek eredménye volt, hogy 2022 első negyedéve A KSH adatai szerint rekord forgalmat hozott az új és használt lakások piacán, a növekedés 2021 egyébként nem gyenge utolsó negyedévéhez képest 9-10 százalékos forgalom bővülést hozott mindkét szegmensben.
A tavalyi év következő negyedéveiben aztán a forgalom, és vele az árak növekedési üteme csökkenni kezdett, az év második felében már mindkét mutatóban visszaesés volt tapasztalható. Az utolsó negyedévben jött a rendkívüli kamatemelés, ami vevők hosszútávú elköteleződési hajlandóságát már jelentősen csökkentette. A pénzügyi intézmények 2022 második felében alig több mint feleannyi használtlakás-hitelt folyósítottak, mint egy évvel korábban. Ennek köszönhetően Az év utolsó negyedében a lakáspiaci forgalom ötödével esett vissza országos szinten, a KSH adatai szerint a főváros kivételével már mindenütt csökkent az eladott lakások száma.

2023 első hónapjaiban az ingatlan.com portál adatai szerint a keresések száma felére zuhant a megelőző év azonos időszakához képest. A beruházások, fejlesztések gyakorlatilag ellehetetlenültek a 18-20 százalékos kamatozású hitelek mellett, hiszen a korábban jellemzően 60-70 százalékban hitelből finanszírozott projektek megtérülése lehetetlené vált. Mindezek a hatások meg is adták a kegyelemdöfést az alapanyagárak növekedésétől és az élő munkaerő hiányától szenvedő építőipari szektornak.

Az adatokat alaposabban szemlélve feltűnő, hogy a reál árakban történt nagy megugrások rendre egybeesnek valamilyen jelentősebb kormányzati intézkedéssel. A demográfiai folyamatok, az általános gazdasági teljesítmény, és a kamatszint alakulása egy időszakban sem tudott annyira meghatározó tényező lenni, mint a kormányzati támogatási rendszer. Magyarországon a jelek szerint a fenti tényezők közül szokatlanul erős a kormányzati lépések hatása.
A lakásárak 2001-es reál értéken is jól mérhető megugrása az első Orbán kormány idejére esett. A következő két számottevő megugrás 2017-ben, illetve 2019-ben történt, mindkettő kedvező makrogazdasági feltételek között és alacsony kamatkörnyezetben. Ez a 2 év azonban a nominális lakásárak növekedését illetően kiemelkedik a többi hasonlóan kedvező év (2016-21-es időszak) közül, tehát az okokat érdemes az életbe lépő állami támogatások között keresnünk.
2016-ban lépett életbe a CSOK és a vele összekötött lakáshitel kamattámogatás, és mindez kiegészült a lakásáfa csökkentéssel. Ezek hatalmas fellendülést hoznak a fejlesztési piacon, aminek árfelhajtó hatása 2017-ben manifesztálódik. 2019 azért érdekes év, mert ekkor nem az új állami iniciatívák jelentik a fő felhajtó erőt, hanem éppen ezek – egészen pontosan a kedvezményes áfa – kivezetésnek terve. A kedvezményes áfát a maga 22 százalékos tehercsökkentésével elementáris módon befolyásolta a lakásépítési projektek megtérülési számításait, ezért kivezetésnek réme is elegendő volt ahhoz, hogy a beruházás felgyorsítására ösztönözze a fejlesztőket, és előre hozott vásárlásra buzdítsa a vevőket.
Ennek oka lehet, hogy Magyarországon a teljes tranzakciószámon belül továbbra is alacsony a befektetési célú lakásvásárlások aránya, kevés a kiadó lakás, és kevesen laknak életvitel-szerűen bérleményben. A magyarok több mint 90 százaléka saját tulajdonú lakásban él, összehasonlításképp ez az arány Németországban 50 százalék körüli. Azaz nálunk a befektetési célú vásárlások aránya alacsony, emiatt az árak is rugalmatlanabbak, hiszen a vásárlások mögötti motiváció is inkább az alapvető élethelyzetekben bekövetkezett változásokhoz (házasság, gyerekvállalás, válás, felnőtté válás) köthető.
Emiatt háttérbe szorulnak a megtérülés klasszikus szempontjai, a gazdaság állapota és a kamatszint, de felértékelődnek a demográfiai folyamatok és az állami beavatkozások. A demográfiai szempontok érzékelhetők az olyan települések lakásárainak felfutásán, mind Győr, Debrecen, Paks és Kecskemét, amik lassan a magyar ipar fellegváraivá válnak, vagy olyan speciális igényeken, mint az agglomeráció Covid óta tapasztalható felértékelődése. De ugyanez a tényező magyarázza az elnéptelenedő kistelepülések lehetetlenül alacsony ingatlanárait is. A kedvezmények jelentőségét növeli, hogy több tanulmány szerint is Magyarországon kell a legtöbbet dolgozni egy saját tulajdonú lakás megvásárlásához, ezért az ilyen iniciatívákban megjelenő 5-10 százalékos előnyök felértékelődnek.
Mi következik mindebből a következő évek lakásár alakulására nézve? Azt látjuk, hogy újabb számottevő kormányzati kedvezményekre kevés az esély, a gazdaság zsugorodik, és a jövő évi növekedési kilátások is bizonytalanok, a kamatszint pedig az év végéig várhatóan a kétszámjegyű tartományban marad.
Ezek a tényezők nem kedveznek a lakásáraknak, de jó hír, hogy a természetes - élethelyzetek változásából adódó kereslet továbbra is meghatározó marad, ennek pedig van egy eredendő stabilitása.
Ugyanígy bizakodásra ad okot, hogy a már folyósított kedvezményes hitelek, a piaci alapú, de fix kamatozású hitelek, valamint a kamatstop miatt továbbra sem számíthatunk jelentős számú kényszereladásra.
Mindezek miatt az a várakozásunk, hogy a piac tovább lassul, de jelentősebb árcsökkenés nélkül, hiszen az eladók is inkább kivárnak az adott helyzetben. Amikor azonban piacra lépnek, feltehetően megtalálják a befektetni, vagy a nagy erőkkel költözni vágyókat, így rövid távon az árak nem esnek számottevően. Az azonban már most is látható, hogy a kormányzati támogató erő csökkenése visszavetette az építési tevékenységet és a tranzakció számot is. A 2022-es nyugalom nem folytatódik, mert a külső gazdasági hatásokkal szemben a kormány új intézkedései már nem védenek, azaz érvényesülnek a piaci hatások. Ezzel a szociális kitettség is fokozódik, mert a szociálisbérlakások aránya elenyésző. Ebből elhúzódó válság lehet, amelyben a vagyoni osztályok szerint fokozatosan jelennek meg a lakáspiaci válságtünetek.
Ez a lefagyás azonban természetesen azzal jár, hogy az eladási és vásárlási igények is felhalmozódnak a rendszerben, ami miatt bármilyen kedvező gazdasági fordulat, vagy mégiscsak életbe lépő kormányzati beavatkozás magas tranzakciós igénnyel találkozna, és ez újabb erőteljes fordulatokat hozhat.
A szerző a KPMG associate partnere.
Címlapkép forrása: Portfolio
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Rubio: a végéhez közeledik Trump türelme, Putyin meg fogja kapni a magáét
Az amerikai külügyminiszter Kínát is bírálta Oroszország támogatása miatt.
Felvételeken a hétvégén tomboló vihar: cikázó villámok, villámárvíz, szupercella
Károk is keletkeztek.
Tájfutókra csapott le az ítéletidő keleti szomszédunknál, emberéletet is követelt
Többen is megsérültek, és a kihűlés jeleit mutatták.
Az újrafegyverkezés olyan ördögi kört indíthat el, ami a bolygónk jövőjét veszélyezteti
A klímaváltozás háborúkat okozhat, azok pedig növelik a klímaváltozás intenzitását, ami további konfliktusokhoz vezethet.
Szó szerint szárnyal a Moszkva és Phenjan közötti együttműködés: három évtizede nem történt ilyen
Vasárnap indul az első repülőjárat a két főváros között.
Elesett a kulcsfontosságú ukrán erődítmény? – Nagy sikerről jelentett Moszkva
Kijevből nem erősítették meg az orosz állítást.
Váratlanul drónok hatoltak be egy atomerőmű területére, aztán köddé váltak
Japánban tilos drónokat reptetni atomerőművek közelében és felett.
Totális káosz az orosz régióban: alapos munkát végeztek az ukrán drónok
A Volgográdi területen akadozik a vasúti, leállt a légiközlekedés.
Katasztrófaövezetből virágzó ökoszisztéma: így lett újra a halaké és az úszóké a Szajna
A Szajna valaha egy Párizs szívében húzódó ökológiai katasztrófaövezet volt, de az elmúlt 50 év során a szinte halott csatorna fokozatosan virágzó ökoszisztémává
New York, te kommunista...
Világvége, összeomlás, Szovjetunió - ez vár New Yorkra a republikánusok szerint, ha a demokrata Zohran Mamdani lenne a város polgármestere. De tényleg bibliai méretű pusztulás... The post New
Az erdőtüzek és a hőstressz visszaveti a magzatok fejlődését
A globális felmelegedés hatására egyre gyakoribbá és intenzívebbé válnak a szélsőséges időjárási jeleségek, amelyek hatással vannak a várandós nőkre.
Globális minimumadó (GloBE) - gyakori kérdések és gyakorlati válaszok
A globális minimumadó (GloBE) szabályozása 2024-től érdemben érinti a multinacionális vállalatcsoportok magyarországi tagjait is. A szabály célja, hogy minden, 750 millió eurót meghaladó ár
Oroszország és Kína a self made milliárdosok bölcsője
A nagyjából 3000 dollármilliárdos kétharmada self made, maga szerezte a vagyonát. Az örökölt és self made milliárdosok aránya tud mesélni az adott ország történelmi, kulturális,... The pos
Zsugorodó világ, táguló tudomány - együttműködés és rivalizálás a fejlődés motorjaként
Verseny vagy együttműködés? A tudomány és technológia fejlődését évszázadokon át ez a kettősség hajtotta előre. Ma a világ zsugorodóban, az elmúlt évtizedekben egyre több a közös kut
Rekordszinteken az Egyesült Államok légszennyezettsége
Több mint 150 millió amerikai él olyan területen, ahol a légszennyezettség meghaladja az egészségügyi határértékeket.
Otthon Start Program 2025: Megjelent a 3%-os lakáshitel jogszabálytervezet
HitelesAndrás - Keress, kövess, költözz! Otthon Start Program 2025: Megjelent a 3%-os lakáshitel jogszabálytervezet Az Otthon Start Program 2025 szeptemberben induló, új állami lakástámogatási

Kisokos a befektetés alapjairól, tippek, trükkök a tőzsdézéshez
Előadásunkat friss tőzsdézőknek ajánljuk, összeszedünk, minden fontos információt arról, hogy hogyan működik a tőzsde, mik a tőzsde alapjai, hogyan válaszd ki a számodra legjobb befektetési formát.
A platformok harca – melyiken érdemes kereskedni?
Online előadásunkon bemutatjuk a különböző kereskedési felületeket, megmutatjuk, melyik mire jó, milyen költségekkel számolhatsz, és milyen funkciók segítenek a hatékony befektetésben.
Szembejött a kormánnyal a valóság – Mikor jön a beismerés?
Mennyi lesz a 2025-ös növekedés?
Tényleg túl hosszú az élelmiszer útja? Kiderült, ki mennyit kaszál a magyarok pénzén
Lehetne spórolni a rövidebb az élelmiszerlánccal?
Mit üzennek a BYD és a CATL hazai gyárairól érkező baljós hírek?
Összetett okok húzódnak meg az autópiaci kereslet megtorpanása mögött.
