Mi az Invitation Homes és az American Homes 4 Rent?

Két nagy amerikai cég, amelyek összesen kb. 140 ezer családi házat birtokolnak és adnak ki bérbe.

Miért olyan olcsók most ezeknek a cégeknek a részvényei?

Két fő ok van: a magas jelzáloghitel-kamatok 2022 óta nyomják az árakat, és Trump bejelentette, hogy korlátozná a nagybefektetők lakásvásárlását.

Mit jelent az, hogy a részvények a nettó eszközérték alatt forognak?

Egyszerűen: olcsóbban veheted meg a cég részvényeit, mint amennyit az általuk birtokolt házak valójában érnek.

Mi az a 21st Century Road to Housing Act?

Egy amerikai törvényjavaslat, ami a lakhatást próbálja megfizethetőbbé tenni, többek között a nagybefektetők korlátozásával.

Mit tiltana a törvény a nagybefektetőknek?

Aki 350-nél több családi házat birtokol, nem vehetne több ingatlant, néhány kivételtől eltekintve.

Milyen kivételek lennének?

Vehetnek rossz állapotú házakat, ha 15%-ot felújításra költenek, vagy ha segítik a bérlőiket lakást venni. Új házakat is építhetnek.

Miért probléma a 7 éves kényszerértékesítési szabály?

Mert a befektetők nem tudnák kivárni a megfelelő pillanatot az eladásra, ami túl nagy kockázat. Emiatt kevesebb új bérlakás épülne.

Érdemes most befektetni ezekbe a cégekbe?

A részvények nagyon olcsók, az osztalékhozam 4% feletti, és a cégek nyereségesen adják el házaikat. De a politikai kockázat még valós.

Miért támogatja mindkét párt a Wall Street kiszorítását a lakáspiacról?

Mert sok amerikai úgy érzi, a nagybefektetők felverik a lakásárakat, és emiatt nehezebb saját otthont venni.

Hány új lakást építettek a nagybefektetők az elmúlt évtizedben?

Több mint 300 ezret, kifejezetten bérbeadási céllal.

Az új amerikai törvény a tönk szélére sodorja az ingatlanpiac egyik legjövedelmezőbb üzletét

Portfolio

2026. március 23. 14:35

A nagy amerikai intézményi ingatlanbefektetők részvényei jelenleg mintegy 30 százalékos diszkonttal forognak a portfóliójuk valós értékéhez képest, ennek oka pedig az új szenátusi törvényjavaslat, amely korlátozná a Wall Street-i szereplők jelenlétét a lakáspiacon. A kialakult helyzet egyes elemzők szerint vonzó vételi lehetőséget kínálhat a politikai kockázatot is vállaló befektetők számára – tudósított a WSJ.

Az Invitation Homes és az American Homes 4 Rent – két vállalat, amelyek együttesen mintegy 140 ezer családi ház tulajdonosa – részvényei jóval a nettó eszközértékük alatt cserélnek gazdát, a Green Street ingatlankutató cég adatai szerint. Jonathan Olsen, az Invitation Homes pénzügyi igazgatója egy konferencián szemléletes példával élt: a jelenlegi részvényárfolyamok alapján a befektetők mindössze 280 ezer dollárra értékelnek egy-egy olyan ingatlant, amely a mai piacon valójában 400 ezer dollárt érne. Érdekesség, hogy az amerikai lakások mediánára utoljára 2014-ben volt ennyire alacsony.

A megemelkedett jelzáloghitel-kamatok miatt a két vállalat részvényei már 2022 óta a nettó eszközértékük alatt forognak. A diszkont mértéke azonban tovább nőtt, miután Donald Trump elnök januárban a közösségi médiában bejelentette, hogy megtiltaná a nagybefektetőknek a családi házak felvásárlását. Ezeket a terveket azóta a szenátus által elfogadott 21st Century Road to Housing Act nevű törvényjavaslat formálta konkrétummá. A jogszabály több tucat intézkedéssel próbálja javítani a lakáskínálatot és a megfizethetőséget.

A törvényjavaslat egyik legvitatottabb pontja szerint a 350-nél több családi házat birtokló intézményi befektetők nem vásárolhatnának további ingatlanokat. Kivételt csak bizonyos feltételek teljesülése esetén tehetnének, például vehetnek rossz állapotú házakat, ha a vételár legalább 15 százalékát felújításra költik. Szintén mentességet kaphatnak azok a bérbeadók, akik aktívan segítik a bérlőiket a későbbi lakásvásárlásban. A javaslat emellett továbbra is lehetővé tenné az intézményi befektetők számára az új, bérbeadási célú lakások építését.

Ezeket az ingatlanokat azonban hét éven belül kötelező lenne értékesíteniük.

Bérbeadásra épített lakások átadása. Forrás: WSJ

Az iparági szereplők szerint ez az utóbbi szabály teljesen ellehetetlenítené a bérbeadási célú ingatlanfejlesztési modellt. A kényszerértékesítés miatt ugyanis a befektetők

elveszítenék a rugalmasságot az eladás időzítésében, ami túlságosan nagy kockázatot jelentene számukra.

A kritikusok arra is felhívják a figyelmet, hogy a nagybefektetők az elmúlt évtizedben több mint 300 ezer új lakást építettek bérbeadási céllal. A piacról való kiszorításuk éppen az új kínálatot csökkenthetné, ami éles ellentétben áll a törvény megfizethetőségi céljaival.

A jelenlegi részvénypiaci értékeltség ugyanakkor rendkívül vonzónak tűnhet az értékalapú befektetők számára: egyrészt, a törvényjavaslat vitatott elemeit a képviselőház még módosíthatja. Másrészt, mindkét érintett vállalat részvényeinek osztalékhozama meghaladja a 4 százalékot. Fontos szempont az is, hogy a cégek jelenleg is magas áron értékesítenek ingatlanokat magánvásárlóknak,

a befolyó bevételből pedig a jelentős diszkonttal forgó saját részvényeiket vásárolják vissza.

Bár a Wall Street kiszorítása a lakáspiacról ritka kétpárti egyetértést élvez az amerikai politikában – és a politikai kockázat továbbra is valós – a jelenlegi alacsony árfolyamok ezt a pesszimista forgatókönyvet már nagyrészt beárazták.