2017 kirobbanóan erős éve volt eddig a közép-európai ingatlanszektornak. A befektetési volumenek szinte az összes országban nőttek és a legtöbb indikátor szerint a pozitív folyamatok folytatódni fognak 2018-ban is. Az RICS Commercial Property Monitor a legutóbbi negyedévben több közép-európai ország esetében rekordmagas értéket mutatott. Az RICS által megkérdezett piaci szakértők többsége szerint a következő évben még több nemzetközi tőke érkezik majd a régióba, miközben a helyi tőke szerepe is tovább erősödik - hangzott el a Property Investment Forum 2017 konferencián.


Dános Pál MAISz, MRICS, a KPMG igazgatója nyitó előadásában a hazai ingatlanpiac jelenlegi helyzetéről és kilátásairól beszélt előadásában. A szakember kitért arra, hogy jelentős javuláson van túl a hazai ingatlanpiac, amit bizonyít, hogy az elmúlt évben hihetetlen mennyiségű tranzakció köttetett, az idei évben már 2 milliárd euróhoz közel lehet a tranzakciós volumen. Az üresedés jelentősen csökkent, míg a CBD prime bérleti díj 22 euró körül mozog, a piacon pedig jelentős fejlesztési volumen van a csőben. Az iroda mellett a lakáspiac is szárnyal, az új lakások ára jelentősen emelkedett az elmúlt évben, utoljára ilyen növekedés 2000 és 2001 között volt csak megfigyelhető. Az átadott lakások száma 18 százalékkal nőtt Budapesten, míg az építési engedélyek még ennél is jelentősen nagyobb bővülést mutatnak.

Emellett a banki finanszírozási oldal is erősödik, a hitelkihelyezések is jelentősen bővültek. A bankok egyre kedvezőbb feltételeket szabnak, a megkövetelt előbérleti arányok szintje például 58 ról 45 százalékra csökkent. Nagy kérdés azonban, hogy meddig tarthat a felfelé ívelés. Ha az alapkamatok elkezdenek nőni, miközben az ingatlanpiaci hozamok tovább mérséklődnek, a rés közöttük csökken, amíg eléri a kritikus szintet, de nem tudjuk ez mikor fog bekövetkezni.



Az azonban biztos, hogy a fejlesztőknek sok esetben át kell számolniuk az üzleti tervüket a lokális és globális kihívások miatt, amellyel szembe néznek. A lokális kihívások közé tartozik a kapacitáshiány, amit a jelentős állami megrendelések fokoznak és ami miatt lelassulhatnak a fejlesztések. Elképzelhető, hogy az üzleti terv átszámolása után az újratervezés, vagy halasztás mellett kell dönteniük. Szintén fontos kihívás a demográfia, a munkaerőhiány, ma nagyjából 500 ezer fő (egyesek szerint több) hiányzik a hazai piacról.

De vannak globális kérdőjelek is, jelentős a kiszámíthatatlanság a világon, és mint Dános Pál elmondta, nem tudjuk, hogy ezek a kihívások mikor sűrűsödnek össze, és okoznak egy újabb válságot. Az egyedüli, amit tenni lehet, hogy okosan végzi a piac a dolgát.

Meghódítja a világot a Proptech

A PropTech egy kis része az ingatlanipar egy szélesebb digitális átalakulásának. Magába foglal egyfajta mentalitás változást az ingatlaniparon belül és a felhasználói körében, legyen szó akár technológia-vezérelt innovációkról, a tranzakciók lebonyolításáról, vagy az épületek és városok arculatáról - mondta el James Dearsley, a The Digital Marketing Bureau alapítója.

A PropTech egyre nagyobb méreteket öltött az elmúlt években, több milliárd dollárnyi beruházás zajlik Európában is. Az érdeklődés és a pozitív várakozás is egyre nagyobb mértékű a témában, 3100 megkérdezett üzleti vezető 84 százaléka egyetértett azzal, hogy a digitális transzformáció fontos része a jelenünknek és a jövőnknek egyaránt. Van egy probléma, amivel azonban szembe kell nézni. Van egy technológiai nyomás, egy túlzott elvárás az átalakulás során, ami, ha eléri a tetőpontját, gyors mélyrepülésbe mehet át. További nagy kockázatot jelenthet a jövőben, ha nem értjük meg a jelenleg zajló üzleti folyamatokat, de fontos arra is figyelni, hogy milyen kockázatokat hordoz magában az aszimmetrikus piaci verseny, vagy milyen hatása van a közösségi médiának az ingatlanpiacra.

Egyre jobb helyzetben a régió

A külföldi intézményi befektetők jelenléte az egyik legfontosabb tényező a magyar piacon, de a helyi szereplők is egyre erősebbek. A digitális piac hatása a kiskereskedelemre megkérdőjelezhetetlen, miközben a lakáspiac is folyamatosan fejlődik. Hosszú távon viszont a piac kulcsa egyértelműen a pozitív folyamatok a fenntarthatósága - mondta el Noah Steinberg FRICS, az RICS Magyarország elnöke, a WING elnök-vezérigazgatója.



Magyarország a régió többi országához hasonlóan versenyképes, egyedül Lengyelországban vannak kisebb problémák. Befektetői szempontból különösen izgalmas a kiskereskedelmi piac kelet-közép-európai erősödése, ami a logisztikai ingatlanok piacára is erős hatással van. A kiskereskedelem drasztikus változása az egész régió ingatlanpiacán érezteti hatását - mondta el Paul Betts, Managing Director, M7.

A reptéri forgalom egyre erősebb Budapesten, az utasfogalom mellett azonban a nemzetközi szállítmányozás növekedéséből is profitálunk, ami kedvez a logisztikai fejlesztéseknek. Az e-kereskedelem a reptéri fejlesztéseknél is meghatározó, hatalmas igény mutatkozik Kína és Ázsia irányából a szállítmányozáshoz kapcsolódó eszközökre, ezért úgy gondoljuk a következő években Budapest lehet a régió szállítmányozási központja - fogalmazta meg René Droese, Executive Director Business Unit Property, Budapest Airport Zrt.

Magyarországon az elmúlt évek növekedése után most kezd visszatérni oda a piac, ahol lennie kell, egyre több befektető és tőke érkezik az országba és a régióba egyaránt. A fejlődés a hotelpiacon is megjelenik, ami nemcsak a fejlesztések, hanem a tranzakciószámok növekedésében is látszik. A fejlesztői és befektetői piac ugyan még csak 20 évre tekint vissza a régióban, az első generációs épületek viszont lassan cserére szorulnak, ami tovább erősíti a régió piacát - mondta el Michael Edwards MRICS, Head of Valuation & Advisory, Central Europe, Head of Capital Markets Hungary, Cushman & Wakefield, Budapest.

Jelenleg 40 projekten dolgozunk a régió különböző országaiban, melyek között kiskereskedelmi egységek és lakásfejlesztések egyaránt vannak. Lengyelország, Románia és Magyarország piaca is teljesen más. Míg Budapesten már örülünk az évente épülő 7-8 ezer lakásnak, addig Krakkóban 12 ezer, Varsóban 24 ezer lakás épül. A hazai piacon sok a bizonytalanság, az emelkedő kivitelezési költségek, a munkaerőhiány a projekteken elért hozamot is csökkenti és sokszor a projektek csúszásához vezet. A lakásáfa körüli bizonytalanság pedig még mindig nem oldódott meg. A mostani piaci fellendülésből a kormány által indított beruházások is kiveszik részüket, noha a stabilitás fenntartása szempontjából érdemesebb lenne inkább recesszióban elindítani a kormányzati beruházásokat. A mostani időszakban egyébként is emelkedő piacot látunk, egy recesszió alatt viszont a mostani kormányzati beruházások stabilizálhatnák a piacot - mondta el Futó Gábor, Co-Founder / Chairman, Futureal.

Magyarország fejlesztői szempontból ideális és a stabilitás valószínűleg a közeljövőben is megmarad. Jóllehet a munkaerőhiány jelentős kihívás elé állítja a fejlesztőket, a technológiai újításokat terjedését is segíti - mondta el Jan Hübner, ügyvezető, HB Reavis Magyarország.

A bérlői és a befektetői piac az egész régióban nagyon erős, a GDP növekedések is meggyőzők, mindegyik kelet-közép-európai országban vannak befektetési lehetőségek, a mostani ingatlanpiaci ciklus viszont különbözik az előzőtől - mondta el Benjamin Perez-Ellischewitz MRICS, National Director, Head of Capital Markets, Hungary, JLL.

A régióban a külföldi befektetők előnyét élvezzük, ami Magyarországon is nagy volument jelent. A régióból viszont meg kell említeni Szerbiát is, ahol szintén hatalmas fejlesztések várhatók a következő években. Belgrád bevásárlóközpont projektjei jól mutatják, mekkora tőke áramlik az országba - mondta el Jean-Bernard Wurm, Co-Founder and Managing Director, Secure Legal Title London.

Mit várható a hazai befektetési piacon?

Kibédi Varga Lóránt MRICS, a CBRE Hungary Managing Directora a panelbeszélgetés kapcsán elmondta, hogy az idei 2017-es év nagyon jó évnek számít az ingatlanpiacon, a piac stabil, a gazdasági adatok kedvezőek. A bérek emelkedése egyfelől szintén pozitív, ugyanakkor paradox helyzetet is előidézhet, ha a béremelés a termelési hatékonyság javulás fölé emelkedik, akkor versenyhátrányt idézhet elő a jövőben, ettől azonban még messze vagyunk.

Pázmány Balázs FRICS, az Erste Alapkezelő Zrt igazgatósági elnöke szintén pozitívan értékelte a 2017-es évet. Mint elmondta, az elmúlt 13 évet három szakaszra lehet osztani, 2008 előtt keresleti piacról lehetett beszélni, utána 7-8 évig kínálati, és most ismét keresleti a piac. A szakember szerint 6,4-6,5 százalékos hozamszinten lehet jelenleg vásárolni, a hozamcsökkenést követően.

Tatár Tibor MRICS, a Futureal vezérigazgatója ugyancsak egyetértett az előtte szólókkal, mint elmondta az ingatlanpiacon 2017 egy tökéletes év volt, már két tranzakciót is lezártak, és az idén még egy harmadik tranzakciót is aláírhatnak. De a hozamok akár tovább csökkenhetnek., bár véleménye szerint a hozam már most alacsonyabb, mint 6,5 százalék.

Török Árpád MRICS, a TriGranit vezérigazgatója szerint ma röpködnek a hozamokról az információk, és különböző számokat lehet hallani, nem mindegy azonban, hogy ki melyik székben ül, és honnan mondja ezeket a számokat. A befektetők természetesen magasabb szintet szeretnének, az eladók viszont kevesebbet. Véleménye szerint az idei és a tavalyi év erős volt a hazai ingatlanpiacon, és váratóan a jövő év is ilyen lesz, ugyanakkor több évet nem lehet előre látni a piacon.

A konferencia résztvevői szerint 2018-ben további hozamcsökkenésre lehet számítani, a jelenlévők 91 százaléka legalábbis erre adta le voksát. Nagyjából ezt a véleményt osztották a konferencia panelbeszélgetői is, de ebben a kérdésben volt némi ellentmondás a paneltagok között. Kibédi Varga Lóránt szerint például a hozamok csökkenése nagyon lassan fog végbe menni, és Pázmány Balázs is azon a véleményen volt, hogy a hozamcsökkenés lendülete már most mérséklődött. Utóbbi szakember szerint sok befektető a nem-prime piac felé vette az irányt mivel bizonyos hozamszint mellett már nem éri meg prime terméket vásárolni. A nem prime termékek piacán ráadásul magasabb hozamcsökkenést lehet látni. Az olló így kicsit kezd zárulni a prime és nem prime termékek között. A szakember szintén elmondta, hogy a nem prime termékek mellett más alternatívákon is gondolkodnak, beszállnak a fejlesztésbe is partnerekkel.