A zöld irodaházaké a jövő (x)

Portfolio.hu: Miért a LEED tanúsítvány megszerzését célozta meg az IVG az Infoparkban?

Kay-Uwe Blandow: A bérlők és befektetők közül többen már most, de a jövőben még inkább jellemző lesz, hogy a minősített épületeket helyezik előtérbe. Az IVG magas műszaki színvonalú, jövő- és bérlőorientált, környezettudatos irodaépületeket fejleszt. Ezt az elmúlt években számos elnyert díj is bizonyítja. Ezt az elhivatottságot szerettük volna egy LEED minősítéssel is erősíteni, és ennek eredményeként a piacon a fogyasztó/bérlő felé az épületünk minőségi különbségét, előnyeit kihangsúlyozni. Az IVG nem csak Magyarországon, de más országokban is nagy hangsúlyt fektet a fenntarthatóság és a minősített épületek fejlesztésére. Az IVG Németországban is "úttörő" ebben a témában, hiszen az IVG Development egy müncheni fejlesztése az első németországi fejlesztés, amely LEED Platinum minősítést kapott. Ez kvázi igazolás arra, hogy az épület fenntarthatóság, és energiahatékonyság szempontjából is kimagasló. Egyre több bérlő jön rá - egyelőre főleg külföldön -, hogy a környezettudatosság és a felelős vállalatvezetésen túl, presztízs értékkel is bír egy zöldirodába való költözés. Leginkább nagy nemzetközi cégeknél mondhatni már gyakorlattá vált, hogy csak minősített épületekben bérelnek irodát. Ezt a piaci folyamatot felismerve gondoltunk arra, hogy megpróbálunk elnyerni egy ilyen kimagasló minősítést. Mivel az a benyomásom, hogy nemzetközi területen a LEED az egyik legelismertebb minősítési rendszer, leteszteltük, hogy az eredeti terveinknek megfelelően, milyen szintet tudnánk elérni: végül a LEED Silver minősítés sikerült kiérdemelnünk.

Milyen extra beruházások, módosítások lettek volna szükségesek a GOLD vagy a PLATINUM szintek eléréséhez?

Különböző területeken lehet pontokat szerezni, és érdekes módon ezek néha szembemennek a bérlői komforttal. Például az, hogy sok parkoló van egy házban, a LEED szempontjából hátrány, hiszen az értékelés szerinti "elvárás", hogy ne gépjárművel közlekedjenek a bérlők. Mérlegelni kell, hiszen amikor az irodaházat építettük, nem tudtuk előre milyen bérlők fognak érdeklődni, és mennyire lesz fontos számukra például a parkolás. Mi inkább a komfort felé megyünk, pl. ebben az épületben fan coil hűtés van, vannak ugyan olyan technológiák, mint a felülethűtés, viszont ez a rendszer nagyon lassan reagál. Magyarországon nagyon gyakori a nagy hőmérsékletváltozás, egyik nap 15 fok van, a másik nap meg 35, a felülethűtés pedig nagyon nehezen tud lehűteni egy helyiséget így nem komfortos a bérlőknek. Ezzel ellentétben a fan coil 20 perc alatt kellemesen lehűti a helyiséget. Ilyenkor kérdés, hogy bérbeadóként a környezeti szempontokat helyezzük-e előtérbe, hiszen lehet, hogy sok gond lesz a bérlővel, aki folyamatosan panaszkodik majd a nem megfelelő hőmérsékletre. Ezek nagyon komoly döntések. Amikor egy cég magának épít székházat, és tudja, hogy ott lesz 20 évig és az elsődleges szempontok között szerepel a környezettudatosság, akkor lehet, hogy a felülethűtés mellett dönt. Egy spekulatív fejlesztésnél nem lehet tudni, hogy ki lesz a bérlő és, hogy milyen sűrűn cserélődnek majd. Sok bérlő csak azt nézi, hogy az egyik helyen 10 a másikon meg 13 vagy 15 euró egy négyzetméter iroda bérleti díja havonta, de hogy az emberek hogyan fogják ott érezni magukat nem minden esetben szempont. Ennek figyelembe vétele is csak most kezd előtérbe kerülni.

A már meglévő épületekre vannak esetleg tervek, hogy átalakítják oly módon, hogy hasonló minősítést kapjanak?

Ezt jelenleg nem tervezzük.

A LEED tanúsítvány megszerzése a fejlesztési szakaszban inkább költség-kérdés avagy inkább odafigyelés, körültekintés kérdése?

A tervezés és kivitelezés teljes ideje alatt szakértőkből álló csapatot foglalkoztattunk a minőségbiztosítás, többek között a környezetbarát, energiatakarékos megoldások, anyagok, gépek, szerkezetek kiválasztása és alkalmazása érdekében. Szelektív hulladékgyűjtést vezettünk be, ennek kapcsán a papírt és a veszélyes hulladékokat külön gyűjtöttük. Nyilvánvalóan ez jár némi anyagi ráfordítással, de összességében elmondható, hogy a ház tervezése során már eleve olyan megoldásokat alkalmaztunk, amelyek utólagos anyagi ráfordítást már nem eredményeztek.

A gyakorlatban a bérlők szempontjából mit jelent a LEED-minősítés? Milyen zöld megoldásokkal szembesülnek nap mint nap az irodaházban a dolgozók?

Energetikai szempontból az Infopark E épülete "A" minősítésű tanúsítvánnyal rendelkezik, ami 30%-kal kisebb fajlagos energiafogyasztást jelent, mint a jelenlegi magyar szabályozásban megengedhető érték. A kivitelezés során energiatakarékos gépészeti berendezések beépítésére törekedtünk, valamint az épület külső felületeinek kiváló hőszigetelésére, a folyamatosan bekapcsolt áramfogyasztók fogyasztásának csökkentésére és korlátozására. Ezek természetesen visszaköszönnek az üzemeltetési költségekben. A bérlők szembesülnek azzal is, hogy az épület általános fogyasztásmérésen felül az egyes bérlői területek fogyasztását (hőmennyiség) külön - külön mérjük. Így pontos képet kapnak arról, hogy milyen az energiafelhasználás saját területeiken. A bérlők a mindennapi életben a zöld megoldások részeként találkozhatnak pl.: Kétfázisú WC öblítő nyomógombbal, automata-öblítésű pissoirral és nyomógombos automatikusan záró csaptelepekkel. A hűtés - fűtés - világítás - árnyékolás helyiségenkénti szabályozásával, és beállításával a használók saját igényei szerint. Az épületet úgy terveztük, hogy minden munkahely rendelkezzen külső kitekintéssel, így a természetes megvilágítás jellemzi az irodahelyiségeket.

Az üzemeltetési költségek mennyivel alacsonyabbak ebben az épületben? Az alacsonyabb üzemeltetési költségek mennyiben jelentenek vonzerőt a bérlőknek?

Az Infopark E épület havi üzemeltetési díja 3,20 euró. Azt gondolom, hogy a gazdasági válság hatása minden szektorban érezhető, és a cégek figyelnek arra, hogy a rendszeres kiadásokat csökkentsék, ezért igenis van igény a bérlők részéről a zöld és környezettudatosabb megoldásokkal rendelkező irodákra, amelyek egyben olcsóbb fenntartást is jelentenek hosszú távon.

Ki végzi ezeknek az irodaházaknak az üzemeltetését?

Az irodaházainkban facility és a property menedzsment is jelen van, de kiszervezett formában. Mi egy kis csapatban az asset menedzsmentre koncentrálunk, portfoliókezeléssel, esetleg újabb fejlesztésekkel, újabb befektetésekkel foglalkozunk. A mindennapi operatív problémák kezelése a facility és property menedzsment feladata. A facility menedzsmentet az épületportfolióban két cég végzi.

Mind a két cégnek van munkája minden házban, vagy ingatlanonként vannak szeparálva?

Házanként másik. Van 15 épület, amit jelenleg kezelünk, ezekben van 3 csapat. Van olyan ingatlan, amit mi fejlesztettünk és nem adtuk el, pl. az Infopark E épülete, de hozzánk tartozik például a Stefánia Park is (a volt német követség). A másik csoportba tartoznak azok az épületek, amiket mi fejlesztettünk, de eladtuk egy saját befektetési alapnak (például az Infopark D épület esetében), vagy egy másik befektetőnek (például a C, B és I épületek esetében). Így végeredményben három megbízó van: egyszer saját magunk, másodszor a befektetési alapunk, harmadszor egy másik befektetési alap.

Tervezi-e az IVG, hogy ezentúl kizárólag zöld irodaházakat fejleszt majd Magyarországon?

Az E épület jelenlegi áramfogyasztásának 35%-át "öko-árammal" (megújuló forrásokból származó) fedezi. Tervezzük, hogy közvetlenül a helyszínen, vagyis az E épületben is termelünk saját, megújuló forrásból származó áramot. Ennek megfelelően, a jövőben az E épület tetején napelemek üzembe helyezését tervezzük. A tapasztalatunk az, hogy egyre több olyan bérlő van, aki már csak minősített irodaépületbe költözik, és arra számítunk, hogy ez a trend csak erősödni fog Magyarországon is (akkor is, ha ma még nem ez a jellemző). Terveink szerint - és amennyiben a gazdasági helyzet engedi, illetve a piaci fellendülés megindul és a befektetői kedv is ismét szárnyra kap - a jövőben minden esetben törekedni fogunk arra, hogy zöld irodaház fejlesztés valósuljon meg.