Nem kerül többe zöldnek lenni (x)

Portfolio.hu: Miért is jöttek létre ezek a minősítési rendszerek, és Magyarország hogyan áll az elterjedtségük tekintetében?

Reith András: A zöld minősítéseket leginkább azért hozták létre, hogy a nagy ingatlan portfólióval rendelkező cégek a világ különböző területein tudják értékelni és összehasonlítani a különböző épületeket, ingatlanokat. Erre objektív minősítési rendszert szerettek volna megalkotni, majd végül a jelenleg ismertek terjedtek el a világban. Magyarországon talán három minősítési rendszerről érdemes beszélni, az első, és a világon is a legrégebb ideje működő az angol BREEAM, az amerikai LEED második, amelynek talán a legerősebb jelenleg a marketingje, és végül az utóbbi időben egyre többet lehet hallani Magyarországon is a DGNB elnevezésű német rendszerről. Magyarország régiós szinten magasan van pozícionálva a zöld minősítések szempontjából, ám vannak kiugró teljesítménnyel rendelkező országok, pl. Lengyelország, ahol nagyobb számú és magasabb minőségű épületállomány épül.

Mivel magyarázza ezt a jelenséget?

Elsősorban a felvevőpiac mérete, és fejlettsége, valamint az ország gazdasági potenciálja határozza meg az épületek minőségét, ezért van az, hogy jelenleg a régió volt szocialista országai közül a lengyelek járnak élen ezen a területen is.

Mik azok az okok, amik a beruházókat és a fejlesztőket a minősített ingatlanok irányába mozdítják?

A beruházók, fejlesztők több szempont alapján választanak. Igaz az is, hogy nagyon erős a minősítések marketingvonala, viszont vannak olyanok is, akik tényleg úgy vélekednek, hogy jót tesznek ezzel, és nemcsak maguknak üzleti szempontból. Sokan vélik úgy, hogy idővel egyre nehezebbé válik a nem környezettudatos épületek bérbeadása, továbbá egy minőségi iroda esetében az ott dolgozók is jobb környezetbe kerülnek. Mindezen felül ezeknek az épületeknek előnyösebb az amortizációja, sok esetben kedvezőbb a károsanyag-kibocsátása, valamint jóval magasabb a belső komfortja. Ezt azért is különösen fontos kiemelni, mert még ma is nagyon sokan vélekednek úgy, hogy a fenntartható épületek kizárólag az energiafelhasználásról szólnak. Magyarországon is sajnos a politikai és gazdasági kommunikációban az energia áll az első helyen. Ez természetesen az egyik legfontosabb terület, és az épületszektor ebben kiemelt szerepet játszik, de amiben igazán különlegesek ezek a minősítő rendszerek azaz, hogy komplex szemlélet alapján minősítik az épületeket, amibe beletartozik a beépített anyagok károsanyag-kibocsátása, a természetes megvilágítás, a természetes szellőzés lehetősége, és még számtalan kritérium.

Az IVG Infopark E épülete jó példa erre?

Az Infopark E épület nagyon jól tükrözi a jelenlegi, átalakulóban lévő ingatlanpiacot. Az a paradigmaváltás, ami a beruházók, fejlesztők fejében végbe kell menjen, elsők között jelentkezett az IVG-nél. Évekkel ezelőtt egy hagyományos fejlesztő, megbízást adott egy hagyományos tervező irodának, egy hagyományos bériroda megtervezésére. Az épület már igen előrehaladott állapotban volt, mikor hazánkban az első között az IVG vezetősége felismerte, hogy ez nem egy jövőbe mutató piaci magatartás és váltott! Akkoriban sokat beszélgettünk Blandow úrral az épület jövőjéről. Az IVG döntése végül az volt, hogy az akkor még itthon hiányzó professzionális, magas szintű szaktudást külföldi szakemberek teszik hozzá a projekthez - csak zárójelben jegyzem meg, hogy azóta például az Egyesületünkben szervezett képzéseknek köszönhetően itthon is rendelkezésre áll ez a szaktudás. Erről a folyamatról azt gondolom, hogy sokak számára példa értékű lehet és egy nagyon bölcs döntés volt a fejlesztő részéről. Nem csupán az új projekteknél, de egy már folyamatban lévőnél is meghozta a szükséges döntést, ami kiemelte a többi piaci szereplő közül. Ezzel felvállalta, hogy az utólagos átalakítások miatt fellépő többletköltségek ellenére, a bérlői igényeket szem lőtt tartva, kiemelkedően jó munkakörnyezetet teremtsen a jelenlegi és jövőbeni ügyfeleknek. A magyar bérlői piac szereplői valószínűleg még nem is sejtik, hogy mekkora többletet kapnak az ilyen és ehhez hasonló beruházások által.

Milyen újdonságokat találhatunk az említett Infopark E épületben?

Én azt gondolom, hogy nem feltétlenül a technikai újdonságokat kell előtérbe helyezni egy környezettudatos épület esetén. Ettől függetlenül természetesen ebben az épületben is vannak olyan megoldások, melyek a hazai ingatlanfejlesztésben szinte ismeretlenek. Ilyenek például az intelligens zónázott világítás szabályozás, vagy a free cooling hasznosítása, de olyan megoldások is melyek nem feltétlenül a technikai újításokhoz, sokkal inkább a professzionális tanácsadói munkához köthetők. Az éjszakai átszellőzés, vagy az épített tömeg megfelelő aktiválása nem igényel többletköltséget, sőt esetekben olcsóbbítja is a beruházást. Sok más megoldás mellett ezek mind növelik a belső komfortot, egészségesebbé teszik azt valamint elősegítik az épület hatékony, gazdaságos működését. Az itt alkalmazott tudás, nem az internetről letöltött reklámprospektusok ismeretén alapul. A környezettudatos fejlesztő, mint esetünkben az IVG, akkor tud új minőséget létrehozni, ha olyan tervezőkkel és tanácsadókkal dolgozik, akik megfelelő képzettséggel és tapasztalattal bírnak ezen a területen. Az ember nem lesz véletlenül profi ezen a területen, mint ahogyan LEED Silver sem lesz véletlenül egy épület. Ehhez sok munka, kreativitás és elszántság kell és akkor lehet az átlagos piac fölé emelkedni.

Ha csak pozitív előnyökkel jár egy minősített ingatlan megépítése, akkor vajon miért nem fejleszt mindenki ilyet?

A fejlesztők között is még találunk olyanokat, akik még nem igazán látják, hogy ez az egész minősítési rendszer és a köré épülő procedúra pontosan mit is jelent a számukra. Nem biztosak benne, hogy a minősítéstől könnyebben vagy alacsonyabb hozamszinten fogják tudni érétkesíteni a projektjüket, sőt egyáltalán nem biztosak benne, hogy amit építenek az egyáltalán megfelelő lesz. Annál rosszabb reklám pedig nincs, mint amikor egy fejlesztő meghirdeti, hogy milyen magas minősítési szinten épül az új ingatlana, a végén pedig, amikor megtörténik a végleges minősítés, kiderül, hogy nem sikerült elérni a tervezett szintet. Azt gondolom, hogy leginkább ez lehet a háttérben azoknál a fejlesztéseknél, ahol nem törekszenek egyetlen zöld minősítés megszerzésére sem.

A költségek tekintetében mit jelent a minősítési folyamat a fejlesztők számára?

Öt-tíz évvel ezelőtt mindenki azt mondta, hogy biztosan 20-30 százalékkal drágább egy ilyen fejlesztés, holott már akkor is lehetett látni a nyugat-európai vagy amerikai statisztikákból, hogy a többletköltség maximum 7-10 százalék volt - akkor. Ez azonban egy nagyon erős tanulási folyamat az ipar számára is. Egyre optimalizáltabb rendszereket vagyunk képesek létrehozni, és egyre jobban tudjuk használni a szinergiákat. Mára eljutottunk odáig, hogy ha a "nagyon jó" minősítési kategóriákat vesszük, akkor maximum 1-2 százalékos többletköltséggel kell számolnunk a kivitelezésben. Kiemelkedő teljesítőképességgel rendelkező épületek esetében azonban a többletköltség elérheti az 5-7%-ot. Ahol kiadási többlet jelentkezik, az a tervezés folyamata, mivel a minősített épületeket tervezők szakmai tudásának az átlagosnál jóval magasabb szinten kell állnia.

Lát-e arra esélyt, hogy világszerte kialakuljon egy egységes minősítési rendszer?

A különböző rendszerek között elég jól meg lehet határozni, hogy melyik milyen kritériumoknak felel meg. Ha összehasonlítjuk a három rendszert, a DGNB a legkomplexebb és legszigorúbb, a LEED a legkevésbé az, a BREEAM pedig ezekhez képest valahol félúton helyezkedik el. Érdemes azonban egy kicsit a hátteret is megvizsgálni. A LEED például egy olyan helyen (USA), ahol az energia és a környezetvédelem nagyon sokáig nem volt téma - itt elsősorban az épített környezet minőségére gondolok - olyan forradalmi fejlődés volt, és olyan mértékben reformálta meg az ingatlanpiacot, amihez mérhetőt nem nagyon tudok mondani Európában. A DGNB vagy a BREEAM bár szigorúbb, de sokkal közelebb van az európai átlaghoz, mint a LEED az amerikaihoz.

Vagyis egyelőre nem fog egységesedni a rendszer?

Ez nem teljesen igaz. Van olyan pontja ezeknek a minősítési rendszereknek, amiről tavaly például megállapodás született, például hogy az energiamodellezést közös alapokra kívánják helyezni a BREEAM és a LEED esetében. Annak, hogy teljesen egységes rendszer alakuljon ki, nem elsősorban műszaki akadályát látom, hanem sokkal inkább a marketing és az üzleti háttér az ami gátat szab az ilyen típusú törekvéseknek.