Ennél már nem lesz rosszabb az ingatlanpiacon

Legfontosabb megállapítások

Pozitív változás, hogy az Eltinga, a Portfolio.hu és az RICS együttműködésében megvalósuló Market Sentiment Survey felmérésben részt vevő szakemberek egyre optimistábbak a befektetési piacot tekintve, a hangulat romlására más senki nem számít.

Az előző félévhez képest a hozamszintekre vonatkozó becslések érdemben nem változtak, ha mégis, akkor inkább az enyhe csökkenés volt jellemző. A kutatás alapján a budapesti hozamszintek stabilizálódni látszanak.

A bérleti díjak változatlanul nyomás alatt vannak. A prémium bevásárlóközpont kivételével a bérleti díjak nem voltak képesek emelkedni az elmúlt hat hónapban.

Enyhe emelkedés az indexben

A tanulmány eredményeit aggregáló Budapest Commercial Property Index (BCP) elmozdult az előző fél évi mélypontról. A növekedés azonban nem szignifikáns, a 2013 első féléves 90,35-ös értékről 90,74-re emelkedett a BCP Index értéke. A 2011-es bázishoz képest az index közel 10 százalékos értékvesztést szenvedett el, amit elsősorban a bérleti díjak csökkenése okozott, hiszen a hozamszintek nem változtak jelentősen az említett időszakban.

A Budapest Commercial Property Index (BCP) magába foglalja a bérleti díjakra és a tranzakciós hozamokra vonatkozó medián értékeket úgy, hogy kategóriánként (CBD irodaház, városi logisztikai ingatlan, retail park, stb.) a medián bérleti díjat elosztjuk a medián tranzakciós hozammal. Ezt a számítást minden kategóriában elvégezzük és a kategóriákhoz különböző súlyokat párosítunk, ami a teljes ingatlanszektoron belüli jelentőségüket hivatott reprezentálni.

Eltűnőben a pesszimizmus

A kutatás történetében először senki nem számít arra, hogy a befektetési hangulat romlana a következő 6 hónapban. Ráadásul a résztvevők 40 százaléka javulásra számít, ami az eddigi legjobb arány. Ilyen értelemben a mostani felmérés az eddigi legoptimistább. Hozzá kell tegyük ugyanakkor, hogy a megkérdezettek többsége (58 százalék) továbbra is a befektetési hangulat stagnálására számít.

Önálló ingatlankategóriák Az általános piaci hangulatot, várakozásokat érintő kérdéseken túl a felmérésben részt vevő ingatlanosok kilenc különböző ingatlantípus hozamszintjeiről és jellemző bérleti díjairól is megoszthatták becsléseiket. A bérleti díjak esetében lehetőség volt minimum-, maximum- és tipikus értékek megadására. A Market Sentiment Survey nyolc ingatlankategória piaci jellemzőire kérdezett rá, ebből a következő nyolc kapcsán születtek megbízható eredmények: top CBD (Central Business District) irodaház, prémium nem CBD irodaház, jó minőségű nem központi lokációjú irodaház, prémium városon kívüli logisztikai ingatlan, városi logisztikai ingatlan, top 5 budapesti bevásárlóközpont egyike, retail park, big box retail.

Irodapiac

Az iroda-szegmenset összességében a stagnálás szóval lehetne legjobban jellemezni, azzal a megjegyzéssel, hogy a bérleti díjak továbbra is látszólag nyomás alatt vannak, érdemi növekedésnek továbbra sincsen semmi nyoma. A top CBD irodaházak tipikus bérleti díja a felmérésben résztvevő szakemberek szerint jelenleg 13 euró, míg ez az érték az elmúlt másfél évben rendre 14 euró körül alakult.

Az irodapiaci hozamszintek stabilnak tekinthetők, sőt enyhe csökkenés is megfigyelhető. A prémium irodaházak hozamszintje 7,5 százalékra csökkent, vagyis pontosan oda, ahol egy évvel ezelőtt is volt.

Kiskereskedelmi piac

A kiskereskedelmi piacon ellentétes folyamatok figyelhetők meg: míg az olcsóbb szegmensben inkább további bérleti díj csökkenés jellemző, addig a prémium bevásárlóközpontoknál némi növekedés következett be. Mindazonáltal a változások mértéke egyik irányban sem drasztikus.

A hozamokra vonatkozó becslések enyhe pozitív irányt vettek, mindhárom kiskereskedelmi szegmensben minimális (25-35 bázispontos) csökkenést regisztráltunk. A legdrágább kiskereskedelmi eszköz, a prémium budapesti bevásárlóközpont hozamszintje a felmérés szerint jelenleg 7,25 százalékon áll.

Logisztikai piac

A logisztikai szektor mindkét kategóriájában (prémium városon kívüli logisztikai ingatlan, városi logisztikai ingatlan) 9 százalékon stagnálnak a hozamok a kutatásban részt vevők becslése szerint.

A logisztikai bérleti díjak csökkenése látszólag megállt. Jelenleg a megkérdezettek többsége szerint a jellemző bérleti díj a prémium városon kívüli logisztikai ingatlanokban 3,25 euró. A városi logisztika esetében maradt ez 4,13 euró, ami minimális emelkedést jelent az előző félévhez képest.

A felmérés résztvevői

Összesen 51 ingatlanpiaci szakember töltötte ki a kérdőívet, ami azt jelenti, hogy az RICS tagságának közel harmada aktívan részt vett az ötödik Market Sentiment Survey létrehozásában. Ez egyben azt is jelenti, hogy Magyarországon ez a legszélesebb szakmai bázis alapján elkészített ingatlanpiaci felmérés. A felmérésben részt vevők több mint 70 százaléka teljes jogú RICS tag volt, és 70 százalékuk több mint 10 éves szakmai tapasztalattal rendelkezik. A beérkező kérdőívek alapján a válaszolók 55 százaléka dolgozik nemzetközi hátterű cégnek.

A felmérésben részt vevők információt szolgáltattak arról is, hogy milyen szegmensben tevékenykedő cégnél dolgoznak, illetve arról, hogy munkaadó cégükön belül milyen szakterületen dolgoznak. A válaszolók több mint fele tanácsadással foglalkozó cégnél végzi munkáját, de jelentős súlyt képviselnek a felmérésben a fejlesztőnél, vagyonkezelőnél és befektetési cégnél dolgozók is. A szakemberek saját szakterületét tekintve alapvetően vegyes a kép, de kiemelkedik a többi közül az értékbecslés, a befektetés, a fejlesztés és a vagyonkezelés.

A kutatásról Az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont, a Portfolio.hu és az RICS által félévente elkészített Market Sentiment Survey magyarországi szenior ingatlanpiaci szakemberek becslései alapján ad világos képet a jelenlegi hozamszintekről és a piaci bérleti díjakról, valamint az általános piaci várakozásokról. A Market Sentiment Survey célja a hazai ingatlanpiac transzparenciájának javítása egy olyan piaci hangulatjelentés létrehozásával, mely a lehető legszélesebb szakmai bázison alapszik, és benchmarkként szolgálhat az ingatlanpiac egésze számára. Ennek megfelelően az RICS és a Portfolio.hu által létrehozott kérdőívet a szervezők a magyarországi RICS - teljes jogú és tagjelölt státuszú - tagjainak küldik ki. A felmérésben részt vevők egy kérdőív segítségével fejezhetik ki véleményüket a jelenlegi piaci hozamszintekről és bérleti díjakról, valamint jövőbeli várakozásaikról. A becslések kiértékeléséhez medián értékeket használtunk, ami segít a szélsőséges értékek kiszűrésében, és a lehető legtisztább képet adja a piac aktuális konszenzusáról. A táblázatokban és a cikkben feltüntetett összes érték medián.

• Címkék:
• ingatlan,
• Ingatlan irodapiac,
• eltinga