Ki mondja meg, hogy mennyit ér a házad?

A fenti provokatív kérdésre a konferencia résztvevőinek nagyobbik része nemmel válaszolt amiatt, mert véleményük szerint a technológiai fejlődés, a robotok és az automatizáció a jövőben kiválthatja az értékbecslést, mint munkát.

Noah Steinberg, az RICS magyarországi elnöke, a WING vezérigazgatója köszöntőjében arról beszélt, hogy az ingatlanértékbecslés, mint szakma egy helyi tudást igényel. A számítógépek sok mindent meg tudnak mondani az ingatlanok adottságai alapján, de az emberi tényezőt nem tudják pótolni. Nem tudják például megmondani, hogy miért ér az egyik ingatlan többet, mint a másik. A szakember köszöntőjében arra is kitért, hogy a mostani magyar ingatlanpiac nagyon izgalmas pillanatot él meg. A mutatók, bérleti díjak, hozamok és üresedési ráták nagyon jók, a magyar gazdaság pedig várhatóan jól fog teljesíteni a következő években is. Mégis sokakban fejében fordul meg a kérdés, hogy mi jöhet még? Többször vannak sötét felhők az égen, amik aztán végül elhaladnak, és nem lesz belőlük vihar, ez a példa pedig jól leírja a mostani piaci helyzetet is. Figyelhetünk a felhőkre (vannak felhők a világban), de célszerű azzal foglalkozni, amire hatással tudunk lenni. A török lírára és az új olasz kormányra nincs befolyásunk, de a magyar ingatlanpiacot az itt ülő szakemberek határozzák meg, emelte ki a szakember, tehát erre lehet hatással a konferencia közönsége, és egyben a feladata is, hogy a lehető legjobban hozza ki a helyzetből.

A Magyar Nemzeti Bank új ajánlása értékbecslőknek

Pálfi Péter, a Magyar Nemzeti Bank ingatlanszakértője az MNB új értékbecslési ajánlásáról tartott előadást. Az MNB tapasztalatai szerint a pénzügyi szervezetek ingatlannal kapcsolatos kockázatai nagyon magasak is lehetnek. A valós piaci értékek és a nyilvántartott piaci értékek sokszor eltérnek egymástól. Vagy azért mert befogadáskor magasabb értéken kerülnek be, vagy nem történik meg a futamidő alatt az érték felülvizsgálata.

Az MNB igyekszik kezelni a kockázatokat, segítik, orientálják a felügyelt intézményeket. Az ajánlás célja, hogy egyértelműen megfogalmazzák az ingatlanértékeléssel kapcsolatos elvárásaikat. Az értékbecsléssel szemben támasztott követelmény, hogy megismerhető legyen az ingatlan és ingatlan környezete. Illetve az értékbecslőnek minden körülményt igyekeznie kell megismerni, és ez alapján készíteni az értékbecslést. Az MNB értékbecslési ajánlása februárban lépett hatályba, és július 1-től várja el az alkalmazását az MNB.

Az ajánlás a pénzügyi szervezetek számára fogalmaz meg elvárásokat, valamint az értékbecslőkkel szembeni részletes szakmai és etikai elvárásokat. Definiálja az értékbecslési módokat, és értékbecslési módszereket.

Az MNB várakozásai szerint az életbe lépésével egyértelműbb lesz a szakma számára, hogy ki készíthet értékbecslést, mikor, milyen ingatlan érték meghatározása indokolt, az értékbecslés során milyen módszerek alkalmazhatóak, valamint növekszik az értékbecslések összehasonlíthatósága, javul az értékbecslések minősége és megbízhatósága így pedig javul a felügyeleti ellenőrzés. A cél tehát a jó minőségű, etikus értékbecslések a pénzügyi szektor számára.

Az értékbecslés jövője

Ami az értékbecslés jövőjét illeti, személy szerint az értékbecslést mint szakmát ajánlanám a gyerekeimnek, de amire ők felnőnek, a mai szakma biztos, hogy teljesen más formában fog működni - mondta el előadásában Sander Scheurwater, Director Corporate Affairs, Europe, RICS. A szakértő előadásában négyféle változásra hívta fel a figyelmet. A folyamatosan változó világban az ingatlanok értékét befolyásoló tényezők is folyamatosan alakulnak át. 1900-ban például New Yorkban a legértékesebb ingatlanok az istállók voltak, de 13 évvel később a lovak nagy része eltűnt a városból, megjelentek az autók és a korábbi istállók elvesztették értéküket. A mai világ "istállói" a konferencia résztvevői szerint az elavult irodák, a város széli bevásárlóközpontok vagy a városi parkolóházak lehetnek.

Az elmúlt években számos tanulmány bizonyította, hogy létezik úgynevezett "zöld érték", ami az épített környezet fenntarthatóságát is figyelembe veszi. Ez mindenesetre még nem terjedet el széles körben, de a jövőben a változó ügyfélmagatartás miatt erre is egyre jobban oda kell figyelni. A bankok számára is egyre fontosabb a fenntarthatóság, ami alatt a környezeti, a társadalmi és a kormányzati fenntarthatóságot értjük. Az értékelésnek a különböző befektetési formák közül az ingatlanbefektetéseknél van a legnagyobb jelentősége, az átlátható értékbecslés pedig elengedhetetlen a jelzáloghitelezéshez. A jövőben az értékelőket és az ügyfeleket is fontos bevonni a vitába a megfelelő érték kialakításéhoz.

1997 volt az az év, amikor először győzött le gép egy világbajnok sakkozót. 2016-ban a világbajnok go-játékost már egy önmagától tanuló robot győzte le. Mindez jól mutatja, hogy milyen ütemben fejlődik, változik a technológia. Az értékbecslésben például a blockchain technológia növelheti az átláthatóságot, de az adatgyűjtés módjai is gyökeresen átalakulnak az IoT, a drónok, a 3d modellezés és 3d nyomtatás, valamint a virtuális és a kiterjesztett valóság elterjedése által.

Az értékelés folyamatát jelenleg négy fontos lépés alkotja. Az értékbecslés előtti tárgyalások, a fizikai ellenőrzés, az érték kialakításához szükséges adatgyűjtés és vizsgálat, majd az értékbecslés utáni folyamat jelentése. Bár sokak szerint az értékbecslések az elmúlt évtizedekben egyre professzionálisabbá és kifinomultabbakká váltak, a lényegi lépések nem igazán változtak. A jövőben viszont már az értékbecslés előtti tárgylásokat is kiválthatják az intelligens szerződések, amelyek a személyes találkozást sem igénylik. Az épület előzetes felmérése akár drónok segítségével is megtörténhet, a szükséges adatokat pedig az intelligens épületek és a dolgok internetén keresztül lehetne pillanatok alatt elérni. Az egész pedig egy automatizált értékelési modellbe befutva alakítaná ki a végleges értéket, ahol az értékbecslőnek mindössze annyi a feladata, hogy elemezze, értelmezze és adott esetben tanácsot adjon a végleges érték kialakításához.

A konferencia második része a szakértők panelbeszélgetéseivel folytatódott, ahol az érintett szereplők megvitatták véleményüket és meglátásaikat az MNB új értékbecslési ajánlásairól. A beszélgetés részletei az alábbi cikkben olvashatók:

• Címkék:
• ingatlan,
• ingatlanpiac,
• értékbecslés,
• valuation