Az irodaházak egy másik csoportja: mini körkép a nagyvárosok munkahelyeiről

Faék egyszerűségű tétel, hogy a kereslet fűti a kínálatot, és ilyen izmos kereslet egyelőre nincs a magyarországi vidéki városokban. A kereslet egy részét pedig kielégítik a gyorsan szaporodó közösségi iroda megoldások.

A Budapesten és vonzáskörzetén kívül működő vállalatok ugyan sokkal nagyobb arányban költöznek a lakásirodákból magasabb kategóriájú irodaházakba, mint 10-15 éve, de arról korai lenne beszélni, hogy hosszú sorokban kígyóznak az "A" kategóriára vágyók. A bérleti díjat ugyanis ki kell termelni, és ugyan a vállalatok teljes működési költségének még mindig elenyésző része az ingatlanhasználati díj, csak kis részük érett meg arra, hogy jó minőségű irodai feltételeket biztosítson a dolgozóknak.

Szerencsére a változás most már kézzelfogható, és nem csupán egy-két irodaházról beszélhetünk. Az iparvárosok közül Győr, Székesfehérvár, Miskolc és Debrecen, ezen kívül Szeged és Pécs indult el azon az úton, amelynek a végállomása a vidéki irodapiaci térkép lesz.

A csúcs közelében vagyunk, a kérdés csak az, hogy lehet-e még feljebb kúszni (átadásokban biztosan) vagy meddig lehet ezen a szinten, ellaposítva azokat a grafikonokat, fent maradni. A világszintű kockázatok ugyan mindig Damoklész kardjaként lebegnek az olyan konjunktúrában lévő nyitott gazdaságok nyaka felett, mint a magyar, de amíg nincs gond, szárnyalni fogunk tovább. Az aktuális piaci helyzetet a Portfolio Ingatlanmagazin legújabb számában elemeztük, ami a Portfolio könyvesboltban és a nagyobb újságárusoknál érhető el.

Jöjjön tehát egy mini körkép!

Elöljáróban fontos leszögezni: "A" kategóriás irodai elhelyezés már létezik a nemzetközi nagyvállalatok telephelyein, de ezeket nem számítják a bérleti piachoz, csak saját tulajdonúként tartják nyilván. Általában önálló, kisebb irodaépületekről van szó, de egyre gyakoribb, hogy a gyár egyik nagyobb csarnokából választanak le egy darabot, és ott alakítanak ki korszerű, kisebb és nagyobb szobákra osztott tereket, az open space nem jellemző. A saját tulajdonú irodaházaknál minden korszerű műszaki megoldást beépítenek, általában az épület előtt és nem alatt lehet parkolni, egyiknek-másiknak saját portaszolgálata is van, de nem feltétlenül az irodaházban biztosítják az étkezést.

Coworking és óradíjas forradalom

Sokáig csak Budapesten lehetett úgynevezett szolgáltatott irodákat bérelni pár órára vagy tárgyalót kivenni egy fél órára, esetleg székhelyszolgáltatást és virtuális vagy valós titkárságot kérni. Terjedőben van immár a coworking és a rövid távú irodabérlés jó pár vidéki városunkban is. Van, ahol három ilyen működik, főleg startup cégek és egyéni vállalkozók fordulnak meg ezekben. Egyelőre Debrecen, Szeged, Győr, Pécs és Székesfehérvár állnak a lista élén. Érdekes, hogy például Gárdonyban és Lovasberényben is igénybe vehetünk ilyeneket.

Győrben kisebb-nagyobb irodaberuházások voltak az elmúlt 14 évben, ám a válság éppen a potenciális bérlőként számításba jöhető kis- és közepes vállalatokat tépázta meg, úgyhogy ezek most nem sietik el a költözést a "B" vagy a "C" kategóriából. A Rába partján a múlt évtized végén az ETO Parkban adtak át nagyobb irodaterületet (7000 négyzetméter), megtöltése nem kis gond az üzemeltetőnek. Majd jött az egykori Frigyes laktanyából kialakított Leier City Center irodakomplexum, ez sokkal sikeresebb, elég magas a kihasználtsága. A belváros közepén átadott Lloyd palota (2300 négyzetméter) pedig exkluzív felszereltségű, és népszerű is.

Székesfehérváron egy holland beruházó 12 évvel ezelőtt egy belvárosi hotelből faragott "A" kategóriás irodaházat, a jelenleg Panorama Offices nevű ingatlanban 7300 négyzetméternyi iroda és 200 autóbeálló áll rendelkezésre. Csaknem az egész területet lefoglalták, pedig magas - havi 8-17 euró közötti - díjat számítanak fel négyzetméterenként.

Pécs azzal hívta fel magára a figyelmet, hogy megnyílt a Dél-Dunántúl első úgynevezett szolgáltatott irodaháza. A baranyai megyeszékhely nyugati peremén fekvő Pannova Ipari Park ad helyet a 935 négyzetméteres létesítménynek. Egyszerre 31, akár egy órára is igénybe vehető tárgyalót, teljesen felszerelt irodát foglal magába. A 250 millió forintos beruházás költségének felét uniós támogatásból teremtették elő. A történelmi belvárosban épül a modern Corso Offices irodaház. Itt kicsit több, mint 14 400 négyzetméternyi bérbe adható iroda lesz öt szinten, a bérlők 506 autót és 130 kerékpárt helyezhetnek el a mélygarázsban. A beruházást sok évig jegelték a válság miatt, majd a kapcsolódó hotelt és a mélygarázst ugyan megépítették, de megint jött egy kis szünet. Idén tavasszal a cannes-i MIPIM szakvásáron viszont megint bemutatták, vélhetően hamarosan lökést adnak majd neki, és be is fejezik a projektet.

Debrecenben a város új üzleti központjában, a Főnix csarnokkal szemben nemsokára birtokba vehető az "A" kategóriás Forest Offices Debrecen. A műszaki átadás szeptember végén már megtörtént. Itt 22 ezer négyzetméternyi modern bérterületet és csaknem 200 autóbeállót alakítottak ki. A fejlesztő LEED Gold minősítést ért el, a bérbeadó szerint már több mint harmada bérlőre talált. Az irodaház külön látványossága lesz az a három úgynevezett pajzsfal, amelyeket LED-del világítanak majd be.

Miskolcon Magyarország egyik legkomplexebb irodaépülete nyílik 2020-ban, az Avalon Business Center. A Szent István tér melletti területre tervezték, ott lesz a megyeszékhely főtere is. Az Erzsébet Fürdő mögötti nagy telken már évek óta szállodának kellene üzemelnie, de a válság miatt folyamatosan halogatták a beruházást. Majd nemrégiben a Hell csoport fantáziát látott a területben, és egy némi kiskereskedelmi résszel kiegészített, mintegy 7400 négyzetméternyi bérelhető területet magába foglaló irodaházat fog ott emelni két éven belül. A tervek szerint - ezt is bemutatták az idei MIPIM-en - 350 autó parkolhat majd a háromszintes mélygarázsban. A lakosság egy része azonban hevesen ellenzi ezt a tervet, és október elején még nem volt biztos, hogy valóban elkezdődhet az építkezés.

Szegeden még nem ilyen jó a helyzet, viszont az feltétlenül figyelemre méltó, hogy az ország egyik legnagyobb irodaház-fejlesztője, a Futureal kimerészkedett a fővárosból, és nagy irodaházat (18 ezer négyzetméter) épít a dél-alföldi városban. Ez lesz első ottani "A" kategóriás irodakomplexum, amely kifejezetten bérbeadási céllal létesül. Az első ütemet az EPAM számára építi a budapesti társaság.

• Címkék:
• ingatlan iroda,
• irodapiac,
• ingatlan,
• vidék,
• Ingatlan irodapiac,
• coworking,
• mipim